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以所有权和使用权两权分离为基础的宅基地制度,不仅包括一户一宅、一定面积、一次无偿申请,还包括严格的审批与用途管制、“房地一体”的内部转让等基本内容。这些内容体现了宅基地制度在产权分配上鲜明的强弱对比性、申请使用资质上严格的内部限定性、用益物权上明显的残缺性、管理上突出的用途管制性四大特征,集中体现了中国宅基地制度的僵化性。改革僵化的宅基地制度,应以放活为主要方向,以提高宅基地制度的开放性为主要目标,赋予宅基地使用权完整的用益物权和一定的担保物权权能,同时,适度扩大宅基地使用权的市场化流转范围。