论文部分内容阅读
不从认识、体制、利益这三大症结入手,围绕经适房的问题将永远无法解决。或许这已经超出了经济学研究的范畴。
4月27日,住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,其中明确禁止违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房。该政策的出台,立即刺激到了经济适用住房持有人的神经。北京即可便上演了戏剧性一幕:在经济适用房项目比较集中的北京朝阳区、昌平区,区级建委过户大厅出现了数千人排队将经济适用房转商品房的壮观场面。
体制问题
经济适用住房是国家为解决中低收入家庭住房困难而兴建的,经济适用房自1998年开始建设以来,在我国已经有12年的历史了。
然而,曾被人们寄予厚望的经济适用房在发展运行中凸现出种种弊端,已广为人们所诟病——穷人想得到一套经济适用房难上加难,而富人和一些公职人员凭借种种关系和权力却能轻而易举地拿到经济适用房。
进入公安部工作两年后,小刘在北京广渠门内分到了一套70多平方米的经济适用房。与周边逾35000元/平方米的商品房价形成鲜明对照,小刘购买住房的价格为4300元/平方米。一直以来,国家部委手上都掌握着大批存量房源,而且每年还可通过经济适用房划拨、团购甚至自建,新增不少房源。大多数部委的公务员在工作满两年后便可申请福利住房。
据了解,新增房源、位置好的房源,一般由部委内“资历深”的公务员先行挑选,并以优惠价格向其所在单位购买。小刘说:“今后分到新房,单位会按照原来的价格回购这套住房,新房以同样的方式转让给我们。如果离职,我们可以通过补交地价款获得该套住房的产权。”通过这种“以旧换新”的方式,中央党政机关公务员的福利住房分配形成了完整的体系。
在北京,公务员这一特殊的群体在住房方面长期拥有着特殊的渠道。西直门、新街口、三里河、广安门、广渠门等位置优越、交通方便的区域,均存在着体量巨大的公务员社区。
有关专家表示,国务院对公务员福利分房存在政策漏洞。1999年,国务院针对公务员人群专门下发了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》,规定“从1998年底起,在京中央机关和国家机关停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。但国务院此前的23号文中又规定:“在一定时期内,国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房,按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”
因此,不少部委、机关打着“经济适用住房”的旗号向公务员提供福利房的现象仍在继续。北京华远集团总裁任志强公开表示“大部分的经济适用房都供应给公务员”。
数据显示,北京市2005年到2009年公开的土地供应量,70%以上的土地用于建经济适用住房和其他政策性住房。然而,这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量,加起来只有37%左右。“另外63%以上的土地去了哪里,大家心知肚明。”任志强表示。
利益问题
住房的第一要义是社会保障,其次才具有商品属性。启程于1990年代后期的房改过分强调住房商品属性,有意淡化社会保障属性铸成大错。为减轻道义压力,政府又急匆匆推行“公屋制度”救急,又由于病急乱用药,遭致国内“公屋制度”过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度。
“公屋制度”分为三个层面,一是财政提供廉租直补于住房困难家庭;二是政府建造公共租屋;第三才是所谓经适房。由于经适房可交易之商品属性而存有不菲获利空间,在行政审查层面出现腐败国内外皆然,因此各国纷纷改弦更张,将“公屋制度”着重锁定于廉租直补和提供公共租屋两个层次。
由此可见,经济适用房作为保障性住房的一种,监管尤为重要。
仔细研读新规发现,《北京市经济适用住房管理办法(试行)》对违规行为的处罚规定十分明确,如申购到经济适用房的,其家庭收入、住房或资产情况发生变化,需如实上报,区县住房保障部门将进行检查,不符合条件的,将取消购房资格。但是,对于人们反应强烈的骗购和出租问题,甚至连实质性经济行政惩罚措施都没有出现。只规定,一经查实,立即责令退还。这些措施事实上丝毫不具威慑作用。本身已有较高收入水平、甚至开宝马的违规者们根本不惧对其无法伤筋动骨的小额罚单,更遑论5年内无法再次申请经济适用房。事实上这些高收入阶层根本不需要经济适用房,对他们来说,如果能成功骗购经济适用房是个额外的红利,骗购不到也不会产生实质性的损失。
此外,《通知》新增了经济适用房交易需经政府监管部门同意的条款,但却无提高公共部门执行力的配套政策。业内人士认为,如没有更严厉且可操作性的措施出台,上述政令又将是不了了之。
认识问题
经济学家茅于轼先生一直以来就反对经济适用房的建设。在他看来,经济适用房本身是最大的贪污腐败,它既不讲效率,更不讲公平,比赌博还要坏。
事实上中国经济适用房出现的诸多怪象和制度失灵,并不在于因为拥有产权,而是缺乏一个严格的内循环的退出机制,整个制度设计上也留下了很多寻租的空间。因此,解决问题的关键是确保内循环,杜绝牟利的空间。
经济适用房原是惠民之好事,政府只需提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。然而,以低于市场一半的价格,分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房,无论如何,也难以杜绝富人、官员抢占、偷食——经济学上所谓的“搭便车”。
“如果说前些年开宝马购经济适用房的现象,还可以理解为制度不健全,如今在2007年‘24号文’出台后、中央强力抓住房保障的情况下,各地依然不时曝出关于经济适用房的种种丑闻。只能证明,这一产品确实先天不足。”易居房地产研究院杨红旭说。
杨红旭称,目前主要有三大方面问题亟待解决:其一,责任问题。官员与富人允不允许购买?其二,产权问题,如上海“三七开”,即将产权份额政府和居民所占比例“三七开”,政府占30%的产权,而居民则为70%。其三,退出问题。将来卖掉怎么卖,目前相关法规还未涉及这个问题。
事实上经适房沦为特权房,本身就是因为经适房管理不规范造成的,根本原因不是制度性的规定过少,而是没有实行阳光下运作。可以说,没有阳光下运作的经适房即使出台再多的文件规定都将是一纸空文。
4月27日,住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,其中明确禁止违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房。该政策的出台,立即刺激到了经济适用住房持有人的神经。北京即可便上演了戏剧性一幕:在经济适用房项目比较集中的北京朝阳区、昌平区,区级建委过户大厅出现了数千人排队将经济适用房转商品房的壮观场面。
体制问题
经济适用住房是国家为解决中低收入家庭住房困难而兴建的,经济适用房自1998年开始建设以来,在我国已经有12年的历史了。
然而,曾被人们寄予厚望的经济适用房在发展运行中凸现出种种弊端,已广为人们所诟病——穷人想得到一套经济适用房难上加难,而富人和一些公职人员凭借种种关系和权力却能轻而易举地拿到经济适用房。
进入公安部工作两年后,小刘在北京广渠门内分到了一套70多平方米的经济适用房。与周边逾35000元/平方米的商品房价形成鲜明对照,小刘购买住房的价格为4300元/平方米。一直以来,国家部委手上都掌握着大批存量房源,而且每年还可通过经济适用房划拨、团购甚至自建,新增不少房源。大多数部委的公务员在工作满两年后便可申请福利住房。
据了解,新增房源、位置好的房源,一般由部委内“资历深”的公务员先行挑选,并以优惠价格向其所在单位购买。小刘说:“今后分到新房,单位会按照原来的价格回购这套住房,新房以同样的方式转让给我们。如果离职,我们可以通过补交地价款获得该套住房的产权。”通过这种“以旧换新”的方式,中央党政机关公务员的福利住房分配形成了完整的体系。
在北京,公务员这一特殊的群体在住房方面长期拥有着特殊的渠道。西直门、新街口、三里河、广安门、广渠门等位置优越、交通方便的区域,均存在着体量巨大的公务员社区。
有关专家表示,国务院对公务员福利分房存在政策漏洞。1999年,国务院针对公务员人群专门下发了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》,规定“从1998年底起,在京中央机关和国家机关停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。但国务院此前的23号文中又规定:“在一定时期内,国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房,按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”
因此,不少部委、机关打着“经济适用住房”的旗号向公务员提供福利房的现象仍在继续。北京华远集团总裁任志强公开表示“大部分的经济适用房都供应给公务员”。
数据显示,北京市2005年到2009年公开的土地供应量,70%以上的土地用于建经济适用住房和其他政策性住房。然而,这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量,加起来只有37%左右。“另外63%以上的土地去了哪里,大家心知肚明。”任志强表示。
利益问题
住房的第一要义是社会保障,其次才具有商品属性。启程于1990年代后期的房改过分强调住房商品属性,有意淡化社会保障属性铸成大错。为减轻道义压力,政府又急匆匆推行“公屋制度”救急,又由于病急乱用药,遭致国内“公屋制度”过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度。
“公屋制度”分为三个层面,一是财政提供廉租直补于住房困难家庭;二是政府建造公共租屋;第三才是所谓经适房。由于经适房可交易之商品属性而存有不菲获利空间,在行政审查层面出现腐败国内外皆然,因此各国纷纷改弦更张,将“公屋制度”着重锁定于廉租直补和提供公共租屋两个层次。
由此可见,经济适用房作为保障性住房的一种,监管尤为重要。
仔细研读新规发现,《北京市经济适用住房管理办法(试行)》对违规行为的处罚规定十分明确,如申购到经济适用房的,其家庭收入、住房或资产情况发生变化,需如实上报,区县住房保障部门将进行检查,不符合条件的,将取消购房资格。但是,对于人们反应强烈的骗购和出租问题,甚至连实质性经济行政惩罚措施都没有出现。只规定,一经查实,立即责令退还。这些措施事实上丝毫不具威慑作用。本身已有较高收入水平、甚至开宝马的违规者们根本不惧对其无法伤筋动骨的小额罚单,更遑论5年内无法再次申请经济适用房。事实上这些高收入阶层根本不需要经济适用房,对他们来说,如果能成功骗购经济适用房是个额外的红利,骗购不到也不会产生实质性的损失。
此外,《通知》新增了经济适用房交易需经政府监管部门同意的条款,但却无提高公共部门执行力的配套政策。业内人士认为,如没有更严厉且可操作性的措施出台,上述政令又将是不了了之。
认识问题
经济学家茅于轼先生一直以来就反对经济适用房的建设。在他看来,经济适用房本身是最大的贪污腐败,它既不讲效率,更不讲公平,比赌博还要坏。
事实上中国经济适用房出现的诸多怪象和制度失灵,并不在于因为拥有产权,而是缺乏一个严格的内循环的退出机制,整个制度设计上也留下了很多寻租的空间。因此,解决问题的关键是确保内循环,杜绝牟利的空间。
经济适用房原是惠民之好事,政府只需提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。然而,以低于市场一半的价格,分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房,无论如何,也难以杜绝富人、官员抢占、偷食——经济学上所谓的“搭便车”。
“如果说前些年开宝马购经济适用房的现象,还可以理解为制度不健全,如今在2007年‘24号文’出台后、中央强力抓住房保障的情况下,各地依然不时曝出关于经济适用房的种种丑闻。只能证明,这一产品确实先天不足。”易居房地产研究院杨红旭说。
杨红旭称,目前主要有三大方面问题亟待解决:其一,责任问题。官员与富人允不允许购买?其二,产权问题,如上海“三七开”,即将产权份额政府和居民所占比例“三七开”,政府占30%的产权,而居民则为70%。其三,退出问题。将来卖掉怎么卖,目前相关法规还未涉及这个问题。
事实上经适房沦为特权房,本身就是因为经适房管理不规范造成的,根本原因不是制度性的规定过少,而是没有实行阳光下运作。可以说,没有阳光下运作的经适房即使出台再多的文件规定都将是一纸空文。