论文部分内容阅读
以租养房这种投资方式得以运转起来的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租赁市场一旦有个风吹草动，整个资金链就会受到影响。
供需变化已经体现
王先生是京城众多的“以租养房”的投资者之一。去年，王先生贷款买了套新房，从崇文门搬到了亚运村附近的小高层里。原来在崇文门的旧房地段不错，于是配齐了全套家具，又重新刷了一遍墙，便以每月2500元的价格轻松租了出去。这样，每月的房租足够供养他新房的按揭，感觉是自己住房别人供着，一年来日子风调雨顺滋润得很。租房租出了甜头，王先生开始盘算着把“以租养房”当成一种投资的方式。
今年上半年的股市阴多晴少，王先生掂量着炒股票每日追涨杀跌风险挺大，不如投资房产用来出租，这样做长线投资，可以获得稳定的租金收益。眼看着周围许多人投资房产收益率都高达10%以上，自己心里也痒痒。盘算定了，他开始去看房，逡巡几个月，看中了雍和宫附近的一套公寓式住宅，便用按揭付款的方式买了下来。今年6月交了房，他又费心思花了十几万元装修完毕。王先生心里想，这房靠近CBD，周围环境又是一流，肯定大受白领们的欢迎，按10%的收益率算，怎么也得月租4000元。
哪知每月4000元的价钱挂到房产中介那里，两个月来竟无人问津。这可把他急坏了，房子租不出去，每月的按揭就要自己付。王先生夫妻二人月收入不超过6000元，每月要割一大半给银行，真像割他的肉一样难受。偏偏这时他在崇文门的租户又吵着要他压低租金，说现在同等条件的房子租金要低好几百，不降价7月份就退房。一开始他还以为租户无理取闹。上周跑了几家房产中介，回来后再也不言语了。
“中介说像我这样的房子现在的行情是3200元／月，高档房子太多了，都挂在那里租不出去”，王先生抱怨说。其实，面临这种情况的远不止王先生一个人。面对“以租养房”这种“巧妙”的投资方式的诱惑，在北京、上海、广州等大城市，越来越多的个人投资者已经加入其中了。有一句俗话叫“谁都不比谁聪明3分钟”，当时趁着“一招鲜”而从中舒服赚钱的少数投资者，在市场涌入者越来越多、出租房的供给量不断增加的情形下，纷纷感到了压力。就北京市场来说，从总体看，一段时间以内，市场对出租房的需求不会发生明显的变化。这样，随着供需差距的拉大，房屋租赁的整体价格不可避免的要出现小幅下滑的趋势。
供需的微妙变化已经在市场中得到了体现，一部分地段稍差的房子空门紧锁，租客难寻；一些房子虽然租得出去，但租金却节节缩水。对于那些靠每月收取租金，供养三四套房产的投资者来说，他们手头循环的资金链条似乎正在渐渐收紧。
一哄而上 香饽饽变定时炸弹
不论什么，只要是“一哄而上”，就一定会由“香”变“臭”的。
从2000年开始，全国各大城市的房地产市场陆续走出低谷，房地产商就势开发出一些“投资自用两相宜”的住宅。然而，各城市普遍的情况却是，房屋租赁市场的价格并没有随着房价的攀升而同步趋高。目前来看，在“以租养房”最普遍的上海，据该市统计局城市调查队的统计资料表明，今年第一季度，上海房屋销售价格比去年同期上涨了5.7%，土地交易价格总水平比去年同期上涨了4.9%，然而房地产租赁的价格总水平却微降了0.1%。北京的情况大抵也是如此，房屋销售价格的变动虽然不如上海强烈，但租赁市场在供大于求的趋势影响之下，价格水平也略有下降。
“我们对目前房屋租赁价格的总体感觉是，它并没有像房价那样持续上涨，而是基本维持原价不动，在有些地段已经出现了下跌”，某房地产经纪公司客户服务部经理如是说。这其中高档公寓租金跌幅最为明显。有资料显示：今年第一季度上海高档公寓的平均租金由上季度的12.4美元／平方米／月下滑至10.67美元／平方米／月；高档别墅的租金也略有下跌，由上季度的22美元／平方米／月跌至本季度的21.1美元／平方米／月。
业内人士认为，房屋租赁市场开始出现供大于求的趋势，这是导致租赁价格下滑的最主要因素。在需求平稳的情况下，租赁市场上房屋供给出现了比较大的增长：一是由于现在房地产价格趋涨，许多市民在二次购房时不把原有的旧房卖掉而是用来出租，使得大量二手房流入租赁市场；二是专门购置新房用于长线出租的投资者近年来人数也不断增加，房地产商针对投资需求的新开楼盘近期供应量也在增加，这也增加了市场上可供出租的房源。这方面最典型的例子要算上海市中心的小房型单身公寓了。由于受到市场追捧，有些开发商就地取材将烂尾楼改建成单身公寓。据了解，有一家开发商准备投资10亿元在市中心收购10幢烂尾楼改建成单身公寓。大批的供应量，尤其是几百户小户型集中在一幢楼内，今后的空置率风险是不言而喻的。
资金断链不得不防
许多人认为购房出租是一种回报高、非常保险的投资方式，尤其是很多投资者充分利用财务杠杆，少付款、多按揭，用租金收入来支付每月的按揭费用，起到以小搏大的效果。但一些房地产专家指出，购房出租，特别是以租养房的投资方式也有很大的风险。以租养房这种投资方式得以运转起来的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租赁市场一旦有个风吹草动，整个资金链就会受到影响。在近两年房价持续上涨，租金回报稳定的情况下，“以租养房”的确不失为一种聪明的投资方式。但一旦形势朝反方向发展，过高财务杠杆也可能造成高风险。一套房屋目前的租价或许还能带来相当的收益，但它将来未必能一直保持在这一价位上，它的收益率也是不固定的。相比租金下跌，由于租客难寻，出现断租是最糟糕的情况，因为即使房屋空置，房主也要承担物业管理、维修等费用，而投资者在决定购房投资时往往忽视这部分成本。尤其是对于那些手头现金不多却利用按揭购买三四处房产靠租金还按揭的投资者，一旦有一两套房租不出去，循环的资金链就可能出现断裂的危险。
另外就是贷款额的问题，就算你只买了一套房子，也要注意以下几点。一是投资的回收期可能延长。以前投资一套房产出租，回收期一般会在10年左右，而现在其投资回收期可能增加为15年。其次，由于租金收益率下跌，与现时商业贷款5.04%的利率已经有了较多接近，这种情况下就算出租成功获得的回报也不一定能抵偿你每月所要归还的贷款额。
兴业证券研发中心戴涛认为，房地产市场的调整压力日渐显现：一方面“圈地运动”的增速明显高于去年同期的水平；另一方面商品房空置面积出现明显增长，仅深万科2001年底空置楼盘价值就比2000年底猛增了97.6%，高达11.9亿元。而当房价因供需走势反向运动下跌时，首当其冲受到伤害的将是房屋租赁。
一些业内人士认为，目前各地租赁市场已经开始出现了小幅下滑的倾向，今后这一趋势很有可能继续加强。对于一些购置了三四套房产出租的投资者，目前趁房价还在高位时出手部分房产变现以缓解资金链紧张的压力，是一种比较明智的选择。否则今后面对房价、租价同时下跌的情况，风险会更大。