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摘 要:
自上世紀末以来,我国房地产市场呈现出了高速发展的态势,房地产业在我国国民经济增长中的作用越来越显著。但在发展过程中,我国房地产市场也不断的经受着波动,因此需要发挥政府的宏观调控作用,以维护房地产业以及整个国民经济持续、快速、健康发展。
关键词:
政府;房地产市场;宏观调控
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21001702
1 对房地产市场进行宏观调控的必要性和目的
近年来,房地产业增加值在GDP中的比例愈来愈高,正向国民经济的支拄产业顺利挺进。但房地产业在推动国民经济的发展的同时,由于房地产业的盲目发展、过热发展也会给国民经济带来特别的危害。国际上有日本的连续35年(1955—1990年)房地产价格猛涨,以至于严重影响经济发展。我国在1992—1993年的经济过热时期,房地产市场发展也呈过热状态,等到国民经济紧缩控制和需求增长放缓时,房地产业陷入了严重的困难,给中国的经济发展造成了极大的影响。(1)房地产的盲目、过热发展会促使地价及水泥、钢材等各种建筑原材料价格猛涨,进而通过传递效应导致其他生活品的价格上涨,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商务成本,进一步推动商品和劳务价格的提高,降低某一地区的经济竞争力;(2)价格猛涨和投机需求旺盛、大量开发性投入往往结合在一起,待到价格猛涨到虚拟需求再也不能接受的程度,而开发投入已经到达高位时,市场上顿时涌现特别多的供给,而需求根本无法接受时,价格大跌现象就会到来,并从新房市场向旧房市场蔓延,市场一片恐慌;(3)现实中房地产市场同金融机构尤其是银行的关系相当紧密,呈现出利益共同体的结构,房地产市场的崩溃完全可能导致金融危机,甚至经济危机。
因此,政府应充分发挥在房地产市场的宏观调控作用,保持房地产市场的发展同国民经济发展的协调关系。宏观调控的目的在于一方面使房地产业的发展推动其它产业和国民经济的发展;另外一方面,也力促房地产市场的发展不能脱离国民经济的需要和可能。
2 近期我国房地产市场宏观调控分析
2.1 近期我国房地产市场中存在的问题
(1)GDP增长过分依赖房地产行业,使得房地产业存在着过度投资。在我国房地产市场高速发展的近几年,房地产业平均每年拉动GDP 2% 的增长,约占我国GDP增长速度的1/4,因此我国房地产市场的波动势必成为影响我国宏观经济稳定运行的关键因素。房地产业存在的过度投资可以从宏观和微观上进行分析:宏观上其总量在国民经济整体中过度膨胀,其发展速度与整个国民经济的速度不相协调;微观上通过我国房地产市场投资增长速度与GDP增长速度两者之间的比值这一指标,可以发现房地产业的发展速度较整个国民经济的发展速度过快,我国房地产业存折着投资过快的问题。
(2)我国房地产存在着投资结构失衡现象,住房供应机构不合理。在我国目前的房地产开发机构中存在着矛盾的两方面,一方面是供不应求的普通商品房和经济适用房,另一方面却是大量空置积压的大面积占用土地的豪宅、别墅,两方面的矛盾使得我国的房地产供应结构不尽合理,却长期得不到有效的解决。
(3)我国房地产业存在着区域发展不均衡。房地产作为不动产,与其他市场相比存在着明显的地区差异性,在我国,不同城市以及东西部不同地区之间房地产业的发展存在着明显的不均衡现象。
(4)金融市场的不完善。我国的房地产开发投资大部分依赖银行贷款,因此,随着房地产市场的日益火爆,银行贷款和房地产经营性欠款也日益增多,这势必给我国金融业带来了巨大的风险。
(5)少数大城市房价上涨过快,使得广大工薪阶层承受不了高不可攀的房价。同时造成了消费者对房价继续上涨的心里预期,形成市场中买涨不买跌的现象,使得短期内购房需求激增,开发商借机哄抬房价形成房价继续上涨的恶性循环。
2.2 我国近期房地产市场宏观调控的阶段性政策
2.2.1 房地产调控的第一阶段:严控土地供给(2004年)
2003年,房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,在投资规模不断增长的同时,商品房的销售率也稳步上升,2003年全国商品房屋竣工面积为3.95亿平方,销售面积为3.22亿平方米,销售率达到82%。房地产市场供销两旺,这是2004年房地产市场宏观调控的背景。2004年房地产调控的重点在于土地市场,政府大力整顿土地市场的措施主要包括以下三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。严格控制土地供给是总的政策取向。总的来说,此轮宏观调控在达到严格控制土地供给的目标时,也带来了一定的政策负效应,也就是带来地价房价飞涨的新问题。2004年房地产开发投资额持续增长的同时,地价和商品房价格也双双走高,土地购置费同比增长了19.9%,商品房价格同比增长了15.2%。
2.2.2 房地产调控的第二阶段:重点抑制房价(2005年)
2004年在宏观调控中加强土地供给管理的同时房飞涨的现象表明,房地产市场需要针对上涨过快的房价采取更进一步的调控措施来打击炒卖、调整供应结构和遏制房价上涨的作用。因而2005年国家出台一系列房产调控政策抑制房价上涨,国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条),这个通知从总体上对我国当时的房地产市场做了一个把握。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台,“新八条”主要强调了市场调控手段,其中特别提到了改善供应结构和税收税率制度。在2005年的宏观调控中,我们可以清楚地看出重点针对的是控制房地产投资和对供给和需求进行双向调控。2005年下半年,标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。
2.2.3 房地产宏观调控的第三阶段:全面治理房地产市场(2006年以来)
2006以来,部分城市房价被暂时压抑的需求开始反弹,房地产调控进入下一轮。5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施:一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。
2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注,中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上,但当时供不应求的现状无法得到根本缓解,因此只有尊重经济的基本供求规律,加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例,加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。2007年3月5日温家宝总理指出:房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展,明确了2007年地产调控的总体思路,即把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,标志着政府住宅调控思路的转变,其关键是要建立多层次住房保障体系,加快住房分类供应体制的实施。为了抑制投机性需求,同时,自2007下半年,央行出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年上半年,央行依然执行从紧的货币政策,在半年内5次上调人民币存款准备金率,这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大,资金面更趋紧张。整个阶段,房地产调控的政策措施密集出台,政府从各个方面采取措施全面治理房地产市场。
3 完善我國房地产市场宏观调控的建议
(1)充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用。政府行政干预会带来很多弊端,因此房地产的宏观调控应主要使用市场手段去进行调节,如税收、利率、财政补贴等方式,而以行政手段为辅,这样才能更好地解决中低收入阶层的住房问题。
(2)完善“两房”制度,形成我国新的住房保障体系。调整开发投资结构,重点发展普通住宅。进一步规范我国廉租房和经适房的建设管理制度。在廉租房方面,要扩大保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,努力增加廉租住房来源,确保保障资金来源,落实用地政策,规范住房供应管理,完善申请、审核、公示和推出制度。经适房方面,规范经济适用住房建设和管理制度,严格审查购房者资格,合理确定住房标准,严格上市交易管理,加强单位集资合作建房管理,规定经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭等。房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅,努力改善居民的居住条件,确保资源的有效利用。
(3)征收较高的开发投资税,从开发源头上进行控制。国内房地产业的利润为25%,远远高于国际上15%的一般利润水平,正是这种高额利润的吸引导致国内开发商在没有进行合理的评估下就盲目的拿地、开发,从而导致国内房价呈现虚假繁荣的现象。
(4)加强银行监管,斟酌制定住房贷款政策。在房贷政策制定方面,一方面要保证居民可以按揭贷款买房从而有房可住,另一方面又要限制投机者利用大宗贷款投机炒房来哄抬房价,从而有损房地产市场的健康发展。
(5)有区别的实施房地产调控政策,建立健全全国房地产市场。由于我国房地产业在全国范围内不同城市、不同地区之间存在着明显的区别,因此在调控时也要进行有效的区分,不能盲目地搞“一刀切”。
总之,我国房地产业已经成为对国民经济起着举足轻重作用的产业,宏观经济的稳定、健康发展离不开房地产市场的稳定,因此,政府应该充分发挥和不断改进、完善其在房地产市场中的宏观调控作用,规范和引导房地产业的稳定发展。
参考文献
[1]程芝元. 我国房地产宏观调控存在的问题及建议[J].科技资讯,2007,(7):237.
[2]于琳方,徐长玉.我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议[J].金融与经济,2008,(7):2629.
[3]董惠莉.如何对房地产市场进行合理的宏观调控[J].经济研究, 43.
[4]李桥,孟卫东.中国房地产业的弊端及宏观调控分析[J].产经论坛,2005,(11):2529.
自上世紀末以来,我国房地产市场呈现出了高速发展的态势,房地产业在我国国民经济增长中的作用越来越显著。但在发展过程中,我国房地产市场也不断的经受着波动,因此需要发挥政府的宏观调控作用,以维护房地产业以及整个国民经济持续、快速、健康发展。
关键词:
政府;房地产市场;宏观调控
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21001702
1 对房地产市场进行宏观调控的必要性和目的
近年来,房地产业增加值在GDP中的比例愈来愈高,正向国民经济的支拄产业顺利挺进。但房地产业在推动国民经济的发展的同时,由于房地产业的盲目发展、过热发展也会给国民经济带来特别的危害。国际上有日本的连续35年(1955—1990年)房地产价格猛涨,以至于严重影响经济发展。我国在1992—1993年的经济过热时期,房地产市场发展也呈过热状态,等到国民经济紧缩控制和需求增长放缓时,房地产业陷入了严重的困难,给中国的经济发展造成了极大的影响。(1)房地产的盲目、过热发展会促使地价及水泥、钢材等各种建筑原材料价格猛涨,进而通过传递效应导致其他生活品的价格上涨,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商务成本,进一步推动商品和劳务价格的提高,降低某一地区的经济竞争力;(2)价格猛涨和投机需求旺盛、大量开发性投入往往结合在一起,待到价格猛涨到虚拟需求再也不能接受的程度,而开发投入已经到达高位时,市场上顿时涌现特别多的供给,而需求根本无法接受时,价格大跌现象就会到来,并从新房市场向旧房市场蔓延,市场一片恐慌;(3)现实中房地产市场同金融机构尤其是银行的关系相当紧密,呈现出利益共同体的结构,房地产市场的崩溃完全可能导致金融危机,甚至经济危机。
因此,政府应充分发挥在房地产市场的宏观调控作用,保持房地产市场的发展同国民经济发展的协调关系。宏观调控的目的在于一方面使房地产业的发展推动其它产业和国民经济的发展;另外一方面,也力促房地产市场的发展不能脱离国民经济的需要和可能。
2 近期我国房地产市场宏观调控分析
2.1 近期我国房地产市场中存在的问题
(1)GDP增长过分依赖房地产行业,使得房地产业存在着过度投资。在我国房地产市场高速发展的近几年,房地产业平均每年拉动GDP 2% 的增长,约占我国GDP增长速度的1/4,因此我国房地产市场的波动势必成为影响我国宏观经济稳定运行的关键因素。房地产业存在的过度投资可以从宏观和微观上进行分析:宏观上其总量在国民经济整体中过度膨胀,其发展速度与整个国民经济的速度不相协调;微观上通过我国房地产市场投资增长速度与GDP增长速度两者之间的比值这一指标,可以发现房地产业的发展速度较整个国民经济的发展速度过快,我国房地产业存折着投资过快的问题。
(2)我国房地产存在着投资结构失衡现象,住房供应机构不合理。在我国目前的房地产开发机构中存在着矛盾的两方面,一方面是供不应求的普通商品房和经济适用房,另一方面却是大量空置积压的大面积占用土地的豪宅、别墅,两方面的矛盾使得我国的房地产供应结构不尽合理,却长期得不到有效的解决。
(3)我国房地产业存在着区域发展不均衡。房地产作为不动产,与其他市场相比存在着明显的地区差异性,在我国,不同城市以及东西部不同地区之间房地产业的发展存在着明显的不均衡现象。
(4)金融市场的不完善。我国的房地产开发投资大部分依赖银行贷款,因此,随着房地产市场的日益火爆,银行贷款和房地产经营性欠款也日益增多,这势必给我国金融业带来了巨大的风险。
(5)少数大城市房价上涨过快,使得广大工薪阶层承受不了高不可攀的房价。同时造成了消费者对房价继续上涨的心里预期,形成市场中买涨不买跌的现象,使得短期内购房需求激增,开发商借机哄抬房价形成房价继续上涨的恶性循环。
2.2 我国近期房地产市场宏观调控的阶段性政策
2.2.1 房地产调控的第一阶段:严控土地供给(2004年)
2003年,房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,在投资规模不断增长的同时,商品房的销售率也稳步上升,2003年全国商品房屋竣工面积为3.95亿平方,销售面积为3.22亿平方米,销售率达到82%。房地产市场供销两旺,这是2004年房地产市场宏观调控的背景。2004年房地产调控的重点在于土地市场,政府大力整顿土地市场的措施主要包括以下三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。严格控制土地供给是总的政策取向。总的来说,此轮宏观调控在达到严格控制土地供给的目标时,也带来了一定的政策负效应,也就是带来地价房价飞涨的新问题。2004年房地产开发投资额持续增长的同时,地价和商品房价格也双双走高,土地购置费同比增长了19.9%,商品房价格同比增长了15.2%。
2.2.2 房地产调控的第二阶段:重点抑制房价(2005年)
2004年在宏观调控中加强土地供给管理的同时房飞涨的现象表明,房地产市场需要针对上涨过快的房价采取更进一步的调控措施来打击炒卖、调整供应结构和遏制房价上涨的作用。因而2005年国家出台一系列房产调控政策抑制房价上涨,国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条),这个通知从总体上对我国当时的房地产市场做了一个把握。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台,“新八条”主要强调了市场调控手段,其中特别提到了改善供应结构和税收税率制度。在2005年的宏观调控中,我们可以清楚地看出重点针对的是控制房地产投资和对供给和需求进行双向调控。2005年下半年,标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。
2.2.3 房地产宏观调控的第三阶段:全面治理房地产市场(2006年以来)
2006以来,部分城市房价被暂时压抑的需求开始反弹,房地产调控进入下一轮。5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施:一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。
2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注,中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上,但当时供不应求的现状无法得到根本缓解,因此只有尊重经济的基本供求规律,加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例,加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。2007年3月5日温家宝总理指出:房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展,明确了2007年地产调控的总体思路,即把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,标志着政府住宅调控思路的转变,其关键是要建立多层次住房保障体系,加快住房分类供应体制的实施。为了抑制投机性需求,同时,自2007下半年,央行出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年上半年,央行依然执行从紧的货币政策,在半年内5次上调人民币存款准备金率,这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大,资金面更趋紧张。整个阶段,房地产调控的政策措施密集出台,政府从各个方面采取措施全面治理房地产市场。
3 完善我國房地产市场宏观调控的建议
(1)充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用。政府行政干预会带来很多弊端,因此房地产的宏观调控应主要使用市场手段去进行调节,如税收、利率、财政补贴等方式,而以行政手段为辅,这样才能更好地解决中低收入阶层的住房问题。
(2)完善“两房”制度,形成我国新的住房保障体系。调整开发投资结构,重点发展普通住宅。进一步规范我国廉租房和经适房的建设管理制度。在廉租房方面,要扩大保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,努力增加廉租住房来源,确保保障资金来源,落实用地政策,规范住房供应管理,完善申请、审核、公示和推出制度。经适房方面,规范经济适用住房建设和管理制度,严格审查购房者资格,合理确定住房标准,严格上市交易管理,加强单位集资合作建房管理,规定经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭等。房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅,努力改善居民的居住条件,确保资源的有效利用。
(3)征收较高的开发投资税,从开发源头上进行控制。国内房地产业的利润为25%,远远高于国际上15%的一般利润水平,正是这种高额利润的吸引导致国内开发商在没有进行合理的评估下就盲目的拿地、开发,从而导致国内房价呈现虚假繁荣的现象。
(4)加强银行监管,斟酌制定住房贷款政策。在房贷政策制定方面,一方面要保证居民可以按揭贷款买房从而有房可住,另一方面又要限制投机者利用大宗贷款投机炒房来哄抬房价,从而有损房地产市场的健康发展。
(5)有区别的实施房地产调控政策,建立健全全国房地产市场。由于我国房地产业在全国范围内不同城市、不同地区之间存在着明显的区别,因此在调控时也要进行有效的区分,不能盲目地搞“一刀切”。
总之,我国房地产业已经成为对国民经济起着举足轻重作用的产业,宏观经济的稳定、健康发展离不开房地产市场的稳定,因此,政府应该充分发挥和不断改进、完善其在房地产市场中的宏观调控作用,规范和引导房地产业的稳定发展。
参考文献
[1]程芝元. 我国房地产宏观调控存在的问题及建议[J].科技资讯,2007,(7):237.
[2]于琳方,徐长玉.我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议[J].金融与经济,2008,(7):2629.
[3]董惠莉.如何对房地产市场进行合理的宏观调控[J].经济研究, 43.
[4]李桥,孟卫东.中国房地产业的弊端及宏观调控分析[J].产经论坛,2005,(11):2529.