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摘要：济适用房作为政府推出的民心工程，决定了其造价低于一般商品房，本文从设计、招投标、施工、竣工验收四个阶段，就如何在保证经济适用房工程质量的基础上降低工程造价进行探讨。
关键词：经济适用房；造价；控制
近年来，随着房地产行业的高速发展，经济适用房也进入了全新的发展时期。以南宁为例，据南宁市经济适用住房建设发展中心资料表明，截至2008年7月，南宁经济适用住房项目共开发了20个小区，累计开工面积491.97万平方米。同时，据《2006年南宁市住房状况调查》《2007年南宁市城市低收入家庭住房状况调查》数据统计分析，200～2010年南宁市市区经济适用住房的总需求量为22，807套。以上表明，消费者对经济适用住房的需求不断增加。而作为民心工程，经济适用房除了可享受优惠政策外，政府明确规定了开发商所得利润必须控制在3%以下，这就迫使建设单位在建设过程中必须尽可能地降低工程造价，才能得到理性的利润空间。基于此，本就就如何有效控制经济适用房工程造价进行探讨。
1加强经济适用房工程造价控制的必要性
一般而言，经济适用房工程全部实行对社会公开招投标，所有开发商站在同一起跑线上竞争，管理不完善、工程造价控制不好的单位报价必然高于其他单位，导致利润降低。此外，经济适用房建设除了主体楼栋的建设外，小区内所有的道路、地下电缆沟、消防通道景观绿化等配套公建设施，都由开发商负责投资，如此无疑又增加了开发成本，小区内的容积率及绿化率都是按照规划的标准实施的，而经济适用房的价格又实行严格的政府制度，如果工程成本管理不当，开发商将达不到预期的目标。综上所述可见，严格控制经济适用房工程造价，从根源上发掘经济增长点，是经济适用房建设的当务之急。
2合理控制经济适用房造价的设想
2.1 通过招标，有效控制工程造价
一是严格执行《招标投标法》和《工程项目招标管理办法》的规定，使得整个招标工作规范、有序有效。二是不断优化《招标文件》和《评标办法》，坚持“无标底招标”及“合理低价中标”的原则。在招标文件编制中进一步完善报价要求，力争锁定能预见的一切风险因素。三是针对每项工程的实际情况和技术经济特点，组织内部讨论，重要项目还外请专家，会同设计院等编制严密的招标文。保证招标文件能覆盖所有内容和要求，以确保项目在实施过程中的投资控制和管理。四是评标过程中，及时结合评委意见，并会同投资监理对商务标进行仔细甄别和分析，形成具体的商务和技术分析、评审意见，以最终供招标领导小组合理决策。
2.2 做好设计阶段的工程造价控制
设计工作是造价控制的关键，经济适用房“经济、适用”的建设特点也是通过设计充分体现的，鉴于经济适用房的特殊性，除抓好常规性的设计管理外，重点应突出以下三个环节：
2.2.1选择好设计单位。经济适用房项目的市场公开招投标不同于普通商品房项目，实行由房地产开发企业、设计单位和勘察单位三位一体的联合投标小组参与竞标，考虑到这一特殊性，在选择设计单位时一是找资质高、信誉好的；二是找对同类型房屋设计有实际经验的，且取得明显设计成果的；三是找能提供比较优惠条件和良好设计服务的。
2.2.2 采用限额设计。限额设计实现了对设计规模、标准和工程数量与概预算指标等各方面的多维控制，是控制工程造价的有效举措之一，对经济适用房推行限额设计尤为重要。在限额设计中除了合理地设定限额设计的总体目标、扩初设计阶段和施工图设计阶段的限额标准外还根据经济适用房的特点，有针对性地提出了一些具体要求，对限额设计起到了积极的作用。比如：在建筑外形方面，要求立面的线条和屋面的形态尽量简洁大方，避免过多装饰性的设计；在住宅平面布置方面，要求房型面积和配置比例在符合中标文件规定和保证建筑质量的前提下，适当加大住宅进深，合理控制外墙周长系数(外墙周长与建筑面积之比)和结构面积系数(结构面积与建筑面积之比)；在建材选择方面，要求在确保质量和使用安全的前提下，尽可能选用市场供应充足、价格相对低廉的产品。
2.2.3 加强设计出图前的审核工作，把好设计变更关，加强出图前的审核工作，将工程的变更尽量控制在施工之前。做到先算账，后变更，做到心中有数，掌握控制工程造价的主动权。
2.3 做好施工过程的造价控制
施工过程的动态性决定了施工造价的可变，由于经济适用房的销售价格是确定的，因此施工过程一旦发生造价失控不可能像一般性商品房那样可以通过提高市场售价来予以弥补，所以必须做好施工过程的造价控制工作。
2.3.1 规划工程造价控制系统，规范操作程序。1）认真编制审核施工图预算，构筑清晰的预算造价平台，规范工程进度款核付流程；2)规范签证程序，严格签证造价，确保合法性、事实性和有效性；3)规范索賠行为，严格按合同规定执行；4)规范额外工程费用支出的操作程序。
2.3.2 做好工程进度款的计量和审核。1)审核计量依据要充分。除常规的依据外，重点应突出：合法有效的施工图设计变更及相关资料；合法有效的现场形象进度签证资料；合法有效的材料设备鉴认资料。2)审核计量确认程序要规范。应在严格按照合同约定的工程质量和工程进度的前提下进行工程计量，重点明确施工单位上报工程计量的时间、要求及内部审核计量的操作程序，严格按合同规定支付工程进度款。
2.3.3 做好工程签证工作。随着市场竞争的激烈，施工单位往往在合同谈判时让步，而在工程过程中通过工程变更和现场签证来获得补偿，因此，必须加强对现场签证的管理，使签证始终处于掌控状态。一是提高现场签证人员的业务工作水平，建立健全各种规章制度，使各种环节互相制约，堵塞管理上的漏洞，以保证签证的真实性、合理性、经济性。二是加强现场签证人员的职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施。经济适用房功能明确，户型也相对简单，施工图设计应力争完善，尽量减少设计变更签证。
2.3.4 避免发生索赔。施工单位的索赔原因多种多样，但一旦发生索赔，最终均归结到费用的增加，因此，防止索赔也是控制工程造价的一个重要方面。应加强施工期间的总体管理，规范企业自身行为，以有效预防索赔，控制工程造价。
2.4 严格项目竣工后的结算审价工作
搞好竣工结算审价是最终有效控制工程造价的关键。施工过程各节点的工程计量、签证和索赔的核定，在竣工结算时均需进行归集汇总，另外如工期、质量、违约等可转化为价款责任的合同约定是想在工程竣工后均会以费用的形式体现，上述因素形成了工程结算价款因此必须有效归集，认真整理，严格把关。一是确定适当的审价方式。审价方式可分为集中审价、分阶段审价和全过程审价三种，应视施工项目的不同情况明确方式。二是督促施工单位规范竣工图的编制。竣工图是工程结算时计算工程量的最主要依据，应要求施工单位严格按照有关规定，规范竣工图的编制，以避免施工单位弄虚作假和巧立项目。三是认真做好竣工图的审议确认，重点如下：1)核对工程建设标准；2)审核实际完工的工艺程序；3)查阅核对相关文书资料，包括会议记录、技术交底文件、现场签证单等。四是合情合理解决结算分歧。对开发企业和施工单位而言，经济适用房开发建设均为薄利项目，因此对于竣工结算的“一锤定音”，双方均会高度关注，加之客观存在的施工过程的某些变化因素和疏忽，双方对竣工结算存在的意见不一的现象在所难免。因此要合情合理、实事求是地解决矛盾，一是坚持双赢的原则，求大同存小异；二是合同中有明确规定的，严格按合同规定执行，合同中没有明确规定的，协商解决；三是协商不成的，则按合同协定的争议程序处理。
参考文献：
【1】曾祥志.经济适用房工程造价成本控制探讨【J】.科教创新，2009，（9）：267-273.
【2】王帆.经济适用房工程的造价控制管理【J】.建筑施工，2009，（2）：157-159.
关键词：经济适用房；造价；控制
近年来，随着房地产行业的高速发展，经济适用房也进入了全新的发展时期。以南宁为例，据南宁市经济适用住房建设发展中心资料表明，截至2008年7月，南宁经济适用住房项目共开发了20个小区，累计开工面积491.97万平方米。同时，据《2006年南宁市住房状况调查》《2007年南宁市城市低收入家庭住房状况调查》数据统计分析，200～2010年南宁市市区经济适用住房的总需求量为22，807套。以上表明，消费者对经济适用住房的需求不断增加。而作为民心工程，经济适用房除了可享受优惠政策外，政府明确规定了开发商所得利润必须控制在3%以下，这就迫使建设单位在建设过程中必须尽可能地降低工程造价，才能得到理性的利润空间。基于此，本就就如何有效控制经济适用房工程造价进行探讨。
1加强经济适用房工程造价控制的必要性
一般而言，经济适用房工程全部实行对社会公开招投标，所有开发商站在同一起跑线上竞争，管理不完善、工程造价控制不好的单位报价必然高于其他单位，导致利润降低。此外，经济适用房建设除了主体楼栋的建设外，小区内所有的道路、地下电缆沟、消防通道景观绿化等配套公建设施，都由开发商负责投资，如此无疑又增加了开发成本，小区内的容积率及绿化率都是按照规划的标准实施的，而经济适用房的价格又实行严格的政府制度，如果工程成本管理不当，开发商将达不到预期的目标。综上所述可见，严格控制经济适用房工程造价，从根源上发掘经济增长点，是经济适用房建设的当务之急。
2合理控制经济适用房造价的设想
2.1 通过招标，有效控制工程造价
一是严格执行《招标投标法》和《工程项目招标管理办法》的规定，使得整个招标工作规范、有序有效。二是不断优化《招标文件》和《评标办法》，坚持“无标底招标”及“合理低价中标”的原则。在招标文件编制中进一步完善报价要求，力争锁定能预见的一切风险因素。三是针对每项工程的实际情况和技术经济特点，组织内部讨论，重要项目还外请专家，会同设计院等编制严密的招标文。保证招标文件能覆盖所有内容和要求，以确保项目在实施过程中的投资控制和管理。四是评标过程中，及时结合评委意见，并会同投资监理对商务标进行仔细甄别和分析，形成具体的商务和技术分析、评审意见，以最终供招标领导小组合理决策。
2.2 做好设计阶段的工程造价控制
设计工作是造价控制的关键，经济适用房“经济、适用”的建设特点也是通过设计充分体现的，鉴于经济适用房的特殊性，除抓好常规性的设计管理外，重点应突出以下三个环节：
2.2.1选择好设计单位。经济适用房项目的市场公开招投标不同于普通商品房项目，实行由房地产开发企业、设计单位和勘察单位三位一体的联合投标小组参与竞标，考虑到这一特殊性，在选择设计单位时一是找资质高、信誉好的；二是找对同类型房屋设计有实际经验的，且取得明显设计成果的；三是找能提供比较优惠条件和良好设计服务的。
2.2.2 采用限额设计。限额设计实现了对设计规模、标准和工程数量与概预算指标等各方面的多维控制，是控制工程造价的有效举措之一，对经济适用房推行限额设计尤为重要。在限额设计中除了合理地设定限额设计的总体目标、扩初设计阶段和施工图设计阶段的限额标准外还根据经济适用房的特点，有针对性地提出了一些具体要求，对限额设计起到了积极的作用。比如：在建筑外形方面，要求立面的线条和屋面的形态尽量简洁大方，避免过多装饰性的设计；在住宅平面布置方面，要求房型面积和配置比例在符合中标文件规定和保证建筑质量的前提下，适当加大住宅进深，合理控制外墙周长系数(外墙周长与建筑面积之比)和结构面积系数(结构面积与建筑面积之比)；在建材选择方面，要求在确保质量和使用安全的前提下，尽可能选用市场供应充足、价格相对低廉的产品。
2.2.3 加强设计出图前的审核工作，把好设计变更关，加强出图前的审核工作，将工程的变更尽量控制在施工之前。做到先算账，后变更，做到心中有数，掌握控制工程造价的主动权。
2.3 做好施工过程的造价控制
施工过程的动态性决定了施工造价的可变，由于经济适用房的销售价格是确定的，因此施工过程一旦发生造价失控不可能像一般性商品房那样可以通过提高市场售价来予以弥补，所以必须做好施工过程的造价控制工作。
2.3.1 规划工程造价控制系统，规范操作程序。1）认真编制审核施工图预算，构筑清晰的预算造价平台，规范工程进度款核付流程；2)规范签证程序，严格签证造价，确保合法性、事实性和有效性；3)规范索賠行为，严格按合同规定执行；4)规范额外工程费用支出的操作程序。
2.3.2 做好工程进度款的计量和审核。1)审核计量依据要充分。除常规的依据外，重点应突出：合法有效的施工图设计变更及相关资料；合法有效的现场形象进度签证资料；合法有效的材料设备鉴认资料。2)审核计量确认程序要规范。应在严格按照合同约定的工程质量和工程进度的前提下进行工程计量，重点明确施工单位上报工程计量的时间、要求及内部审核计量的操作程序，严格按合同规定支付工程进度款。
2.3.3 做好工程签证工作。随着市场竞争的激烈，施工单位往往在合同谈判时让步，而在工程过程中通过工程变更和现场签证来获得补偿，因此，必须加强对现场签证的管理，使签证始终处于掌控状态。一是提高现场签证人员的业务工作水平，建立健全各种规章制度，使各种环节互相制约，堵塞管理上的漏洞，以保证签证的真实性、合理性、经济性。二是加强现场签证人员的职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施。经济适用房功能明确，户型也相对简单，施工图设计应力争完善，尽量减少设计变更签证。
2.3.4 避免发生索赔。施工单位的索赔原因多种多样，但一旦发生索赔，最终均归结到费用的增加，因此，防止索赔也是控制工程造价的一个重要方面。应加强施工期间的总体管理，规范企业自身行为，以有效预防索赔，控制工程造价。
2.4 严格项目竣工后的结算审价工作
搞好竣工结算审价是最终有效控制工程造价的关键。施工过程各节点的工程计量、签证和索赔的核定，在竣工结算时均需进行归集汇总，另外如工期、质量、违约等可转化为价款责任的合同约定是想在工程竣工后均会以费用的形式体现，上述因素形成了工程结算价款因此必须有效归集，认真整理，严格把关。一是确定适当的审价方式。审价方式可分为集中审价、分阶段审价和全过程审价三种，应视施工项目的不同情况明确方式。二是督促施工单位规范竣工图的编制。竣工图是工程结算时计算工程量的最主要依据，应要求施工单位严格按照有关规定，规范竣工图的编制，以避免施工单位弄虚作假和巧立项目。三是认真做好竣工图的审议确认，重点如下：1)核对工程建设标准；2)审核实际完工的工艺程序；3)查阅核对相关文书资料，包括会议记录、技术交底文件、现场签证单等。四是合情合理解决结算分歧。对开发企业和施工单位而言，经济适用房开发建设均为薄利项目，因此对于竣工结算的“一锤定音”，双方均会高度关注，加之客观存在的施工过程的某些变化因素和疏忽，双方对竣工结算存在的意见不一的现象在所难免。因此要合情合理、实事求是地解决矛盾，一是坚持双赢的原则，求大同存小异；二是合同中有明确规定的，严格按合同规定执行，合同中没有明确规定的，协商解决；三是协商不成的，则按合同协定的争议程序处理。
参考文献：
【1】曾祥志.经济适用房工程造价成本控制探讨【J】.科教创新，2009，（9）：267-273.
【2】王帆.经济适用房工程的造价控制管理【J】.建筑施工，2009，（2）：157-159.