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摘要：房地产开发项目的成本控制是一项非常重要的工作，全过程成本控制充分、合理发挥各个阶段的人力、物力与财力来提高工程的质量与效益，动态成本控制可以随时对成本控制出现的偏离进行纠偏。论文阐述了全过程成本控制的涵义，对全过程成本管理的阶段进行了划分，并分析了成本动态控制的方法与特点，结果表明采用全过程动态成本控制的方法可以较好的对房地产开发项目的成本进行控制。
关键词：房地产开发项目；成本控制；全过程；动态
引言
房地产开发项目的投资收益是项目实施相关的一个重要指标，对项目成本控制的优化研究一直在不断的探索中，本文从成本控制的角度出发，结合房地产开发项目的特点，探讨在项目实施的全过程对其进行成本动态纠偏控制的方法和特点，以建立房地产开发项目的动态成本控制管理体系。
1 全过程成本控制的涵义
随着我国建筑行业经济体制改革的不断深化，成本控制工作做为建筑企业管理的一个组成部分，它所处的地位和作用越来越显著。但是，仅仅依靠建设工程施工阶段审查预决算工作为其唯一途径，以此来控制成本的目的存在着明显的缺陷。对那些因可行性研究失误、设计的过于保守、工程质量和进度造成损失等事项发生之后，才进行纠正改变，不仅浪费大量的人力和物力，而且只是被动地控制工程造价，是事后控制。考虑到成本控制是包含在建设过程的多个阶段，要完整而有效地控制成本，并及时纠正建设工程进展过程中可能发生的偏差，取得社会效益和投资效益的最优化，必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制。
一项建设工程实现的全过程是由许多个分过程或子过程构成的，而每一个过程又是由许多不同的活动构成的，所以建设工程全过程的成本是由多个分过程（建设工程的阶段）和子过程的成本构成的，而这些不同过程的成本又是由每一项具体活动的成本构成的。
2 全过程成本控制管理的阶段划分
由于全工程成本控制贯穿整个建设项目，时间跨度长，而且各个阶段的内容也不尽相同，因此有必要对其全过程进行合理的阶段划分。一般来说工程项目的性质、类型、环境、复杂程度及时间跨度相差甚远，但是他们都有相似的周期性。從理论上说，作为一种特殊产品，工程项目建设的全过程是指工程产品从决策研究、设计、建造、竣工移交所经历的全部时间。所以可以将成本控制的全过程各阶段细分为以下几个阶段。
1）投资决策阶段。这个阶段对应的是工程成本控制的投资估算，成本控制必须从投资决策阶段开始抓起。与任何其它类型的投资行为一样，建设工程项目实施的前提是技术经济分析和论证后的可行性研究。就全过程成本控制理论而言，项目投资决策的依据是工程成本的全过程最小化。
2）设计阶段。设计阶段对应的是工程成本控制初步概算和施工图预算。控制工程成本的关键在于设计阶段。设计通常包括规划、初步设计和施工图设计。根据有关资料显示，规划设计阶段对工程的整个投资影响最大，可以达到70%以上。规划设计水平的优劣，对工程实物的投资、工程进度和建筑质量有着很重要的影响，也是决定工程项目全过程成本控制的关键要素。
3）工程建设实施阶段。招投标及工程施工这两个阶段可以统称为工程建设实施阶段。这个阶段是建设工程实体的形成阶段，也是建设工程费用发生的主要阶段；是工程造价、工期、质量、安全、环保等目标实现的关键阶段，同时也是实现成本有效控制的过程。其中，施工组织设计（方案）审查、设计变更与索赔、工程计量与结算等是工程成本控制的重点。
4）竣工移交阶段。竣工移交阶段是确定最终建设成本和考核项目建设效益，办理项目资产移交，进行各阶段成本对比和资料整理、分析、积累的重要阶段，亦是综合检验决策、设计、施工质量的关键环节。要着力作好建设成本的确定，工程施工质量的评定，生产操作人员的培训等项工作，为项目进入正式生产运营打下良好的基础。
3 成本动态控制的方法与特点
3.1成本动态控制的原理与方法
工程成本的特点具有动态性，因此成本的控制也应该具有动态性，动态控制就是通过一定的技术手段对各阶段的成本进行事前、事中和事后控制，预测偏差、发现偏差并及时进行控制，确保将成本控制在合理范围之内。
长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，以及当实际值偏离目标值时，分析其产生偏离的原因，并确定下一步的对策。在工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的。但问题在于，这种立足于调查-分析-决策基础之上的偏离-纠正-再偏离-再纠正的控制是一种静态控制，因为这样做只能发现偏离，不能预防可能发生的偏离，如图1所示。为了克服静态控制的不足，将“控制”立足于预先分析目标偏离的可能性，并事先主动拟定和采取各种预防性措施，尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，实施动态控制，如图2所示，而如果最终把动态控制和静态控制结合起来，如图3所示，则可以大大提高成本控制的效率。
实际上，所谓静态控制与动态控制相结合也就是要求进行目标控制，既要实施前馈控制又要实施后馈控制，既要根据实际输出的项目信息又有根据预测的项目信息实施控制，并将它们有机融合在一起。控制工作的任务就是要通过各种途径找出偏离计划的差距，以便采取纠正潜在偏差和实际偏差的措施，来确保计划取得成功。要能够做到这一点，关键有两条：一要扩大信息来源，即不仅从被控系统内部获得项目信息，还要从外部环境获得有关信息；二要把握住输入这道关，即输入的纠正措施应包括两类，既有纠正可能发生偏差的措施，又有纠正已经发生偏差的措施。
3.2 成本动态控制的特点
成本的动态控制与静态控制相比，具有以下特点：
1）它是动态的、主动的控制，是面对未来的前馈式控制，当它根据已掌握的可靠的信息，分析、预测而得出系统将要偏离计划目标时，就制定纠正措施，并向系统输入，以使系统因此而不发生目标的偏离。
2）控制是针对被控制系统而言的。既要对被控系统进行全过程的控制，又要对其所有的要素进行全面的控制。过程控制包括事先控制、事中控制和事后控制，要素控制包括人力、物力、财力、信息、组织、时间、信誉等。
3）控制是一个动态系统。包括被控子系统和控制系统，彼此依靠信息联系在一起。控制子系统又包括两个单兀，即制定控制目标单元和调节单元。前者是实现动态过程的基础，其任务是确定控制目标、建立控制机构和制定测量实际成本的标准，并对成本执行情况进行监督；后者是动态控制过程的关键，其任务是对实际成本数据的分析，根据动态控制的原理找出偏差，并对偏差进行及时纠正。
4 结语
本文阐述了全过程动态成本控制的涵义和特点，根据工作内容对建设全过程进行了合理的阶段划分，分析了成本动态控制的原理、方法与特点。结果表明可以用动态主动控制理论对房地产项目进行全过程成本控制，通过这种控制方法可以较好的对项目的成本做到目标控制和过程控制，及时对偏差进行修正，得到较好的经济效益。
参考文献：
[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）：64-66
[2]关锋.建筑工程全过程造价控制的研究[D].西安：西安建筑科技大学，2007
[3]沈鸿翔.工程项目中全过程造价控制实施与优化 [J].中国招标，2017（18）：37-39
作者简介：
陈小妮（1987～），女，陕西横山人，主要从事房地产成本控制方面的工作及研究。
关键词：房地产开发项目；成本控制；全过程；动态
引言
房地产开发项目的投资收益是项目实施相关的一个重要指标，对项目成本控制的优化研究一直在不断的探索中，本文从成本控制的角度出发，结合房地产开发项目的特点，探讨在项目实施的全过程对其进行成本动态纠偏控制的方法和特点，以建立房地产开发项目的动态成本控制管理体系。
1 全过程成本控制的涵义
随着我国建筑行业经济体制改革的不断深化，成本控制工作做为建筑企业管理的一个组成部分，它所处的地位和作用越来越显著。但是，仅仅依靠建设工程施工阶段审查预决算工作为其唯一途径，以此来控制成本的目的存在着明显的缺陷。对那些因可行性研究失误、设计的过于保守、工程质量和进度造成损失等事项发生之后，才进行纠正改变，不仅浪费大量的人力和物力，而且只是被动地控制工程造价，是事后控制。考虑到成本控制是包含在建设过程的多个阶段，要完整而有效地控制成本，并及时纠正建设工程进展过程中可能发生的偏差，取得社会效益和投资效益的最优化，必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制。
一项建设工程实现的全过程是由许多个分过程或子过程构成的，而每一个过程又是由许多不同的活动构成的，所以建设工程全过程的成本是由多个分过程（建设工程的阶段）和子过程的成本构成的，而这些不同过程的成本又是由每一项具体活动的成本构成的。
2 全过程成本控制管理的阶段划分
由于全工程成本控制贯穿整个建设项目，时间跨度长，而且各个阶段的内容也不尽相同，因此有必要对其全过程进行合理的阶段划分。一般来说工程项目的性质、类型、环境、复杂程度及时间跨度相差甚远，但是他们都有相似的周期性。從理论上说，作为一种特殊产品，工程项目建设的全过程是指工程产品从决策研究、设计、建造、竣工移交所经历的全部时间。所以可以将成本控制的全过程各阶段细分为以下几个阶段。
1）投资决策阶段。这个阶段对应的是工程成本控制的投资估算，成本控制必须从投资决策阶段开始抓起。与任何其它类型的投资行为一样，建设工程项目实施的前提是技术经济分析和论证后的可行性研究。就全过程成本控制理论而言，项目投资决策的依据是工程成本的全过程最小化。
2）设计阶段。设计阶段对应的是工程成本控制初步概算和施工图预算。控制工程成本的关键在于设计阶段。设计通常包括规划、初步设计和施工图设计。根据有关资料显示，规划设计阶段对工程的整个投资影响最大，可以达到70%以上。规划设计水平的优劣，对工程实物的投资、工程进度和建筑质量有着很重要的影响，也是决定工程项目全过程成本控制的关键要素。
3）工程建设实施阶段。招投标及工程施工这两个阶段可以统称为工程建设实施阶段。这个阶段是建设工程实体的形成阶段，也是建设工程费用发生的主要阶段；是工程造价、工期、质量、安全、环保等目标实现的关键阶段，同时也是实现成本有效控制的过程。其中，施工组织设计（方案）审查、设计变更与索赔、工程计量与结算等是工程成本控制的重点。
4）竣工移交阶段。竣工移交阶段是确定最终建设成本和考核项目建设效益，办理项目资产移交，进行各阶段成本对比和资料整理、分析、积累的重要阶段，亦是综合检验决策、设计、施工质量的关键环节。要着力作好建设成本的确定，工程施工质量的评定，生产操作人员的培训等项工作，为项目进入正式生产运营打下良好的基础。
3 成本动态控制的方法与特点
3.1成本动态控制的原理与方法
工程成本的特点具有动态性，因此成本的控制也应该具有动态性，动态控制就是通过一定的技术手段对各阶段的成本进行事前、事中和事后控制，预测偏差、发现偏差并及时进行控制，确保将成本控制在合理范围之内。
长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，以及当实际值偏离目标值时，分析其产生偏离的原因，并确定下一步的对策。在工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的。但问题在于，这种立足于调查-分析-决策基础之上的偏离-纠正-再偏离-再纠正的控制是一种静态控制，因为这样做只能发现偏离，不能预防可能发生的偏离，如图1所示。为了克服静态控制的不足，将“控制”立足于预先分析目标偏离的可能性，并事先主动拟定和采取各种预防性措施，尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，实施动态控制，如图2所示，而如果最终把动态控制和静态控制结合起来，如图3所示，则可以大大提高成本控制的效率。
实际上，所谓静态控制与动态控制相结合也就是要求进行目标控制，既要实施前馈控制又要实施后馈控制，既要根据实际输出的项目信息又有根据预测的项目信息实施控制，并将它们有机融合在一起。控制工作的任务就是要通过各种途径找出偏离计划的差距，以便采取纠正潜在偏差和实际偏差的措施，来确保计划取得成功。要能够做到这一点，关键有两条：一要扩大信息来源，即不仅从被控系统内部获得项目信息，还要从外部环境获得有关信息；二要把握住输入这道关，即输入的纠正措施应包括两类，既有纠正可能发生偏差的措施，又有纠正已经发生偏差的措施。
3.2 成本动态控制的特点
成本的动态控制与静态控制相比，具有以下特点：
1）它是动态的、主动的控制，是面对未来的前馈式控制，当它根据已掌握的可靠的信息，分析、预测而得出系统将要偏离计划目标时，就制定纠正措施，并向系统输入，以使系统因此而不发生目标的偏离。
2）控制是针对被控制系统而言的。既要对被控系统进行全过程的控制，又要对其所有的要素进行全面的控制。过程控制包括事先控制、事中控制和事后控制，要素控制包括人力、物力、财力、信息、组织、时间、信誉等。
3）控制是一个动态系统。包括被控子系统和控制系统，彼此依靠信息联系在一起。控制子系统又包括两个单兀，即制定控制目标单元和调节单元。前者是实现动态过程的基础，其任务是确定控制目标、建立控制机构和制定测量实际成本的标准，并对成本执行情况进行监督；后者是动态控制过程的关键，其任务是对实际成本数据的分析，根据动态控制的原理找出偏差，并对偏差进行及时纠正。
4 结语
本文阐述了全过程动态成本控制的涵义和特点，根据工作内容对建设全过程进行了合理的阶段划分，分析了成本动态控制的原理、方法与特点。结果表明可以用动态主动控制理论对房地产项目进行全过程成本控制，通过这种控制方法可以较好的对项目的成本做到目标控制和过程控制，及时对偏差进行修正，得到较好的经济效益。
参考文献：
[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）：64-66
[2]关锋.建筑工程全过程造价控制的研究[D].西安：西安建筑科技大学，2007
[3]沈鸿翔.工程项目中全过程造价控制实施与优化 [J].中国招标，2017（18）：37-39
作者简介：
陈小妮（1987～），女，陕西横山人，主要从事房地产成本控制方面的工作及研究。