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【摘要】城市规划与房地产开发之间具有十分密切的关系。一方面，城市规划化为房地产开发提供方向。另一方面房地产的开发使得城市规划的各种想法和理念变成现实。随着我国经济的发展、城镇化速度的加快以及房地产开发行业的发展，我国越来越意识到城市规划的重要性。针对这个问题，本文重点分析了城市规划与房地产开发之间的关系，并在此基础上分析了城市规划对房地产开发的引导和控制作用。
【关键词】城市规划 房地产开发 引导 控制
1、城市规划与房地产开发概述
城市规划是当前我国城市发展面临的重要议题。城市规划水平的高低直接关系着我国城市系统的发展前景和方向，关系着能否为市民提供良好的生活和工作环境。顾名思义，城市规划就是指国家有关部门根据一定阶段的城市和经济发展目标，制定相应的城市发展战略，明确城市的性质，制定城市发展的方向和总体规划布局，以使得城市在发展过程中能够合理利用城市空间、完善城市功能布局，建立和谐、宜居的城市生态系统。城市规划的实施有助于明确城市建设的方向，使的城市建设过程中能够有据可循。城市规划能够从总体布局出发，制定一个资源节约、可持续发展的城市建设计划。
而房地产开发是指相关企业根据市场需求和城市规划的要求，选择合理的用地，然后进行建筑项目的开发。房地产开发是一项能够将城市规划的各种理论变为现实的活动。房地产开发不只是简单意义上的建设楼房、建筑物等，而是包含立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产的开发需要服从城市规划建设的总体要求。只有这样，才能够在满足市场局部要求的基础上，构建和谐的城市生态系统。
2、城市规划与房地产开发之间的关系
2.1城市规划对房地产开发具有规范和管制作用
城市规划的总体布局规定了城市区域内的土地使用原则，房地产开发则需要遵循这些原则进行。由于房地产行业的繁荣，房地产企业的竞争压力也越来越大。在不断满足市场需求的同时，要想在竞争中占据有利地位，还需要取得一定的经济效益。因此，很多房地产开发商往往因为自身利益，而忽视了全局的利益。在房地产项目开发过程中，不按照城市规划的总体计划进行，从而使得房地产开发与城市规划布局产生矛盾。如很多建筑物的开发影响了将来一段时间内的城市道路交通规划，为市民的出行带来不便。此时，相关部门就会未雨绸缪，要求房地产开发更改设计方案，使之符合城市规划的要求。另外，城市规划中，对于城市内各个区域的用地以及其相应的城市功能都有一定的规划，房地产开发必须遵循这些规划要求，这在一定程度上影响了房地产开发项目的经济效益，如由于建筑的选址影响了其销量等。
2.2地产开发能够为城市规划提供反馈信息
房地产开发是城市规划中各项计划逐渐变成现实的重要途径。合理的房地产开发能够解决城市规划和实施的矛盾，解决城市建设中分散建设的缺点。在当前社会主义市场经济条件下，城市规划部门通过合理的规划房地产开发商的行为，来调节城市用地规划、城市功能建设。通过房地产开发的反馈信息，城市规划部门能够了解城市规划具体实施后的概貌，了解和检测城市规划的质量，根据反馈信息发现城市规划中的事物。根据房地产开发建设的进程检测城市规划目标的实现情况，进而制定相应的宏观调整策略，为城市规划总体目标的最终实现打下良好的基础。受传统计划经济的影响，我国的城市建设中存在很多不合理的地方。如城市土地资源配置不合理，城市土地浪费等，通过合理的城市规划能够不断改进这些缺点。
2.3房地产开发促进城市规划建设变为现实
改革开发以来，我国的城市规划建设进程不断加快。为了确保城市系统在长期内能够满足市民的工作和生活需求，我们需要进行详细的、科学的城市规划。而城市规划的总体目标的实现需要一段时间。在这段时间内，阶段性目标的实现就需要通过具体的房地产开发来完成。城市规划部门不仅通过房地产开发来检验阶段目标的实现，而且通过实现情况，来确定检验城市规划目标实现过程是否出现偏差。另外，鼓励房地产开发，能够实现资金的回收，促进资金的循环利用，进而加快城市建设的步伐。
3、城市规划对房地产开发的引导和控制
3.1房地产开发要符合城市规划
城市规划是城市系统建设的总系统建设，而房地产开发则是城市系统规划的分系统。分系统的建设需要服从总系统的整体要求。即房地产开发商需要符合城市规划的总体要求以及政府的宏观调控和规划。房地产开发商不能为了自身利益，而盲目地扩建，影响城市规划总体目标的实现。在城市规划中，有关部门对于城市中的小区规划、建筑风格定位、产品定位等已经有所要求，在房地产开发的过程中，需要符合这些要求，不能随意的改变设计。我国已经建立了相应的法律体系，来确保城市规划的法律效力，从而更加有效地规范房地产开发商的总体行为，确保城市规划总体目标的实现。
3.2城市规划的不同分类对房地产开发具有一定的引导和控制作用
城市规划具有一定的层次性，有总体布局规划、分区规划以及针对不同区域进行的详细规划。不同层次的规划对于房地产开发的规划和要求是不同的。城市总体规划中，会对于商品房开发的地段以及功能提出要求，然后明确房地产业的开发规模、时序和步骤。在详细的规划中，甚至对于居住区、片区、组团的用地范围和人口规模提出要求。在房地产开发商进行项目建设时，需要明确这些要求，并在项目设计时严格遵循相应的设计要求。一般而言，房地产开发中，商品房建设占据较大的比例。而商品房建设是城市规划中的重要组成部分。在城市规划中，关于商品房开发的区域以及相应的功能布局的划分都有明确的要求。房地产开发商在进行项目开发时，需要按照相应的关于商品房开发的标准以及相关的要求进行安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。
3.3房地产开发需要符合城市发展需求，实现城市的可持续发展
近几年来，随着环境问题的日益突出，我国政府逐渐意识到保护环境和可持续发展的重要性。为贯彻科学发展观的精神，我国的城市规划中也相应地加入了可持续发展的内容。我们不仅要满足长期阶段为城市居民提供方便的生存和生活环境，而且还要建设绿色环保的城市生态系统，如城市规划中需要加大城市绿化面积等。当前的房地产开发也需要满足这些要求，遵循相应的原则。在相应的居民区开发过程中，注意加大城市绿化面积，以建设绿色环保的城市生活环境。另外，在房地产开发过程中，除了选址、绿化，还需要在选择建筑材料，施工环境维护方面，严格按照城市规划相关要求，在建设施工中不得影响市民的正常生活。
结束语
城市规划与房地产开发之间需要实现相互协调的发展。总体规划为房地产开发提供方向合理地用地区域，不仅使得房地产开发的项目能够服务于局部城市人口，同时也能满足整体城市系统的发展要求，建设完善、和谐的城市生态系统。本文通过分析城市规划与房地产开发之间的关系，旨在使读者明确城市规划对于房地产开发的引导的作用，具有十分重要的实践意义和理论意义。
参考文献
[1]李虎春， 城市规划与房地产开发的协调发展[J]， 云南民旗学院学报， 2011（12）
[2]王琳， 试论城市规划和房地产开发的协调发展[J]， 山西建筑， 2012（13）.
[3]任敏，张敏，杜恒.规则作用与房地产的经济学度量及公共政策设计[J].城市发展研究，2012（3）.
[4]宋启林.提高城市规划对发展房地产业的龙头作用[J].城市研究，2011（01）.
[5]罗佩，毛蒋兴.城市规划与房地产开发的相互协调[J].广州市城市建设开发有限公司房地产开发中心，2012.
【关键词】城市规划 房地产开发 引导 控制
1、城市规划与房地产开发概述
城市规划是当前我国城市发展面临的重要议题。城市规划水平的高低直接关系着我国城市系统的发展前景和方向，关系着能否为市民提供良好的生活和工作环境。顾名思义，城市规划就是指国家有关部门根据一定阶段的城市和经济发展目标，制定相应的城市发展战略，明确城市的性质，制定城市发展的方向和总体规划布局，以使得城市在发展过程中能够合理利用城市空间、完善城市功能布局，建立和谐、宜居的城市生态系统。城市规划的实施有助于明确城市建设的方向，使的城市建设过程中能够有据可循。城市规划能够从总体布局出发，制定一个资源节约、可持续发展的城市建设计划。
而房地产开发是指相关企业根据市场需求和城市规划的要求，选择合理的用地，然后进行建筑项目的开发。房地产开发是一项能够将城市规划的各种理论变为现实的活动。房地产开发不只是简单意义上的建设楼房、建筑物等，而是包含立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产的开发需要服从城市规划建设的总体要求。只有这样，才能够在满足市场局部要求的基础上，构建和谐的城市生态系统。
2、城市规划与房地产开发之间的关系
2.1城市规划对房地产开发具有规范和管制作用
城市规划的总体布局规定了城市区域内的土地使用原则，房地产开发则需要遵循这些原则进行。由于房地产行业的繁荣，房地产企业的竞争压力也越来越大。在不断满足市场需求的同时，要想在竞争中占据有利地位，还需要取得一定的经济效益。因此，很多房地产开发商往往因为自身利益，而忽视了全局的利益。在房地产项目开发过程中，不按照城市规划的总体计划进行，从而使得房地产开发与城市规划布局产生矛盾。如很多建筑物的开发影响了将来一段时间内的城市道路交通规划，为市民的出行带来不便。此时，相关部门就会未雨绸缪，要求房地产开发更改设计方案，使之符合城市规划的要求。另外，城市规划中，对于城市内各个区域的用地以及其相应的城市功能都有一定的规划，房地产开发必须遵循这些规划要求，这在一定程度上影响了房地产开发项目的经济效益，如由于建筑的选址影响了其销量等。
2.2地产开发能够为城市规划提供反馈信息
房地产开发是城市规划中各项计划逐渐变成现实的重要途径。合理的房地产开发能够解决城市规划和实施的矛盾，解决城市建设中分散建设的缺点。在当前社会主义市场经济条件下，城市规划部门通过合理的规划房地产开发商的行为，来调节城市用地规划、城市功能建设。通过房地产开发的反馈信息，城市规划部门能够了解城市规划具体实施后的概貌，了解和检测城市规划的质量，根据反馈信息发现城市规划中的事物。根据房地产开发建设的进程检测城市规划目标的实现情况，进而制定相应的宏观调整策略，为城市规划总体目标的最终实现打下良好的基础。受传统计划经济的影响，我国的城市建设中存在很多不合理的地方。如城市土地资源配置不合理，城市土地浪费等，通过合理的城市规划能够不断改进这些缺点。
2.3房地产开发促进城市规划建设变为现实
改革开发以来，我国的城市规划建设进程不断加快。为了确保城市系统在长期内能够满足市民的工作和生活需求，我们需要进行详细的、科学的城市规划。而城市规划的总体目标的实现需要一段时间。在这段时间内，阶段性目标的实现就需要通过具体的房地产开发来完成。城市规划部门不仅通过房地产开发来检验阶段目标的实现，而且通过实现情况，来确定检验城市规划目标实现过程是否出现偏差。另外，鼓励房地产开发，能够实现资金的回收，促进资金的循环利用，进而加快城市建设的步伐。
3、城市规划对房地产开发的引导和控制
3.1房地产开发要符合城市规划
城市规划是城市系统建设的总系统建设，而房地产开发则是城市系统规划的分系统。分系统的建设需要服从总系统的整体要求。即房地产开发商需要符合城市规划的总体要求以及政府的宏观调控和规划。房地产开发商不能为了自身利益，而盲目地扩建，影响城市规划总体目标的实现。在城市规划中，有关部门对于城市中的小区规划、建筑风格定位、产品定位等已经有所要求，在房地产开发的过程中，需要符合这些要求，不能随意的改变设计。我国已经建立了相应的法律体系，来确保城市规划的法律效力，从而更加有效地规范房地产开发商的总体行为，确保城市规划总体目标的实现。
3.2城市规划的不同分类对房地产开发具有一定的引导和控制作用
城市规划具有一定的层次性，有总体布局规划、分区规划以及针对不同区域进行的详细规划。不同层次的规划对于房地产开发的规划和要求是不同的。城市总体规划中，会对于商品房开发的地段以及功能提出要求，然后明确房地产业的开发规模、时序和步骤。在详细的规划中，甚至对于居住区、片区、组团的用地范围和人口规模提出要求。在房地产开发商进行项目建设时，需要明确这些要求，并在项目设计时严格遵循相应的设计要求。一般而言，房地产开发中，商品房建设占据较大的比例。而商品房建设是城市规划中的重要组成部分。在城市规划中，关于商品房开发的区域以及相应的功能布局的划分都有明确的要求。房地产开发商在进行项目开发时，需要按照相应的关于商品房开发的标准以及相关的要求进行安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。
3.3房地产开发需要符合城市发展需求，实现城市的可持续发展
近几年来，随着环境问题的日益突出，我国政府逐渐意识到保护环境和可持续发展的重要性。为贯彻科学发展观的精神，我国的城市规划中也相应地加入了可持续发展的内容。我们不仅要满足长期阶段为城市居民提供方便的生存和生活环境，而且还要建设绿色环保的城市生态系统，如城市规划中需要加大城市绿化面积等。当前的房地产开发也需要满足这些要求，遵循相应的原则。在相应的居民区开发过程中，注意加大城市绿化面积，以建设绿色环保的城市生活环境。另外，在房地产开发过程中，除了选址、绿化，还需要在选择建筑材料，施工环境维护方面，严格按照城市规划相关要求，在建设施工中不得影响市民的正常生活。
结束语
城市规划与房地产开发之间需要实现相互协调的发展。总体规划为房地产开发提供方向合理地用地区域，不仅使得房地产开发的项目能够服务于局部城市人口，同时也能满足整体城市系统的发展要求，建设完善、和谐的城市生态系统。本文通过分析城市规划与房地产开发之间的关系，旨在使读者明确城市规划对于房地产开发的引导的作用，具有十分重要的实践意义和理论意义。
参考文献
[1]李虎春， 城市规划与房地产开发的协调发展[J]， 云南民旗学院学报， 2011（12）
[2]王琳， 试论城市规划和房地产开发的协调发展[J]， 山西建筑， 2012（13）.
[3]任敏，张敏，杜恒.规则作用与房地产的经济学度量及公共政策设计[J].城市发展研究，2012（3）.
[4]宋启林.提高城市规划对发展房地产业的龙头作用[J].城市研究，2011（01）.
[5]罗佩，毛蒋兴.城市规划与房地产开发的相互协调[J].广州市城市建设开发有限公司房地产开发中心，2012.