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【摘 要】2016年5月1日全面推开“营改增”试点，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。“营改增”对我国房地产企业产生的影响及应对措施是文章研巧的主要内容。本文主要分析此次税改对房地产企业会计核算、成本利润、税收负担等方面存在的影响，增值税会计核算较营业税核算更为复杂，税种改变对房地产公司收入、成本、税收负担将产生不同程度的影响。在分析“营改増”对房地产公司影响的基础上，建议房地产公司采取提高増值税进项抵扣意识、做好税务筹划、提前做好会计核算准备等应对措施，以便房地产企业平稳度过“营改増”税制改革过渡期。
【关键词】“营改増”；房地产行业；财务影响；应对措施
随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。
一、房地产“营改增”的必要性分析
自20世紀90年代税收体制改革以来，我国増值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。増值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为増值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改増”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征増值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改増”改革的必要性如下：
1.克服流转环节两税“平行征收”的需要
在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。
在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及増值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入増值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，増值税抵扣链条得以延续。
2.避免重复征税的需要
我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业税税制下房地产重复征税现象较为严重。
与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与増值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：増值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的増值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，増值税税制更能避免重复征税。
在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。
3.完善增值税抵扣链的需要
建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征増值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复存在，房地产上下游行业之间可以实现税收抵扣，有助于形成完整的増值税抵扣链条，还有利于加大上下游企业自身纳税监督力度，促进我国税收体制良好发展。
二、“营改增”对房地产企业可能造成的影响
1.“营改增”对房地产企业的积极影响
（1）有利于房地产结构性减税，可能降低房地产开发企业税收负担
“营改增”政策是本着结构性减税原则进行的，改征增值税后将有可能降低企业税收负担，其降低程度主要取决于企业的増值税税率，以及可能抵扣的进项税范围。房地产开发成本占比较髙的包括土地成本和建安成本，此外还有一部分规划、拆迁等零星成本。倘若房地产开发成本能够得到全面抵扣，将使房地产企业税负得到有效降低。当上下游企业全面完成“营改增”后，房地产企业上下游抵扣链条得完善，其税收体制将得到进一步完善，从而进一步促进企业税负下降。
（2）有利于增加企业的现金流
房地产业对资金占用量大、开发周期较长，充足的现金流是企业生存发展的根本所在。目前，房地产业销售模式多为期房销售，在营业税税制下，房地产企业预售款需要在收取时即进行纳税申报并交纳相应的营业税，仅不动产销售营业税就将占据企业大量的现金流，给企业发展带来压力。而在増值税税制下，房地产企业预售期收入对应的増值税销项税可以由项目前期开发所产生的大量进项税抵扣，这意味着企业只需要在项目开发前期缴纳较少的增值税，这就在很大程度上减少了企业项目开发前期的现金流流出，这对亟需现金流的项目开发前期意义重大。 （3）有利于提高房地产企业财务管理水平
在进行“营改增”之前，房地产企业销售不动产营业税的具体征收是依据销售不动产收入全额乘以销售不动产营业税税率5%确定，税收筹划空间十分有限，应税务处理也十分简单，仅需“应交税费一一应交营业税”一个科目即可完成，因此对财务管理水平的要求不高。而改征增值税后，房地产企业应交増值税主要由销项税额和进项税额两个因素决定，而房地产企业进项税可能涉及不同税率，这就要求财务人员严格区分准确核算，这就对企业财务管理水平提出了更高的要求。房地产企业只有切实提升自身财务管理水平，提高财务人员自身素质，提前学习“营改增”相关税收政策和会计核算方式，才能降低税收风险。
2.“营改增”对房地产企业的消极影响
（1）可能使房地产新项目短期内税负不降反升
“营改增”政策施行初期，面临相关政策不健全、企业自身准备不充分的问题。在这一时期，为减少“营改增”过渡期对房地产企业经营的冲击，政府实行“老项目老政策”，对房地产2015年4月30日前存在的老项目按5%税率简易征收増值税，但在政策改革后的新项目可能面临进项抵扣不足导致的税负上升问题。除此之外，房地产销项税率为11%，而部分进项的増值税税率可能低于11%，例如项目设计规划費、工程监理费等，这在无形中进一步增加了企业的税收负担。
（2）使企业开发成本上升
房地产开发周期长、涉及环节较多，骤然由营业税改征増值税会使企业短期内面临成本上升的风险。首先在房地产的建材采购方面，大宗材料采购的供应商通常具备一般纳税人资质，其销售开具的増值税专用发票可直接用于进项抵扣，但诸如较小的五金零部件等零星材料的采购通常对应的供应商均为小规模纳税人甚至个体工商户，将没有进项税可用于抵扣。其次在人工方面，房地产属于劳动密集行业，人工成本占总成本比重较高，从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。
（3）会计核算难度和税收违法风险上升。
“营改增”将使房地产企业涉税核算产生根本的变化。除了需要加设十几个增值税涉税科目的同时，整个核算方法也比征收营业税时的难度有很大程度的上升。核算难度加大的同时，“营改增”的实施也对企业发票管理，包括发票的开具、保存、进项税额的认证抵扣等，提出了严峻的挑战。増值税发票违法成本与营业税不可同日而语，虚开、代开増值税专用发票或触犯刑事责任，国家对增值税专用发票的管控力度难免使习惯了营业税管理方式的企业措手不及，稍有不当便会为企业带来税收违法风险。
三、“营改增”下的税务筹划建议
1.提高増值税抵扣意识，加大进项税额的抵扣
全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣。
2.提高房地产开发企业财务管理水平
在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。随着房地产企业进入稳定时期，“营改增”政策的实施要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。对于“营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理等环节的财务管理，提前适应増值税的到来。“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，发票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度，建立健全企业内部控制制度，优化业务流程。
3.相应做好财务核算准备
房地产企业进行“营改增”改革后，涉税会计科目将大幅増加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。要提前做好相应财务核算准备，提前熟悉増值税核算方法，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，从容应对“营改増”后会计核算方式的变化。
四、结束语
“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。
参考文献：
[1]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.
[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.
[3]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）.
[4]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，（17）：26-27.
【关键词】“营改増”；房地产行业；财务影响；应对措施
随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。
一、房地产“营改增”的必要性分析
自20世紀90年代税收体制改革以来，我国増值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。増值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为増值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改増”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征増值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改増”改革的必要性如下：
1.克服流转环节两税“平行征收”的需要
在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。
在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及増值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入増值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，増值税抵扣链条得以延续。
2.避免重复征税的需要
我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业税税制下房地产重复征税现象较为严重。
与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与増值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：増值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的増值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，増值税税制更能避免重复征税。
在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。
3.完善增值税抵扣链的需要
建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征増值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复存在，房地产上下游行业之间可以实现税收抵扣，有助于形成完整的増值税抵扣链条，还有利于加大上下游企业自身纳税监督力度，促进我国税收体制良好发展。
二、“营改增”对房地产企业可能造成的影响
1.“营改增”对房地产企业的积极影响
（1）有利于房地产结构性减税，可能降低房地产开发企业税收负担
“营改增”政策是本着结构性减税原则进行的，改征增值税后将有可能降低企业税收负担，其降低程度主要取决于企业的増值税税率，以及可能抵扣的进项税范围。房地产开发成本占比较髙的包括土地成本和建安成本，此外还有一部分规划、拆迁等零星成本。倘若房地产开发成本能够得到全面抵扣，将使房地产企业税负得到有效降低。当上下游企业全面完成“营改增”后，房地产企业上下游抵扣链条得完善，其税收体制将得到进一步完善，从而进一步促进企业税负下降。
（2）有利于增加企业的现金流
房地产业对资金占用量大、开发周期较长，充足的现金流是企业生存发展的根本所在。目前，房地产业销售模式多为期房销售，在营业税税制下，房地产企业预售款需要在收取时即进行纳税申报并交纳相应的营业税，仅不动产销售营业税就将占据企业大量的现金流，给企业发展带来压力。而在増值税税制下，房地产企业预售期收入对应的増值税销项税可以由项目前期开发所产生的大量进项税抵扣，这意味着企业只需要在项目开发前期缴纳较少的增值税，这就在很大程度上减少了企业项目开发前期的现金流流出，这对亟需现金流的项目开发前期意义重大。 （3）有利于提高房地产企业财务管理水平
在进行“营改增”之前，房地产企业销售不动产营业税的具体征收是依据销售不动产收入全额乘以销售不动产营业税税率5%确定，税收筹划空间十分有限，应税务处理也十分简单，仅需“应交税费一一应交营业税”一个科目即可完成，因此对财务管理水平的要求不高。而改征增值税后，房地产企业应交増值税主要由销项税额和进项税额两个因素决定，而房地产企业进项税可能涉及不同税率，这就要求财务人员严格区分准确核算，这就对企业财务管理水平提出了更高的要求。房地产企业只有切实提升自身财务管理水平，提高财务人员自身素质，提前学习“营改增”相关税收政策和会计核算方式，才能降低税收风险。
2.“营改增”对房地产企业的消极影响
（1）可能使房地产新项目短期内税负不降反升
“营改增”政策施行初期，面临相关政策不健全、企业自身准备不充分的问题。在这一时期，为减少“营改增”过渡期对房地产企业经营的冲击，政府实行“老项目老政策”，对房地产2015年4月30日前存在的老项目按5%税率简易征收増值税，但在政策改革后的新项目可能面临进项抵扣不足导致的税负上升问题。除此之外，房地产销项税率为11%，而部分进项的増值税税率可能低于11%，例如项目设计规划費、工程监理费等，这在无形中进一步增加了企业的税收负担。
（2）使企业开发成本上升
房地产开发周期长、涉及环节较多，骤然由营业税改征増值税会使企业短期内面临成本上升的风险。首先在房地产的建材采购方面，大宗材料采购的供应商通常具备一般纳税人资质，其销售开具的増值税专用发票可直接用于进项抵扣，但诸如较小的五金零部件等零星材料的采购通常对应的供应商均为小规模纳税人甚至个体工商户，将没有进项税可用于抵扣。其次在人工方面，房地产属于劳动密集行业，人工成本占总成本比重较高，从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。
（3）会计核算难度和税收违法风险上升。
“营改增”将使房地产企业涉税核算产生根本的变化。除了需要加设十几个增值税涉税科目的同时，整个核算方法也比征收营业税时的难度有很大程度的上升。核算难度加大的同时，“营改增”的实施也对企业发票管理，包括发票的开具、保存、进项税额的认证抵扣等，提出了严峻的挑战。増值税发票违法成本与营业税不可同日而语，虚开、代开増值税专用发票或触犯刑事责任，国家对增值税专用发票的管控力度难免使习惯了营业税管理方式的企业措手不及，稍有不当便会为企业带来税收违法风险。
三、“营改增”下的税务筹划建议
1.提高増值税抵扣意识，加大进项税额的抵扣
全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣。
2.提高房地产开发企业财务管理水平
在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。随着房地产企业进入稳定时期，“营改增”政策的实施要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。对于“营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理等环节的财务管理，提前适应増值税的到来。“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，发票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度，建立健全企业内部控制制度，优化业务流程。
3.相应做好财务核算准备
房地产企业进行“营改增”改革后，涉税会计科目将大幅増加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。要提前做好相应财务核算准备，提前熟悉増值税核算方法，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，从容应对“营改増”后会计核算方式的变化。
四、结束语
“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。
参考文献：
[1]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.
[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.
[3]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）.
[4]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，（17）：26-27.