论文部分内容阅读
经过一个对高房价的长期辩论和一次又一次的失落之后，现在的房地产市场进入了一个胶着期：成交量进一步下滑，房价却继续顽强上涨；开发商沉默抗调，围观者心灰噤声。市场的胶着，反映了市场心理深层次的焦灼。也许，当绝大部分人对这个市场不再关心或者丧失了信心以后，它的临界点就已来到。信贷收紧，结构转型，楼市泡沫不在沉默中快速胀大而破裂，就在沉默中慢慢戳破随水东流。
然而不论房价的涨跌如何，有一部分人始终义无反顾地冲向房地产市场。他们就是刚性需求者。回过头来再看，受楼市调控影响最大的也是这些人：按揭难度越来越大（首付比例提高，按揭利率提升），房价却越调越高。双重压力之下，他们成为了最为受伤的一族。
目前情况下，怎么贷款最合算？其实，不同的银行，不同的贷款方式，仔细比较起来还是有一定差异。
公积金贷款成本低
公积金贷款是最为推荐的一种贷款方式，虽然审批比银行慢，但一旦审批了，放款就很快。能申请公积金贷款的，在条件许可的情况下要尽量申请。
以北京市为例，只要满足3项基本条件的，即可申请公积金贷款。单笔住房公积金贷款最高额度为80万元、30年，最高贷款成数为实际购房价值（二手房以房屋评估价值、实际购房价值或契税完税价格中低者为准）的80%，同时受贷款申请人公积金缴存额度影响。楼市新政出台后，用公积金贷款（含个人住房组合贷款）购买二套房首付款比例从原来的不低于50%提升至不低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
限购政策实施后，公积金二套房实施认房不认贷的放贷标准，而商业贷款目前仍以认房又认贷的标准来认定二套房。相比之下，公积金贷款照顾了改善型需求。
外资行较优惠
4大国有银行目前为首套首付4成，利率上浮5%～10%；二套首付6成，利率至少上浮10%。而且因为额度吃紧，何时放款说不准。目前如果要申请到基准利率，不少银行都要求先购买一定数额以上的理财产品。二手房方面，对于1990年以前的老房子，面积小于50平方米，都很难在4大国有银行贷到款。
股份制银行相对较有弹性。交行表示，如果客户资信条件好，首套贷款可以首付3成，基准利率。
外资行则显得有较多优惠，像汇丰银行、花旗银行等房贷首套首付3成，利率甚至还能打9折。各主要银行目前按揭贷款政策见附表。
想要少付点利息，还可申请银行的存贷通业务。工行、建行等多家银行推出了存贷通业务，可让贷款客户少支付部分利息。以建行为例，存贷通业务将客户办理的房屋贷款与还款代扣账户关联起来，当客户还款账户内的活期存款余额超过3万元时，银行按一定比例将其视为提前还款，节省的贷款利息按月返还到活期存款账户上。想让利息再少一点，不妨选择这项业务。
然而不论房价的涨跌如何，有一部分人始终义无反顾地冲向房地产市场。他们就是刚性需求者。回过头来再看，受楼市调控影响最大的也是这些人：按揭难度越来越大（首付比例提高，按揭利率提升），房价却越调越高。双重压力之下，他们成为了最为受伤的一族。
目前情况下，怎么贷款最合算？其实，不同的银行，不同的贷款方式，仔细比较起来还是有一定差异。
公积金贷款成本低
公积金贷款是最为推荐的一种贷款方式，虽然审批比银行慢，但一旦审批了，放款就很快。能申请公积金贷款的，在条件许可的情况下要尽量申请。
以北京市为例，只要满足3项基本条件的，即可申请公积金贷款。单笔住房公积金贷款最高额度为80万元、30年，最高贷款成数为实际购房价值（二手房以房屋评估价值、实际购房价值或契税完税价格中低者为准）的80%，同时受贷款申请人公积金缴存额度影响。楼市新政出台后，用公积金贷款（含个人住房组合贷款）购买二套房首付款比例从原来的不低于50%提升至不低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
限购政策实施后，公积金二套房实施认房不认贷的放贷标准，而商业贷款目前仍以认房又认贷的标准来认定二套房。相比之下，公积金贷款照顾了改善型需求。
外资行较优惠
4大国有银行目前为首套首付4成，利率上浮5%～10%；二套首付6成，利率至少上浮10%。而且因为额度吃紧，何时放款说不准。目前如果要申请到基准利率，不少银行都要求先购买一定数额以上的理财产品。二手房方面，对于1990年以前的老房子，面积小于50平方米，都很难在4大国有银行贷到款。
股份制银行相对较有弹性。交行表示，如果客户资信条件好，首套贷款可以首付3成，基准利率。
外资行则显得有较多优惠，像汇丰银行、花旗银行等房贷首套首付3成，利率甚至还能打9折。各主要银行目前按揭贷款政策见附表。
想要少付点利息，还可申请银行的存贷通业务。工行、建行等多家银行推出了存贷通业务，可让贷款客户少支付部分利息。以建行为例，存贷通业务将客户办理的房屋贷款与还款代扣账户关联起来，当客户还款账户内的活期存款余额超过3万元时，银行按一定比例将其视为提前还款，节省的贷款利息按月返还到活期存款账户上。想让利息再少一点，不妨选择这项业务。