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【摘要】我国还没有富裕起来就先面临了人口老龄化的难题，不仅表现在我国基础设施的欠缺，还表现在贫富差异，区域差异，以及消费水平的差距。因此我国不能完全照搬发达国家养老保障制度。据国务院发布的报告显示，我国已步入老龄化阶段，人口老龄化和家庭结构的萎缩是我国现在面临的重大问题，要解决这些问题，迫在眉睫的是养老制度的实施。一些较发达的大中型城市养老服务基本达到了社会化的程度，有很多的房地产开发企业也正在积极的研究适合我国养老房地产稳健运行的模式，因此这也是能够保障房地产企业可持续增长的另外一个重大方向。
【关键词】养老地产；发展；现状；对策
一、养老地产概述
养老地产又称盈利型老年人住宅，是一种新兴的房地产开发运营方式，是对房地产的开发、服务、以及商业运营等等的相互融合。它的基础还是养老型的住宅，其余都属于附加内容，有多种配套设施，比如医院、文体中心、超市，不仅可以居住，还可以健身、娱乐、购物等。我国目前的养老地产是居家养老，社区、机构的养老方式相互融合，并且逐渐的实现和推动我国养老产业的发展。
在上个世纪八十年代，西方发达国家就提出过，在老龄化社会养老地产必要性的概念。二十一世纪，我国正式迈入了人口老龄化时代，为了应对人口老龄化的问题，政府不断探索新型模式，不断加强养老产业的推进力度和服务力度[1]。在2009年，我国就建立了“新农保”全民养老保险制度。到目前，我国已经在10%的县开展了向六十岁以上老人发放养老金制度，全国有十余万五保老人已经在养老机构受到了良好的待遇和护理。与此同时，我国还成立了养老产业协会和行业联盟，以加强养老产业的监督和监管，并对养老问题的逆向融资产品进行推进和探索，以求更好的解决人口老龄化引发的诸多问题。综合我国现状，现在一些大城市有着比较高的经济发展水平和比较完善的服务水平及背景，将逐渐出现养老服务设施集约化的情况。养老服务产业的一个重要方面就是养老地产，近年来，养老地产领域引起了人们的极大关注，逐步形成了以家庭养老为基础，机构养老为补充，社区养老为依托的综合养老模式。
养老住宅现阶段的开发和建设迫在眉睫，但目前养老地产相配套的政策支持仍然没有到位（如必须的金融政策和土地政策都不够完善等），商业操作模式不够成熟。我国对养老地产相关联的土地供应、相关税收政策、合作基金的设置和服务行业标准进行意见征求，尚未出台正式文件。如果上述条件全部具备，养老地产会有爆发性的递增。目前，从发达国家较为完善的经验和国内一部分城市的成熟案列来看，我国的养老地产的开发可以分成两个模式：第一种是由国家出资进行建设的养老中心，采用社会性的养老机构兼任开发与管理，最大的特点是它的服务功能较为健全，但建设高标准的养老服务中心，投资较高，资金回收周期也较长；第二种是建设专门的老年人住宅，这种住宅多是在房地产开发中专门进行配套建设，最大特点是分布较为广泛，还能与子女的住房较为靠近，更符合中国的传统文化，但这种模式可操作性差管理流程较复杂，对于这一模式的可行度还有待研究。笔者认同用现有的房地产资源中的项目配套建立老年住宅，以此为具体的切入点，循序渐进，还能带动别的养老模式的稳健发展。
二、对于目前开发养老地产项目的商业模式分析
1.商品化的老年住宅。目前的住宅项目中，建设老年住宅的商业运行方式有两种，一种是出售，开发商将住宅建好之后，通过销售的方式收回成本获取利润；另一种则是将出售和持有相结合的综合模式，开发商通过对老年住宅的销售和配套物业的持有模式来获得利润，大部分时候，这一服务交由专业机构进行处理。“出售”模式与住宅管理独立，而且投资周期短，风险小，这种经营模式可以建立在商品房旁边，更符合老年人的心理，增加建筑使用价值。但这样的“出售”模式在笔者看来，与普通商品房的经营方式差别并不大，严格来说不能纳入范畴。而“出售”与“持有”相结合的经营模式则将老年住宅的销售与物业服务进行配套，打造出功能完善、服务便利的老年社区，这种模式是我们应提倡和重点研究的。
2、企业盈利型的养老地产，是由企业进行投资开发的老年综合社区。根据开发规模不同，可以分为小型、中型、大型，大型综合的老年社区，设施非常齐全；也可分为嵌入式老年公寓、老年人社区，还有就是比较综合性的高端养老社区。在养老的机制上，无论是企业投资的或是政府主导的，都是为老年人服务的，非盈利性的，运转资金主要依靠政府的补贴还有来自社会各界的捐赠。另外，老年住宅项目因其设计的特殊性，需要更多的资金，对此还需要多方不断努力。
三、有关养老地产的一些问题
中国老龄化进程逐渐加剧、空巢老人逐渐增多、社会经济逐渐转型，各种情况的相互交织，使得养老的服务以及保障的需求剧增。我国政府开始对养老模式进行转型。所以对于养老产业，尤其是养老地产发展要十分重视，极力促进。
目前，我国养老地产主要存在以下问题：首先，养老地产的产业化还没有完全的发展起来，规模不大，产业链的整合度不高，整体功能没有真正落实，功能较为单一，养老配套设施及专业服务方面也有待加强；其次，因为没有足够的经验，所以对于开发经营的全部流程较为生疏，对市场需求不能精准定位，难以准确把握老年人客户的需求；再次，养老地产中对于老年人情感的关心和呵护没有做到“令人满意”，休闲、娱乐、健身、医疗等设施不够完备。所以说，养老地产这一产业要想不断的完善和发展，需要房地产行业以及各服务业的共同配合，共同努力。
四、有关开发养老地产的相关政策建议
首先是土地政策，应尽快完善各种模式下土地的划拨和出让政策，可参考经适房和廉租房等相关政策，明确土地出让金标准；其次是财税政策，应在基础设施配套费和相关行政事业性收费等税费的征收上给予相应减免；再次是社会保障政策，应让所有老年人都拥有自己的住宅，可以考虑房屋置换、以旧换新、长期租用等模式，新建的老年人住宅多为小户型，可以减免置换房屋的费用，让老年人能够更加轻松的入住老年人住宅[4]。另外，政府还应该尽快的推出逆向住房融资产品，老年人可以用自己的老年住宅向保险公司进行抵押，保险公司以逆向年金的方式支付养老金，当老年人去世之后，房屋可以归保险公司所有。这样，老年人既能支付老年住宅的费用，又能解决一部分的生活问题，保险公司也易于接受。
五、结语
我国现在已经步入老龄化阶段，老年人的人口数量还在逐步增加，这是压力的同时也是养老地产发展的动力。政府对于养老地产制度和标准的制定、推进、落实等方面要加强，在政策上提供大力的支持。目前，养老地产还有广阔的发展和上升空间，作为一项重大的系统工程，推进养老地产的发展离不开社会各界的相互配合与支持协调。只有各种资源相互配合，政府明确支持和引导，加上人们的不断探索和实践，养老地产的光明前景才会指日可待。
参考文献；
[1] 任宏，高雅琦. 养老地产的发展瓶颈与需求释放[J]. 城乡建设. 2013（08）
[2] 姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨. 2012（10）
[3] 潘伟. 房地产企业进入养老产业的商业模式[J]. 城乡建设. 2014（05）
[4] 常华. 中国特色的养老地产发展趋势浅析[J]. 科技智囊. 2010（07）
【关键词】养老地产；发展；现状；对策
一、养老地产概述
养老地产又称盈利型老年人住宅，是一种新兴的房地产开发运营方式，是对房地产的开发、服务、以及商业运营等等的相互融合。它的基础还是养老型的住宅，其余都属于附加内容，有多种配套设施，比如医院、文体中心、超市，不仅可以居住，还可以健身、娱乐、购物等。我国目前的养老地产是居家养老，社区、机构的养老方式相互融合，并且逐渐的实现和推动我国养老产业的发展。
在上个世纪八十年代，西方发达国家就提出过，在老龄化社会养老地产必要性的概念。二十一世纪，我国正式迈入了人口老龄化时代，为了应对人口老龄化的问题，政府不断探索新型模式，不断加强养老产业的推进力度和服务力度[1]。在2009年，我国就建立了“新农保”全民养老保险制度。到目前，我国已经在10%的县开展了向六十岁以上老人发放养老金制度，全国有十余万五保老人已经在养老机构受到了良好的待遇和护理。与此同时，我国还成立了养老产业协会和行业联盟，以加强养老产业的监督和监管，并对养老问题的逆向融资产品进行推进和探索，以求更好的解决人口老龄化引发的诸多问题。综合我国现状，现在一些大城市有着比较高的经济发展水平和比较完善的服务水平及背景，将逐渐出现养老服务设施集约化的情况。养老服务产业的一个重要方面就是养老地产，近年来，养老地产领域引起了人们的极大关注，逐步形成了以家庭养老为基础，机构养老为补充，社区养老为依托的综合养老模式。
养老住宅现阶段的开发和建设迫在眉睫，但目前养老地产相配套的政策支持仍然没有到位（如必须的金融政策和土地政策都不够完善等），商业操作模式不够成熟。我国对养老地产相关联的土地供应、相关税收政策、合作基金的设置和服务行业标准进行意见征求，尚未出台正式文件。如果上述条件全部具备，养老地产会有爆发性的递增。目前，从发达国家较为完善的经验和国内一部分城市的成熟案列来看，我国的养老地产的开发可以分成两个模式：第一种是由国家出资进行建设的养老中心，采用社会性的养老机构兼任开发与管理，最大的特点是它的服务功能较为健全，但建设高标准的养老服务中心，投资较高，资金回收周期也较长；第二种是建设专门的老年人住宅，这种住宅多是在房地产开发中专门进行配套建设，最大特点是分布较为广泛，还能与子女的住房较为靠近，更符合中国的传统文化，但这种模式可操作性差管理流程较复杂，对于这一模式的可行度还有待研究。笔者认同用现有的房地产资源中的项目配套建立老年住宅，以此为具体的切入点，循序渐进，还能带动别的养老模式的稳健发展。
二、对于目前开发养老地产项目的商业模式分析
1.商品化的老年住宅。目前的住宅项目中，建设老年住宅的商业运行方式有两种，一种是出售，开发商将住宅建好之后，通过销售的方式收回成本获取利润；另一种则是将出售和持有相结合的综合模式，开发商通过对老年住宅的销售和配套物业的持有模式来获得利润，大部分时候，这一服务交由专业机构进行处理。“出售”模式与住宅管理独立，而且投资周期短，风险小，这种经营模式可以建立在商品房旁边，更符合老年人的心理，增加建筑使用价值。但这样的“出售”模式在笔者看来，与普通商品房的经营方式差别并不大，严格来说不能纳入范畴。而“出售”与“持有”相结合的经营模式则将老年住宅的销售与物业服务进行配套，打造出功能完善、服务便利的老年社区，这种模式是我们应提倡和重点研究的。
2、企业盈利型的养老地产，是由企业进行投资开发的老年综合社区。根据开发规模不同，可以分为小型、中型、大型，大型综合的老年社区，设施非常齐全；也可分为嵌入式老年公寓、老年人社区，还有就是比较综合性的高端养老社区。在养老的机制上，无论是企业投资的或是政府主导的，都是为老年人服务的，非盈利性的，运转资金主要依靠政府的补贴还有来自社会各界的捐赠。另外，老年住宅项目因其设计的特殊性，需要更多的资金，对此还需要多方不断努力。
三、有关养老地产的一些问题
中国老龄化进程逐渐加剧、空巢老人逐渐增多、社会经济逐渐转型，各种情况的相互交织，使得养老的服务以及保障的需求剧增。我国政府开始对养老模式进行转型。所以对于养老产业，尤其是养老地产发展要十分重视，极力促进。
目前，我国养老地产主要存在以下问题：首先，养老地产的产业化还没有完全的发展起来，规模不大，产业链的整合度不高，整体功能没有真正落实，功能较为单一，养老配套设施及专业服务方面也有待加强；其次，因为没有足够的经验，所以对于开发经营的全部流程较为生疏，对市场需求不能精准定位，难以准确把握老年人客户的需求；再次，养老地产中对于老年人情感的关心和呵护没有做到“令人满意”，休闲、娱乐、健身、医疗等设施不够完备。所以说，养老地产这一产业要想不断的完善和发展，需要房地产行业以及各服务业的共同配合，共同努力。
四、有关开发养老地产的相关政策建议
首先是土地政策，应尽快完善各种模式下土地的划拨和出让政策，可参考经适房和廉租房等相关政策，明确土地出让金标准；其次是财税政策，应在基础设施配套费和相关行政事业性收费等税费的征收上给予相应减免；再次是社会保障政策，应让所有老年人都拥有自己的住宅，可以考虑房屋置换、以旧换新、长期租用等模式，新建的老年人住宅多为小户型，可以减免置换房屋的费用，让老年人能够更加轻松的入住老年人住宅[4]。另外，政府还应该尽快的推出逆向住房融资产品，老年人可以用自己的老年住宅向保险公司进行抵押，保险公司以逆向年金的方式支付养老金，当老年人去世之后，房屋可以归保险公司所有。这样，老年人既能支付老年住宅的费用，又能解决一部分的生活问题，保险公司也易于接受。
五、结语
我国现在已经步入老龄化阶段，老年人的人口数量还在逐步增加，这是压力的同时也是养老地产发展的动力。政府对于养老地产制度和标准的制定、推进、落实等方面要加强，在政策上提供大力的支持。目前，养老地产还有广阔的发展和上升空间，作为一项重大的系统工程，推进养老地产的发展离不开社会各界的相互配合与支持协调。只有各种资源相互配合，政府明确支持和引导，加上人们的不断探索和实践，养老地产的光明前景才会指日可待。
参考文献；
[1] 任宏，高雅琦. 养老地产的发展瓶颈与需求释放[J]. 城乡建设. 2013（08）
[2] 姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨. 2012（10）
[3] 潘伟. 房地产企业进入养老产业的商业模式[J]. 城乡建设. 2014（05）
[4] 常华. 中国特色的养老地产发展趋势浅析[J]. 科技智囊. 2010（07）