论文部分内容阅读
现象篇
今年3月份以来，楼市反弹迹象再现，至6月达到高潮。房价急速回升，北京、广州、杭州、天津等地频现“地王”，投资投机性需求闻腥而动、大举入市，各地调控政策“松绑”现象渐露试探性苗头……种种迹象表明，本轮号称“最严厉”和“最富诚意”的楼市调控，似乎正在不可阻遏地走向“强弩之末”。第二季度宏观经济数据的阴郁，加剧了坊间关于楼市调控行将“功亏一篑”的预期。于是，我们看到，近段时间中国楼市中弥漫着各种版本的乐观想象，并在此情绪主导下，上演了一系列复苏式的短期疯狂。
同时，在近期全国各地的房地产市场不断升温前提下，许多城市成交量和价格也都创出了调控以来的新高，地王、日光盘也是频出，在近日国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数中，6月份共有25个城市房价环比出现上涨，这些信号都表明近期的楼市已经开始回暖。
相对应从理性角度观察，虽然在2011年初的“史上最严”调控发力下，中国房价“只涨不落”的神话已被打破，但近来楼市出现异动端倪的确成为各大媒体及坊间谈论的主要话题。比如：“红五月”之后，6月至今楼市成交表现似乎预示着回暖还在继续。据媒体报道，截至上周末，很多城市甚至又一次再现多个楼盘“漏夜排队”现象，其中上海、南京等城市还出现多个高端楼盘扎堆开盘情况等等，由此可以说，近一两个月中国房地产业的确来了又一次“现象”之谈。
原因篇
然而，很多人会心存疑问：在中央政府房地产调控政策坚决不动摇的政策背景下，在近70%居民认为“房价太高难以接受”、购房者观望气息浓重而惶恐、楼市持续低迷，量价齐跌、开发商接近最后坚持的境况下，房地产市场为何在近期迅速升房价低点。由此，这种“微调”策略，直接引起了市场及其购房者的价格嗅觉。同时，据中国指数研究院研究总监何田说，连日来多地楼市出现热销现象，一方面与开发商加大新盘推出力度有关，另一方面，也不排除开发商“自我炒作，营造恐慌性购房气氛”。相对应地，南京工业大学天诚不动产研究所副所长、副教授吴翔华说，近期出台的一些微调信号被市场歪曲解读，加上一些开发商不停地自我炒作，误导了人们的判断。而长期以来，人们的买房心理也发生变化，原来温？库存巨大的楼市为何再起虚火？值得探讨。
从政策面来看，6月以来，发改委、银监会、央行、住建部四部委就松绑房地产政策，连续辟谣。业内分析人士指出，四部委的辟谣，一定程度上表明政策不太可能从中央层面松动，限购、限贷等仍将持续，同时也表明中央决策层并不希望看到房价再度上涨。但这种中央层面的松动排除，无疑让大众目光直接瞄准了地方性房产微调现状。
当前，一些地方对房产调控政策进行了微调，尤其是最近整体经济疲软，地方微调的力度比较大，促使市场对政策的敏感度提高，购房者也担忧再次错过是“你不降价我不买”，如今变成“你不涨价我不买”。未来一段时间，有可能出现局部房价上涨的情况。
值得注意的是，高价楼盘、地王、部分项目涨价可能会造成恐慌情绪，逼迫购房者就范。
“赶紧来买吧，要不然下期开盘又要涨价了”——这几乎是每一个销售员的口头禅，目的是让购房者产生紧迫感。针对当前一些地方出现的排队抢购房屋状况，分析人士认为原因有二：一是开发商将客户积累到一定阶段时，通知客户在同一时间到售楼处选房，营造“排队抢购”或“摇号买房”的销售“盛况”。二是目前有很多房地产网站与开发商联合进行团购活动，房地产网站会选择5个左右的楼盘，征集购房者报名，然后集中去看这些项目，给人的感觉就是每个售楼处都是人山人海，给购房者造成恐慌。
此外，投资意向的蠢蠢欲动也让不再安稳的地产投资占比瞬间复活。据统计，居民房地产投资占比由上季15.1%升至16.1%。虽然相较此前超过25%的“炒房”比例，房地产投资占比处于历史低谷，但却在此时初显触底后的回升之势，相较于今年一季
结果篇
据业内分析人士指出，房产行业的本次短暂复苏，无疑再次加剧了楼市泡沫，加上一些开发商过于看好高价开盘，更加透支了价格上涨空间。但根据中国房地产研究会副会长顾云昌等专家指出的“中国当前楼市仍处于筑底阶段的事实”，当前的复苏战略，其实只是部分区域、部分项目出现成交上涨。大多数房产项目依旧是“价格空涨，成交低迷”的情况。然而，面对房产复苏信号一波一波袭来，房产价格虚空的现状，中央及其地方相关部门是否已经采取相应措施？我们的房地产调控究竟应该朝着一个什么样的方向继续下去？
地方策略房价反弹的火苗，正在遭遇调控政策的顽强狙击。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。在中国楼市调控的历史上，此举实属“罕见”，其中所蕴涵的用意度的15.1%，此次足足提升了1个百分点。
同时，仍必须正视和警觉的是，媒体热炒少数地区“楼市回暖”假象和“政策松动”讹传对楼市预期和居民信心的影响。毕竟成交量复苏，成交价格止跌，购房者政策期待降低，对房价预期渐变等信息，会使得市场确实存在继续量价齐涨的风险。由此必须提醒的是，假若政策一旦再有松动反复，房价就有可能再次出现“意料之外，情理之中”的绝地反弹，故而必须给予足够重视和及时反应。明确而深邃。
面对此次房产松动现象，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，明确就是要坚决防止房价反弹，而这也是近期国家对房产调控密集表态最为细致的一次，6月5日住建部相关负责人在接受采访时强调坚持房地产市场调控政策不动摇。6月12日发改委发出声明 “地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造。同时银监会也在6月14日声明，“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解。中国人民银行也在当天表示，央行特急文件规定首套房贷利率七折系市场炒作，信贷政策未变。6月18日，住建部表示将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
与此同时，7月7日温家宝总理在常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。国家统计局在7月13日的新闻发布会上说，房地产调控不能放松。国土资源部部长徐绍史在7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。之后国土资源部和住建部又联合下发紧急通表示要坚决防止房价反弹。短短两个月时间内国家相关部委就进行了9次坚决不放松房地产调控的表态，专家认为，房产调控的政策指向是十分明确的，而密集表态将会彻底打消地方政府松绑的试探行为。中国房地产学会副会长胡志刚告诉记者，中央政府和地方政府一直在进行博弈，上面文件下来坚持房地产调控不放松，下面仍然有挑战，仍然有小动作。专家表示现在调控的难点之一就是地价问题，地价是地方政府财政收入的重要来源之一，而高地价必然会导致房价水涨船高，所以平抑地价就成了调控的重点之一。
发展篇
楼市的高调异动，引起中央政府格外关切，并最终导致了此次督察行动。决策层的雷霆反应，释放出再明确不过的信号，即本轮楼市调控决不允许走向鸡飞蛋打，任何试图挑战调控政策的行为，都将被严加戒备和问责。中央政府借由此举，不仅致力于熨平市场预期，更是在向地方政府暗示调控刚性不容僭越。
对于仰赖“土地财政”过日子的地方政府来说，这真是沮丧的时刻。中央政府最终并没有给地方政府留下长袖善舞的空间。楼市调控在可见的未来，将一如既往地保持峻峭之姿。
事实很清楚，尽管宏观经济沉郁顿挫，“稳增长”阻力重重，但重新祭出房地产这根救命稻草，无异于饮鸩止渴。倘若在利益集团的压力之下，本轮楼市调控无疾而终，那能否助力宏观经济走出低谷尚是未知之数，而“放虎归山”之后引发的系统性金融风险，却极有可
能使宏观经济在“软着陆”的关键时刻遭受意外的金融痛击。
目前，中央政府对楼市调控的坚定与地方对楼市调控的“解构”，形成了两军对垒的局面。后者总是倾向于消解调控刚性以获得喘息之机，但前者的决绝，注定了双方反复博弈的艰苦性和漫长性。根据以往经验，在此次房地产督察行动之后，加码后的新一轮调控政策或“山雨欲来”，地方财政与中国宏观经济都将经受巨大考验。
博弈仍将继续，但探索楼市调控的稳定和长效机制，恐怕已刻不容缓。唯有个人住房信息系统建设、保障房建设、房产税的施行等更为长效的制度性建构，才能在根本上浇熄楼市非理性疯狂的烈焰。