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“广州模式”神话的破灭
1996年广州市同德、大塘、棠下三大解困小区落成，解决了1万多户居民的居住问题后，政府基本停止了“解困”工程的建设。1995～1998年政府安居工程共建设140万平方米，为两万个家庭提供了住房。但安居工程并不成功，截至目前，廣州仍有3万平方米安居房“待字闺中”，而同时又存在着5463户双特困户。
1998～2003年，全国房价“涨声”一片，广州楼价却每年稳中有降，2003年广州平均楼价仅为3888元/平方米，被认为是真正“平民化消费”的房地产。接下来的一年，全国房价再度疯涨，广州房价仍然一路平稳，建设部官员曾赞叹：“广州模式是最好的模式”，“广州是个典范”。10年来，广州基本上靠市场化运作，通过大量廉价商品房的建设，满足了广大工薪阶层的住房需求。
但短期的成功并不意味着长期有效。近两年，广州楼价非理性上升，住宅均价从2003年的3888元/平方米飞涨到2006年6月的6401元/平方米，“广州典范”的神话开始破灭，“最理性”的市场一下子成了全社会关注的“问题市场”。
为平抑楼价，广州市委市政府决定投入15亿元，利用储备用地，在金沙洲、同德、棠下、大塘等处建设新社区，以实物配租方式由政府提供廉租住房，租金标准暂定为每月每平方米1元，争取2007年年底前解决全市双特困户住房问题。
楼价飞涨是市场报复
经济学原理告诉我们：价格主要取决于供求关系。目前，广州市常住人口约948万，2005年人均可支配收入人民币18287元，基本达到中等发达国家水平，但同时存在的贫富分化问题，又让大部分广州市民被迫居住在市中心区以降低生活成本，使得市中心区住房需求持续旺盛，以老八区为例，住房需求量已从2003年的557万平方米增加到2005年的626万平方米。由于过去的过度使用，老八区可开发土地资源日渐枯竭，项目供应量锐减，已从2003年的540万平方米减至2005年的450万平方米。供求失衡，使得市中心区楼价节节攀升。
事实上，广州的房价问题并不是简单的房地产问题。多年来，开发商大量廉价使用土地、大量建设“草根产品”、大量无序透支市中心珍稀土地资源的做法，使广州遭到了市场的报复。广州目前楼价上升，是在为过去10年“还债”！
重启经济适用房建设迫在眉睫
过去10年，广州的住房建设主要有两部分：一是老城区的历史遗留用地“见缝插针”式的建设；二是开发商主导的郊区化大盘建设。在国家加紧对土地资源控制、广州市政府限制旧城改造的双重背景下，广州“廉价”住宅建设已失去了低成本的基础，以市场为主导的商品房建设失去了低价位的条件，不可能解决大部分中低收入者的住房问题，政府主导的经济适用房建设迫在眉睫。
过去10年安居房建设成效甚微，主要原因是安居房缺乏“比较优势”。虽然有地价、税收方面的优惠，但由于是政府主导操作，成本降不下来，运作效率又不如开发商，安居解困房卖到每平方米3000多元，竞争力不如远郊的商品房，在产品、售价、营销上都输了一筹。
现在广州重启经济适用房建设，在地价成本、建设地点等方面“相对竞争优势”很明显，但仍有三大问题亟待解决：
首先是投资主体问题。因涉及建造质量、效率、楼盘素质、使用年限、房屋舒适度等问题，广州以往的解困房主要由政府机构运作，结果并不理想。其次是购买对象问题。过去，广州安居解困房都是按人均住房面积来限定购买对象的，目前广州只有约5000多户（低保、特困）住房困难户，大量供应经济适用住房不可能再按过去规定的购买资格，而应将购买对象扩大到中低收入者（如低于广州市年均收入18000元的）和“无房户”（比如刚毕业又即将结婚的年轻人）。购买对象一定要合理界定，严格把关，防止“开着奔驰购买经济适用房”的现象出现。再次是选址问题。如果经济适用房选址太偏，又没有相关配套，将极大影响其作用。建议要么建造卫星城，完善配套，尽可能就业本地化；要么建在交通便捷的地方，遵循公交导向原则。根据政府的规划，未来将通地铁的金沙洲已被定为建设包括经济适用住房和廉租房在内的“新社区”的地块。
国家或地区“先行一步”的经验告诉我们：光靠政府行为或光靠市场行为都不能彻底解决全体居民的住房问题，后宏观调控时期的房地产业需要多方力量的共同调整，以建立更为规范的市场。
（作者系广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
1996年广州市同德、大塘、棠下三大解困小区落成，解决了1万多户居民的居住问题后，政府基本停止了“解困”工程的建设。1995～1998年政府安居工程共建设140万平方米，为两万个家庭提供了住房。但安居工程并不成功，截至目前，廣州仍有3万平方米安居房“待字闺中”，而同时又存在着5463户双特困户。
1998～2003年，全国房价“涨声”一片，广州楼价却每年稳中有降，2003年广州平均楼价仅为3888元/平方米，被认为是真正“平民化消费”的房地产。接下来的一年，全国房价再度疯涨，广州房价仍然一路平稳，建设部官员曾赞叹：“广州模式是最好的模式”，“广州是个典范”。10年来，广州基本上靠市场化运作，通过大量廉价商品房的建设，满足了广大工薪阶层的住房需求。
但短期的成功并不意味着长期有效。近两年，广州楼价非理性上升，住宅均价从2003年的3888元/平方米飞涨到2006年6月的6401元/平方米，“广州典范”的神话开始破灭，“最理性”的市场一下子成了全社会关注的“问题市场”。
为平抑楼价，广州市委市政府决定投入15亿元，利用储备用地，在金沙洲、同德、棠下、大塘等处建设新社区，以实物配租方式由政府提供廉租住房，租金标准暂定为每月每平方米1元，争取2007年年底前解决全市双特困户住房问题。
楼价飞涨是市场报复
经济学原理告诉我们：价格主要取决于供求关系。目前，广州市常住人口约948万，2005年人均可支配收入人民币18287元，基本达到中等发达国家水平，但同时存在的贫富分化问题，又让大部分广州市民被迫居住在市中心区以降低生活成本，使得市中心区住房需求持续旺盛，以老八区为例，住房需求量已从2003年的557万平方米增加到2005年的626万平方米。由于过去的过度使用，老八区可开发土地资源日渐枯竭，项目供应量锐减，已从2003年的540万平方米减至2005年的450万平方米。供求失衡，使得市中心区楼价节节攀升。
事实上，广州的房价问题并不是简单的房地产问题。多年来，开发商大量廉价使用土地、大量建设“草根产品”、大量无序透支市中心珍稀土地资源的做法，使广州遭到了市场的报复。广州目前楼价上升，是在为过去10年“还债”！
重启经济适用房建设迫在眉睫
过去10年，广州的住房建设主要有两部分：一是老城区的历史遗留用地“见缝插针”式的建设；二是开发商主导的郊区化大盘建设。在国家加紧对土地资源控制、广州市政府限制旧城改造的双重背景下，广州“廉价”住宅建设已失去了低成本的基础，以市场为主导的商品房建设失去了低价位的条件，不可能解决大部分中低收入者的住房问题，政府主导的经济适用房建设迫在眉睫。
过去10年安居房建设成效甚微，主要原因是安居房缺乏“比较优势”。虽然有地价、税收方面的优惠，但由于是政府主导操作，成本降不下来，运作效率又不如开发商，安居解困房卖到每平方米3000多元，竞争力不如远郊的商品房，在产品、售价、营销上都输了一筹。
现在广州重启经济适用房建设，在地价成本、建设地点等方面“相对竞争优势”很明显，但仍有三大问题亟待解决：
首先是投资主体问题。因涉及建造质量、效率、楼盘素质、使用年限、房屋舒适度等问题，广州以往的解困房主要由政府机构运作，结果并不理想。其次是购买对象问题。过去，广州安居解困房都是按人均住房面积来限定购买对象的，目前广州只有约5000多户（低保、特困）住房困难户，大量供应经济适用住房不可能再按过去规定的购买资格，而应将购买对象扩大到中低收入者（如低于广州市年均收入18000元的）和“无房户”（比如刚毕业又即将结婚的年轻人）。购买对象一定要合理界定，严格把关，防止“开着奔驰购买经济适用房”的现象出现。再次是选址问题。如果经济适用房选址太偏，又没有相关配套，将极大影响其作用。建议要么建造卫星城，完善配套，尽可能就业本地化；要么建在交通便捷的地方，遵循公交导向原则。根据政府的规划，未来将通地铁的金沙洲已被定为建设包括经济适用住房和廉租房在内的“新社区”的地块。
国家或地区“先行一步”的经验告诉我们：光靠政府行为或光靠市场行为都不能彻底解决全体居民的住房问题，后宏观调控时期的房地产业需要多方力量的共同调整，以建立更为规范的市场。
（作者系广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）