论文部分内容阅读
摘要：在国家对房地产行业调控的大背景下，房地产企业为了提高市场竞争力，提高经营效率，采取并购或收缩战略出售部分股权、资产等方式进行重组是一种必然趋势。房地产企业分立在现行的税收政策下具备较大的筹划空间，成为比较受欢迎的资产重组方式之一。由于行业特殊性，房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移等诸多要素，文章以A房地产公司分立为例，分析了房地产企业分立时应考虑的因素，择优选择交易标的反向分立的方式，以期给实务中有类似情况的房地产企业在分立时提供适当的参考。
关键词：房地产企业分立;考虑因素;产权转移
一、企业分立的概述
企业分立是指一家企业将部分或全部资产剥离到多家企业的行为。企业方立分为两种：一种是存续分立，是指原公司法律主体仍存在，但将其部分业务划出去另设一个新公司的行为;另一种是新设分立，是指将原公司法律主体资格消而新设两个及以上的具有法人资格的公司的行为。企业分立通常发生在企业并购中的被并购企业方。
二、A房地产公司分立案例描述
（一）案例背景
A公司是一家专注于开发“生态型”住宅及别墅的房地产公司，注册资本4000万元。2018年12月31日，公司以某品牌已经开发完成了1～4期项目，公司简化后的主要资产负债权益情况如下：未开发的土地用使用权280亩（净地，历史成本25000万元，市场公允价值84000万元）;未出售的4期项目商品房3000平方米（历史成本2000万元，市场公允价值3000万元）;负债24000万元（主要为对股东的负债，无贷款）;所有者权益3000万元（实收资本4000万元，未分配利润-1000万元）。
2019年年初，A公司为提升市场竞争力及盈利能力，拟战略引进国内某知名大型房地产公司P公司合作开发剩余未开发的280亩土地（交易标的）。双方协议约定，由A公司剥离土地使用权后至单独的目标公司，剥离完成12个月后进行股权转让交易，P公司收购目标公司60%股权。
（二）分立方案
为剥离土地使用权，A公司经综合考虑后决定采用公司分立的形式进行剥离，初步拟定两个分立方案。
1. 方案一（交易标的正向分立）
以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元一并分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购B公司60%的股权。
2. 方案二（交易标的反向分立）
以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元保留在A公司，将剩余的资产负债、注册资本2000万元、相关的部分劳动力分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购A公司60%的股权。
（三）实施结果及效果
A公司通过综合分析分立时应考虑的因素后，最终采用方案二顺利分立成功，同时企业所得税采用特殊性税务处理。并在分立完成12个月后与P公司完成股权交易，达成公司预期合作开发的战略目标。至于A公司为何选择方案二，相比方案一又达到了什么样的效果，房地产公司分立应考虑哪些因素等问题，下文结合案例情况，展开分析阐述。
三、房地产公司分立应考虑的因素
（一）合法性
企业分立首先必须合规合法，在实务中涉及的法律、法规较多，主要有公司法、税法、物权法、土地法等，企业分立时应充分论证分析，是否符合相关法律、法规的规定。特别是房地产企业分立，在涉及土地使用权转移时应专门考虑《城市房地产管理法》第三十九条是否满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定。实务操作中，各地方土地管理部门是否执行此规定，存在较大的争议。故房地产企业分立应充分评估上述法规带来的影响及可行性，慎重选择企业分立方案。本案例方案一中，涉及土地使用权转移且为净地，分立前企业与当地土地管理部门沟通后，土地管理部门认为分立土地使用权应满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定;而方案二中未涉及土地使用权转移，只涉及不动产转移，不动产管理中心同意配合办理未售楼盘的备案、过户登记手续，A公司综合权衡后选择方案二实施企业分立，规避了土地使用权转移的法律障碍。
（二）企业分立采用特殊性税务处理时应同时具备的条件
根据财税〔2009〕59号规定，企业分立采用特殊性税务处理时，应同时具备五个条件。具体可以简化表述为：1.分立具有合理的商业目的;2.分立资产或股权符合规定比例（被分立企业股东按原持股比例取得分立企业的股权）;3.分立后的12个月内不改变实质性经营活动;4.分立对价中涉及股权支付金额符合规定比例（被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）;5.分立的原主要股东在分立后12个月内不得转让股权。
房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移的情况，分立标的金额一般较大，产生免税或递延纳税金额也较大，税务部门自然重点关注，对于企业立分是否符合确实具有合理的商业目的，建议企业分立前应与当时税务部门充分沟通确认。至于上述其他2～5项规定，可按规范要求操作即可。本案例中A公司为提升市场竞争力及盈利能力，战略引进国内某知名大型房地产公司合作开发，经与当地税务部门充分沟通后确认符合具有合理的商业目的。同时根据案例描述可以确定A公司分立业务同时符合上述2～5项的条件，可选择特殊性税务处理，处理时分立企业不能改变被分立企业资产和负债的计税基础，但可以接受所得税继存事项和法定弥补期限的亏损額分配等。分立实施完成后分立各方还应向主管税务机关提交书面备案资料（在当年企业所得税年度申报时一并报送），以佐证其符合特殊性税务处理的条件。
关键词：房地产企业分立;考虑因素;产权转移
一、企业分立的概述
企业分立是指一家企业将部分或全部资产剥离到多家企业的行为。企业方立分为两种：一种是存续分立，是指原公司法律主体仍存在，但将其部分业务划出去另设一个新公司的行为;另一种是新设分立，是指将原公司法律主体资格消而新设两个及以上的具有法人资格的公司的行为。企业分立通常发生在企业并购中的被并购企业方。
二、A房地产公司分立案例描述
（一）案例背景
A公司是一家专注于开发“生态型”住宅及别墅的房地产公司，注册资本4000万元。2018年12月31日，公司以某品牌已经开发完成了1～4期项目，公司简化后的主要资产负债权益情况如下：未开发的土地用使用权280亩（净地，历史成本25000万元，市场公允价值84000万元）;未出售的4期项目商品房3000平方米（历史成本2000万元，市场公允价值3000万元）;负债24000万元（主要为对股东的负债，无贷款）;所有者权益3000万元（实收资本4000万元，未分配利润-1000万元）。
2019年年初，A公司为提升市场竞争力及盈利能力，拟战略引进国内某知名大型房地产公司P公司合作开发剩余未开发的280亩土地（交易标的）。双方协议约定，由A公司剥离土地使用权后至单独的目标公司，剥离完成12个月后进行股权转让交易，P公司收购目标公司60%股权。
（二）分立方案
为剥离土地使用权，A公司经综合考虑后决定采用公司分立的形式进行剥离，初步拟定两个分立方案。
1. 方案一（交易标的正向分立）
以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元一并分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购B公司60%的股权。
2. 方案二（交易标的反向分立）
以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元保留在A公司，将剩余的资产负债、注册资本2000万元、相关的部分劳动力分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购A公司60%的股权。
（三）实施结果及效果
A公司通过综合分析分立时应考虑的因素后，最终采用方案二顺利分立成功，同时企业所得税采用特殊性税务处理。并在分立完成12个月后与P公司完成股权交易，达成公司预期合作开发的战略目标。至于A公司为何选择方案二，相比方案一又达到了什么样的效果，房地产公司分立应考虑哪些因素等问题，下文结合案例情况，展开分析阐述。
三、房地产公司分立应考虑的因素
（一）合法性
企业分立首先必须合规合法，在实务中涉及的法律、法规较多，主要有公司法、税法、物权法、土地法等，企业分立时应充分论证分析，是否符合相关法律、法规的规定。特别是房地产企业分立，在涉及土地使用权转移时应专门考虑《城市房地产管理法》第三十九条是否满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定。实务操作中，各地方土地管理部门是否执行此规定，存在较大的争议。故房地产企业分立应充分评估上述法规带来的影响及可行性，慎重选择企业分立方案。本案例方案一中，涉及土地使用权转移且为净地，分立前企业与当地土地管理部门沟通后，土地管理部门认为分立土地使用权应满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定;而方案二中未涉及土地使用权转移，只涉及不动产转移，不动产管理中心同意配合办理未售楼盘的备案、过户登记手续，A公司综合权衡后选择方案二实施企业分立，规避了土地使用权转移的法律障碍。
（二）企业分立采用特殊性税务处理时应同时具备的条件
根据财税〔2009〕59号规定，企业分立采用特殊性税务处理时，应同时具备五个条件。具体可以简化表述为：1.分立具有合理的商业目的;2.分立资产或股权符合规定比例（被分立企业股东按原持股比例取得分立企业的股权）;3.分立后的12个月内不改变实质性经营活动;4.分立对价中涉及股权支付金额符合规定比例（被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）;5.分立的原主要股东在分立后12个月内不得转让股权。
房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移的情况，分立标的金额一般较大，产生免税或递延纳税金额也较大，税务部门自然重点关注，对于企业立分是否符合确实具有合理的商业目的，建议企业分立前应与当时税务部门充分沟通确认。至于上述其他2～5项规定，可按规范要求操作即可。本案例中A公司为提升市场竞争力及盈利能力，战略引进国内某知名大型房地产公司合作开发，经与当地税务部门充分沟通后确认符合具有合理的商业目的。同时根据案例描述可以确定A公司分立业务同时符合上述2～5项的条件，可选择特殊性税务处理，处理时分立企业不能改变被分立企业资产和负债的计税基础，但可以接受所得税继存事项和法定弥补期限的亏损額分配等。分立实施完成后分立各方还应向主管税务机关提交书面备案资料（在当年企业所得税年度申报时一并报送），以佐证其符合特殊性税务处理的条件。