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【摘 要】 项目工程建设内容广泛，事务繁多，又具有很强的专业性和技术性，必须有系统、有条理、有效能的管理，才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。项目工程管理是整个开发建设过程中的重要环节。
【关键词】房地产；工程管理；解决措施
一、工程管理的意义
随着经济的快速发展，建设工程项目及固定资产投资规模的增长，工程建设中的弄虚作假、偷工减料、违规操作、恶性竞争等不良行为和不规范问题屡屡发生。这些事故严重的影响了国家经济建设的顺利发展，给国家和人民造成极大损害。工程项目管理工作的管理体系是否先进，以及其业务和技术水平的高低，都直接影响到工程建设的质量和经济效益。它在保证建设工程的健康顺利进行，提高固定资产的投资效益，保障人民生命财产的安全，促进国民经济稳定、顺利发展等方面，都发挥着十分重要作用。
二、房地产工程管理的特点
1. 具有统一的目标
房地产工程是一个目标数量多且复杂的产业，其管理方面也需要对各个目标进行协调，使其所有目标都得到有效的统一。房地产工程管理的目标一般划分为两大类：一类是总目标，指接手的工程项目在施工过程中的质量目标和施工进度目标，总目标主要关系到了整个工程项目的完成状况；另一类目标是分目标，是指房地产项目在建设过程中的工程规模、建设效果、经济效益等方面。由此可见，房地产工程管理的目标数量十分之多，然而在这么多目标中，质量目标是主要的原则要求，总目标和分目标在一定程度上也具有统一性，当房地产工程的管理目标与质量目标发生矛盾时，一般以质量目标为主要目标。
2. 具有高风险
房地产工程在管理上有相当程度的风险性，在对房地产工程进行管理的过程中，这些风险因素都很难被发现和控制。一般而言，这些风险因素主要是金融风险、自然风险、市场风险等，正是这些难以预料和难以控制的风险因素，房地产管理的风险问题也成为了房地产工程管理中一个主要的难题。
三、房地产工程管理中存在的一些问题
1、前期规划工作不到位
前期的规划工作是确保整个工程质量的关键，也是影响房屋销售量的第一步。—个好的前期规划，既能保障工程的顺利进行，也能缩短施工时间，减少施工成本。这样，开发商就能用更少的售价获得相同的利润，业主也能用更少的钱买到相同的房屋。从业主的角度来看，这是一件—举两得的事。但是，前期规划工作不到位的话，业主的利益得不到保证，开发商也不能获得很好的效益。
2、对有关施工许可的规定重视不够
房地产公司在工程项目的管理中缺乏重视力度，忽视了工程管理中的一些重要环节。为了顾及公司的自身经济效益，对施工过程的必要程序没有严格进行，因此也使得房地产公司受到了一定的影响，对社会和商家也是一种极不负责任的行为。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。一些房地产公司甚至因相关制度上的缺漏和不完善而选择跳过一些必要的施工前的手续，这也使得施工单位在施工过程中受到了惩罚，工程被迫停止，导致了施工进度的拖延，施工单位也因此受到了一定金额的罚款。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。
3、管理的机制不完善
一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和效益。
4、对工程验收及备案管理不到位
由于传统观念上的影响，一些房地产公司对于工程完工后的处理不够严格，对于他们而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好，造成验收工作缺乏相关的注重意识，对验收工作中的环节落实不够严谨。然而，建设单位往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和工程费用交付拖延的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。
四、加强房地产工程管理的一些措施
1、加强工程项目在设计阶段的造价控制
工程设计是建设项目造价控制的源头，要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的问题，应在设计合同经济条款上，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和
控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
2、加强工程项目在施工前期的管理
房地产公司对于工程项目的前期管理需要加强管理意识，确保在工程施工过程中的有效控制。在目前，对于施工前期缺乏有效管理也是致使大多数房地产工程项目出现一系列施工问题的主要原因。由此可见，施工前期管理工作对整个工程项目的重要性。房地产公司只有对整个工程项目进行全面管理，注重工程前期工作，才能保证整个工程的施工进度和经济效益。房地产公司在工程前期的工作要正确落实相关的市场调查和分析工作，透过对市场信息的有效研究，对房地产工程项目的风险范围进行有效控制。另外，还要结合实际情况和工程工序为项目前期工程做好准备工作，例如在市场需求方面，房地产公司需要对建筑物的性能、经济性和安全性进行分析，使各项指标都能够达到标准，避免工程项目的浪费。房地产公司需要与施工单位加以协商，让工程中的每一个环节都能认真地落实，将工程的风险进行有效控制。房地产工程项目的前期工作是整个工程项目的施工基础和保证，房地产公司应该予以更多的重视。
3、重视施工过程中的质量、进度的检查
在工程管理中，除工地上正常的施工单位的自检、互检、专检，监理单位的抽检、巡检、分项验收外，作为建设单位，控制工程质量，定期根据进度情况，适机的安排质量专项检查可以显著提高水平质量。要充分发挥监理单位的作用，督促其参与项目管理。监理人员素质高、到位率高，总监代表常驻工地，现场旁站监理员业务熟练，品行端正，勇于负责是施工过程中高质量的一个保障。还要充分发挥监理作用，其关键是监理工程师通过丰富的经验，采取灵活的工作方法：严格执行监理程序，把控质量。最重要的是能够在重要部位构件和复杂的工艺施工时，能够迅速提出解决方案，帮助和监督施工单位顺利展开施工。严格监督并记录下施工进度，对于进度滞后的原因要迅速查明并解决，且要使进度滞后的一方进行追究、批评。
房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须对其进行严格的工程管理。只有对房地产工程的全程进行了有效的管理，才能保证工程的质量和投资建设方的利益。
参考文献
[1] 房地产开发与管理[M]，施建刚，同济大学出版社，2007 年
[2] 周树彬.浅谈建筑工程管理.现代企业文化·理论版.2009.
[3] 房地产开发与经营[M]. 李清立，北京清华大学出版社，2004 年
[4] 王作阳. 房地产开发成本控制初探[J]. 科技信息，2009（13）
【关键词】房地产；工程管理；解决措施
一、工程管理的意义
随着经济的快速发展，建设工程项目及固定资产投资规模的增长，工程建设中的弄虚作假、偷工减料、违规操作、恶性竞争等不良行为和不规范问题屡屡发生。这些事故严重的影响了国家经济建设的顺利发展，给国家和人民造成极大损害。工程项目管理工作的管理体系是否先进，以及其业务和技术水平的高低，都直接影响到工程建设的质量和经济效益。它在保证建设工程的健康顺利进行，提高固定资产的投资效益，保障人民生命财产的安全，促进国民经济稳定、顺利发展等方面，都发挥着十分重要作用。
二、房地产工程管理的特点
1. 具有统一的目标
房地产工程是一个目标数量多且复杂的产业，其管理方面也需要对各个目标进行协调，使其所有目标都得到有效的统一。房地产工程管理的目标一般划分为两大类：一类是总目标，指接手的工程项目在施工过程中的质量目标和施工进度目标，总目标主要关系到了整个工程项目的完成状况；另一类目标是分目标，是指房地产项目在建设过程中的工程规模、建设效果、经济效益等方面。由此可见，房地产工程管理的目标数量十分之多，然而在这么多目标中，质量目标是主要的原则要求，总目标和分目标在一定程度上也具有统一性，当房地产工程的管理目标与质量目标发生矛盾时，一般以质量目标为主要目标。
2. 具有高风险
房地产工程在管理上有相当程度的风险性，在对房地产工程进行管理的过程中，这些风险因素都很难被发现和控制。一般而言，这些风险因素主要是金融风险、自然风险、市场风险等，正是这些难以预料和难以控制的风险因素，房地产管理的风险问题也成为了房地产工程管理中一个主要的难题。
三、房地产工程管理中存在的一些问题
1、前期规划工作不到位
前期的规划工作是确保整个工程质量的关键，也是影响房屋销售量的第一步。—个好的前期规划，既能保障工程的顺利进行，也能缩短施工时间，减少施工成本。这样，开发商就能用更少的售价获得相同的利润，业主也能用更少的钱买到相同的房屋。从业主的角度来看，这是一件—举两得的事。但是，前期规划工作不到位的话，业主的利益得不到保证，开发商也不能获得很好的效益。
2、对有关施工许可的规定重视不够
房地产公司在工程项目的管理中缺乏重视力度，忽视了工程管理中的一些重要环节。为了顾及公司的自身经济效益，对施工过程的必要程序没有严格进行，因此也使得房地产公司受到了一定的影响，对社会和商家也是一种极不负责任的行为。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。一些房地产公司甚至因相关制度上的缺漏和不完善而选择跳过一些必要的施工前的手续，这也使得施工单位在施工过程中受到了惩罚，工程被迫停止，导致了施工进度的拖延，施工单位也因此受到了一定金额的罚款。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。
3、管理的机制不完善
一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和效益。
4、对工程验收及备案管理不到位
由于传统观念上的影响，一些房地产公司对于工程完工后的处理不够严格，对于他们而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好，造成验收工作缺乏相关的注重意识，对验收工作中的环节落实不够严谨。然而，建设单位往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和工程费用交付拖延的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。
四、加强房地产工程管理的一些措施
1、加强工程项目在设计阶段的造价控制
工程设计是建设项目造价控制的源头，要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的问题，应在设计合同经济条款上，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和
控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
2、加强工程项目在施工前期的管理
房地产公司对于工程项目的前期管理需要加强管理意识，确保在工程施工过程中的有效控制。在目前，对于施工前期缺乏有效管理也是致使大多数房地产工程项目出现一系列施工问题的主要原因。由此可见，施工前期管理工作对整个工程项目的重要性。房地产公司只有对整个工程项目进行全面管理，注重工程前期工作，才能保证整个工程的施工进度和经济效益。房地产公司在工程前期的工作要正确落实相关的市场调查和分析工作，透过对市场信息的有效研究，对房地产工程项目的风险范围进行有效控制。另外，还要结合实际情况和工程工序为项目前期工程做好准备工作，例如在市场需求方面，房地产公司需要对建筑物的性能、经济性和安全性进行分析，使各项指标都能够达到标准，避免工程项目的浪费。房地产公司需要与施工单位加以协商，让工程中的每一个环节都能认真地落实，将工程的风险进行有效控制。房地产工程项目的前期工作是整个工程项目的施工基础和保证，房地产公司应该予以更多的重视。
3、重视施工过程中的质量、进度的检查
在工程管理中，除工地上正常的施工单位的自检、互检、专检，监理单位的抽检、巡检、分项验收外，作为建设单位，控制工程质量，定期根据进度情况，适机的安排质量专项检查可以显著提高水平质量。要充分发挥监理单位的作用，督促其参与项目管理。监理人员素质高、到位率高，总监代表常驻工地，现场旁站监理员业务熟练，品行端正，勇于负责是施工过程中高质量的一个保障。还要充分发挥监理作用，其关键是监理工程师通过丰富的经验，采取灵活的工作方法：严格执行监理程序，把控质量。最重要的是能够在重要部位构件和复杂的工艺施工时，能够迅速提出解决方案，帮助和监督施工单位顺利展开施工。严格监督并记录下施工进度，对于进度滞后的原因要迅速查明并解决，且要使进度滞后的一方进行追究、批评。
房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须对其进行严格的工程管理。只有对房地产工程的全程进行了有效的管理，才能保证工程的质量和投资建设方的利益。
参考文献
[1] 房地产开发与管理[M]，施建刚，同济大学出版社，2007 年
[2] 周树彬.浅谈建筑工程管理.现代企业文化·理论版.2009.
[3] 房地产开发与经营[M]. 李清立，北京清华大学出版社，2004 年
[4] 王作阳. 房地产开发成本控制初探[J]. 科技信息，2009（13）