论文部分内容阅读
[事件]
有数据显示，2016年标杆房企开始集中在二线城市拿地，一线城市的占比则明显减少。据统计，2015年一季度20大标杆房企拿地金额合计1016.7亿元，其中在二线城市花费352.94亿元，占总体土地支出的34.7%；而今年一季度，20大标杆房企在整体花费1187.29亿元的情况下，二线城市的土地市场吸金达636.47亿元，占比高达53.6%。而这一情况在4月份进一步加剧，在总共花费218.61亿元拿地的情况下，195亿元进入了二线城市的土地市场。
房企对二线城市的土地倍加青睐，主要源于其房价的炙手可热。针对15个典型二线城市的统计数据显示，今年4月，5个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米，环比增长7.8%，同比增长88.3%。15个二线城市中，有10个出现了环比增长的态势，其中天津和南宁的成交环比增幅最大。
[述评]
针对本轮二线城市房价的暴涨，很多业内人士将其解读为受一线城市的带动。这样解释显然不为过，但如果把这一行情放在当前“高信贷、高杠杆”的环境中去解释，可以理解为一线城市和二线热门城市风险较低，银行审批率较高，因此资金争相涌入相应城市的楼市，进而推动了房价和地价的上涨。
经过楼市加速去化和信贷宽松等利好，房企在二线城市加快了拿地的节奏并不足为奇。
首先，一线城市土地供应减少。据悉，前4个月一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平方米，创下10年来的最低值，而二线城市则是供需两旺。
其次，一线城市价格涨幅过高，在3月份逐渐出现了部分约束性限制政策。而二线城市大部分已出台了不同程度的利好政策，这种情况下，房企在二线城市的拿地积极性明显提高。
再次，针对三四线城市库存明显过剩的风险，标杆房企也开始全面回归一二线城市。而一线城市由于土地“僧多粥少”争抢激烈，已经普遍的出现了地价超过房价的现象，因此，在拿地概率较高且风险较低的二线城市拿地，成为众房企的不二之选。
然而，二线楼市热度能够延续多久，选择在二线城市拿地就一定是安全的吗？
笔者以为并不尽然。虽然，房企布局基本面较好的二线城市，项目大体上风险不大。但具体到每个企业来说，还是有很多风险的。比如，如果地产周期步入新一轮降温周期，那么这会引起整个市场交易的降温。即使不会即时降价，但销售周期会延长，这个时候投资成本便会增加。而从另一个角度看，如果进入新一轮政策管制，那么产品的定价优势又会丧失。这都是值得警惕的问题。
有数据显示，2016年标杆房企开始集中在二线城市拿地，一线城市的占比则明显减少。据统计，2015年一季度20大标杆房企拿地金额合计1016.7亿元，其中在二线城市花费352.94亿元，占总体土地支出的34.7%；而今年一季度，20大标杆房企在整体花费1187.29亿元的情况下，二线城市的土地市场吸金达636.47亿元，占比高达53.6%。而这一情况在4月份进一步加剧，在总共花费218.61亿元拿地的情况下，195亿元进入了二线城市的土地市场。
房企对二线城市的土地倍加青睐，主要源于其房价的炙手可热。针对15个典型二线城市的统计数据显示，今年4月，5个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米，环比增长7.8%，同比增长88.3%。15个二线城市中，有10个出现了环比增长的态势，其中天津和南宁的成交环比增幅最大。
[述评]
针对本轮二线城市房价的暴涨，很多业内人士将其解读为受一线城市的带动。这样解释显然不为过，但如果把这一行情放在当前“高信贷、高杠杆”的环境中去解释，可以理解为一线城市和二线热门城市风险较低，银行审批率较高，因此资金争相涌入相应城市的楼市，进而推动了房价和地价的上涨。
经过楼市加速去化和信贷宽松等利好，房企在二线城市加快了拿地的节奏并不足为奇。
首先，一线城市土地供应减少。据悉，前4个月一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平方米，创下10年来的最低值，而二线城市则是供需两旺。
其次，一线城市价格涨幅过高，在3月份逐渐出现了部分约束性限制政策。而二线城市大部分已出台了不同程度的利好政策，这种情况下，房企在二线城市的拿地积极性明显提高。
再次，针对三四线城市库存明显过剩的风险，标杆房企也开始全面回归一二线城市。而一线城市由于土地“僧多粥少”争抢激烈，已经普遍的出现了地价超过房价的现象，因此，在拿地概率较高且风险较低的二线城市拿地，成为众房企的不二之选。
然而，二线楼市热度能够延续多久，选择在二线城市拿地就一定是安全的吗？
笔者以为并不尽然。虽然，房企布局基本面较好的二线城市，项目大体上风险不大。但具体到每个企业来说，还是有很多风险的。比如，如果地产周期步入新一轮降温周期，那么这会引起整个市场交易的降温。即使不会即时降价，但销售周期会延长，这个时候投资成本便会增加。而从另一个角度看，如果进入新一轮政策管制，那么产品的定价优势又会丧失。这都是值得警惕的问题。