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摘 要：基于推动新收入准则在房地产企业中有效实施的目的，围绕此课题，采取实例分析的方法，做简单的论述，提出执行新收入准则的策略和方法，共享给相关人员参考。按照新收入准则的执行要求识别合同与履约义务、确认交易价格、分摊交易价格、确认收入、做好合理的筹划和保障自身的利益。
关键词：新收入准则;房地产企业;利润
新收入准则在收入确认方面发生了重大变动。旧收入准则强调“风险报酬转移”，新收入准则强调“控制权转移”。受到行业特殊性的影响，房地产企业收入确认，除了现房销售之外，房产预售模式造成明显的控制权转移和风险报酬转移时点差异。笔者深度分析房地产企业收入确认变化引起的利润差异，并提出了有效的执行策略。
一、新旧收入会计准则关于收入确认的对比分析
旧收入准则在主要风险与报酬转移时进行收入的确认;新收入准则提出在客户取得相关产品控制权时并且获得其相关利益时进行收入的确认，同时控制权的转移具有时点与时段的区分。对于房地产企业，新收入准则对于收入确认更加前置，更适合房地产企业的实际情况。
二、新收入准则对房地产企业利润的影响实例分析
（一）案例概述
利润表中的重点与核心为收入，如果收入确认规则发生变化，则会引发广泛关注。以A房地产企业为例，从2017年1月1日，提前采用《香港财务报告准则第15号》。实行后根据新收入准则报告企业中期业绩，按照投入法计量的履约进度，确认了147.50亿元的收入，形成的报告总收入额为777.75亿元，若按照旧准则确认，收入为629.88亿元，整体增幅为23%。形成的报告，利润总额为83.73亿元，相比旧的准则利润额50.39亿元，利润增幅可以达到66%。对于该房地产企业而言，提前采纳新收入准则，对整体利润的影响较为明显。现结合此企业的做法，进行影响分析。
（二）新收入准则的影响分析
根据房地产企业执行新收入准则实践，准则对房地产企业利润造成的影响如下：
（1）缓解企业收入剧烈波动。受到行业特殊性的影响，房地产企业执行旧的收入准则，产品处于尚未交付状态，即使企业已收取全部房款，在会计核算时也无法直接确认为收入。按照旧的收入确认准则，房屋销售收款和当期销售收入差异巨大。企业从拿地开发到房屋竣工备案期间均无销售收入，利润存在大额亏损。房屋竣工并经业主验收合格后才能结转确认销售收入，当期利润为正，进而弥补以前年度亏损，该收入确认标准导致利润异常波动。执行新收入准则之后，房地产企业在整个开发阶段，按照工程进度即合同履约进度合理确认收入，使得收入确认更加平缓，能够有效缓解企业收入剧烈波动。
（2）促进销售收入确认与现金流匹配。执行新收入准则之后，按照时段履约确认收入。新收入准则使房地产企业能够按照施工进度合理确认收入，确保销售收入与销售现金流入合理匹配。旧准则下，因为项目处于尚未交付使用状态，无法确认收入，因此最终的金额是“0”。执行新收入准则，房地产企业的销售收入与现金流可以合理匹配，促使其进行现金含量的精准计算，分析现金流是否对已经结转成本的全面覆盖，助力利润的评估与分析。
（3）保障计量的准确性。执行新收入准则，房地产企业交易价格必须充分考虑各类因素，例如可变对价以及非现金对价等，分析其产生的影响。分析可变对价因素的影响，企业来根据现行的法律签订合同，若签订的合同文本内容中有可变对价，开展收入计量，要依据相关要求，开展可变对价的评估与分析。经过可变对价的优化以及调整，保障计价的准确性。
三、新收入准则在房地产企业推行相关问题的探讨
（一）按照时段履约确认收入的条件分析
对房地产企业旧收入准则在交房时点确认收入;新收入准则为时段确认收入为企业盈余管理提供调剂的可能。新的收入准则按照时段履约确认收入需要满足下列条件之一：（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益;（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品;（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。因购买期房客户无法消耗企业履约带来的经济利益也无法控制履约过程的在建商品，所以第一条和第二条不适用。第三条，对于期房销售，因合同限制具有不可替代性符合时段履约确认。
根据企业经验总结，新收入准则适用需要“磨合”，因为政策的变化必然会给企业经营管理带来影响，加之对准则内容缺少全面的了解，很容易引发不适应的情况。每项政策都有其出现的背景和适用的范围，也存在着薄弱点和空白区，并非刚性不可变更，是不断完善的过程。这需要企业能够积极推行，发现问题和矛盾，提出解决的措施，进而能够更好地推行新收入准则。
（二）合同方面的应对策略
新收入准则实施背景下，企业必须和客户签订合同，才能够拥有收取对价的权利，同时负有提供商品或者劳务的义务。合同既是确认收入的基础条件，也是收入确认时间与金额的重要依据。作为企业必须要高度重视合同的识别，签订合同时要围绕合同要素做好注意点的把握：
（1）双方已经批准此合同并且承诺履行义务。准则规定的合同，主要形式包括书面形式、口头形式、默认形式，要格外注意非书面形式下的合同是否批准、是否具有法律约束力的确认。
（2）合同明确双方与商品或者服务相关的权利与义务，则要注意合同内容中是否对商品或者服務的性质、类型以及数量等加以明确。
（3）具有商业实质。分析合同是否具有商业实质需要运用重大判断，并且关注非货币性交易以及往返交易等内容。
四、结束语
综上所述，新收入准则实施后，给房地产企业经营管理带来很大影响。文中结合实例，提出企业推行新准则的注意事项。企业围绕按照时段履约确认收入的条件、合同方面的控制深度研究，采取全面的应对措施，保障企业利益的同时，实现新准则的价值。
参考文献：
[1]谢海森.新收入准则对房地产企业的影响探讨[J].财经界（学术版），2020（11）：141-142.
[2]许怀喜，徐方方.新收入准则对财务会计与企业的影响分析——以房地产企业为例[J].时代经贸，2020（16）：30-31.
关键词：新收入准则;房地产企业;利润
新收入准则在收入确认方面发生了重大变动。旧收入准则强调“风险报酬转移”，新收入准则强调“控制权转移”。受到行业特殊性的影响，房地产企业收入确认，除了现房销售之外，房产预售模式造成明显的控制权转移和风险报酬转移时点差异。笔者深度分析房地产企业收入确认变化引起的利润差异，并提出了有效的执行策略。
一、新旧收入会计准则关于收入确认的对比分析
旧收入准则在主要风险与报酬转移时进行收入的确认;新收入准则提出在客户取得相关产品控制权时并且获得其相关利益时进行收入的确认，同时控制权的转移具有时点与时段的区分。对于房地产企业，新收入准则对于收入确认更加前置，更适合房地产企业的实际情况。
二、新收入准则对房地产企业利润的影响实例分析
（一）案例概述
利润表中的重点与核心为收入，如果收入确认规则发生变化，则会引发广泛关注。以A房地产企业为例，从2017年1月1日，提前采用《香港财务报告准则第15号》。实行后根据新收入准则报告企业中期业绩，按照投入法计量的履约进度，确认了147.50亿元的收入，形成的报告总收入额为777.75亿元，若按照旧准则确认，收入为629.88亿元，整体增幅为23%。形成的报告，利润总额为83.73亿元，相比旧的准则利润额50.39亿元，利润增幅可以达到66%。对于该房地产企业而言，提前采纳新收入准则，对整体利润的影响较为明显。现结合此企业的做法，进行影响分析。
（二）新收入准则的影响分析
根据房地产企业执行新收入准则实践，准则对房地产企业利润造成的影响如下：
（1）缓解企业收入剧烈波动。受到行业特殊性的影响，房地产企业执行旧的收入准则，产品处于尚未交付状态，即使企业已收取全部房款，在会计核算时也无法直接确认为收入。按照旧的收入确认准则，房屋销售收款和当期销售收入差异巨大。企业从拿地开发到房屋竣工备案期间均无销售收入，利润存在大额亏损。房屋竣工并经业主验收合格后才能结转确认销售收入，当期利润为正，进而弥补以前年度亏损，该收入确认标准导致利润异常波动。执行新收入准则之后，房地产企业在整个开发阶段，按照工程进度即合同履约进度合理确认收入，使得收入确认更加平缓，能够有效缓解企业收入剧烈波动。
（2）促进销售收入确认与现金流匹配。执行新收入准则之后，按照时段履约确认收入。新收入准则使房地产企业能够按照施工进度合理确认收入，确保销售收入与销售现金流入合理匹配。旧准则下，因为项目处于尚未交付使用状态，无法确认收入，因此最终的金额是“0”。执行新收入准则，房地产企业的销售收入与现金流可以合理匹配，促使其进行现金含量的精准计算，分析现金流是否对已经结转成本的全面覆盖，助力利润的评估与分析。
（3）保障计量的准确性。执行新收入准则，房地产企业交易价格必须充分考虑各类因素，例如可变对价以及非现金对价等，分析其产生的影响。分析可变对价因素的影响，企业来根据现行的法律签订合同，若签订的合同文本内容中有可变对价，开展收入计量，要依据相关要求，开展可变对价的评估与分析。经过可变对价的优化以及调整，保障计价的准确性。
三、新收入准则在房地产企业推行相关问题的探讨
（一）按照时段履约确认收入的条件分析
对房地产企业旧收入准则在交房时点确认收入;新收入准则为时段确认收入为企业盈余管理提供调剂的可能。新的收入准则按照时段履约确认收入需要满足下列条件之一：（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益;（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品;（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。因购买期房客户无法消耗企业履约带来的经济利益也无法控制履约过程的在建商品，所以第一条和第二条不适用。第三条，对于期房销售，因合同限制具有不可替代性符合时段履约确认。
根据企业经验总结，新收入准则适用需要“磨合”，因为政策的变化必然会给企业经营管理带来影响，加之对准则内容缺少全面的了解，很容易引发不适应的情况。每项政策都有其出现的背景和适用的范围，也存在着薄弱点和空白区，并非刚性不可变更，是不断完善的过程。这需要企业能够积极推行，发现问题和矛盾，提出解决的措施，进而能够更好地推行新收入准则。
（二）合同方面的应对策略
新收入准则实施背景下，企业必须和客户签订合同，才能够拥有收取对价的权利，同时负有提供商品或者劳务的义务。合同既是确认收入的基础条件，也是收入确认时间与金额的重要依据。作为企业必须要高度重视合同的识别，签订合同时要围绕合同要素做好注意点的把握：
（1）双方已经批准此合同并且承诺履行义务。准则规定的合同，主要形式包括书面形式、口头形式、默认形式，要格外注意非书面形式下的合同是否批准、是否具有法律约束力的确认。
（2）合同明确双方与商品或者服务相关的权利与义务，则要注意合同内容中是否对商品或者服務的性质、类型以及数量等加以明确。
（3）具有商业实质。分析合同是否具有商业实质需要运用重大判断，并且关注非货币性交易以及往返交易等内容。
四、结束语
综上所述，新收入准则实施后，给房地产企业经营管理带来很大影响。文中结合实例，提出企业推行新准则的注意事项。企业围绕按照时段履约确认收入的条件、合同方面的控制深度研究，采取全面的应对措施，保障企业利益的同时，实现新准则的价值。
参考文献：
[1]谢海森.新收入准则对房地产企业的影响探讨[J].财经界（学术版），2020（11）：141-142.
[2]许怀喜，徐方方.新收入准则对财务会计与企业的影响分析——以房地产企业为例[J].时代经贸，2020（16）：30-31.