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摘 要：2012年我国在上海开始“1+6” 行业“营改增”试点以来，到目前的营改增全国试点，“营改增”已成当前我国最重要的税制改革，而房地产行业作为国民经济的支柱行业，毋庸置疑受到最严峻的考验，地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。面对涉税风险，房地产企业该如何采取有效的合理避税措施获取最大化的税收收益，成为目前房地产企业的首要任务。
关键词：房地产；税收筹划；税种
房地产企业涉税范围广泛，国家为了防止房地产企业偷漏税，多采用预交提前征收方式，这些税收构成了房地产企业成本的主要部分。故对于房地产企业而言，利用税收筹划节约资金，保证收益尤为重要。
1、房地产开发企业主要涉税险种变化情况
1.1“营增改”前房地产企业涉税
房地产企业在“营增改”前涉税情况主要為营业税、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税、印花税以及流转税附加税费等。
1.2“营增改”后房地产企业涉税情况
在“营增改”后，房地产企业的涉税情况发生了变化，总体如下所示：
首先，在流转税税种、税率、计算方法发生变化。“营改增”前房地产行业征收营业税，适用税率 5%，实行价内税；“营改增”后征收增值税，适用税率11%，简易征收为5%。实行价外税。
其次，增值税和土地增值税依然存在矛盾，如果还按照当前的税种延续，房地产业会是两个税种共存且征税对象重叠的一个行业，且两个税种都是影响房地产业行业生存状况的重税。
房产税、印花税、契税及流转税附加税费等计税依据的变化。价内税和价外税的变化，必然导致房产税、印花税及流转税附加的计税依据发生变化，国有土地出让行为如果因为要适应增值税的要求做出相应改变，计税依据也有可能随之发生变化。最后，企业所得税的计税依据发生变化。
综上所述，可以看到，在“营增改”施行后，房地产开发企业在应缴税款、营业收入还是成本都会发生较大变化，该变动除了对流转税及其附加产生影响，还对土地增值税、企业税后净利润及企业所得税的缴纳产生影响，由此影响整个企业的经济效益。
2、当地产企业税务筹划方法探讨
2.1合理筹划企业经营活动的税收
早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识。
2.2是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。
2.3要充分的利用税率差异，一般情况下，物资的税率是 17% 左右，而建筑行业的税率则是 11%，如果是政策允许，可以利用纳税对象之间的税率差异来减少房地产企业的税务负担。另外，要对房地产企业的纳税人身份进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税超过了销售额的 8%， 在这种情况下，如果要减少税负，房地产开发企业可以申请成为一般纳税人。最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。
2.4进行全过程税收筹划管理降低税负
在实行营改增之后无论是先前的项目还是之后新项目，都要开展积极合理的税收筹划，按新老项目区别对待进行全过程税收筹划和管理，最大程度的降低税负。一要准确判断、区分新老项目，选用合规的税率，一是以是否取得工程施工许可证为标准来判断。二要清楚取得的增值税进项额是否可以抵扣。按照“实质重于形式”来掌握取得进项税额是否能够抵扣；三要按照分开采购、分开决算、分开核算的原则，对房地产新老项目销项税和进项税进行分项、分开管理，新项目取得的进项税不能用于老项目抵扣。
2.5规避政府性规费带来的负面影响
首先，可以通过土地出让的方式获取土地的使用权，然后根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定的比例扣除税款。其次，针对库存量按照销售收入实行简易征收，征税率确定为 5% 左右。另外，房地产企业要充分利用政府出台的各种优惠政策，减轻税负增加。
综上，营改增在我国吐火如荼的进行改革，不论是从降低税基还是从转嫁税负的角度，均能不同程度的降低房地产公司的整体税负，达到减税的效果。改革自身就具有正反两面性，这一税制改革对房地产建筑企业的影响也分为好坏两方面影响。企业自身在这场改革中，应深入研究这一税制改革政策，积极利用各项税收政策进行合理避税的税收筹划。只有这样才能让企业在这一税制改革的大背景求得生存和发展，才能保证企业不因改革而被淘汰。
参考文献
[1]“TheIncentivesForTaxPlanning”.Armstrong，C.S.，J.L.Blouin，D.F.Larcker.JournalofAccountancy.2012
[2]邹忠明.营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理[J].财务与会计，2016（21）：44-45.
[3]纪巧莉.浅谈营改增后房地产开发企业费用核算[J].时代金融旬刊，2016（24）.
[4]路露.营改增后房地产开发企业的账务处理[J].商，2016（33）：162-162.
关键词：房地产；税收筹划；税种
房地产企业涉税范围广泛，国家为了防止房地产企业偷漏税，多采用预交提前征收方式，这些税收构成了房地产企业成本的主要部分。故对于房地产企业而言，利用税收筹划节约资金，保证收益尤为重要。
1、房地产开发企业主要涉税险种变化情况
1.1“营增改”前房地产企业涉税
房地产企业在“营增改”前涉税情况主要為营业税、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税、印花税以及流转税附加税费等。
1.2“营增改”后房地产企业涉税情况
在“营增改”后，房地产企业的涉税情况发生了变化，总体如下所示：
首先，在流转税税种、税率、计算方法发生变化。“营改增”前房地产行业征收营业税，适用税率 5%，实行价内税；“营改增”后征收增值税，适用税率11%，简易征收为5%。实行价外税。
其次，增值税和土地增值税依然存在矛盾，如果还按照当前的税种延续，房地产业会是两个税种共存且征税对象重叠的一个行业，且两个税种都是影响房地产业行业生存状况的重税。
房产税、印花税、契税及流转税附加税费等计税依据的变化。价内税和价外税的变化，必然导致房产税、印花税及流转税附加的计税依据发生变化，国有土地出让行为如果因为要适应增值税的要求做出相应改变，计税依据也有可能随之发生变化。最后，企业所得税的计税依据发生变化。
综上所述，可以看到，在“营增改”施行后，房地产开发企业在应缴税款、营业收入还是成本都会发生较大变化，该变动除了对流转税及其附加产生影响，还对土地增值税、企业税后净利润及企业所得税的缴纳产生影响，由此影响整个企业的经济效益。
2、当地产企业税务筹划方法探讨
2.1合理筹划企业经营活动的税收
早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识。
2.2是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。
2.3要充分的利用税率差异，一般情况下，物资的税率是 17% 左右，而建筑行业的税率则是 11%，如果是政策允许，可以利用纳税对象之间的税率差异来减少房地产企业的税务负担。另外，要对房地产企业的纳税人身份进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税超过了销售额的 8%， 在这种情况下，如果要减少税负，房地产开发企业可以申请成为一般纳税人。最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。
2.4进行全过程税收筹划管理降低税负
在实行营改增之后无论是先前的项目还是之后新项目，都要开展积极合理的税收筹划，按新老项目区别对待进行全过程税收筹划和管理，最大程度的降低税负。一要准确判断、区分新老项目，选用合规的税率，一是以是否取得工程施工许可证为标准来判断。二要清楚取得的增值税进项额是否可以抵扣。按照“实质重于形式”来掌握取得进项税额是否能够抵扣；三要按照分开采购、分开决算、分开核算的原则，对房地产新老项目销项税和进项税进行分项、分开管理，新项目取得的进项税不能用于老项目抵扣。
2.5规避政府性规费带来的负面影响
首先，可以通过土地出让的方式获取土地的使用权，然后根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定的比例扣除税款。其次，针对库存量按照销售收入实行简易征收，征税率确定为 5% 左右。另外，房地产企业要充分利用政府出台的各种优惠政策，减轻税负增加。
综上，营改增在我国吐火如荼的进行改革，不论是从降低税基还是从转嫁税负的角度，均能不同程度的降低房地产公司的整体税负，达到减税的效果。改革自身就具有正反两面性，这一税制改革对房地产建筑企业的影响也分为好坏两方面影响。企业自身在这场改革中，应深入研究这一税制改革政策，积极利用各项税收政策进行合理避税的税收筹划。只有这样才能让企业在这一税制改革的大背景求得生存和发展，才能保证企业不因改革而被淘汰。
参考文献
[1]“TheIncentivesForTaxPlanning”.Armstrong，C.S.，J.L.Blouin，D.F.Larcker.JournalofAccountancy.2012
[2]邹忠明.营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理[J].财务与会计，2016（21）：44-45.
[3]纪巧莉.浅谈营改增后房地产开发企业费用核算[J].时代金融旬刊，2016（24）.
[4]路露.营改增后房地产开发企业的账务处理[J].商，2016（33）：162-162.