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陆新之 原创财经作家，新之堂咨询传播首席顾问，长期致力于研究中国的商业环境和公司案例
美国次级贷款坏账引发金融危机，带来的是美国经济减缓和大规模的财务黑洞浮现。环球同此凉热。在全球化的今天，美国的经济问题也引起油价飞涨、商品价格飙升，并直接加剧了中国的通货膨胀，可以说无人因此得益，反而从长远看，大家的每一笔生意每一天的生活，都因此而受到或大或小的压力。笔者最近亲赴北美，近距离接触了美国的房地产和金融业，更加感到抑制金融风险对于中国来说是重要的大事。
不时有人提起，美国的人均收入如何高，房价收入比如何低，所以美国人买房很轻松。这个估计是过分乐观的。举个简单的例子，如果普通美国人真的是那么有钱，那么，怎么还会发生几千亿美元的次级贷款坏账呢？有880万业主、大约10.3%的房屋拥有者到3月底时，其房屋净值将会变成零甚至是负数。更糟的是，如果房价从最高值下跌20%，那么大约有1380万业主即15.9%的房屋拥有者将失去房子。
美国的名义收入虽然高，但百物腾贵，因而在美国，贷款非常普遍，从房子到汽车，从信用卡到电话费，贷款无处不在。美国人很少全款买房，通常都是长期贷款。而且，在这里失业和再就业司空见惯。一些收入不稳定甚至根本没有收入的人，因为信用等级达不到标准，而被定义为次级贷款者。有“热心的金融机构”为了帮助这些低收入人群实现买房梦，就有了很多财务招数，使得这群中低收入者不知不觉走上一条”不归路”。不过，最后金融机构也玩火自焚就是了。
本来，美国的房贷种类很多。传统上较多的是固定利率分期付款，有15年、30年，甚至40年的（金融机构为了贷款出去，不管贷款者是几岁退休的）。这种付款每月数目一样，到期后连本带利都付清了。但因很多人的偿付能力弱，于是为了让这些人也能贷款买房，近年比较多的是，金融机构主动调整利率分期付款，前几年利率较低而且锁定（比如2、5、7年等），但以后的利率就会根据当时的利率情况来定。有人担心过了这段时间以后的利率会涨。但金融销售人员会义正词严地提醒购房者，据统计，美国人每7年要换房子，所以没有必要锁定7年以上。
在用前两种办法让大多数还有余钱的中产阶层买房之后，接着就轮到了囊中羞涩的老百姓。如果你没钱，好办。“Interest Only！”只要付利息，不付本金！如果一个人贷款50万，30年7％固定利率，每月要$3300。如果是Interest Only，利率如是6％，每月只要$2500，省下$800。但此人的贷款偿还就更难了。而且几年后，利率肯定涨，本金也要付，月付肯定直线上扬，可金融机构还是想办法让穷人贷款买房。就刚才那个例子，如一个人要是$2500也付不起，“没关系，那么你就先付$2000。”这好像叫“Negative Equity Loan”。这看上去是解决了穷人的买房问题，试想，$2000就能住50万的房子！且慢，其实他的贷款总额不但没减少，反而急速上涨，每个月的贷款本金要增加$500以上。一年后50万的贷款就变成了50.6万。这些各式各样的金融机构就这样为中低收入者一步步提供贷款融资，然后让他们背负基本上不可能还清的债务。
金融机构也好，房产经纪人也好，都在想方设法让你买房。看上去没什么风险，银行已经把贷款卖给了投资者和国外的机构，只要你买房，他们就有钱赚。在房价上涨时，你赚，我赚，大家赚。政府和媒体都跟着推波助澜，好像买房是最好的投资，买房比租房可以省税，房价永远不会下跌。买房是穷人变成中产，中产变成富翁的最佳途径，是实现美国梦的必要条件。但一旦房价下跌，整个链条上的所有个体都无法摆脱资产缩水，连锁反应，一笔坏账在几个地方反应出来，财务黑洞也越来越大，最后几乎不可收拾。
相比之下，内地的房地产过热，自然与部分金融机构不够自律，过分房贷有关。一个人贷款买一两百套房屋的事情已经爆出，假按揭、假交易的案例亦有存在。
所以，美国地产危机给我们的启示，就是要有效地控制金融信贷，不能给缺乏偿付能力的人过分贷款。这一点，比起空谈房价如何如何更有实际意义。
而由这个角度来看，中国收紧对于房屋贷款的标准，加大首付比例，无疑是最为对症下药的一招。至少，挡住了金融风险的进一步扩大。
美国次级贷款坏账引发金融危机，带来的是美国经济减缓和大规模的财务黑洞浮现。环球同此凉热。在全球化的今天，美国的经济问题也引起油价飞涨、商品价格飙升，并直接加剧了中国的通货膨胀，可以说无人因此得益，反而从长远看，大家的每一笔生意每一天的生活，都因此而受到或大或小的压力。笔者最近亲赴北美，近距离接触了美国的房地产和金融业，更加感到抑制金融风险对于中国来说是重要的大事。
不时有人提起，美国的人均收入如何高，房价收入比如何低，所以美国人买房很轻松。这个估计是过分乐观的。举个简单的例子，如果普通美国人真的是那么有钱，那么，怎么还会发生几千亿美元的次级贷款坏账呢？有880万业主、大约10.3%的房屋拥有者到3月底时，其房屋净值将会变成零甚至是负数。更糟的是，如果房价从最高值下跌20%，那么大约有1380万业主即15.9%的房屋拥有者将失去房子。
美国的名义收入虽然高，但百物腾贵，因而在美国，贷款非常普遍，从房子到汽车，从信用卡到电话费，贷款无处不在。美国人很少全款买房，通常都是长期贷款。而且，在这里失业和再就业司空见惯。一些收入不稳定甚至根本没有收入的人，因为信用等级达不到标准，而被定义为次级贷款者。有“热心的金融机构”为了帮助这些低收入人群实现买房梦，就有了很多财务招数，使得这群中低收入者不知不觉走上一条”不归路”。不过，最后金融机构也玩火自焚就是了。
本来，美国的房贷种类很多。传统上较多的是固定利率分期付款，有15年、30年，甚至40年的（金融机构为了贷款出去，不管贷款者是几岁退休的）。这种付款每月数目一样，到期后连本带利都付清了。但因很多人的偿付能力弱，于是为了让这些人也能贷款买房，近年比较多的是，金融机构主动调整利率分期付款，前几年利率较低而且锁定（比如2、5、7年等），但以后的利率就会根据当时的利率情况来定。有人担心过了这段时间以后的利率会涨。但金融销售人员会义正词严地提醒购房者，据统计，美国人每7年要换房子，所以没有必要锁定7年以上。
在用前两种办法让大多数还有余钱的中产阶层买房之后，接着就轮到了囊中羞涩的老百姓。如果你没钱，好办。“Interest Only！”只要付利息，不付本金！如果一个人贷款50万，30年7％固定利率，每月要$3300。如果是Interest Only，利率如是6％，每月只要$2500，省下$800。但此人的贷款偿还就更难了。而且几年后，利率肯定涨，本金也要付，月付肯定直线上扬，可金融机构还是想办法让穷人贷款买房。就刚才那个例子，如一个人要是$2500也付不起，“没关系，那么你就先付$2000。”这好像叫“Negative Equity Loan”。这看上去是解决了穷人的买房问题，试想，$2000就能住50万的房子！且慢，其实他的贷款总额不但没减少，反而急速上涨，每个月的贷款本金要增加$500以上。一年后50万的贷款就变成了50.6万。这些各式各样的金融机构就这样为中低收入者一步步提供贷款融资，然后让他们背负基本上不可能还清的债务。
金融机构也好，房产经纪人也好，都在想方设法让你买房。看上去没什么风险，银行已经把贷款卖给了投资者和国外的机构，只要你买房，他们就有钱赚。在房价上涨时，你赚，我赚，大家赚。政府和媒体都跟着推波助澜，好像买房是最好的投资，买房比租房可以省税，房价永远不会下跌。买房是穷人变成中产，中产变成富翁的最佳途径，是实现美国梦的必要条件。但一旦房价下跌，整个链条上的所有个体都无法摆脱资产缩水，连锁反应，一笔坏账在几个地方反应出来，财务黑洞也越来越大，最后几乎不可收拾。
相比之下，内地的房地产过热，自然与部分金融机构不够自律，过分房贷有关。一个人贷款买一两百套房屋的事情已经爆出，假按揭、假交易的案例亦有存在。
所以，美国地产危机给我们的启示，就是要有效地控制金融信贷，不能给缺乏偿付能力的人过分贷款。这一点，比起空谈房价如何如何更有实际意义。
而由这个角度来看，中国收紧对于房屋贷款的标准，加大首付比例，无疑是最为对症下药的一招。至少，挡住了金融风险的进一步扩大。