论文部分内容阅读
摘要：随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业面临着土地紧缩、金融紧缩以及大量境外资金涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化，房地产开发企业必将迎来整合时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产行业市场竞争的形态、内涵、方式也必将发生深刻的变革，房地产的开发成本管理已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
关键词：房地产；成本；控制
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、成本管理概念
成本管理概念最早从1925年提出，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中，成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的利益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广，内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。
对于房地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。
二、房地产开发成本控制的原则
1、目标成本原则。目前, 许多房地产开发企业在开发房地产项目之前, 并未确定一个总的成本控制目标, 而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控, 无法为成本控制提供明确的努力方向。所以, 成本控制必须遵循目标成本原则, 在开发一个房地产项目之前, 通过市场预测并考虑所处地段等因素, 确定开发类型, 确定目标成本。这是成本控制的首要前提。
2、全员全过程控制原则。许多人认为, 成本控制是财务的事, 这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作, 它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了, 而是要控制好各个环节, 控制好全过程。
3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本, 各个部门只对本部门可控制的成本负责。
4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任, 同时, 对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩, 使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性, 实现成本控制的目标。
三、房地产开发投资对成本控制的影响
1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。
2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为开发成本和运营成本两个部分，商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一般是关注前期开发成本的控制，在交房时点完成后，整个项目宣告结束。而商业地产不一样，开发期完成后会进入运营期，运营期的成本也是影响成本控制的关键环节，同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。
3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问，提前引进各项设计顾问是非常必要的，如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等，在方案设计阶段引进设计顾问，给建筑设计提供各专业要求，有利于设计方案的详尽完善，避免后期设计修改过大。
4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求，还要兼顾小业主的规划要求，这是商业地产强控的一个关键点，一个商业地产项目经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频率，也有效地控制了项目成本和工程造价。此外，在商业地产的规划设計中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定。
5、商业地产设备的选择要充分考虑运行期间费用。设备费在商业地产占比较住宅项目大，选择设备种类要综合考虑设备费和设备运行期间的费用，要在投资、使用寿命、性能方面综合考虑。
6、房地产设备采购难度大。由于商业地产包含的业态形式多样，有的项目写字楼、酒店、商业体等多业态并存，对各业态设备安装专业工程技术要求不同，如写字楼对智能化、监控系统要求较高，酒店对厨房、洗衣、智能化系统和监控系统要求高等，这给设备招采工作带来很大挑战，尤期电梯等设备如果不能形成战略采购，则设备费用差别较大，所以对成本影响较大。
7、外观装饰构件选材时要考虑效果也要保证成本。形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看，即要符合产品、目标客户定位又要保证成本的基础上保证效果是关键。外立面装饰构件包括钢构架、连廊及栏杆、外墙砖、幕墙、外墙挂板及钢，轻钢雨棚、铝合金落地门窗、屋面装饰物、电子显示屏等一些招示性强的装饰构件，在这些材料的选材上要做好充分考察市场，择优选材，即经济美观，又充分体现设计理念，保证设计效果的目的。
8、充分保证公共部位灯光照明效果。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要，如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。此部分成本采用限额设计对成本进行控制，在材料选择上立即要保证招示性美观的效果又要考虑后期运行过程费用，运行期间的维修和更换成本。
四、企业自身的完善对成本控制的影响
1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系：商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。
2、树立成本的系统管理理念：商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。
3、注重对项目成本资料和信息的管理：在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目业态复杂多样，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标文件、合同文件、来往信函、报价清单、水电费用等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。
结束语：
企业要在竞争日益激烈的市场上站稳脚跟，必须要挖掘企业内部潜力，降低企业成本费用。追逐利润是企业永恒的话题，控制成本是企业永远不变的法则，企业最终要进一步强化管理，降低成本，赚取利润，走低成本之路。
参考文献：
［1］谢雪贞．谈房地产项目成本控制．城市建设理论研究（电子版），2011.
［2］步迈东．怎样有效控制商品房开发成本．中国房地产业，2012.
关键词：房地产；成本；控制
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、成本管理概念
成本管理概念最早从1925年提出，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中，成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的利益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广，内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。
对于房地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。
二、房地产开发成本控制的原则
1、目标成本原则。目前, 许多房地产开发企业在开发房地产项目之前, 并未确定一个总的成本控制目标, 而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控, 无法为成本控制提供明确的努力方向。所以, 成本控制必须遵循目标成本原则, 在开发一个房地产项目之前, 通过市场预测并考虑所处地段等因素, 确定开发类型, 确定目标成本。这是成本控制的首要前提。
2、全员全过程控制原则。许多人认为, 成本控制是财务的事, 这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作, 它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了, 而是要控制好各个环节, 控制好全过程。
3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本, 各个部门只对本部门可控制的成本负责。
4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任, 同时, 对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩, 使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性, 实现成本控制的目标。
三、房地产开发投资对成本控制的影响
1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。
2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为开发成本和运营成本两个部分，商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一般是关注前期开发成本的控制，在交房时点完成后，整个项目宣告结束。而商业地产不一样，开发期完成后会进入运营期，运营期的成本也是影响成本控制的关键环节，同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。
3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问，提前引进各项设计顾问是非常必要的，如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等，在方案设计阶段引进设计顾问，给建筑设计提供各专业要求，有利于设计方案的详尽完善，避免后期设计修改过大。
4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求，还要兼顾小业主的规划要求，这是商业地产强控的一个关键点，一个商业地产项目经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频率，也有效地控制了项目成本和工程造价。此外，在商业地产的规划设計中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定。
5、商业地产设备的选择要充分考虑运行期间费用。设备费在商业地产占比较住宅项目大，选择设备种类要综合考虑设备费和设备运行期间的费用，要在投资、使用寿命、性能方面综合考虑。
6、房地产设备采购难度大。由于商业地产包含的业态形式多样，有的项目写字楼、酒店、商业体等多业态并存，对各业态设备安装专业工程技术要求不同，如写字楼对智能化、监控系统要求较高，酒店对厨房、洗衣、智能化系统和监控系统要求高等，这给设备招采工作带来很大挑战，尤期电梯等设备如果不能形成战略采购，则设备费用差别较大，所以对成本影响较大。
7、外观装饰构件选材时要考虑效果也要保证成本。形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看，即要符合产品、目标客户定位又要保证成本的基础上保证效果是关键。外立面装饰构件包括钢构架、连廊及栏杆、外墙砖、幕墙、外墙挂板及钢，轻钢雨棚、铝合金落地门窗、屋面装饰物、电子显示屏等一些招示性强的装饰构件，在这些材料的选材上要做好充分考察市场，择优选材，即经济美观，又充分体现设计理念，保证设计效果的目的。
8、充分保证公共部位灯光照明效果。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要，如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。此部分成本采用限额设计对成本进行控制，在材料选择上立即要保证招示性美观的效果又要考虑后期运行过程费用，运行期间的维修和更换成本。
四、企业自身的完善对成本控制的影响
1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系：商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。
2、树立成本的系统管理理念：商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。
3、注重对项目成本资料和信息的管理：在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目业态复杂多样，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标文件、合同文件、来往信函、报价清单、水电费用等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。
结束语：
企业要在竞争日益激烈的市场上站稳脚跟，必须要挖掘企业内部潜力，降低企业成本费用。追逐利润是企业永恒的话题，控制成本是企业永远不变的法则，企业最终要进一步强化管理，降低成本，赚取利润，走低成本之路。
参考文献：
［1］谢雪贞．谈房地产项目成本控制．城市建设理论研究（电子版），2011.
［2］步迈东．怎样有效控制商品房开发成本．中国房地产业，2012.