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摘 要：个人住房按揭贷款属于我国商业银行房地产按揭贷款业务中的重要一项，伴随上世纪末我国房地产行业的迅速崛起，包括住房制度与社会金融体制的全面改革推进，国内各大商业银行也纷纷介入房地产市场，争相开展个人住房按揭贷款业务并获得丰厚利润。但随着该领域的不断扩大，其中所蕴藏的风险因素也逐渐萌发。本文将主要阐述当前我国商业银行在个人住房按揭贷款方面所存在的风险成因，并基于多角度提出具体的风险防范对策，以期帮助我国商业银行个人住房按揭贷款业务健康发展。
关键词：个人住房按揭贷款业务 商业银行 风险成因 防范对策
就目前在商业银行的个人住房按揭贷款业务实施现状来看，其风险因素表现主要体现于3个主体之上，他们分别为：借贷人、商业银行和政府监督部门。从这3点因素来展开风险成因分析更为直接客观。
一、商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析
商业银行个人住房按揭贷款本身涉及多方借贷关系，包括个人信用问题、金融企业管理问题乃至政府监督及政策调控问题，所以要从多角度分析其所存在的风险成因才更加客观。具体来讲，个人住房按揭贷款风险要从借贷人、商业银行、政府监督部门三方面来分析。
1.借贷人违约行为。商业银行个人住房按揭贷款面向社会，且具有一定开放性，所以银行机构本身所面向的借贷人情况各不相同，我国由于借贷人违约所造成的贷款风险问题也层出不穷。一般来说，借贷人违约风险还要分两种状况：被迫违约和主动违约。首先需要明确的是，借贷人违约的主要原因还在于自身与商业银行之间的“信息不对称”。通常双方都会认为彼此会拥有比自己更多的信息，这导致信息获取劣势一方在决策过程中面临不利影响。客观讲，我国在商业银行个人住房抵押贷款这一方面确实存在借贷人与银行的信息不对称问题，像贷款申请阶段与贷款发放后阶段的信息不对称，商业银行往往不能第一时间获取并掌握借贷人的真实背景信息，也就失去了对借贷人的有效控制，当时机成熟后，借贷人方面可能会发生违约行为，影响商业银行利益。
2.政府监督部门法律规范问题。我国目前仍处于市场经济转型期，市场经济体制不成熟更不完善，政府在房地产市场发展方面定位不明，这导致房地产市场在近十年来出现过热现象，进而刺激国家市场通货膨胀，产生经济泡沫。就目前来看，我国房地产价格过高，它已经背离了国家经济发展目标，更大大超出了个人消费能力，因此政府近年来也在频繁通过调整和紧缩货币政策来对房地产市场进行宏观调控，但如此操作却可能为商业银行带来政策风险。目前，我国针对房地产市场及商业银行房地产按揭贷款业务相继出台了《物权法》、《个人住房担保贷款管理办法》等一系列法律法规，但客观讲这些法律法规还存在实际操作不明确问题，其中某些法律条文也并不详细规范，难以付诸实践，比如说银行在面对抵押物设定、评估、作价与处置方面就还处于无法可依阶段，这些都是按揭贷款风险与法律风险产生的直接原因。
3.假按揭风险。由于按揭贷款利率低于房地产开发贷款利率，且还贷周期长，申请手续简单，审批相对较为容易，一些房地产开发商在资金周转不灵的情况下，会找人冒充购房人员在银行办理假按揭，套取银行的资金，将贷款资金挪用于其他方面，如商品房修建、公司广告费管理费支出、甚至公司其他项目，导致出现严重的风险问题。如果不能对假按揭进行有效甄别，进行全面的管理与控制，不仅会影响商业银行利益，也会影响房地产市场的健康发展。
4.抵押物的风险分析。抵押物的风险主要来自抵押物价值波动，房地产市场和股市、债市一样存在高低起伏，商品房目前在很多人眼里不仅是住房，更是一种投资品，因此存在价值波动，没有只涨不跌的商品，也没有永远保值增值的商品房。若作为抵押物的商品房价格出现大幅下降时，借贷人将会考虑是继续归还贷款持有商品房，还是放弃房产持有现金资产，如果权衡的结果是放弃房产持有现金资产对自己更有利，商业银行将会出现大量按揭类不良资产。此外，抵押物风险还来自抵押物评估机构和抵押物处置机构等，如果抵押物评估机构将价值评估虚高，一旦出现风险，处置抵押物也难以覆盖贷款本息，抵押物在处置过程中将面临方方面面问题，影响处置效率，从而影响贷款资金安全。
二、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策
针对商业银行个人住房按揭贷款的种种风险因素，本文也围绕借贷人、商业银行及政府三大要素来给出若干防范对策。
1.基于借贷人的风险防范对策。首先，应该加速对个人信用体系的建立与健全，像目前歐美发达国家金融机构都有健全且完善的个人信用评估报告机制，围绕这一机制所构建的评估体系能够快速、准确的为商业银行方面提供个人信用报告，实现商业银行针对借贷人的信用信息对策。其次，要建立针对个人的提前贷款偿还限制与风险补偿机制，进一步提高借贷人的违约成本，这样能在一定程度上避免大量提前还款行为的发生。例如在面向个人发放按揭贷款时，应该提前规定还款的各项限制条件，比如规定提前偿还日期、金额以及次数等等，同时发布偿还处罚金等惩罚机制。尝试提前偿还的借贷人必须通过办理各项手续，缴纳手续费来进行提前还款，这就可以有效遏制他们的提前还款想法及行为。另外，我国规定借贷人在贷款第1年不能提前还款，且一年只能提前还款一次，这些规制就能减少提前还款行为的发生。最后，要做到因人而异，研究针对不同借贷人的不同按揭贷款形式，丰富传统单一的还款方式。可以考虑根据借贷人年龄、工作收入水平与工作性质状况来设计按揭贷款形式。比如调整按揭贷款利率，根据市场利率来相应调整合同利率，降低由利率变动所引发的提前还款风险。像对于年轻人群体而言，就可以对他们的收入增加予以良好预期，选择为他们设计等额递增的还款方法，随着他们的工作能力及收入增加而提高定期还款金额。
2.基于商业银行的风险防范对策。商业银行方面一定要针对个人住房按揭贷款风险做好相应管理工作，特别是在审核贷款发放与回收环节一定要做到严格把关。详细讲，商业银行必须严格执行借贷人所出具证明材料的核查程序，同时将自身所承担的风险分割给各个机构来共同承担。例如商业银行要与律师事务所经办人员达成共识，对每一宗贷款资料负责，这样如果真正发生违约或纠纷行为商业银行也有理可依。当然商业银行也应该严格审查中介机构，避免出现抵押按揭贷款资料造假、房地产评估机构虚评价值等风险因素。
3.基于政府部门的风险防范对策。政府部门要根据当前房地产市场及国民经济发展实际状况来合理及时的调整政策，预防个人住房按揭贷款风险的发生。比如说实行浮动贷款利率，根据行业企业员工所缴存的公积金及职工收入水平、信用等级、贷款次数以及购房房产相关资料来进行等级划分，基于此来设置不同贷款利率、金额以及期限。对于收入较高人群，可以设置两次以上购置房产、购买房产面积较大的借贷人相比于同期银行贷款基准利率更高的公积金贷款利率，这样就能确保公积金能够保障那些低收入人群，做到高低收入人群相对平衡。另外在面向低收入人群，则应该设置低贷款利率，相应减少贷款申请手续流程，降低缴存者贷款成本，帮助更多低收入人群实现购房愿望。如果后期低收入人群还款能力出现问题，则还可以采用住房公共基金利息补贴制度，必要时执行一段特定时期内的免贷款利息优惠，最大限度发挥公积金对各类群体的保障作用，确保政府针对商业银行房地产按揭贷款业务及住房公积金正常运转的稳定扶持。
三、结语
本文基于借贷人、商业银行及政府三方面探讨了当前个人住房按揭贷款的风险成因与防范对策，实际上其防范对策还有很多，例如转移金融机构大量投机者、创新住房贷款保险制度、房地产按揭贷款证券化等等。在未来，国家应该做的就是大力健全和推行商业银行房地产按揭贷款业务相关机制内容，健全抵押借贷市场，为各层次人群创建更好按揭贷款环境。
参考文献：
[1]杨名.我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究[D].云南大学，2013.
[2]石昊琦.我国商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西华大学，2012.
[3]姜少华，杨威，李晓楠等.浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].长春金融高等专科学校学报，2012（1）：5-7.
关键词：个人住房按揭贷款业务 商业银行 风险成因 防范对策
就目前在商业银行的个人住房按揭贷款业务实施现状来看，其风险因素表现主要体现于3个主体之上，他们分别为：借贷人、商业银行和政府监督部门。从这3点因素来展开风险成因分析更为直接客观。
一、商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析
商业银行个人住房按揭贷款本身涉及多方借贷关系，包括个人信用问题、金融企业管理问题乃至政府监督及政策调控问题，所以要从多角度分析其所存在的风险成因才更加客观。具体来讲，个人住房按揭贷款风险要从借贷人、商业银行、政府监督部门三方面来分析。
1.借贷人违约行为。商业银行个人住房按揭贷款面向社会，且具有一定开放性，所以银行机构本身所面向的借贷人情况各不相同，我国由于借贷人违约所造成的贷款风险问题也层出不穷。一般来说，借贷人违约风险还要分两种状况：被迫违约和主动违约。首先需要明确的是，借贷人违约的主要原因还在于自身与商业银行之间的“信息不对称”。通常双方都会认为彼此会拥有比自己更多的信息，这导致信息获取劣势一方在决策过程中面临不利影响。客观讲，我国在商业银行个人住房抵押贷款这一方面确实存在借贷人与银行的信息不对称问题，像贷款申请阶段与贷款发放后阶段的信息不对称，商业银行往往不能第一时间获取并掌握借贷人的真实背景信息，也就失去了对借贷人的有效控制，当时机成熟后，借贷人方面可能会发生违约行为，影响商业银行利益。
2.政府监督部门法律规范问题。我国目前仍处于市场经济转型期，市场经济体制不成熟更不完善，政府在房地产市场发展方面定位不明，这导致房地产市场在近十年来出现过热现象，进而刺激国家市场通货膨胀，产生经济泡沫。就目前来看，我国房地产价格过高，它已经背离了国家经济发展目标，更大大超出了个人消费能力，因此政府近年来也在频繁通过调整和紧缩货币政策来对房地产市场进行宏观调控，但如此操作却可能为商业银行带来政策风险。目前，我国针对房地产市场及商业银行房地产按揭贷款业务相继出台了《物权法》、《个人住房担保贷款管理办法》等一系列法律法规，但客观讲这些法律法规还存在实际操作不明确问题，其中某些法律条文也并不详细规范，难以付诸实践，比如说银行在面对抵押物设定、评估、作价与处置方面就还处于无法可依阶段，这些都是按揭贷款风险与法律风险产生的直接原因。
3.假按揭风险。由于按揭贷款利率低于房地产开发贷款利率，且还贷周期长，申请手续简单，审批相对较为容易，一些房地产开发商在资金周转不灵的情况下，会找人冒充购房人员在银行办理假按揭，套取银行的资金，将贷款资金挪用于其他方面，如商品房修建、公司广告费管理费支出、甚至公司其他项目，导致出现严重的风险问题。如果不能对假按揭进行有效甄别，进行全面的管理与控制，不仅会影响商业银行利益，也会影响房地产市场的健康发展。
4.抵押物的风险分析。抵押物的风险主要来自抵押物价值波动，房地产市场和股市、债市一样存在高低起伏，商品房目前在很多人眼里不仅是住房，更是一种投资品，因此存在价值波动，没有只涨不跌的商品，也没有永远保值增值的商品房。若作为抵押物的商品房价格出现大幅下降时，借贷人将会考虑是继续归还贷款持有商品房，还是放弃房产持有现金资产，如果权衡的结果是放弃房产持有现金资产对自己更有利，商业银行将会出现大量按揭类不良资产。此外，抵押物风险还来自抵押物评估机构和抵押物处置机构等，如果抵押物评估机构将价值评估虚高，一旦出现风险，处置抵押物也难以覆盖贷款本息，抵押物在处置过程中将面临方方面面问题，影响处置效率，从而影响贷款资金安全。
二、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策
针对商业银行个人住房按揭贷款的种种风险因素，本文也围绕借贷人、商业银行及政府三大要素来给出若干防范对策。
1.基于借贷人的风险防范对策。首先，应该加速对个人信用体系的建立与健全，像目前歐美发达国家金融机构都有健全且完善的个人信用评估报告机制，围绕这一机制所构建的评估体系能够快速、准确的为商业银行方面提供个人信用报告，实现商业银行针对借贷人的信用信息对策。其次，要建立针对个人的提前贷款偿还限制与风险补偿机制，进一步提高借贷人的违约成本，这样能在一定程度上避免大量提前还款行为的发生。例如在面向个人发放按揭贷款时，应该提前规定还款的各项限制条件，比如规定提前偿还日期、金额以及次数等等，同时发布偿还处罚金等惩罚机制。尝试提前偿还的借贷人必须通过办理各项手续，缴纳手续费来进行提前还款，这就可以有效遏制他们的提前还款想法及行为。另外，我国规定借贷人在贷款第1年不能提前还款，且一年只能提前还款一次，这些规制就能减少提前还款行为的发生。最后，要做到因人而异，研究针对不同借贷人的不同按揭贷款形式，丰富传统单一的还款方式。可以考虑根据借贷人年龄、工作收入水平与工作性质状况来设计按揭贷款形式。比如调整按揭贷款利率，根据市场利率来相应调整合同利率，降低由利率变动所引发的提前还款风险。像对于年轻人群体而言，就可以对他们的收入增加予以良好预期，选择为他们设计等额递增的还款方法，随着他们的工作能力及收入增加而提高定期还款金额。
2.基于商业银行的风险防范对策。商业银行方面一定要针对个人住房按揭贷款风险做好相应管理工作，特别是在审核贷款发放与回收环节一定要做到严格把关。详细讲，商业银行必须严格执行借贷人所出具证明材料的核查程序，同时将自身所承担的风险分割给各个机构来共同承担。例如商业银行要与律师事务所经办人员达成共识，对每一宗贷款资料负责，这样如果真正发生违约或纠纷行为商业银行也有理可依。当然商业银行也应该严格审查中介机构，避免出现抵押按揭贷款资料造假、房地产评估机构虚评价值等风险因素。
3.基于政府部门的风险防范对策。政府部门要根据当前房地产市场及国民经济发展实际状况来合理及时的调整政策，预防个人住房按揭贷款风险的发生。比如说实行浮动贷款利率，根据行业企业员工所缴存的公积金及职工收入水平、信用等级、贷款次数以及购房房产相关资料来进行等级划分，基于此来设置不同贷款利率、金额以及期限。对于收入较高人群，可以设置两次以上购置房产、购买房产面积较大的借贷人相比于同期银行贷款基准利率更高的公积金贷款利率，这样就能确保公积金能够保障那些低收入人群，做到高低收入人群相对平衡。另外在面向低收入人群，则应该设置低贷款利率，相应减少贷款申请手续流程，降低缴存者贷款成本，帮助更多低收入人群实现购房愿望。如果后期低收入人群还款能力出现问题，则还可以采用住房公共基金利息补贴制度，必要时执行一段特定时期内的免贷款利息优惠，最大限度发挥公积金对各类群体的保障作用，确保政府针对商业银行房地产按揭贷款业务及住房公积金正常运转的稳定扶持。
三、结语
本文基于借贷人、商业银行及政府三方面探讨了当前个人住房按揭贷款的风险成因与防范对策，实际上其防范对策还有很多，例如转移金融机构大量投机者、创新住房贷款保险制度、房地产按揭贷款证券化等等。在未来，国家应该做的就是大力健全和推行商业银行房地产按揭贷款业务相关机制内容，健全抵押借贷市场，为各层次人群创建更好按揭贷款环境。
参考文献：
[1]杨名.我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究[D].云南大学，2013.
[2]石昊琦.我国商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西华大学，2012.
[3]姜少华，杨威，李晓楠等.浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].长春金融高等专科学校学报，2012（1）：5-7.