论文部分内容阅读
2007年6月，“国六条”“70％·90m2”政策颁布一年之际，楼市再涌小户型风潮，是政策驱使，是开发商战略调整，还是理性消费回归?
2006年5月，楼市传媒曾就2006年宏观调控方向举行了在业界影响力极大的论坛活动，在该期杂志内容中，《楼市》以“90平方米将成为住宅主流户型”为题大胆预测了2006年以后房地产市场的走向。
时隔一年，北京楼市再掀小户型销售热潮，小户型时代卷土重来似乎已经势不可挡，是《楼市》具有先见之明，还是“70％·90m2”政策威力初显？对此问题市场的回答又是如何？
再看“70％·90m2”
6月，记者采访获悉，根据北京市国土局在2006年7月份公开发布的土地数据统计显示，截至2006年6月，共计1949公顷的土地正处在房屋建设状态。据记者统计，如果按照15％的保守比例计算，可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292公顷。
“但由于其中多数土地目前已经形成在售项目，能在2007年形成有效供给土地(在售项目)只是其中的一部分。从目前市场存量和增量来看，90m2以下的供应量仍只占到整体的30％，加之2007年新增项目受“70％·90m2”政策限制的数量也将有限,因此预计70％·90m2”政策对住宅供应结构的影响效果在2007年暂时无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。“伟业顾问有限公司在2006年年度报告中曾据以上数据为依据这样分析指出。
然而时至今日，市场的声音却告诉买房人和开发商，政策威力已经开始初步体现。
2006年6月，“70％·90m2”一纸批文将开发商蜂拥建设大户型社区的热情冷却；半年后，国土资源部再次重申2007年土地供应拒绝别墅、高尔夫球常用地报批；2007年4月，北京东铁营一块巴掌土地被开发商哄抢成高价土地；2007年5、6月，北纬40。金泰两盘、燕莎·CLASS、瑞士公寓笑傲北京楼市……
“这些事件看似是没有联系的个体，但是在政策颁布一年以后的6月再看起来，不得不承认这是“70％·90m2”政策的前因后果。”北京大学光华管理学院院长助理周春生教授对此这样说道，“作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“70％·90m2”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。”
对此观点，北京成业行总经理邵念强表示认同。他认为：“纵观市场一年来的变化，现在回过头来看‘70％·90m2’政策的制定是非常符合北京市的住宅产业战略发展方向的。首先，北京作为首都注定要成为全国有发展志向的青年人聚集的城市。由此，北京市的住宅产业结构必须顺应这些主力购买人群的居住要求，由此一来，适合政策规定的面积适中、总价合理的普通住宅自然应该成为城市住宅的主力军。”
他进一步分析指出，随着奥运会的临近，北京越来越成为全球瞩目和移民的重点，海外买房人或投资者的涌入带来了更高的产品要求，而考虑到居住时间的长短和住宅的投资性能，符合政策要求的小户型酒店式公寓和精装修小户型也必将占据市场相当大的份额。
“因此，政策的方向是非常正确的，唯一在目前看来欠缺的是相关细则的出台比较滞后，只有对房地产开发环节细节有所规定，政策的效果才能更有效地显现出来。”邵念强总结道。
开发商遇变思辨
回顾2006年6月，政策颁布的关头，众多开发商对政策的质疑声不绝于耳，但当2007年初北京市建委发文明确指出严格按照国家建设部颁布的“70％·90m2”政策执行时，京城楼市已经在开发商的抱怨声中发生了悄然改变。
一位不愿透露姓名的开发商在面对记者提出的“政策出台后，众多原本在年内上市大户型的期房楼盘开发商是否作出了相应的规划调整？”这一问题时，对记者说：“并非所有开发商都就‘70％·90m2’政策作出了规划调整，但是大多数开发商在产品策略上还是有所举措。”
他以自己公司开发的位于北京中央别墅区的某知名别墅为例，原本定于2006年末推出的该楼盘受“70％·90m2”政策影响，推迟至2007年5月亮相，原先规划中的大体量别墅项目也因这一政策的颁布而调整为后期以花园洋房、TOWNHOUSE为主的综合居住社区。
“虽然我们的项目位于北五环以外，但是按照政策精神解释，2006年6月1日以后新开盘的项目都要遵守‘70％·90m2’政策之规定，于是先前项目宣传的纯别墅社区很有可能发生改变。虽然这对开发商来说将会造成土地成本上涨、利润空间被压缩，但是就目前北京楼市的发展趋势来看，规划调整是几乎所有‘6·1大限’以后开盘楼盘面临的问题。”
而《楼市》6月财讯刊“房价最后赌局”文章报道也说明，在“70％·90m2”政策出台后的一年内，不少开发商为变更规划已达到政策要求而推迟了楼盘上市的时间。这似乎说明在政策的威力下，开发商已经学会做一个“好孩子”：在变化的政策下，开发商已经学会了遇变思辨的道理。
买房人回归理性消费
市场的事实已经宣告了小户型时代的重新崛起，那么面对繁复多样的商品房产品，众多买房人热衷于新一代小户型楼盘的现象又说明了什么呢？
对此问题周春生教授的观点是，以年轻人群为实际居住需求主体的北京买房人群体在房价飞速上涨的市场背景下，已经对房价无可奈何，而这个时间市场上出现的像金秦·先锋、金泰城·MINI、旭辉·奥都这类以实际需求为终极建设目标的楼盘自然受到追捧。
“小户型楼盘最大的亮点在于在单价普遍飙升的市场背景下，仍能保持相对较低的总价，这样一来，作为以实际居住为购买目的的主力买房人群就能实现置业目标。但是，应该看到这类小户型社区热销的背后并非理性消费回归所至，而是市场的高房价促使这种现象产生。”他进一步分析指出。
而作为投资人的李霞则认为，在房价上涨速度蹿升的今天，高档物业、大户型社区队拥有相当资金实力，热衷于房地产长线投资的投资者来说无疑是良好的选择，但是对于普通投资人即拥有一套居住房产后还有些闲钱的人来说，购买新生代小户型物业才是正确之选。
据李霞分析，新生代小户型项目已经规避了第一代小户型的各种弊端，起码从目前来讲无论是建筑形态、产品品质、社区规划布局、软硬件配套标准还是物业管理水平都较低一代小户型社区有了大幅度地提升，由此吸引了众多投资性买家争相购买。
“综合这些要素不难看出，新一代小户型投资前景看涨，因此可以说，已经在楼市摸爬滚打十余年的投资者此时作出这样的选择无疑是理性消费回归的标志。”她最后这样强调指出。
依记者所看，理性也好、非理性也罢，2007年北京楼市已经呈现出小户型社区唱主角的趋势已经成为不争的事实，市场经济的规律是供需关系决定产品的销售情况，已经有了如此雄厚的购买力支持，新小户型时代的到来已经离我们并不遥远了。