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摘要：近期，关于二次房改的呼声又起，把建立“购租并举”的住房制度，将之定义为继由福利房时代进入商品房时代后的第二次房改已经开启。据此，本文对房改进行了解释，对建立购租并举制度提出了几点建议。
关键词：房改；长效机制；租赁住房
住房制度改革关系着国计民生，社会大众对此高度关注。住房问题是关系着人们基本需求的社会问题。
1、房改的含义和我国的房改进程
房改的全称是住房制度改革。它的正式含义是：通过改革停止现行的住房制度，建立和实行新的住房制度。
我国的房改启动于邓小平同志1980年4月5日关于住房问题的讲话。此次改革主要针对的是已实行多年、当时仍在实行的公房租金制度。人们在一开始也是达成共识的，可是，对于何时停止，推行什么新制度，直到1994年国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全国各地才建立健全了房改机构，积极推进以租金改革、公房出售、建立住房公积金制度为主要内容的住房制度改革，逐步推进实现住房商品化、社会化、货币化。经历了18年风雨兼程的摸索，直到1998年，国务院发布的23号文件中，作出了停止住房实物分配，推行住房分配货币化，并提出建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系重大决策。按照这一定义，在未来住宅供应体系中，以政府为供应主体的经济适用房为主，以开发商为供应主体的商品住宅为辅。相对应的是，市场需求中处于高收入群体的20%的居住需求是由商品住宅来解决；中等收入的60%的居住需求是由购买经济适用房来解决；而低收入群体的20%居住需求是由廉租房来解决，可以说，23号文件确立的阶段性房改目标明确思路清晰。
随着存量公有住房向个人出售接近尾声推行建立新的制度，即破旧立新之际，国家住房改革领导小组办公室撤销，随即各地房改机构也大多合并至建委、房管局。2003年，国发18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，突出强调“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，具体要求各地“确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。这项“根本性的政策改变”，无论是对个人，还是对整个房地产市场，都带来了“翻天覆地”的变化。这份“通知”的核心，就是停止1998年23号文规定的大部分市民都享有的购买经济适用住房的权利，转而购买商品住房。商品房开发和地方政府的利害关系，适应了地方政府土地财政的胃口，政府和开发商一拍即合，开始了全国范围的住宅市场“过度商品化”，形成了除低收入群体的所有居住需求都挤入商品房这样千军万马过独木桥的局面。住房作为居住之外具有的投资属性，造成了全国房价十几年持续暴涨、很多人买不起甚至租不起房的社会矛盾。可以说，是住房制度改革出现了政策断裂。有什么样的政策导向，就有什么样的房地产市场，制度和政策决定市场，决定着房价，决定着城镇居民的住房水平，政策和制度是造成住房问题和居住矛盾的根本所在。
但无论如何，中国房地产市场的发展经历了第一次房改，由福利房时代进入了商品房时代，给亿万城镇居民带来了翻天覆地的影响。现在舆论的第二次房改已经开启，建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的一个新方向，购租并举时代已经来临。
2、当前住房“购租并举”政策呈现的特点
今年的中央经济工作会议提出了2018年经济工作的主要任务是紧扣我国社会主要矛盾变化，以高质量发展为导向，以供给侧结构性改革为主线，促进经济由速度规模转向质量效益。围绕“房住不炒”定位，在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域，房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。其中，租赁市场改革持续加速，部分城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向落地。购租并举战略作为建立房改长效机制的一项重要内容，在行业背景下呈现以下特点：
2.1市场需求得到激发，政策力度进一步加大
据权威部门统计，目前我国约有1.6亿人选择租房居住，出租率较高的城市深圳出租率达到72.8%，工业园区、公寓、城中村累计出租比例甚至超过商品房。机构、企业和个人向租赁市场提供各类公寓超過120万间，为2769户家庭解决了住房问题，较好地解决了外来人口的居住问题。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确提出：“建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场”，“采用多种方式增加租赁住房用地有效供应”，“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点”。2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从培育机构、增加有效供应、创新服务等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。目前全国有50多个城市正式出台优惠政策，表示支持住房租赁工作。
2.2土地供应增加，大型房地产企业纷纷介入住房租赁市场。
截至2017年底，全国挂牌用于租赁住房的用地26宗，杭州、广州、深圳、南京先后推出租赁用地，未来土地供应将会持续增加。恒大、碧桂园、万科、绿地等企业积极开拓住房租赁市场，并将其作为2018年和未来重点发展的业务。
2.3金融支持住房租赁的力度加大
建设银行、国开行、中信银行等银行发挥了国有大行作用，通过与有关省市签订战略合作协议、向租户提供按揭贷款等金融产品、发行企业债券、公司债券、资产证券化等措施，拓宽住房租赁融资渠道。与此同时，北京、上海、厦门等12个城市也接连成立了住房租赁行业协会联席会，加快推进住房租赁市场均衡协调发展。
3、对建立长效机制推进“购租并举”政策提出的几点建议 3.1期待国家政策有方向性目标导向
2018年的中共中央政治局会议指出，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持，重点提出要“加快住房制度改革和长效机制建设”。
住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。大力发展租赁住房作为建立长效机制的一项重要内容，包括最近备受市场瞩目的租售同权得到了政策层面的高度重视，12个城市试点集体用地发展保障房、土地划拨等一系列配套政策密集出台，起到了平抑市场、稳定市场的作用。但这些仅仅是针对租赁住房政策提出的措施。至于国家住房制度往何处走，走到哪个程度，不动产全面登记后，包括充满争议的房产税该不该实行，最终建立一个什么样的住房制度，没有一个纲领性的目标。现在基本都是各部委从行业管理角度提出指导性意见，缺少一个专业的统领住房制度改革的指导决策机构。没有一个阶段性的明确目标，这是现在住房制度面临和人们高度关注的问题。
3.2推进试点城市工作，探索成功经验
推进和发展住房租赁工作，主要看12个试点城市在出台配套政策制度运行当中取得的经验。一是如何整合建立房源市场，吸引和引导优质房源进入市场，把新建和改造长期租赁住房作为房地产供给侧结构性改革的新动力。其中包括新建租赁住房的扶持政策，以及鼓励一些企业做好新旧动能转换，充分利用闲置旧厂房、办公楼改造租赁住房的政策；二是租赁住房的行业管理要跟上，目前各城市都在积极推进政府租赁平台建设，关键是规范管理要跟上，避免出现租赁住房配套设施不齐全、物业管理跟不上、居住环境差，特别是安全隐患多等问题，切实把发展租赁住房作为满足群众日益增长的美好生活的需求的高度来发展。
3.3住房租赁市场呼唤专业运营公司
专业住房租赁管理作为一个新行业，需要一批在房地产转型升级和融合创新方面的专业运营机构，通过整合运营管理，向市场提供能满足不同层次住户需求的长期租赁住房。国家出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多群体的住房需求。尽快培育一批规模化、机构化、品牌影响力大的专业租赁公司，提高他们增强运营水平和专业服务能力，才能有效解决城镇居民特别是流入人口较多的大中城市新市民的住房問题。
3.4房改需要建立长效机制
租赁住房作为很多发达国家普遍存在的居民居住形式，在我国继试点城市后应在全国具备条件的城市推行，并将之作为居民选择住房的一种制度长期存在。购租并举的政策，达到高收入群体购买商品房、中低收入群体可以选择购买或租赁住房、低收入群体住保障性住房的制度。同时，要考虑加大税收、创新金融支持力度，增加居民收入中的住房工资含量，统一规范使用住房公积金支付租金的提取使用规定，多渠道共同支持，以满足城镇居民多层次的住房需求，促进我国房地产业健康发展。
4、结语：
综上所述，中央已经把加快住房制度改革和长效机制建设作为2018年的重点工作之一。为加快住房租赁发展，应全面了解当前住房租赁市场的特点，了解住户的需求，从建立长效机制出发，通过多种举措共同实现“购租并举”基本政策的推行。
关键词：房改；长效机制；租赁住房
住房制度改革关系着国计民生，社会大众对此高度关注。住房问题是关系着人们基本需求的社会问题。
1、房改的含义和我国的房改进程
房改的全称是住房制度改革。它的正式含义是：通过改革停止现行的住房制度，建立和实行新的住房制度。
我国的房改启动于邓小平同志1980年4月5日关于住房问题的讲话。此次改革主要针对的是已实行多年、当时仍在实行的公房租金制度。人们在一开始也是达成共识的，可是，对于何时停止，推行什么新制度，直到1994年国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全国各地才建立健全了房改机构，积极推进以租金改革、公房出售、建立住房公积金制度为主要内容的住房制度改革，逐步推进实现住房商品化、社会化、货币化。经历了18年风雨兼程的摸索，直到1998年，国务院发布的23号文件中，作出了停止住房实物分配，推行住房分配货币化，并提出建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系重大决策。按照这一定义，在未来住宅供应体系中，以政府为供应主体的经济适用房为主，以开发商为供应主体的商品住宅为辅。相对应的是，市场需求中处于高收入群体的20%的居住需求是由商品住宅来解决；中等收入的60%的居住需求是由购买经济适用房来解决；而低收入群体的20%居住需求是由廉租房来解决，可以说，23号文件确立的阶段性房改目标明确思路清晰。
随着存量公有住房向个人出售接近尾声推行建立新的制度，即破旧立新之际，国家住房改革领导小组办公室撤销，随即各地房改机构也大多合并至建委、房管局。2003年，国发18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，突出强调“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，具体要求各地“确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。这项“根本性的政策改变”，无论是对个人，还是对整个房地产市场，都带来了“翻天覆地”的变化。这份“通知”的核心，就是停止1998年23号文规定的大部分市民都享有的购买经济适用住房的权利，转而购买商品住房。商品房开发和地方政府的利害关系，适应了地方政府土地财政的胃口，政府和开发商一拍即合，开始了全国范围的住宅市场“过度商品化”，形成了除低收入群体的所有居住需求都挤入商品房这样千军万马过独木桥的局面。住房作为居住之外具有的投资属性，造成了全国房价十几年持续暴涨、很多人买不起甚至租不起房的社会矛盾。可以说，是住房制度改革出现了政策断裂。有什么样的政策导向，就有什么样的房地产市场，制度和政策决定市场，决定着房价，决定着城镇居民的住房水平，政策和制度是造成住房问题和居住矛盾的根本所在。
但无论如何，中国房地产市场的发展经历了第一次房改，由福利房时代进入了商品房时代，给亿万城镇居民带来了翻天覆地的影响。现在舆论的第二次房改已经开启，建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的一个新方向，购租并举时代已经来临。
2、当前住房“购租并举”政策呈现的特点
今年的中央经济工作会议提出了2018年经济工作的主要任务是紧扣我国社会主要矛盾变化，以高质量发展为导向，以供给侧结构性改革为主线，促进经济由速度规模转向质量效益。围绕“房住不炒”定位，在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域，房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。其中，租赁市场改革持续加速，部分城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向落地。购租并举战略作为建立房改长效机制的一项重要内容，在行业背景下呈现以下特点：
2.1市场需求得到激发，政策力度进一步加大
据权威部门统计，目前我国约有1.6亿人选择租房居住，出租率较高的城市深圳出租率达到72.8%，工业园区、公寓、城中村累计出租比例甚至超过商品房。机构、企业和个人向租赁市场提供各类公寓超過120万间，为2769户家庭解决了住房问题，较好地解决了外来人口的居住问题。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确提出：“建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场”，“采用多种方式增加租赁住房用地有效供应”，“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点”。2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从培育机构、增加有效供应、创新服务等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。目前全国有50多个城市正式出台优惠政策，表示支持住房租赁工作。
2.2土地供应增加，大型房地产企业纷纷介入住房租赁市场。
截至2017年底，全国挂牌用于租赁住房的用地26宗，杭州、广州、深圳、南京先后推出租赁用地，未来土地供应将会持续增加。恒大、碧桂园、万科、绿地等企业积极开拓住房租赁市场，并将其作为2018年和未来重点发展的业务。
2.3金融支持住房租赁的力度加大
建设银行、国开行、中信银行等银行发挥了国有大行作用，通过与有关省市签订战略合作协议、向租户提供按揭贷款等金融产品、发行企业债券、公司债券、资产证券化等措施，拓宽住房租赁融资渠道。与此同时，北京、上海、厦门等12个城市也接连成立了住房租赁行业协会联席会，加快推进住房租赁市场均衡协调发展。
3、对建立长效机制推进“购租并举”政策提出的几点建议 3.1期待国家政策有方向性目标导向
2018年的中共中央政治局会议指出，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持，重点提出要“加快住房制度改革和长效机制建设”。
住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。大力发展租赁住房作为建立长效机制的一项重要内容，包括最近备受市场瞩目的租售同权得到了政策层面的高度重视，12个城市试点集体用地发展保障房、土地划拨等一系列配套政策密集出台，起到了平抑市场、稳定市场的作用。但这些仅仅是针对租赁住房政策提出的措施。至于国家住房制度往何处走，走到哪个程度，不动产全面登记后，包括充满争议的房产税该不该实行，最终建立一个什么样的住房制度，没有一个纲领性的目标。现在基本都是各部委从行业管理角度提出指导性意见，缺少一个专业的统领住房制度改革的指导决策机构。没有一个阶段性的明确目标，这是现在住房制度面临和人们高度关注的问题。
3.2推进试点城市工作，探索成功经验
推进和发展住房租赁工作，主要看12个试点城市在出台配套政策制度运行当中取得的经验。一是如何整合建立房源市场，吸引和引导优质房源进入市场，把新建和改造长期租赁住房作为房地产供给侧结构性改革的新动力。其中包括新建租赁住房的扶持政策，以及鼓励一些企业做好新旧动能转换，充分利用闲置旧厂房、办公楼改造租赁住房的政策；二是租赁住房的行业管理要跟上，目前各城市都在积极推进政府租赁平台建设，关键是规范管理要跟上，避免出现租赁住房配套设施不齐全、物业管理跟不上、居住环境差，特别是安全隐患多等问题，切实把发展租赁住房作为满足群众日益增长的美好生活的需求的高度来发展。
3.3住房租赁市场呼唤专业运营公司
专业住房租赁管理作为一个新行业，需要一批在房地产转型升级和融合创新方面的专业运营机构，通过整合运营管理，向市场提供能满足不同层次住户需求的长期租赁住房。国家出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多群体的住房需求。尽快培育一批规模化、机构化、品牌影响力大的专业租赁公司，提高他们增强运营水平和专业服务能力，才能有效解决城镇居民特别是流入人口较多的大中城市新市民的住房問题。
3.4房改需要建立长效机制
租赁住房作为很多发达国家普遍存在的居民居住形式，在我国继试点城市后应在全国具备条件的城市推行，并将之作为居民选择住房的一种制度长期存在。购租并举的政策，达到高收入群体购买商品房、中低收入群体可以选择购买或租赁住房、低收入群体住保障性住房的制度。同时，要考虑加大税收、创新金融支持力度，增加居民收入中的住房工资含量，统一规范使用住房公积金支付租金的提取使用规定，多渠道共同支持，以满足城镇居民多层次的住房需求，促进我国房地产业健康发展。
4、结语：
综上所述，中央已经把加快住房制度改革和长效机制建设作为2018年的重点工作之一。为加快住房租赁发展，应全面了解当前住房租赁市场的特点，了解住户的需求，从建立长效机制出发，通过多种举措共同实现“购租并举”基本政策的推行。