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回顾2009年的楼市运行情况,感慨颇深。2009年的中国楼市,在世界金融危机的阴霾中凸显朝气,回暖之迅速、回暖势头之猛都出乎众人所料;在楼市成交量快速回升并屡创历史新高的同时,房价的节节攀高也让国人为之惊叹。
2009年以来,楼市从年初的观望到年中的集体井喷,全国房地产市场呈现出量价同步飙升态势,进入12月份之后,中央针对楼市和房价的调控政策更是密集出台。如今,当楼市风声水起的2009年已经成为过去,“保八”目标也已成定局之后,政府将拉楼市一把,还是打算“卸磨杀驴”?2010年的中国楼市将何去何从?2010年的房地产政策又会不会有更多的“变数”?种种悬念扣人心弦。
紧缩浪潮来袭,意在“卸磨杀驴”?
2009年,中国经济“保八”已无悬念,最新发生的“地产大国”迪拜危机更是又一次给其他国家敲了警钟,调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。
据统计,金融机构提供的房地产贷款已达到几十万亿元。此外,卖地收入占地方政府财政收入20%以上,政府也千方百计提高地价以扩大财政收入,这只能导致房价进一步推高。在这种情况下,金融机构不敢轻易紧缩房贷政策,否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险,但如果任其发展下去,危险更大。
于是,在“保八”已无悬念时,中央果断出手调控楼市,楼市调控新政在2009年12月密集出现。先是营业税免征期调整,后由国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”。随后,国土部、财政部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知,将开发商支付土地出让金的首付款比例提高至50%。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,国务院常务会议使用的措辞意味深长。2005年“国八条”、2006年“国六条”时,用的是“稳定房价”,此次用的是“遏制”,分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。
此前,中国部分地区的楼市已经持续“高烧”,创出了历年来的新高。12月14日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布1-11月份北京市房地产运行情况。数据显示,北京市四环以内期房均价在4月份突破2万元/平米,五六环之间期房均价突破1万元/平米。据国家统计局统计,3月至11月,全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大,全国楼市一片普涨。
房价飞涨,部分城市的房地产市场重要指标开始出现失衡。据中国指数研究院统计,2009年1-10月,北京地区房屋租售比达到1:434,上海地区达1:418,深圳、杭州均突破1:360,远高于国际通行标准,显示当前的房地产市场风险累积日益加大。中国社科院发布《住房绿皮书》指出,京、沪、杭等二十多个城市商品住宅价格出现泡沫,北京地区房价中泡沫成分约占五分之一。
与高房价现象伴生的,是投资投机性购房泛滥,相关数据显示,楼市中这类购房需求竟超过购房总需求的一半,“囤地”、“捂盘”……开发商的一些违规行为,加剧了老百姓的购房恐慌。
分析人士指出,国务院明确推出四大组合举措,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。专家指出,这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性。
政策信息不定,“降温”效果有限
政策出台前后的故事与各方心态变化是有趣而值得玩味的。
有消息称,中央对高房价现象早有察觉,并在温家宝总理考察上海保障性住房建设成绩后火速出台了调控组合拳。“但中央对楼市调控的度和节奏也没有系统的想法,都是走一步看一步。”一位接近决策层的房地产市场专家表示。但也正是这种走一步看一步的心态,可能将房价推向不可挽回的高峰。
我们从2009年12月底的楼市风向就已经可以看出微变的迹象,起因就是现有政策已经引发的市场恐慌。除了各地房地产交易中心挤满提前过户的人群外,新的二手房交易已经现出明显下滑。中原地产提供的内部统计数据显示,北京、上海、广州三地,上周二手房成交量较12月前三周平均值下跌35%、25%和20%。更有北京二手房市场高层预测,接下来的二手房成交量将下降到成交高峰时期的三分之一左右。大量二手中介门店将首先受到冲击。
正是这些已经出现的楼市观望情绪令决策者开始动摇。此前,上海曾宣布尽快出台《本市贯彻国务院常务会议关于房地产市场健康发展政策措施的实施意见》,但迟迟未见公布。有消息称,上海将视市场情况和中央说法的调整对意见给予微调。
2009年12月27日,温家宝总理接受新华社记者专访,提出“稳定房价”四点措施,其中首次提到房地产调控要长远规划。从“遏制”到“稳定”的表述调整给了地方政府和开发商更多想像空间。第二天,二手房成交下滑最快的北京市最先喊出稳定口号,北京市委十届七次全会提出2010年北京GDP增长目标为9%,促进房地产投资平稳增长,保证住房消费平稳健康发展。
在这种背景之下,国家和地方出台的政策对目前的高房价抑制作用非常有限,对当前的房地产交易环节的“降温”功效不大,现有政策未必能够达到中央的预期调控效果。近日来,无论是成交量还是成交价的涨势依旧较高,造成这一现象的原因就是由于国家近期出台的一系列房产政策调控力度偏软,对遏制房地产投机行为效果不大,并且未能形成有效遏制持续高攀房价的整体政策体系。
“左右摇摆的政策信息可能令调控效果无关痛痒,甚至助涨价格。这种越调越涨的迹象在2005和2007两次调控中曾经上演,至今没有实质性的改进。”一位房地产市场人士称。
就拿二手房营业税征免时限由2年恢复到5年来说,其抑制投资和投机性的作用就非常有限,投资性客户选择的房价总数一般不超过100万,其税收的调节作用甚微,在很大程度上没有影响投资者的投资热情,且考虑到业主交易税费转嫁已成惯例,税费政策的调整将直接加大购房者的购房成本。
现行房价的高企势头绝不能放任自流,国家若不能出台更加强硬的政策措施来抑制高房价,2010年很可能会继续保持2009年以来房价的高涨势头,尤其是如上海、北京、深圳等一线城市的房价疯涨,且会继续出现量价齐升的局面。在政策和金融的利好影响下,以及海外热钱的参与,房产的刚性需求会逐渐被甩出,改善投资和投机性需求继续高涨,房地产的泡沫会越吹越大,最后的结果将会是投机者在获利后极力抛盘,导致泡沫的破灭,产业的瘫痪,经济的一蹶不振,那是谁都不愿意看到的局面。
专家表示,为了避免不利局面的出现,国家应该会在政策层面发挥应有的智慧。首先,在房地产交易环节的政策力度有可能继续加强,税费的征收税率和时效性上都会进行更为严格的限制,从而达到从本质上打击投机性需求的目的。其次有可能会继续加强金融监管,严格审查进入房地产的其他行业资金;有可能会加大差别化信贷政策执行力度,提高改善型居住以及拥有2套以上房产的房贷利率,并且在首次付款比例方面设置更为严厉的准入门槛。最后在土地市场监管方面,很可能会出台一些严厉打击开发商的“囤地”行为、严格执行闲置土地征收增值地价及土地闲置满两年依法无偿收回的政策制度;同时,平衡中央和地方的事权和财力划分,使之更加对称,从而更好地解决地方政府的财政过多依靠土地出让收入的局面。
未来何去何从,2010楼市大猜想
2009年的楼市发生了太多让人回味的事情,但与刚刚来临的2010相比,似乎一切都显得不那么重要了。2010年楼市会是什么样?没有人知道,但我们可以试着去猜想和分析,通过这种对2009楼市的理性分析,也许能追寻到2010年楼市的一些蛛丝马迹。
猜想一,惠民新政何去何从?
没有人否认2009年楼市火爆是自上而下的惠民政策开始的,这个保质期只有1年的惠民政策将会完成它的使命就此终结呢,还是会持续下去呢?来自契税征收部门的数据显示,尽管2009年契税税率较2008年下调了1%,但征收契税总额与2008年相比仍有较大幅度提高。可以说,契税征收等惠民政策已然成为一个双赢政策,市民得到了实惠,国家的税收得到了增长。正是基于这样的考虑,部分业内人士看好涉及契税等惠民新政或将持续下去。
但仍然有部分人士认为楼市已经步入正常轨道,惠民新政已经完成了历史使命,到了退出舞台的时间了。事实上,类似国六条、国八条、国十五条之类直接干预楼市的政策已经越来越少了,这至少从一个侧面反映了楼市步入正常,至少市场本身的调节已逐渐替代了政策性的干预。
猜想二,房贷政策如何调整?
尽管直接干预楼市的政策越来越少,但通过银行信贷对楼市进行调整的时代已经开始。层出不穷的新房贷政策传达出来的就是两个字:收紧。2010年房贷政策会有怎样的变化,尚不得而知,但总体来看,继续收紧的迹象更为明显。
猜想三,楼市是否依旧火热?
关于楼市是否再次进入拐点的争论从下半年就开始了。专家、学者俨然分成了两个阵营:挺拐派和倒拐派。目前来看,倒拐派仍然占据着上风,至少开发企业和市民对楼市的信心没有出现降低的迹象。一方面,土地市场出现了久违的热闹,竞价拿地的现象再次上演,这不能不说开发商对楼市向上的继续看好;另一方面,市民买房的热情不减,如果不是楼市缺货的现象没有得到根本缓解,楼市的成交数字会比现在好看许多,改善型、投资型置业的重新入市也是市民对楼市信心的最好体现。
猜想四,土地市场有何变化?
楼市的回暖打了开发商一个措手不及,土地回暖也是如此突然。尽管2009年推出的土地数量不算太多,但多数土地仍然溢价拍出,开发商对土地的热情没有任何掩饰。多数人相信,土地市场的热闹其实只是开了一个头,老鼠拉木锨——大头在后头。土地市场在2010年甚至今年年底仍然将保持着火热的势头,只要敢拿出地,开发商就敢拍下来。
猜想五,房价涨还是跌?
市场好不好、政策怎么变……这些都是人们所关心的。但相比房价,一切都显得不再那么重要。开发商关心房价,因为房价决定了他们的的核心——利润;市民关心房价,因为房价决定了能不能买得起房子,决定了手里的财富是增加还是缩水。
2009年楼市经历了上半年的量价齐升,又经历了后来的价升量跌,但总体来看,房价始终处于上升通道中。归根结底,和其他商品一样,左右房价的第一要素就是供求关系。供过于求,房价下跌;供不应求,房价上涨。分析现在的供求关系,多数人都会有这样的结论,房价仍然会在一定时间内继续上扬。
无论如何,展望疑云满面的2010年房地产市场,我们可以肯定的是,国家继续扩大内需、稳定经济的信心不会动摇,财政和货币的“双宽松”大背景同样也不会改变,政府只有在政策的制定和力度施行上更具艺术巧妙性和智慧性,房价过高、楼市过热的现象才会有本质的改变,房地产的发展才能往更加健康、和谐的轨道前行。
2009年以来,楼市从年初的观望到年中的集体井喷,全国房地产市场呈现出量价同步飙升态势,进入12月份之后,中央针对楼市和房价的调控政策更是密集出台。如今,当楼市风声水起的2009年已经成为过去,“保八”目标也已成定局之后,政府将拉楼市一把,还是打算“卸磨杀驴”?2010年的中国楼市将何去何从?2010年的房地产政策又会不会有更多的“变数”?种种悬念扣人心弦。
紧缩浪潮来袭,意在“卸磨杀驴”?
2009年,中国经济“保八”已无悬念,最新发生的“地产大国”迪拜危机更是又一次给其他国家敲了警钟,调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。
据统计,金融机构提供的房地产贷款已达到几十万亿元。此外,卖地收入占地方政府财政收入20%以上,政府也千方百计提高地价以扩大财政收入,这只能导致房价进一步推高。在这种情况下,金融机构不敢轻易紧缩房贷政策,否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险,但如果任其发展下去,危险更大。
于是,在“保八”已无悬念时,中央果断出手调控楼市,楼市调控新政在2009年12月密集出现。先是营业税免征期调整,后由国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”。随后,国土部、财政部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知,将开发商支付土地出让金的首付款比例提高至50%。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,国务院常务会议使用的措辞意味深长。2005年“国八条”、2006年“国六条”时,用的是“稳定房价”,此次用的是“遏制”,分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。
此前,中国部分地区的楼市已经持续“高烧”,创出了历年来的新高。12月14日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布1-11月份北京市房地产运行情况。数据显示,北京市四环以内期房均价在4月份突破2万元/平米,五六环之间期房均价突破1万元/平米。据国家统计局统计,3月至11月,全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大,全国楼市一片普涨。
房价飞涨,部分城市的房地产市场重要指标开始出现失衡。据中国指数研究院统计,2009年1-10月,北京地区房屋租售比达到1:434,上海地区达1:418,深圳、杭州均突破1:360,远高于国际通行标准,显示当前的房地产市场风险累积日益加大。中国社科院发布《住房绿皮书》指出,京、沪、杭等二十多个城市商品住宅价格出现泡沫,北京地区房价中泡沫成分约占五分之一。
与高房价现象伴生的,是投资投机性购房泛滥,相关数据显示,楼市中这类购房需求竟超过购房总需求的一半,“囤地”、“捂盘”……开发商的一些违规行为,加剧了老百姓的购房恐慌。
分析人士指出,国务院明确推出四大组合举措,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。专家指出,这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性。
政策信息不定,“降温”效果有限
政策出台前后的故事与各方心态变化是有趣而值得玩味的。
有消息称,中央对高房价现象早有察觉,并在温家宝总理考察上海保障性住房建设成绩后火速出台了调控组合拳。“但中央对楼市调控的度和节奏也没有系统的想法,都是走一步看一步。”一位接近决策层的房地产市场专家表示。但也正是这种走一步看一步的心态,可能将房价推向不可挽回的高峰。
我们从2009年12月底的楼市风向就已经可以看出微变的迹象,起因就是现有政策已经引发的市场恐慌。除了各地房地产交易中心挤满提前过户的人群外,新的二手房交易已经现出明显下滑。中原地产提供的内部统计数据显示,北京、上海、广州三地,上周二手房成交量较12月前三周平均值下跌35%、25%和20%。更有北京二手房市场高层预测,接下来的二手房成交量将下降到成交高峰时期的三分之一左右。大量二手中介门店将首先受到冲击。
正是这些已经出现的楼市观望情绪令决策者开始动摇。此前,上海曾宣布尽快出台《本市贯彻国务院常务会议关于房地产市场健康发展政策措施的实施意见》,但迟迟未见公布。有消息称,上海将视市场情况和中央说法的调整对意见给予微调。
2009年12月27日,温家宝总理接受新华社记者专访,提出“稳定房价”四点措施,其中首次提到房地产调控要长远规划。从“遏制”到“稳定”的表述调整给了地方政府和开发商更多想像空间。第二天,二手房成交下滑最快的北京市最先喊出稳定口号,北京市委十届七次全会提出2010年北京GDP增长目标为9%,促进房地产投资平稳增长,保证住房消费平稳健康发展。
在这种背景之下,国家和地方出台的政策对目前的高房价抑制作用非常有限,对当前的房地产交易环节的“降温”功效不大,现有政策未必能够达到中央的预期调控效果。近日来,无论是成交量还是成交价的涨势依旧较高,造成这一现象的原因就是由于国家近期出台的一系列房产政策调控力度偏软,对遏制房地产投机行为效果不大,并且未能形成有效遏制持续高攀房价的整体政策体系。
“左右摇摆的政策信息可能令调控效果无关痛痒,甚至助涨价格。这种越调越涨的迹象在2005和2007两次调控中曾经上演,至今没有实质性的改进。”一位房地产市场人士称。
就拿二手房营业税征免时限由2年恢复到5年来说,其抑制投资和投机性的作用就非常有限,投资性客户选择的房价总数一般不超过100万,其税收的调节作用甚微,在很大程度上没有影响投资者的投资热情,且考虑到业主交易税费转嫁已成惯例,税费政策的调整将直接加大购房者的购房成本。
现行房价的高企势头绝不能放任自流,国家若不能出台更加强硬的政策措施来抑制高房价,2010年很可能会继续保持2009年以来房价的高涨势头,尤其是如上海、北京、深圳等一线城市的房价疯涨,且会继续出现量价齐升的局面。在政策和金融的利好影响下,以及海外热钱的参与,房产的刚性需求会逐渐被甩出,改善投资和投机性需求继续高涨,房地产的泡沫会越吹越大,最后的结果将会是投机者在获利后极力抛盘,导致泡沫的破灭,产业的瘫痪,经济的一蹶不振,那是谁都不愿意看到的局面。
专家表示,为了避免不利局面的出现,国家应该会在政策层面发挥应有的智慧。首先,在房地产交易环节的政策力度有可能继续加强,税费的征收税率和时效性上都会进行更为严格的限制,从而达到从本质上打击投机性需求的目的。其次有可能会继续加强金融监管,严格审查进入房地产的其他行业资金;有可能会加大差别化信贷政策执行力度,提高改善型居住以及拥有2套以上房产的房贷利率,并且在首次付款比例方面设置更为严厉的准入门槛。最后在土地市场监管方面,很可能会出台一些严厉打击开发商的“囤地”行为、严格执行闲置土地征收增值地价及土地闲置满两年依法无偿收回的政策制度;同时,平衡中央和地方的事权和财力划分,使之更加对称,从而更好地解决地方政府的财政过多依靠土地出让收入的局面。
未来何去何从,2010楼市大猜想
2009年的楼市发生了太多让人回味的事情,但与刚刚来临的2010相比,似乎一切都显得不那么重要了。2010年楼市会是什么样?没有人知道,但我们可以试着去猜想和分析,通过这种对2009楼市的理性分析,也许能追寻到2010年楼市的一些蛛丝马迹。
猜想一,惠民新政何去何从?
没有人否认2009年楼市火爆是自上而下的惠民政策开始的,这个保质期只有1年的惠民政策将会完成它的使命就此终结呢,还是会持续下去呢?来自契税征收部门的数据显示,尽管2009年契税税率较2008年下调了1%,但征收契税总额与2008年相比仍有较大幅度提高。可以说,契税征收等惠民政策已然成为一个双赢政策,市民得到了实惠,国家的税收得到了增长。正是基于这样的考虑,部分业内人士看好涉及契税等惠民新政或将持续下去。
但仍然有部分人士认为楼市已经步入正常轨道,惠民新政已经完成了历史使命,到了退出舞台的时间了。事实上,类似国六条、国八条、国十五条之类直接干预楼市的政策已经越来越少了,这至少从一个侧面反映了楼市步入正常,至少市场本身的调节已逐渐替代了政策性的干预。
猜想二,房贷政策如何调整?
尽管直接干预楼市的政策越来越少,但通过银行信贷对楼市进行调整的时代已经开始。层出不穷的新房贷政策传达出来的就是两个字:收紧。2010年房贷政策会有怎样的变化,尚不得而知,但总体来看,继续收紧的迹象更为明显。
猜想三,楼市是否依旧火热?
关于楼市是否再次进入拐点的争论从下半年就开始了。专家、学者俨然分成了两个阵营:挺拐派和倒拐派。目前来看,倒拐派仍然占据着上风,至少开发企业和市民对楼市的信心没有出现降低的迹象。一方面,土地市场出现了久违的热闹,竞价拿地的现象再次上演,这不能不说开发商对楼市向上的继续看好;另一方面,市民买房的热情不减,如果不是楼市缺货的现象没有得到根本缓解,楼市的成交数字会比现在好看许多,改善型、投资型置业的重新入市也是市民对楼市信心的最好体现。
猜想四,土地市场有何变化?
楼市的回暖打了开发商一个措手不及,土地回暖也是如此突然。尽管2009年推出的土地数量不算太多,但多数土地仍然溢价拍出,开发商对土地的热情没有任何掩饰。多数人相信,土地市场的热闹其实只是开了一个头,老鼠拉木锨——大头在后头。土地市场在2010年甚至今年年底仍然将保持着火热的势头,只要敢拿出地,开发商就敢拍下来。
猜想五,房价涨还是跌?
市场好不好、政策怎么变……这些都是人们所关心的。但相比房价,一切都显得不再那么重要。开发商关心房价,因为房价决定了他们的的核心——利润;市民关心房价,因为房价决定了能不能买得起房子,决定了手里的财富是增加还是缩水。
2009年楼市经历了上半年的量价齐升,又经历了后来的价升量跌,但总体来看,房价始终处于上升通道中。归根结底,和其他商品一样,左右房价的第一要素就是供求关系。供过于求,房价下跌;供不应求,房价上涨。分析现在的供求关系,多数人都会有这样的结论,房价仍然会在一定时间内继续上扬。
无论如何,展望疑云满面的2010年房地产市场,我们可以肯定的是,国家继续扩大内需、稳定经济的信心不会动摇,财政和货币的“双宽松”大背景同样也不会改变,政府只有在政策的制定和力度施行上更具艺术巧妙性和智慧性,房价过高、楼市过热的现象才会有本质的改变,房地产的发展才能往更加健康、和谐的轨道前行。