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住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金资金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工，发放定向用于职工购房、建造、翻建、大修自住住房消费的政策性住房贷款。住房公积金贷款以其低利率、期限长、手续简单、零费用等诸多优点受到广大住房公积金贷款职工的青睐，已成为职工购房贷款的首选方式。
截至2017年5月，银川住房公积金管理中心发放住房公积金贷款总额为186.86亿元，受益职工家庭累计达9.1万户。住房公积金贷款规模不断扩大和房地产市场不稳定，导致住房公积金贷款的风险不断上升，这将影响到住房公积金资金安全，更会危及住房制度改革的成果。因此，确保资金安全，早发现、早预防，选择并采取行之有效、切实可行的措施化解、抵御、控制贷款风险也迫在眉睫，是目前住房公积金贷款管理工作中面临的一项十分重要的任务。
住房公积金贷款存在的风险分析
借款人履约风险。住房公积金最大的风险来自于借款人，住房公积金贷款期限长，额度大。在银川住房公积金管理中心，贷款最长期限达到30年，贷款的额度最高可达购房总价的80%。借款人和抵押物在还款期间都有可能发生变化。借款人失业、丧失劳动能力导致收入下降、失去收入来源，借款人离婚导致家庭收入减少，都有可能对贷款的正常偿还造成风险。刑罚风险主要指在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，通常其收入能力随之丧失，从而影响其还款能力的风险。借款人死亡，借款人的继承人放弃所购房屋、不愿还款风险。
房地产市场风险。房地产市场的发展，是金融业的晴雨表，因此，房地产市场大起大落，将直接影响住房公积金贷款资金的安全。如果房地产市场因过度投资和投机行为的发生将导致房地产市场价格持续上涨，价格的持续上涨，又使得投机行为更加严重，造成市场虚假繁荣，市场的虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，往往造成住房公积金管理中心将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。
政策制度风险。住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。政府在宏观调控时，一定时期放宽贷款政策，对公积金中心而言，增加了外部风险。一定时期信贷政策的收紧又会引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险，加剧了中心贷款的风险性。
信用风险。借款人有意赖账，套取贷款，假借款、恶意不还款；开发企业经营不善、资金链断裂、恶意欺诈、卷款潜逃原因，造成楼盘烂尾，楼盘无法交付使用或拖延交房，导致购房者抵触情绪，从而拖欠贷款。
其他风险。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的规定》，房屋买卖合同被确认无效，撤销、解除商品房购房合同后，贷款合同也被解除，担保债权沦为一般债权，优先受偿权灭失。房屋一般具有保值性、增值性，但房价大幅下跌时，遇自然不可抗力时，如地震、水灾；或遇人为因素，如拆迁等，房屋灭失或房屋价值低于还贷资金时，部分借款人就会放弃房屋所有权，停止还贷。
住房公积金贷款的风险防范措施
加强房地產市场产业研究分析。住房公积金管理中心必须加强产业研究、研判政策变化，不仅对国家宏观经济、区域经济发展有关政策及时进行研判，更要准确掌握房地产市场走势，前瞻理性确定住房公积金业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对房地产市场变动，尤其价格上涨时，更要慎之又慎。
规范与开发企业的合作。加强贷前审查的深度和广度。既要审查贷款申请人的资信和其所提交的相关材料，又要加强对抵押物的审查。有专人对房地产开发企业及其所开发的楼盘项目进行贷前调查，防止开发企业资金断裂，所开发的楼盘形成“烂尾”，确保抵押物的真实性与合法性。同时，中心与委托银行定期签订委托贷款协议，要制定配套的考核办法，規范银行和开发企业按银行自营模式严格办理公积金委托贷款，明确双方的责、权、利，提高委托银行的责任心，保证抵押物的安全、有效。
强化业务操作规程，提高管理水平。住房公积金贷款涉及面广、人多，它不仅覆盖住房公积金管理中心所在城区，还要遍布市所管辖的县镇，如果没有一套合理科学的贷款审批机制，住房公积金贷款管理就会失控，势必面临很大操作风险。为防范贷款决策中操作风险，科学合理进行住房公积金贷款审批，规避信贷风险。严格贷中审查。在贷款审查中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。通过人民银行的信用评价系统，对商业贷款和信用卡使用过程中有不良记录的住房公积金缴存人，在其申请住房公积金贷款时，通过降低贷款额度、增加保证人等方式，应对可能出现的信用风险。贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息收回之日止的贷款管理。在漫长的还款期内，由于各种不确定因素的存在而使住房公积金贷款存在出现各种风险的可能。完善贷款合同管理，完善抵押物管理，完善抵押物的处置措施，发现问题，及时处理和解决问题，足额、及时提取贷款风险准备金，及时核销坏死账。住房公积金管理中心应与房地产担保机构合作，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平，转移住房公积金贷款的风险，推进住房公积金贷款业务发展。担保机构为借款人向住房公积金管理中心提供保证并承担连带责任借款人再向担保机构提供有效担保，一旦借款人不能还款，则由担保机构承担连带偿还本息的责任，这样一来，住房公积金管理中心及时转移了住房公积金贷款风险，有效解决了抵押物估价不实和处置难的问题。同时，解决了住房公积金中心在办理二手房购房贷款的过程中，以及期房贷款、现房贷款业务中面临的阶段性担保问题。
（作者单位：银川住房公积金管理中心）
责任编辑：红 煜
截至2017年5月，银川住房公积金管理中心发放住房公积金贷款总额为186.86亿元，受益职工家庭累计达9.1万户。住房公积金贷款规模不断扩大和房地产市场不稳定，导致住房公积金贷款的风险不断上升，这将影响到住房公积金资金安全，更会危及住房制度改革的成果。因此，确保资金安全，早发现、早预防，选择并采取行之有效、切实可行的措施化解、抵御、控制贷款风险也迫在眉睫，是目前住房公积金贷款管理工作中面临的一项十分重要的任务。
住房公积金贷款存在的风险分析
借款人履约风险。住房公积金最大的风险来自于借款人，住房公积金贷款期限长，额度大。在银川住房公积金管理中心，贷款最长期限达到30年，贷款的额度最高可达购房总价的80%。借款人和抵押物在还款期间都有可能发生变化。借款人失业、丧失劳动能力导致收入下降、失去收入来源，借款人离婚导致家庭收入减少，都有可能对贷款的正常偿还造成风险。刑罚风险主要指在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，通常其收入能力随之丧失，从而影响其还款能力的风险。借款人死亡，借款人的继承人放弃所购房屋、不愿还款风险。
房地产市场风险。房地产市场的发展，是金融业的晴雨表，因此，房地产市场大起大落，将直接影响住房公积金贷款资金的安全。如果房地产市场因过度投资和投机行为的发生将导致房地产市场价格持续上涨，价格的持续上涨，又使得投机行为更加严重，造成市场虚假繁荣，市场的虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，往往造成住房公积金管理中心将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。
政策制度风险。住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。政府在宏观调控时，一定时期放宽贷款政策，对公积金中心而言，增加了外部风险。一定时期信贷政策的收紧又会引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险，加剧了中心贷款的风险性。
信用风险。借款人有意赖账，套取贷款，假借款、恶意不还款；开发企业经营不善、资金链断裂、恶意欺诈、卷款潜逃原因，造成楼盘烂尾，楼盘无法交付使用或拖延交房，导致购房者抵触情绪，从而拖欠贷款。
其他风险。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的规定》，房屋买卖合同被确认无效，撤销、解除商品房购房合同后，贷款合同也被解除，担保债权沦为一般债权，优先受偿权灭失。房屋一般具有保值性、增值性，但房价大幅下跌时，遇自然不可抗力时，如地震、水灾；或遇人为因素，如拆迁等，房屋灭失或房屋价值低于还贷资金时，部分借款人就会放弃房屋所有权，停止还贷。
住房公积金贷款的风险防范措施
加强房地產市场产业研究分析。住房公积金管理中心必须加强产业研究、研判政策变化，不仅对国家宏观经济、区域经济发展有关政策及时进行研判，更要准确掌握房地产市场走势，前瞻理性确定住房公积金业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对房地产市场变动，尤其价格上涨时，更要慎之又慎。
规范与开发企业的合作。加强贷前审查的深度和广度。既要审查贷款申请人的资信和其所提交的相关材料，又要加强对抵押物的审查。有专人对房地产开发企业及其所开发的楼盘项目进行贷前调查，防止开发企业资金断裂，所开发的楼盘形成“烂尾”，确保抵押物的真实性与合法性。同时，中心与委托银行定期签订委托贷款协议，要制定配套的考核办法，規范银行和开发企业按银行自营模式严格办理公积金委托贷款，明确双方的责、权、利，提高委托银行的责任心，保证抵押物的安全、有效。
强化业务操作规程，提高管理水平。住房公积金贷款涉及面广、人多，它不仅覆盖住房公积金管理中心所在城区，还要遍布市所管辖的县镇，如果没有一套合理科学的贷款审批机制，住房公积金贷款管理就会失控，势必面临很大操作风险。为防范贷款决策中操作风险，科学合理进行住房公积金贷款审批，规避信贷风险。严格贷中审查。在贷款审查中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。通过人民银行的信用评价系统，对商业贷款和信用卡使用过程中有不良记录的住房公积金缴存人，在其申请住房公积金贷款时，通过降低贷款额度、增加保证人等方式，应对可能出现的信用风险。贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息收回之日止的贷款管理。在漫长的还款期内，由于各种不确定因素的存在而使住房公积金贷款存在出现各种风险的可能。完善贷款合同管理，完善抵押物管理，完善抵押物的处置措施，发现问题，及时处理和解决问题，足额、及时提取贷款风险准备金，及时核销坏死账。住房公积金管理中心应与房地产担保机构合作，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平，转移住房公积金贷款的风险，推进住房公积金贷款业务发展。担保机构为借款人向住房公积金管理中心提供保证并承担连带责任借款人再向担保机构提供有效担保，一旦借款人不能还款，则由担保机构承担连带偿还本息的责任，这样一来，住房公积金管理中心及时转移了住房公积金贷款风险，有效解决了抵押物估价不实和处置难的问题。同时，解决了住房公积金中心在办理二手房购房贷款的过程中，以及期房贷款、现房贷款业务中面临的阶段性担保问题。
（作者单位：银川住房公积金管理中心）
责任编辑：红 煜