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【摘要】2014年夏天，我们接受委托对合肥市老城区的一块“城市飞地”做项目前期研究及概念方案设计。项目总用地面积为20000m2，周边条件复杂，功能定位在“商业+办公+住宅”的多重复合型综合体。无论是从政府、规划部门、业主还是使用者，各方面都希望把此项目打造成本区域的地标建筑，给整个区域注入商业活力，提升片区的土地价值。而超高容积率要求（给定容积率6.5～7.0，且根据合肥市地方规划条件，100米以上建筑面积不计容积率），使其成为一个非常具有挑战性的设计任务。
【关键词】商业；地块；设计
一、用地条件分析
用地位于合肥市胜利路与凤阳路交汇处、地铁1号线凤阳路站附近，临北一环路，距离合肥火车站约3km。交通可达性高，地理环境优越。
基地周边的商业年代较久远，以常规性百货商业为主，基本上是“大底盘商业+住宅”的构成方式。沿街立面乏善可陈。商业氛围浓厚但整体档次偏低，针对的客户群体较为单一，存在同质化竞争。缺乏广场空间，无法对密集人流进行合理疏导和分流。周边的希尔顿酒店和商务办公带来的高端消费人群缺乏利用。
在本地块的设计中，如何增强基地的开放性和公共性，提供舒适宜人的空间，提升本区域的商业价值，对人流进行有效分流成为刻不容缓的课题。
二、总体规划设计的思路和原则
基于上述用地分析，结合规划及业主要求，我们提出以下几点设计思路及原则：
（1） 商业设计建议：以中高端商业为主，定位为“区域会客厅”，以填补空缺，并与周边商业形成差异化错位经营。既合理利用本商圈已形成的氛围及共享商业人流，又能整体提升本商圈的档次。
（2） 办公设计建议：办公建筑的引入不仅可以带来高端商务人流拉动消费，也会对项目整体档次的提高有所帮助。另外，沿胜利路方向设置办公楼，其立面形象可以大幅提升。打造本区域的地标建筑。
（3） 整体形象建议：商业建筑不拒绝色彩。设计搭配合理的色彩给人丰富的感官享受，愉悦人的视觉。立面设计的色彩选择推荐暖色系和银色的搭配组合。营造时尚优雅的整体形象。
（4） 立面材质建议：选择富于现代感及自然肌理的材质。石材、玻璃、钢、木材、铝板等多种材质的混搭可以造就温暖丰富的视觉效果。
三、商业规划与设计
（1）商业运营模式
给商铺添加更多的附加值已经成为一种全新的商业地产开发模式，如果将所有的商铺对外销售，其销售价格可能与普通的社区商铺没有太大区别。而在招入大型超市以及各类商家之后，未来再出售商铺就可能获得翻番的利润。在财务条件允许情况下，我们建议适当降低商铺销售面积比例。
（2）商业动线设计
商业动线的设计应该保证连续性。避免被无关的功能或者活动打断。连续性包含水平及垂直两个方面的内容。合理的设计会使得人如鱼得水自然流动，而且不会产生乏味感。
动线设计遵循有趣原则。围绕主动线的商铺招商必须非常小心，充分考虑人的需要和商业所需要营造的整体气氛。弧形通道是最有利的设计。一方面避免了生硬的直角转弯，另一方面时刻都在变化角度，空间感丰富。
（3）商业内街
内街和中庭是体验式商业综合体中不可或缺的重要构成元素。一般意义上，内街就是不封顶的中庭。并已无论内街还是中庭，天光的进入是必不可少的。人在进行商业活动时仍能和天空、风、绿树等自然景观发生互动，感受季节的变化和时间的流逝，从而沉淀为美好的体验。
（4）商业价值的最大化与“双首层”概念
考虑到地下一层与邻近的地下室连通，日后从此连接口将会带来大量的地铁出站人流，地下一层的商业价值非常高。我們将负一层作为商业人流的一个重要节点做了细化设计，提出“双首层”概念。在负一层设置与首层商业内街连通的下沉广场及中庭，从而形成完整连续的商业动线，并且有利于人流的疏散。
（5）高楼层商业的人流解决方案
本项日商业面积约6万千方米，裙楼局部做到了9层。而在一般的商业项目中，5层以上的商业客流量会大大减少。为了解决商业高楼层的人流稀少问题，缩小距离感，除了设置常规的扶梯及客梯垂直交通系统外，特别设置了2部跨层扶梯（分别从2楼～5楼、5楼～7楼）将人流直接引向较高的楼层。这样不仅能解决客流随层数衰减的问题，还形成独具特色的景观空间。
超长扶梯的运用并不罕见。在香港、新加坡等高密度城巾早已屡见不鲜。近年来随着国内商业地产的成熟及创新，超长跨层扶梯的运用也口渐增多。典型的案例有“大悦城”系列，以及上海“龙之梦”中山公园店。除了可以将人流快速引至较高楼层外，超长扶梯本身也是空间造型的一大亮点。并吸引着更多的人去体验。
综上，平衡利弊我们得出本地块的最优组合方式，并将这些要点和原则落实在概念方案中。可惜的是，虽然前期研究和概念规划设计得到业主的好评，最终因为土地出让问题，项目搁浅在概念阶段不能深化实施。不过，通过这个项目研究得出的一般性结论，仍可以指导日后的类似项目。
【关键词】商业；地块；设计
一、用地条件分析
用地位于合肥市胜利路与凤阳路交汇处、地铁1号线凤阳路站附近，临北一环路，距离合肥火车站约3km。交通可达性高，地理环境优越。
基地周边的商业年代较久远，以常规性百货商业为主，基本上是“大底盘商业+住宅”的构成方式。沿街立面乏善可陈。商业氛围浓厚但整体档次偏低，针对的客户群体较为单一，存在同质化竞争。缺乏广场空间，无法对密集人流进行合理疏导和分流。周边的希尔顿酒店和商务办公带来的高端消费人群缺乏利用。
在本地块的设计中，如何增强基地的开放性和公共性，提供舒适宜人的空间，提升本区域的商业价值，对人流进行有效分流成为刻不容缓的课题。
二、总体规划设计的思路和原则
基于上述用地分析，结合规划及业主要求，我们提出以下几点设计思路及原则：
（1） 商业设计建议：以中高端商业为主，定位为“区域会客厅”，以填补空缺，并与周边商业形成差异化错位经营。既合理利用本商圈已形成的氛围及共享商业人流，又能整体提升本商圈的档次。
（2） 办公设计建议：办公建筑的引入不仅可以带来高端商务人流拉动消费，也会对项目整体档次的提高有所帮助。另外，沿胜利路方向设置办公楼，其立面形象可以大幅提升。打造本区域的地标建筑。
（3） 整体形象建议：商业建筑不拒绝色彩。设计搭配合理的色彩给人丰富的感官享受，愉悦人的视觉。立面设计的色彩选择推荐暖色系和银色的搭配组合。营造时尚优雅的整体形象。
（4） 立面材质建议：选择富于现代感及自然肌理的材质。石材、玻璃、钢、木材、铝板等多种材质的混搭可以造就温暖丰富的视觉效果。
三、商业规划与设计
（1）商业运营模式
给商铺添加更多的附加值已经成为一种全新的商业地产开发模式，如果将所有的商铺对外销售，其销售价格可能与普通的社区商铺没有太大区别。而在招入大型超市以及各类商家之后，未来再出售商铺就可能获得翻番的利润。在财务条件允许情况下，我们建议适当降低商铺销售面积比例。
（2）商业动线设计
商业动线的设计应该保证连续性。避免被无关的功能或者活动打断。连续性包含水平及垂直两个方面的内容。合理的设计会使得人如鱼得水自然流动，而且不会产生乏味感。
动线设计遵循有趣原则。围绕主动线的商铺招商必须非常小心，充分考虑人的需要和商业所需要营造的整体气氛。弧形通道是最有利的设计。一方面避免了生硬的直角转弯，另一方面时刻都在变化角度，空间感丰富。
（3）商业内街
内街和中庭是体验式商业综合体中不可或缺的重要构成元素。一般意义上，内街就是不封顶的中庭。并已无论内街还是中庭，天光的进入是必不可少的。人在进行商业活动时仍能和天空、风、绿树等自然景观发生互动，感受季节的变化和时间的流逝，从而沉淀为美好的体验。
（4）商业价值的最大化与“双首层”概念
考虑到地下一层与邻近的地下室连通，日后从此连接口将会带来大量的地铁出站人流，地下一层的商业价值非常高。我們将负一层作为商业人流的一个重要节点做了细化设计，提出“双首层”概念。在负一层设置与首层商业内街连通的下沉广场及中庭，从而形成完整连续的商业动线，并且有利于人流的疏散。
（5）高楼层商业的人流解决方案
本项日商业面积约6万千方米，裙楼局部做到了9层。而在一般的商业项目中，5层以上的商业客流量会大大减少。为了解决商业高楼层的人流稀少问题，缩小距离感，除了设置常规的扶梯及客梯垂直交通系统外，特别设置了2部跨层扶梯（分别从2楼～5楼、5楼～7楼）将人流直接引向较高的楼层。这样不仅能解决客流随层数衰减的问题，还形成独具特色的景观空间。
超长扶梯的运用并不罕见。在香港、新加坡等高密度城巾早已屡见不鲜。近年来随着国内商业地产的成熟及创新，超长跨层扶梯的运用也口渐增多。典型的案例有“大悦城”系列，以及上海“龙之梦”中山公园店。除了可以将人流快速引至较高楼层外，超长扶梯本身也是空间造型的一大亮点。并吸引着更多的人去体验。
综上，平衡利弊我们得出本地块的最优组合方式，并将这些要点和原则落实在概念方案中。可惜的是，虽然前期研究和概念规划设计得到业主的好评，最终因为土地出让问题，项目搁浅在概念阶段不能深化实施。不过，通过这个项目研究得出的一般性结论，仍可以指导日后的类似项目。