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摘要：房价日益上涨的今天，加强房地产调控意义重大
关键词：房地产业；调控；经济发展；改善民生；双赢
2010年经过世界性的金融危机后，我国宏观经济形势逐渐向好的方向发展，房价上涨趋势更加明显，房地产变成了制约国民生产和人民生活幸福的关键因素。加强房地产调控，成为关系国计民生、社会稳定、经济发展的重要措施。2010年以来，国家以“保证自住性需求，抑制投资、投机性需求，促进房价的合理回归和房地产市场的平衡发展”作为房地产市场调控的预期目标，出台了一系列调控政策。
一、加强房地产调控显成效
当前，房地产市场正朝着调控预期方向发展，数据显示，今年1-4月，70个大中城市新建住房价格同比涨幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到70%。以四川省为例，今年一季度全省新建商品住房销售面积同比下降33.69%，交易量呈明显回落趋势。这些说明在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性的购房需求得到抑制，部分城市房价已经有所松动。
二、房地产调控仍然面临的困难
城镇化进程中，房地产对一国GDP增长的贡献度日益提高，其支柱产业的地位凸显。但是，住房关乎人民的生活尊严与质量，房地产更应发挥改善民生的作用，支柱产业不能成为不调控的理由。房地产业身兼投资与消费两种身份，楼市调控面临经济与民生的双重考验。
1.房地产需求与房地产供给之间矛盾重重
由于我国正处于城市化快速发展期。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。因此，在排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，全国商品房平均销售价格持续上涨，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。
2.土地财政模式
“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，地方政府成为了房地产市场利益主体之一，地方政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合相关房地产调控政策的实施细则，仍然在观望。
3.房地产投资与投机行为依然活跃
目前，中国的投资渠道不多，商品房投资成为比利息收人高而相对风险小的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求失衡，中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于银行存款的收益率;从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。境外资本瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，跃跃欲试。
三、建议采取的措施
人民群众需要政府抑制高房价，消除焦虑和不安，经济发展也需要防止金融等领域不断积累的风险。房地产调控政策频出的背后，就是对民生诉求的回应，也是着眼于经济全局的考量，因此加强房地产调控，就是要寻找改善民生与促进发展的平衡点，取得经济发展和改善民生双赢。
1.完善住房供应体系和住房保障体系
2008年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象。因此，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应。加快保障性住房建设可以解决中低收入群体住房需求，有效地遏制商品房价格，把固定资产投资规模保持在合理水平上，对经济平稳健康发展是有利的，同时也能保证改善民生的要求。
2.规范政府行为，强化土地管理的监控职能
严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。同时加强土地管理的监控工作，防止区域性的房地产投机，抑制房地产价格的非正常上涨，促进我国房地产市场平稳运行。
3.支持自住性需求，继续打击投资、投机行为
一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费；另一方面继续严厉打击投资、投机性需求，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。同时拓宽民间投资渠道，保证居民的合理投资需求得到满足。
4.加快推进房产税试点
对个人所有的住房征收房产税，既有利于调节居民收入和财富分配，也利于健全地方税收体系，同时有利于经济结构调整和土地节约集约利用，引导住房合理消费。因此，要继续稳步推进房产税改革试点。
总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳、健康、良性的发展轨道上来。调控房地产既可以发挥住房建设对国民经济投资和消费的双重拉动作用，也可以满足居民消费结构升级和改善民生的居住需求， 所以要进一步完善房地产调控的政策，巩固房地产调控的成果，取得经济发展和改善民生双赢。
参考文献：
[1]何元斌：关于房地产价格调控的政策与措施建议，经济研究参考,2006.
[2]《四川房地产》，2012第6期.
关键词：房地产业；调控；经济发展；改善民生；双赢
2010年经过世界性的金融危机后，我国宏观经济形势逐渐向好的方向发展，房价上涨趋势更加明显，房地产变成了制约国民生产和人民生活幸福的关键因素。加强房地产调控，成为关系国计民生、社会稳定、经济发展的重要措施。2010年以来，国家以“保证自住性需求，抑制投资、投机性需求，促进房价的合理回归和房地产市场的平衡发展”作为房地产市场调控的预期目标，出台了一系列调控政策。
一、加强房地产调控显成效
当前，房地产市场正朝着调控预期方向发展，数据显示，今年1-4月，70个大中城市新建住房价格同比涨幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到70%。以四川省为例，今年一季度全省新建商品住房销售面积同比下降33.69%，交易量呈明显回落趋势。这些说明在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性的购房需求得到抑制，部分城市房价已经有所松动。
二、房地产调控仍然面临的困难
城镇化进程中，房地产对一国GDP增长的贡献度日益提高，其支柱产业的地位凸显。但是，住房关乎人民的生活尊严与质量，房地产更应发挥改善民生的作用，支柱产业不能成为不调控的理由。房地产业身兼投资与消费两种身份，楼市调控面临经济与民生的双重考验。
1.房地产需求与房地产供给之间矛盾重重
由于我国正处于城市化快速发展期。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。因此，在排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，全国商品房平均销售价格持续上涨，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。
2.土地财政模式
“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，地方政府成为了房地产市场利益主体之一，地方政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合相关房地产调控政策的实施细则，仍然在观望。
3.房地产投资与投机行为依然活跃
目前，中国的投资渠道不多，商品房投资成为比利息收人高而相对风险小的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求失衡，中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于银行存款的收益率;从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。境外资本瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，跃跃欲试。
三、建议采取的措施
人民群众需要政府抑制高房价，消除焦虑和不安，经济发展也需要防止金融等领域不断积累的风险。房地产调控政策频出的背后，就是对民生诉求的回应，也是着眼于经济全局的考量，因此加强房地产调控，就是要寻找改善民生与促进发展的平衡点，取得经济发展和改善民生双赢。
1.完善住房供应体系和住房保障体系
2008年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象。因此，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应。加快保障性住房建设可以解决中低收入群体住房需求，有效地遏制商品房价格，把固定资产投资规模保持在合理水平上，对经济平稳健康发展是有利的，同时也能保证改善民生的要求。
2.规范政府行为，强化土地管理的监控职能
严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。同时加强土地管理的监控工作，防止区域性的房地产投机，抑制房地产价格的非正常上涨，促进我国房地产市场平稳运行。
3.支持自住性需求，继续打击投资、投机行为
一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费；另一方面继续严厉打击投资、投机性需求，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。同时拓宽民间投资渠道，保证居民的合理投资需求得到满足。
4.加快推进房产税试点
对个人所有的住房征收房产税，既有利于调节居民收入和财富分配，也利于健全地方税收体系，同时有利于经济结构调整和土地节约集约利用，引导住房合理消费。因此，要继续稳步推进房产税改革试点。
总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳、健康、良性的发展轨道上来。调控房地产既可以发挥住房建设对国民经济投资和消费的双重拉动作用，也可以满足居民消费结构升级和改善民生的居住需求， 所以要进一步完善房地产调控的政策，巩固房地产调控的成果，取得经济发展和改善民生双赢。
参考文献：
[1]何元斌：关于房地产价格调控的政策与措施建议，经济研究参考,2006.
[2]《四川房地产》，2012第6期.