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摘 要：近几年沈阳市计划中的经济适用房建设速度较慢，建设竣工面积持续下降，未完成的施工面积较大。导致沈阳市经济适用房供不应求的现象加剧，从而导致经济适用房的供给结构不合理。通过对沈阳市经济适用房供给现状和供给存在的问题的分析，得出完善沈阳市经济适用房供给的建议。
关键词：沈阳市；经济适用房；供给
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0161-02
一、沈阳市经济适用房供给现状分析
中国早在1991年国务院下发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中就提出：要大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户及住房困难户的住房问题，之后陆续出台了一系列的经济适用房相关政策。沈阳市结合国务院下达的文件并根据自身情况出台了相应的经济适用房政策。截至2011年初，沈阳市共发放经济适用住房货币补贴资金4.38亿元，1.42万户低收入住房困难家庭利用政府提供的货币补贴资金购买到了自住性住房。根据沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中保障性安居工程的目标，初步确定沈阳市保障覆盖面为25%，住房保障总户数达到48.9万户。2010年以前，沈阳市通过廉租住房、经济适用住房及各类棚户区改造等各种保障方式，使29.9万户受益。2011年全市完成保障性安居工程53 995户，其中经济适用房数量为7 700户。剩余约13.6万户，将在2012—2015年实现住房保障总目标。
二、沈阳市经济适用房供给存在的问题
（一）经济适用房投资比重不断下降
经济适用房的建设是依靠政府优惠政策而进行的，即只有得到政府在经济上全力支持，经济适用房才能健康快速的发展。自从2000年以来，沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额的比重骤降，到2004年开始有所回升，但是到2005年下降到了近十年来的最低值，2006年比重回升较大，之后几年又逐年下降，虽然其中某些年份下降幅度较小，但总体发展趋势是持续下降的，这必然引起经济适用房在供给上的严重不足。现阶段，经济适用房的建设规模远远达不到社会的需求量，这是房地产结构不完善的主要体现，也是导致房地产价格不合理的重要原因。
（二）经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例小
除了2007年沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例有较大回升之外，近几年来持续下降到2009年的1.96%，说明近几年沈阳市计划中的经济适用房建设速度较慢，建设竣工面积持续下降，未完成的施工面积较大。导致沈阳市经济适用房供不应求的现象加剧，从而导致经济适用房的供给结构不合理。
三、完善沈阳市经济适用房供给的建议
（一）完善经济适用房的准入退出机制
首先，通过对过滤模型测算得出的经济适用房的价格并不高，而住房本身也是一种比较稀缺的资源，但是现阶段政府所设立的准入机制并不完善，致使很多获取经济适用房的人群不符合准入要求，由于这种住房的稀缺性，对很多迫切需要得到经济适用房的人群无法得到本来可以获取到的政府保障。所以政府应该对需要保障的对象进一步细化，并且要建立非常严格的审查制度与严厉的处罚制度，只有这样才能够保证真正需要政府保障的家庭得到与其收入对应的经济适用房。其次，必须建立合理的经济适用房退出机制。随着时间的增长，将不断出现一些新的需补贴对象，然而曾经接受补贴家庭的经济条件可能已经达到不需要补贴的水平，所以对中低收入者的保障需要建立一个适合的退出机制，才能够对有限资源进行充分的利用。采用针对不同收入等级的家庭采用不同质量等级的经济适用房准入与退出制度。
（二）加大经济适用房投资比重
沈阳市经济适用房的投资比重较低，2010年经济适用房投资额只占整个住宅投资额的2.77%，为了改善经济适用房供不应求的情况，应增加其投资幅度，加大其投资比重，市、县级人民政府可依据本地区居民的居住需求、服务水平和收入水平等因素调整经济适用房的户型结构及面（下转260页）（上接161页）积大小，合理确定经济适用房的各种户型比例及价格，保证房源面积和低收入家庭支付能力相适应，完善沈阳市住房的整体结构。另外，建设经济适用房利润较低，政府的压力较大，各部门施工积极性不高，从具体行业的分布来看，应该多鼓励民营企业积极投资建设经济适用房，确保企业享受经济适用房建设的优惠政策，提高其建设经济适用房的积极性，以解决住房市场供不应求的问题。提高经济适用房的竣工率。
（三）充分打开存量房市场
房地产中介服务机构的成熟，是过滤顺利实现的保证。为了完善房地产市场供给结构不仅应该考虑新增房市场，对于阶梯消费结构的完善存量房市场也存在着很大的影响。但是沈阳市的存量房市场制度并未完善，很多中低端住房的流转并不顺畅，部分原因是一些沈阳市的居民被沈阳市快速城市化效应影响，对持房、观望、等待高额的拆迁费用等比较热衷，使得该类住房在房地产市场中无法发挥其应该发挥出的效用。为了改善沈阳市存量房市场流通不畅的局面，特别是想要解决保证沈阳市中低收入阶层住房问题，沈阳政府应该让该类市场完全市场化。
（四）采用现代技术，提高管理水平
根据沈阳市总体发展目标以及总体规划目标，通过成立专门委员会以制定建设经济适用房的长期发展规划。可建立综合信息监管平台，进一步健全经济适用房供给的动态监测制度，实施实时的动态管理。运用现代技术，做好年度经济适用房使用变更调查，及时更新经济适用房供给现状数据库，全面掌握各类数据的变化情况。
关键词：沈阳市；经济适用房；供给
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0161-02
一、沈阳市经济适用房供给现状分析
中国早在1991年国务院下发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中就提出：要大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户及住房困难户的住房问题，之后陆续出台了一系列的经济适用房相关政策。沈阳市结合国务院下达的文件并根据自身情况出台了相应的经济适用房政策。截至2011年初，沈阳市共发放经济适用住房货币补贴资金4.38亿元，1.42万户低收入住房困难家庭利用政府提供的货币补贴资金购买到了自住性住房。根据沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中保障性安居工程的目标，初步确定沈阳市保障覆盖面为25%，住房保障总户数达到48.9万户。2010年以前，沈阳市通过廉租住房、经济适用住房及各类棚户区改造等各种保障方式，使29.9万户受益。2011年全市完成保障性安居工程53 995户，其中经济适用房数量为7 700户。剩余约13.6万户，将在2012—2015年实现住房保障总目标。
二、沈阳市经济适用房供给存在的问题
（一）经济适用房投资比重不断下降
经济适用房的建设是依靠政府优惠政策而进行的，即只有得到政府在经济上全力支持，经济适用房才能健康快速的发展。自从2000年以来，沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额的比重骤降，到2004年开始有所回升，但是到2005年下降到了近十年来的最低值，2006年比重回升较大，之后几年又逐年下降，虽然其中某些年份下降幅度较小，但总体发展趋势是持续下降的，这必然引起经济适用房在供给上的严重不足。现阶段，经济适用房的建设规模远远达不到社会的需求量，这是房地产结构不完善的主要体现，也是导致房地产价格不合理的重要原因。
（二）经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例小
除了2007年沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例有较大回升之外，近几年来持续下降到2009年的1.96%，说明近几年沈阳市计划中的经济适用房建设速度较慢，建设竣工面积持续下降，未完成的施工面积较大。导致沈阳市经济适用房供不应求的现象加剧，从而导致经济适用房的供给结构不合理。
三、完善沈阳市经济适用房供给的建议
（一）完善经济适用房的准入退出机制
首先，通过对过滤模型测算得出的经济适用房的价格并不高，而住房本身也是一种比较稀缺的资源，但是现阶段政府所设立的准入机制并不完善，致使很多获取经济适用房的人群不符合准入要求，由于这种住房的稀缺性，对很多迫切需要得到经济适用房的人群无法得到本来可以获取到的政府保障。所以政府应该对需要保障的对象进一步细化，并且要建立非常严格的审查制度与严厉的处罚制度，只有这样才能够保证真正需要政府保障的家庭得到与其收入对应的经济适用房。其次，必须建立合理的经济适用房退出机制。随着时间的增长，将不断出现一些新的需补贴对象，然而曾经接受补贴家庭的经济条件可能已经达到不需要补贴的水平，所以对中低收入者的保障需要建立一个适合的退出机制，才能够对有限资源进行充分的利用。采用针对不同收入等级的家庭采用不同质量等级的经济适用房准入与退出制度。
（二）加大经济适用房投资比重
沈阳市经济适用房的投资比重较低，2010年经济适用房投资额只占整个住宅投资额的2.77%，为了改善经济适用房供不应求的情况，应增加其投资幅度，加大其投资比重，市、县级人民政府可依据本地区居民的居住需求、服务水平和收入水平等因素调整经济适用房的户型结构及面（下转260页）（上接161页）积大小，合理确定经济适用房的各种户型比例及价格，保证房源面积和低收入家庭支付能力相适应，完善沈阳市住房的整体结构。另外，建设经济适用房利润较低，政府的压力较大，各部门施工积极性不高，从具体行业的分布来看，应该多鼓励民营企业积极投资建设经济适用房，确保企业享受经济适用房建设的优惠政策，提高其建设经济适用房的积极性，以解决住房市场供不应求的问题。提高经济适用房的竣工率。
（三）充分打开存量房市场
房地产中介服务机构的成熟，是过滤顺利实现的保证。为了完善房地产市场供给结构不仅应该考虑新增房市场，对于阶梯消费结构的完善存量房市场也存在着很大的影响。但是沈阳市的存量房市场制度并未完善，很多中低端住房的流转并不顺畅，部分原因是一些沈阳市的居民被沈阳市快速城市化效应影响，对持房、观望、等待高额的拆迁费用等比较热衷，使得该类住房在房地产市场中无法发挥其应该发挥出的效用。为了改善沈阳市存量房市场流通不畅的局面，特别是想要解决保证沈阳市中低收入阶层住房问题，沈阳政府应该让该类市场完全市场化。
（四）采用现代技术，提高管理水平
根据沈阳市总体发展目标以及总体规划目标，通过成立专门委员会以制定建设经济适用房的长期发展规划。可建立综合信息监管平台，进一步健全经济适用房供给的动态监测制度，实施实时的动态管理。运用现代技术，做好年度经济适用房使用变更调查，及时更新经济适用房供给现状数据库，全面掌握各类数据的变化情况。