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[摘要] 《物权法》关于建筑物区分所有权的规定赋予了业主专有权、共有权和成员权，对于解决实践中的业主权益保护问题具有重要意义。
[关键词] 建筑物区分所有权； 专有权； 共有权； 成员权
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号]1007-1962（2007）08-0018-03
近年来，保护业主权益已经成为广泛关注的社会问题，该问题的妥善解决不仅关乎私人所有权的保护，更涉及社区建设的推进和和谐社会的构建。历时13年终成正果的《物权法》以“业主的建筑物区分所有权”一章对业主权益保护做出了明确具体的规定。
现代建筑物结构复杂，通常进行纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房屋。业主为了利用自己的房屋必须借助楼梯、电梯等公共设施，这明显与传统的独门独户房屋有所不同。为此，《物权法》将现代建筑物业主的所有权称之为“建筑物区分所有权”。根据《物权法》第70条的规定，建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，由三种权利构成：一是专有权，二是共有权，三是成员权。
一、业主享有专有权
现代建筑物通常区分为专有部分和共有部分。专有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上的独立性的部分房屋。就实质而言，专有部分不过是区分所有建筑物中的独立建筑空间。纵观各国立法，作为专有部分的建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一套房屋中的一个居室或一个阳台以及多个业主共用的楼梯等，都不是专有部分。
《物权法》就专有部分赋予业主所有权，学理上称之为专有权。据此，业主可以和一般所有权人一样，对其专有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但是毕竟业主专有权的客体为建筑材料组成的空间，此业主的专有部分与彼业主的专有部分紧密相连；此业主专有权的行使不仅涉及业主自身利益，还会影响彼业主甚至全体业主的利益。为此，《物权法》第71条规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这就为业主专有权的行使设置了必要的义务。那么业主专有权的界限到底在哪里呢？对此《物权法》并没有给出明确答案。理论上，关于专有部分的范围存在四种学说：（1）中心说，又称壁心说，即专有部分及于墙壁厚度的中心线；（2）空间说，即专有部分仅及于建筑材料围成的建筑空间；（3）最后粉刷表层说，即专有部分仅及于最后粉刷表层；（4）壁心和最后粉刷表层说，该学说区分内部和外部关系：就业主之间而言，专有部分仅及于最后粉刷表层；就第三人而言，专有部分及于墙壁厚度的中心线。上述四种观点中，中心说对专有权的保护范围最大，但难免危及建筑物安全；空间说对专有权的保护范围最小，但有过度限制业主专有权之嫌；后两种学说比中心说、空间说更为合理，笔者赞成壁心和最后粉刷表层说。
明确了业主专有权的范围，有助于解决实践中围绕房屋装修、使用产生的诸多纠纷。其一，业主进行装修能否随意拆除墙壁？根据《物权法》第71条的规定，业主不得拆除房屋中的承重墙，因为这将危及建筑物的安全；而非承重墙的拆除则需要具体分析。对于那些纯粹位于业主房屋内，其作用仅在于形成房间布局的非承重墙，因不涉及其他业主利益而可以拆除；对于那些用于区分不同业主房屋的非承重墙，因涉及其他业主利益而不得拆除。如果我们依据上述的壁心和最后粉刷表层说，则更加容易得出上述答案。业主装修拆除承重墙和区分不同业主房屋的非承重墙涉及业主之间权利，因此业主的专有部分仅及于最后粉刷表层，其对这些墙壁不享有专有权，因此业主不能拆除这些墙壁。其二，业主能否随意封闭阳台？业主通常认为，房屋购买后，自己当然对阳台享有所有权，可以按照自身意愿进行装修，当然包括封闭与否。必须提及的是，讨论这一问题的前提就是开发商在建筑物设计中将阳台设计为开放式。根据《物权法》第71条的规定，业主不得随意封闭阳台，因为这将改变建筑物的外立面，有碍观瞻，可以认定损害其他业主的合法权益。同样我们也可以从专有部分的范围加以考量。阳台封闭必然涉及改变建筑物的外立面，涉及其他业主的利益，依据壁心和最后粉刷表层说，业主的专有部分仅及于最后粉刷表层，显然建筑物的外立面已经超出了最后粉刷表层，故业主无权利擅自封闭阳台。这就意味着，只要开发商在建筑物设计中将阳台设计为开放式，则业主原则上不得封闭阳台，因安全等因素考虑确有必要封闭的，应当向规划部门申请，获得批准后才能封闭阳台。
二、业主享有共有权
明确了建筑物中专有部分后，剩余的部分就是共有部分了。按照《物权法》第70条的规定，业主对共有部分享有共有的权利，我们称之为共有权。当然，取得共有权的前提就是成为业主，也就是取得专有权，不存在脱离专有权而单独享有共有权的情形。
在区分所有建筑物的共有权中，下列问题值得探讨：
(一)关于共有权的性质问题。
共有分为共同共有和按份共有。那么，业主的共有权属于哪种性质呢？我国《物权法》并未明确规定，不过第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”既然物业费用、收益分享均是按照特定比例进行分摊或者分享，一个合理的推论就是业主的共有权属于按份共有。必须注意的是，这种按份共有与普通按份共有不同。在区分所有建筑物的共有中，业主虽可以按一定标准确定其共有份额，但却不能将自己的份额分出或者单独转让。这是由区分所有建筑物的使用目的及性质所决定的。
(二)关于共有部分的归属和共用问题。
针对现实生活中引发争议较多的共有部分的共用问题，《物权法》做出了较为明确的规定。（1）道路、绿地等公共场所、公共设施的归属问题。实践中不少开发商、物业公司利用共有部分开展经营活动，如在电梯、楼梯和楼顶投放广告。业主主张因此获得的收益应当归业主所有，但因缺乏具体的法律依据而处于维权难的境地。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，小区内的道路、绿地、电梯、楼梯、楼顶、住宅建设用地、物业服务用房以及公用设施归业主共有，这些共有部分应当由全体业主按照其性质加以利用。如果要利用共有部分开展经营活动，则应取得全体业主的同意，而且其收益应当归全体业主共有。（2）车库、车位的归属和使用问题。针对现实生活中停车位紧张问题，以及占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题，《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当然，业主可以通过相关部门查询开发商建楼成本，如果其中已经包含车库建筑成本，车库就应归业主共有，开发商售楼时再次收取车库费就属于商业欺诈。针对在小区共有道路上停放汽车的收费问题，《物权法》明确规定：占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
(三)关于住宅建设用地使用权的期限问题。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，业主的住宅建设用地使用权期限通常为70年，而改革开放初期出让的一些土地使用权期限较短，很快就要到期，这就使得土地使用权期满的问题更加引人关注。《物权法》第一百四十七条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该规定给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，《物权法》并没有对续期的土地出让金支付标准和办法作出明确规定，只有等待新的立法加以解决。
三、业主享有成员权
由于区分所有建筑物的管理涉及每个业主的利益，而每个业主又不能各自为之管理，所以，必须建立一个代表全体业主利益的团体组织，共同管理共有部分以及其他共同事务。业主成为管理团体的成员，享有相应的权利并承担相应的义务，理论上称之为成员权。我国《物权法》对业主的成员权予以确认，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，对区分所有建筑物进行管理。业主有权共同决定下列事务：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会或者业主委员会一旦就上述事务做出决定，对全体业主具有约束力。当然，如果决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
必须注意的是，成员权是一种资格，它是与专有权联系在一起的，任何人取得了专有权，自然就取得了成员权。如果转让了专有权，其成员权也随之丧失，而由受让人取得成员资格。从这种意义上说，专有权是建筑物区分所有权的“单独性灵魂”。
围绕业主的成员权，以下问题值得关注：
(一)业主大会和业主委员会的法律地位。
根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会由全体业主组成，是业主管理共同事务最高的权力机关，也是业主管理共同事务的意思形成机关，所有的重大事务都应该通过业主大会来决定；业主委员会只不过是业主大会的执行机构。但对业主大会和业主委员会是否具有独立的民事主体地位存在争议。一方面，业主大会可以以自己的名义开展民事活动，也可以以自己的名义授权业主委员会开展相关民事活动；另一方面对于业主大会或者业主委员会的诉讼主体资格，《物业管理条例》予以回避，导致司法实践中的不统一。《物权法》改变了这一窘境，确认了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。该法第78条第二款确定了其应诉资格，即“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第83条第二款确定了其起诉资格，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”由此，可以做出一个合理的推论：业主大会和业主委员会具有独立的民事主体资格。
当然我们必须看到，《物权法》仅就特定情形承认了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，那么在其他情形之下，比如物业公司违反物业服务合同，业主大会和业主委员是否具有诉讼主体资格呢？即使承认业主大会和业主委员会特定情形之下的诉讼主体资格，也产生了一个难题：裁判的执行。业主大会和业主委员会一旦败诉，需要承担赔偿责任，如何执行？
(二)业主大会的表决规则。
业主大会对其权限范围的事务采取投票方式进行表决，那么业主投票权的确定就至关重要。对此，《物业管理条例》第10条第二款做出了概括性规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”而《物权法》第76条则依据面积和业主人数两项标准综合确定，即重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；特别重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。从程序上而言，这种表决规则比较公正；不过从实践来看，这种表决规则有可能使得业主大会无法通过任何决议。
综上所述，《物权法》借助十四个条文已经对建筑物区分所有权做出了较为全面细致的规定，虽然还有些许不足，但瑕不掩瑜，建筑物区分所有权已经成为了业主权利的说明书。
(作者单位：首都师范大学政法学院)
责任编辑于朝霞
[关键词] 建筑物区分所有权； 专有权； 共有权； 成员权
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号]1007-1962（2007）08-0018-03
近年来，保护业主权益已经成为广泛关注的社会问题，该问题的妥善解决不仅关乎私人所有权的保护，更涉及社区建设的推进和和谐社会的构建。历时13年终成正果的《物权法》以“业主的建筑物区分所有权”一章对业主权益保护做出了明确具体的规定。
现代建筑物结构复杂，通常进行纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房屋。业主为了利用自己的房屋必须借助楼梯、电梯等公共设施，这明显与传统的独门独户房屋有所不同。为此，《物权法》将现代建筑物业主的所有权称之为“建筑物区分所有权”。根据《物权法》第70条的规定，建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，由三种权利构成：一是专有权，二是共有权，三是成员权。
一、业主享有专有权
现代建筑物通常区分为专有部分和共有部分。专有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上的独立性的部分房屋。就实质而言，专有部分不过是区分所有建筑物中的独立建筑空间。纵观各国立法，作为专有部分的建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一套房屋中的一个居室或一个阳台以及多个业主共用的楼梯等，都不是专有部分。
《物权法》就专有部分赋予业主所有权，学理上称之为专有权。据此，业主可以和一般所有权人一样，对其专有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但是毕竟业主专有权的客体为建筑材料组成的空间，此业主的专有部分与彼业主的专有部分紧密相连；此业主专有权的行使不仅涉及业主自身利益，还会影响彼业主甚至全体业主的利益。为此，《物权法》第71条规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这就为业主专有权的行使设置了必要的义务。那么业主专有权的界限到底在哪里呢？对此《物权法》并没有给出明确答案。理论上，关于专有部分的范围存在四种学说：（1）中心说，又称壁心说，即专有部分及于墙壁厚度的中心线；（2）空间说，即专有部分仅及于建筑材料围成的建筑空间；（3）最后粉刷表层说，即专有部分仅及于最后粉刷表层；（4）壁心和最后粉刷表层说，该学说区分内部和外部关系：就业主之间而言，专有部分仅及于最后粉刷表层；就第三人而言，专有部分及于墙壁厚度的中心线。上述四种观点中，中心说对专有权的保护范围最大，但难免危及建筑物安全；空间说对专有权的保护范围最小，但有过度限制业主专有权之嫌；后两种学说比中心说、空间说更为合理，笔者赞成壁心和最后粉刷表层说。
明确了业主专有权的范围，有助于解决实践中围绕房屋装修、使用产生的诸多纠纷。其一，业主进行装修能否随意拆除墙壁？根据《物权法》第71条的规定，业主不得拆除房屋中的承重墙，因为这将危及建筑物的安全；而非承重墙的拆除则需要具体分析。对于那些纯粹位于业主房屋内，其作用仅在于形成房间布局的非承重墙，因不涉及其他业主利益而可以拆除；对于那些用于区分不同业主房屋的非承重墙，因涉及其他业主利益而不得拆除。如果我们依据上述的壁心和最后粉刷表层说，则更加容易得出上述答案。业主装修拆除承重墙和区分不同业主房屋的非承重墙涉及业主之间权利，因此业主的专有部分仅及于最后粉刷表层，其对这些墙壁不享有专有权，因此业主不能拆除这些墙壁。其二，业主能否随意封闭阳台？业主通常认为，房屋购买后，自己当然对阳台享有所有权，可以按照自身意愿进行装修，当然包括封闭与否。必须提及的是，讨论这一问题的前提就是开发商在建筑物设计中将阳台设计为开放式。根据《物权法》第71条的规定，业主不得随意封闭阳台，因为这将改变建筑物的外立面，有碍观瞻，可以认定损害其他业主的合法权益。同样我们也可以从专有部分的范围加以考量。阳台封闭必然涉及改变建筑物的外立面，涉及其他业主的利益，依据壁心和最后粉刷表层说，业主的专有部分仅及于最后粉刷表层，显然建筑物的外立面已经超出了最后粉刷表层，故业主无权利擅自封闭阳台。这就意味着，只要开发商在建筑物设计中将阳台设计为开放式，则业主原则上不得封闭阳台，因安全等因素考虑确有必要封闭的，应当向规划部门申请，获得批准后才能封闭阳台。
二、业主享有共有权
明确了建筑物中专有部分后，剩余的部分就是共有部分了。按照《物权法》第70条的规定，业主对共有部分享有共有的权利，我们称之为共有权。当然，取得共有权的前提就是成为业主，也就是取得专有权，不存在脱离专有权而单独享有共有权的情形。
在区分所有建筑物的共有权中，下列问题值得探讨：
(一)关于共有权的性质问题。
共有分为共同共有和按份共有。那么，业主的共有权属于哪种性质呢？我国《物权法》并未明确规定，不过第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”既然物业费用、收益分享均是按照特定比例进行分摊或者分享，一个合理的推论就是业主的共有权属于按份共有。必须注意的是，这种按份共有与普通按份共有不同。在区分所有建筑物的共有中，业主虽可以按一定标准确定其共有份额，但却不能将自己的份额分出或者单独转让。这是由区分所有建筑物的使用目的及性质所决定的。
(二)关于共有部分的归属和共用问题。
针对现实生活中引发争议较多的共有部分的共用问题，《物权法》做出了较为明确的规定。（1）道路、绿地等公共场所、公共设施的归属问题。实践中不少开发商、物业公司利用共有部分开展经营活动，如在电梯、楼梯和楼顶投放广告。业主主张因此获得的收益应当归业主所有，但因缺乏具体的法律依据而处于维权难的境地。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，小区内的道路、绿地、电梯、楼梯、楼顶、住宅建设用地、物业服务用房以及公用设施归业主共有，这些共有部分应当由全体业主按照其性质加以利用。如果要利用共有部分开展经营活动，则应取得全体业主的同意，而且其收益应当归全体业主共有。（2）车库、车位的归属和使用问题。针对现实生活中停车位紧张问题，以及占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题，《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当然，业主可以通过相关部门查询开发商建楼成本，如果其中已经包含车库建筑成本，车库就应归业主共有，开发商售楼时再次收取车库费就属于商业欺诈。针对在小区共有道路上停放汽车的收费问题，《物权法》明确规定：占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
(三)关于住宅建设用地使用权的期限问题。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，业主的住宅建设用地使用权期限通常为70年，而改革开放初期出让的一些土地使用权期限较短，很快就要到期，这就使得土地使用权期满的问题更加引人关注。《物权法》第一百四十七条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该规定给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，《物权法》并没有对续期的土地出让金支付标准和办法作出明确规定，只有等待新的立法加以解决。
三、业主享有成员权
由于区分所有建筑物的管理涉及每个业主的利益，而每个业主又不能各自为之管理，所以，必须建立一个代表全体业主利益的团体组织，共同管理共有部分以及其他共同事务。业主成为管理团体的成员，享有相应的权利并承担相应的义务，理论上称之为成员权。我国《物权法》对业主的成员权予以确认，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，对区分所有建筑物进行管理。业主有权共同决定下列事务：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会或者业主委员会一旦就上述事务做出决定，对全体业主具有约束力。当然，如果决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
必须注意的是，成员权是一种资格，它是与专有权联系在一起的，任何人取得了专有权，自然就取得了成员权。如果转让了专有权，其成员权也随之丧失，而由受让人取得成员资格。从这种意义上说，专有权是建筑物区分所有权的“单独性灵魂”。
围绕业主的成员权，以下问题值得关注：
(一)业主大会和业主委员会的法律地位。
根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会由全体业主组成，是业主管理共同事务最高的权力机关，也是业主管理共同事务的意思形成机关，所有的重大事务都应该通过业主大会来决定；业主委员会只不过是业主大会的执行机构。但对业主大会和业主委员会是否具有独立的民事主体地位存在争议。一方面，业主大会可以以自己的名义开展民事活动，也可以以自己的名义授权业主委员会开展相关民事活动；另一方面对于业主大会或者业主委员会的诉讼主体资格，《物业管理条例》予以回避，导致司法实践中的不统一。《物权法》改变了这一窘境，确认了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。该法第78条第二款确定了其应诉资格，即“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第83条第二款确定了其起诉资格，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”由此，可以做出一个合理的推论：业主大会和业主委员会具有独立的民事主体资格。
当然我们必须看到，《物权法》仅就特定情形承认了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，那么在其他情形之下，比如物业公司违反物业服务合同，业主大会和业主委员是否具有诉讼主体资格呢？即使承认业主大会和业主委员会特定情形之下的诉讼主体资格，也产生了一个难题：裁判的执行。业主大会和业主委员会一旦败诉，需要承担赔偿责任，如何执行？
(二)业主大会的表决规则。
业主大会对其权限范围的事务采取投票方式进行表决，那么业主投票权的确定就至关重要。对此，《物业管理条例》第10条第二款做出了概括性规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”而《物权法》第76条则依据面积和业主人数两项标准综合确定，即重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；特别重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。从程序上而言，这种表决规则比较公正；不过从实践来看，这种表决规则有可能使得业主大会无法通过任何决议。
综上所述，《物权法》借助十四个条文已经对建筑物区分所有权做出了较为全面细致的规定，虽然还有些许不足，但瑕不掩瑜，建筑物区分所有权已经成为了业主权利的说明书。
(作者单位：首都师范大学政法学院)
责任编辑于朝霞