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“十八大”报告要求，到2020年，“城镇化质量明显提高”，新型城镇化被寄予进一步释放中国经济活力的重任。然而在今天，虽然名义上的城镇化率已超过50%，达到世界平均水平，但背后潜藏的诸多矛盾和问题也日益凸显。
一、城镇化乱象丛生及原因
一是城镇化片面发展、不均衡发展问题。过去的城镇化是侵吞土地的一轮狂欢，是房地产的一场盛宴，目前造城重于产业发展，形成了农业人口在被城镇化的同时随即“失地”“失业”。
二是资金不足的问题。新型城镇化建设的各项工作都离不开资金支持，仅靠国家下拨的款项是远远不够的，如何筹措城镇化建设所需资金，也是当前的一大问题。
三是资源浪费问题。由于自然资源尤其是土地总量有限，加上资源开发利用技术有限，使得城镇化建设过程中的资源利用率低下，有些地区还存在严重的资源浪费问题。
四是城镇化发展中的不公平问题。过去在人口城市化过程中，大量农民进入城市，农村土地变城市土地，随之房地产大发展，各个城市都能分享一些城市化发展的红利，只是多少不均而已。
二、城镇化乱象的原因
第一，城镇化参与的人多，但专注的人少，很难形成合力，也就失去了凝聚力。
第二，主导城镇化的企业大多数是从原来的房地产企业或者建筑企业转型过来的，还没有脱离房地产或建筑行业的思维，缺乏合作概念和运营理念，重经济利益，重眼前利益。
第三，国家层面对于新型城镇化缺乏有效的指引，原本强调“以人为本”的城镇化，但到头来又成了大量的固定资产投资行为，没有走出原来的套路，只是给了一些企业新的概念和名头。
第四，城镇化项目的效果是逐步显现的，一般要5—10年之后才能进入良性运转阶段。新型城镇化这个概念从提出到现在还不到5年，还有一大批项目都在探索过程中，很难形成范例。
三、新型城镇化要处理好的六个关系
有研究指出，城镇化率在50%左右是一个关键期，这在过去拉美体现明显，各种矛盾和问题逐渐进入集中爆发期。掌控好的国家社会经济保持快速发展，相反则陷入“中等收入陷阱”。中国新型城镇化已达到世界平均水平，但面临各种各样的质量问题。因此，在发展过程中，要处理好以下六个关系。
一是新城与旧城的关系。旧城是城市文脉所在，不能断但也不意味着止步不前，局部改造提升是延续城市活力的重要途径；新城“求大求高求洋”，没有体现本地特色，与旧城（母城）割裂，可以说走向人气不旺将是大概率事件。
二是本地与周边的关系。许多地方的城镇化规划往往走向两个极端：一个是眼光仅仅局限于本地，另一个则是天马行空。应该既立足本地、又跳出本地，合理利用周边资源，开拓周边市场。
三是硬件与公服的关系。房地产、道路、市政基础设施等硬件一般都不是短板，教育、医疗及社区商业等配套才是。软环境真正能够吸引人，并为房地产保值增值提供有力支撑。
四是产业与居住的关系。城镇化要让人留住，既要“安居”也要“乐业”。而且，“业”比“居”更重要。
五是政府与社会的关系。城市发展有其自身规律，行政能够规划甚至建设新城，但未必能让新城运营发展下去。构建以人为本的城镇化模式是必然选择。
六是短期与长期的关系。短期相对固定，长期则可能发生巨大变化，从这个角度说，短期与长期的关系也可以视为静态与动态的关系。更高质量、更高层次的城镇化必然带来更高层次的消费需求。因此，对于企业而言，如何在短期看似低迷的行情中，找到顺应城镇化发展规律的战略思路，并付诸实施，是所谓创建百年基业、永续发展的根本。
四、如何构建新型城镇化
第一，中央提出新型城镇化以人为本的口号是有自身道理的，因为中央要改变过去以投资为本、以土地为本、以速度为本等错误的导向，所以提出以人为本。
第二，新型城镇化以人为本，人以什么为本？中央为什么不问人以什么为本的问题呢？因为这是个性的问题，每个区域的情况不一样，发展阶段不一样，人的地域性格和地域文化不一样，需求特点和需求层次就不一样。对于特定区域，其主要问题和矛盾可能只有本地本级政府最清楚，所以各级各地政府都应有自己的以人为本的方向，要分别讨论清楚本地人以什么为本的问题。围绕本地人以什么为本，制定本地以人为本的政策，才可能出具有针对性的、有创新的策略和目标。
第三，以人为本的地方策略是什么？以人为本要深化到人以什么为本的战略后，形成管理策略、财务策略、组织策略、传播策略等。
作者系北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司董事长
一、城镇化乱象丛生及原因
一是城镇化片面发展、不均衡发展问题。过去的城镇化是侵吞土地的一轮狂欢，是房地产的一场盛宴，目前造城重于产业发展，形成了农业人口在被城镇化的同时随即“失地”“失业”。
二是资金不足的问题。新型城镇化建设的各项工作都离不开资金支持，仅靠国家下拨的款项是远远不够的，如何筹措城镇化建设所需资金，也是当前的一大问题。
三是资源浪费问题。由于自然资源尤其是土地总量有限，加上资源开发利用技术有限，使得城镇化建设过程中的资源利用率低下，有些地区还存在严重的资源浪费问题。
四是城镇化发展中的不公平问题。过去在人口城市化过程中，大量农民进入城市，农村土地变城市土地，随之房地产大发展，各个城市都能分享一些城市化发展的红利，只是多少不均而已。
二、城镇化乱象的原因
第一，城镇化参与的人多，但专注的人少，很难形成合力，也就失去了凝聚力。
第二，主导城镇化的企业大多数是从原来的房地产企业或者建筑企业转型过来的，还没有脱离房地产或建筑行业的思维，缺乏合作概念和运营理念，重经济利益，重眼前利益。
第三，国家层面对于新型城镇化缺乏有效的指引，原本强调“以人为本”的城镇化，但到头来又成了大量的固定资产投资行为，没有走出原来的套路，只是给了一些企业新的概念和名头。
第四，城镇化项目的效果是逐步显现的，一般要5—10年之后才能进入良性运转阶段。新型城镇化这个概念从提出到现在还不到5年，还有一大批项目都在探索过程中，很难形成范例。
三、新型城镇化要处理好的六个关系
有研究指出，城镇化率在50%左右是一个关键期，这在过去拉美体现明显，各种矛盾和问题逐渐进入集中爆发期。掌控好的国家社会经济保持快速发展，相反则陷入“中等收入陷阱”。中国新型城镇化已达到世界平均水平，但面临各种各样的质量问题。因此，在发展过程中，要处理好以下六个关系。
一是新城与旧城的关系。旧城是城市文脉所在，不能断但也不意味着止步不前，局部改造提升是延续城市活力的重要途径；新城“求大求高求洋”，没有体现本地特色，与旧城（母城）割裂，可以说走向人气不旺将是大概率事件。
二是本地与周边的关系。许多地方的城镇化规划往往走向两个极端：一个是眼光仅仅局限于本地，另一个则是天马行空。应该既立足本地、又跳出本地，合理利用周边资源，开拓周边市场。
三是硬件与公服的关系。房地产、道路、市政基础设施等硬件一般都不是短板，教育、医疗及社区商业等配套才是。软环境真正能够吸引人，并为房地产保值增值提供有力支撑。
四是产业与居住的关系。城镇化要让人留住，既要“安居”也要“乐业”。而且，“业”比“居”更重要。
五是政府与社会的关系。城市发展有其自身规律，行政能够规划甚至建设新城，但未必能让新城运营发展下去。构建以人为本的城镇化模式是必然选择。
六是短期与长期的关系。短期相对固定，长期则可能发生巨大变化，从这个角度说，短期与长期的关系也可以视为静态与动态的关系。更高质量、更高层次的城镇化必然带来更高层次的消费需求。因此，对于企业而言，如何在短期看似低迷的行情中，找到顺应城镇化发展规律的战略思路，并付诸实施，是所谓创建百年基业、永续发展的根本。
四、如何构建新型城镇化
第一，中央提出新型城镇化以人为本的口号是有自身道理的，因为中央要改变过去以投资为本、以土地为本、以速度为本等错误的导向，所以提出以人为本。
第二，新型城镇化以人为本，人以什么为本？中央为什么不问人以什么为本的问题呢？因为这是个性的问题，每个区域的情况不一样，发展阶段不一样，人的地域性格和地域文化不一样，需求特点和需求层次就不一样。对于特定区域，其主要问题和矛盾可能只有本地本级政府最清楚，所以各级各地政府都应有自己的以人为本的方向，要分别讨论清楚本地人以什么为本的问题。围绕本地人以什么为本，制定本地以人为本的政策，才可能出具有针对性的、有创新的策略和目标。
第三，以人为本的地方策略是什么？以人为本要深化到人以什么为本的战略后，形成管理策略、财务策略、组织策略、传播策略等。
作者系北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司董事长