论文部分内容阅读
世联地产上市后迅速交出了较好的业绩答卷，10月21日，世联地产公布2009年第三季度报告，公司第三季度净利润同比增长65.5％。并且股价开始；麦厉上涨，截至21日，国庆后其涨幅已超过40％。世联地产何以首吃螃蟹?募集资金怎么花?作为轻资产上市公司，如何保证稳定赢利?世联地产上市对行业又有哪些启示?近期“老蔡对话”栏目特邀世联地产董事长陈劲松作为对话嘉宾，畅谈这些业内人士关注的话题。
蔡鸿岩(以下简称“蔡”)：与港股上市比较注重资产价值不同，A股上市比较看重企业的市盈率、历史业绩及未来增长的潜力。世联地产从2005年开始就谋划上市，上市过程中哪些环节和举措起了决定性作用?陈劲松(以下简称“陈”)：在A股上市，我们要向证监会说明几个最重要的问题。首先，能不能经受住市场的周期变化，这是非常非常重要的。世联地产1993年成立，成立时就碰到了严峻的宏观调控。以1994年海南房地产泡沫破灭为代表，这是我们第一次遇到行业低潮；第二次是1998年亚洲金融危机，实际这次金融危机在北京、上海感受不深，但在华南尤其是深圳感受极深，并且影响巨大；第三次是始自2007年下半年深圳市场交易量大幅萎缩，2008年金融危机进一步恶化的大势下房地产市场陷入低迷。当行业处于低潮时，房地产服务商能不能保持业绩稳定是资本市场的一个基本要求，如果2008年我们业绩大幅度下滑，也不可能通过证监会批准。2008年世联地产营业收入达到5.1亿元，最近三年年均复合增长率达32.5％。业绩表现是我们得到监管层和资本市场认可的保障。
其次，与房地产开发公司不同，开发公司上市有土地储备、产品品牌、公司品牌等资产作为支撑，而对于房地产服务商来说，是作为轻资产、人力为主的公司，我们要做的是建立我们的公司价值，需要考虑的是不依赖于个人的公司价值如何建立。在五年前我已不在一线操作具体事务，就是有意验证当我作为公司创办人，不在前线亲自操刀时团队行不行。我很庆幸地看到这几年世联地产业绩还是在稳步增长，这很重要。蔡：世联地产上市后的融资将主要用于何处?是会延续以前的模式，还是会在布局上加大投入?世联以前在北京的业务相对其他同类公司市场份额偏低，上市后如何加大包括对北京、上海这样的以前相对弱的城市的拓展力度?陈：世联地产本次募集资金的投向分别为：顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目。其中此次募集资金有1.45亿元将用于集成服务管理平台建设、人力发展与培训中心以及品牌建设，占40％有余。
未来三年公司将进一步建立和完善在珠三角、长三角、环渤海区域的业务布局，改善区域业务结构，降低对珠三角区域业务的依赖。以代理收入为例，2006～2008年公司代理销售收入来自深圳地区的收入占比已经由72.8％下降到42.6％。
蔡：世联上市后，一手代理业务、二手房业务与其他业务关系将进行怎样的调整?
陈：经过十七年的发展，世联地产已形成了顾问策划、代理销售、房产经纪三大主营业务。上市以后，世联地产仍将以代理销售、顾问策划为主要经营方向。具体而言，对于核心城市，深圳、北京、上海三大区域管理平台，以代理销售业务为依托，配合开发商进行项目的前期策划和后期的代理销售，而在核心城市的辐射区域，以顾问策划业务为先导，向有合作关系的开发商提供全程的顾问策划服务。
经纪业务作为公司长期的战略业务，目前尚处于小规模发展阶段。在经纪业务模式定位和后台标准化未成熟之前，在目前这种剧烈波动型的二手房的交易情况未出现根本性的改观之前，公司暂时不考虑大规模扩张，以避免一旦出现市场环境逆转所可能产生的巨大损失。
蔡：直到现在依然有观点认为房产代理行业最要紧的是人力，而非资本。一直以来，房地产服务企业的发展战略究竟是凭借资本扩张还是自然成长都存在争议。在借助资本扩张层面，行业的趋势会如何?
陈：国际标杆企业世邦魏里仕(CBRE)和仲量联行(Joneslanglasalle)均为上市企业，向机构和个人客户提供咨询研究、资产管理、投资交易、物业管理等综合服务。两者均为全球服务机构，在国内已设立分支机构，开展相关业务。
世联成立已十七年，从小公司到跨区域发展，再到走向全国。这期间中国房地产走了二十年，目前外资还没有真正大量介入这一领域，所以给中国房地产服务业暂时留下了发展空间，也是一个非常短暂的时机。再过二十年，如果外资主流机构真的进入中国房地产服务业，在主流市场上跟我们硬打，我们到底行不行?哪块不行?哪块行?这一系列的事情是世联地产，尤其是我本人思考的最主要问题，也是我们要做大做强的根本原因。
作为首家登陆A股的地产服务商，这不仅对房地产代理行业，对中国的整个服务业也都将是一个很好的范例，由于目前房地产代理业上市的标准基本都是参照国外的，在中国没有先例，所以我们也希望通过世联上市，来推动中国服务业企业上市规则与标准的制订，也相信未来会有越来越多的服务业企业在国内A股上市。蔡：房地产服务公司是对开发企业依附性很强的行业，近几年每次房地产市场沉浮跌宕，房产代理都首当其冲受到影响，世联地产上市后如何保证公司稳定并且持续地赢利，为投资者提供稳定的收益前景?陈：从目前的情况来看，中国房地产市场正处于新一轮周期的开始，公司发展的良好机会已经到来：顾问策划业务主要受到房地产开发商项目开发计划及土地购买计划等因素的影响。随着房地产开发商投资信心的恢复和对未来房地产市场的持续看好，公司顾问业务将获得广阔的发展空间；另外，房地产开发行业服务外包趋势的加强，各城市房地产市场交易规则的趋同，以及代理销售业务市场集中度的提高，也助力公司代理业务将获得持续的增长；而且世联地产已初步完成全国业务布局，具备服务全国房地产市场的能力。
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份}公司已签约但尚未履行完毕的房地产项目代理销售面积约2713.81万平方米。2009年，公司预计进入销售阶段的签约代理面积约为875.83万平方米。这些合同与项目储备为世联地产持续赢利提供了坚实的基础。蔡：世联地产1993年起步，目前共有23家子公司，世联地产上市后面临着规模扩张降低对珠三角区域业务的依赖，其中重要考验将是异地管理。房地产业务本身具有极强的区域性，世联地产在异地管理方面有没有完善的制度及规范?
陈：世联地产主要通过设立深圳、上海、北京三大区域管理中心对所有子公司进行统一管理。其中深圳区域管理中心以 世联地产(母公司)为核心，管理世联广州、世联东莞、世联武汉及世联行等11家公司，重点拓展珠三角区域的顾问、代理业务及发展深圳的经纪业务；上海区域管理中心以世联上海为核心，管理世联杭州、世联苏州、世联常州及世联合肥4家公司；北京区域管理中心以世联北京为核心，管理世联天津、世联沈阳、世联大连、世联青岛及世联西安5家公司。
公司根据业务发展实际情况，对子公司实施按区域统一管理的模式，母公司通过深圳区域管理中心、上海区域管理中心和北京区域管理中心三大区域管理中心统一管理所有子公司。另外，在集团层面还成立市场部、知识管理部、战略投资部，加强对业务的专业化指导，提升公司内客户资源共享和知识共享。
世联地产简介：
1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
1997年，世联地产开始对各种物业类型的代理销售进行全面探索。
1999年，世联地产顾问业务高端起步。
2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。
2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。
2009年，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
目前，世联地产拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供房地产综合服务。
代理公司上市
资料：
2006年7月5日，富阳c中国)控股在香港联合交易所有限公司(联交所)主板上市，是两岸三地第一家首度在香港成功上市的台资房地产代理企业。
2006年7月15日，广州合富辉煌房地产顾问有限公司的控股集团合富辉煌集团在香港联交所的主版上市，成为了首家在香港上市的以从事国内房地产代理业务为主业的公司。
2007年8月8日，易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，中国首家轻资产地产概念股成功登陆纽交所。
2009年8月28日，世联地产正式在深圳证券交易所挂牌上市，这意味着首家房地产综合服务商成功登陆A股市场。
蔡鸿岩(以下简称“蔡”)：与港股上市比较注重资产价值不同，A股上市比较看重企业的市盈率、历史业绩及未来增长的潜力。世联地产从2005年开始就谋划上市，上市过程中哪些环节和举措起了决定性作用?陈劲松(以下简称“陈”)：在A股上市，我们要向证监会说明几个最重要的问题。首先，能不能经受住市场的周期变化，这是非常非常重要的。世联地产1993年成立，成立时就碰到了严峻的宏观调控。以1994年海南房地产泡沫破灭为代表，这是我们第一次遇到行业低潮；第二次是1998年亚洲金融危机，实际这次金融危机在北京、上海感受不深，但在华南尤其是深圳感受极深，并且影响巨大；第三次是始自2007年下半年深圳市场交易量大幅萎缩，2008年金融危机进一步恶化的大势下房地产市场陷入低迷。当行业处于低潮时，房地产服务商能不能保持业绩稳定是资本市场的一个基本要求，如果2008年我们业绩大幅度下滑，也不可能通过证监会批准。2008年世联地产营业收入达到5.1亿元，最近三年年均复合增长率达32.5％。业绩表现是我们得到监管层和资本市场认可的保障。
其次，与房地产开发公司不同，开发公司上市有土地储备、产品品牌、公司品牌等资产作为支撑，而对于房地产服务商来说，是作为轻资产、人力为主的公司，我们要做的是建立我们的公司价值，需要考虑的是不依赖于个人的公司价值如何建立。在五年前我已不在一线操作具体事务，就是有意验证当我作为公司创办人，不在前线亲自操刀时团队行不行。我很庆幸地看到这几年世联地产业绩还是在稳步增长，这很重要。蔡：世联地产上市后的融资将主要用于何处?是会延续以前的模式，还是会在布局上加大投入?世联以前在北京的业务相对其他同类公司市场份额偏低，上市后如何加大包括对北京、上海这样的以前相对弱的城市的拓展力度?陈：世联地产本次募集资金的投向分别为：顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目。其中此次募集资金有1.45亿元将用于集成服务管理平台建设、人力发展与培训中心以及品牌建设，占40％有余。
未来三年公司将进一步建立和完善在珠三角、长三角、环渤海区域的业务布局，改善区域业务结构，降低对珠三角区域业务的依赖。以代理收入为例，2006～2008年公司代理销售收入来自深圳地区的收入占比已经由72.8％下降到42.6％。
蔡：世联上市后，一手代理业务、二手房业务与其他业务关系将进行怎样的调整?
陈：经过十七年的发展，世联地产已形成了顾问策划、代理销售、房产经纪三大主营业务。上市以后，世联地产仍将以代理销售、顾问策划为主要经营方向。具体而言，对于核心城市，深圳、北京、上海三大区域管理平台，以代理销售业务为依托，配合开发商进行项目的前期策划和后期的代理销售，而在核心城市的辐射区域，以顾问策划业务为先导，向有合作关系的开发商提供全程的顾问策划服务。
经纪业务作为公司长期的战略业务，目前尚处于小规模发展阶段。在经纪业务模式定位和后台标准化未成熟之前，在目前这种剧烈波动型的二手房的交易情况未出现根本性的改观之前，公司暂时不考虑大规模扩张，以避免一旦出现市场环境逆转所可能产生的巨大损失。
蔡：直到现在依然有观点认为房产代理行业最要紧的是人力，而非资本。一直以来，房地产服务企业的发展战略究竟是凭借资本扩张还是自然成长都存在争议。在借助资本扩张层面，行业的趋势会如何?
陈：国际标杆企业世邦魏里仕(CBRE)和仲量联行(Joneslanglasalle)均为上市企业，向机构和个人客户提供咨询研究、资产管理、投资交易、物业管理等综合服务。两者均为全球服务机构，在国内已设立分支机构，开展相关业务。
世联成立已十七年，从小公司到跨区域发展，再到走向全国。这期间中国房地产走了二十年，目前外资还没有真正大量介入这一领域，所以给中国房地产服务业暂时留下了发展空间，也是一个非常短暂的时机。再过二十年，如果外资主流机构真的进入中国房地产服务业，在主流市场上跟我们硬打，我们到底行不行?哪块不行?哪块行?这一系列的事情是世联地产，尤其是我本人思考的最主要问题，也是我们要做大做强的根本原因。
作为首家登陆A股的地产服务商，这不仅对房地产代理行业，对中国的整个服务业也都将是一个很好的范例，由于目前房地产代理业上市的标准基本都是参照国外的，在中国没有先例，所以我们也希望通过世联上市，来推动中国服务业企业上市规则与标准的制订，也相信未来会有越来越多的服务业企业在国内A股上市。蔡：房地产服务公司是对开发企业依附性很强的行业，近几年每次房地产市场沉浮跌宕，房产代理都首当其冲受到影响，世联地产上市后如何保证公司稳定并且持续地赢利，为投资者提供稳定的收益前景?陈：从目前的情况来看，中国房地产市场正处于新一轮周期的开始，公司发展的良好机会已经到来：顾问策划业务主要受到房地产开发商项目开发计划及土地购买计划等因素的影响。随着房地产开发商投资信心的恢复和对未来房地产市场的持续看好，公司顾问业务将获得广阔的发展空间；另外，房地产开发行业服务外包趋势的加强，各城市房地产市场交易规则的趋同，以及代理销售业务市场集中度的提高，也助力公司代理业务将获得持续的增长；而且世联地产已初步完成全国业务布局，具备服务全国房地产市场的能力。
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份}公司已签约但尚未履行完毕的房地产项目代理销售面积约2713.81万平方米。2009年，公司预计进入销售阶段的签约代理面积约为875.83万平方米。这些合同与项目储备为世联地产持续赢利提供了坚实的基础。蔡：世联地产1993年起步，目前共有23家子公司，世联地产上市后面临着规模扩张降低对珠三角区域业务的依赖，其中重要考验将是异地管理。房地产业务本身具有极强的区域性，世联地产在异地管理方面有没有完善的制度及规范?
陈：世联地产主要通过设立深圳、上海、北京三大区域管理中心对所有子公司进行统一管理。其中深圳区域管理中心以 世联地产(母公司)为核心，管理世联广州、世联东莞、世联武汉及世联行等11家公司，重点拓展珠三角区域的顾问、代理业务及发展深圳的经纪业务；上海区域管理中心以世联上海为核心，管理世联杭州、世联苏州、世联常州及世联合肥4家公司；北京区域管理中心以世联北京为核心，管理世联天津、世联沈阳、世联大连、世联青岛及世联西安5家公司。
公司根据业务发展实际情况，对子公司实施按区域统一管理的模式，母公司通过深圳区域管理中心、上海区域管理中心和北京区域管理中心三大区域管理中心统一管理所有子公司。另外，在集团层面还成立市场部、知识管理部、战略投资部，加强对业务的专业化指导，提升公司内客户资源共享和知识共享。
世联地产简介：
1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
1997年，世联地产开始对各种物业类型的代理销售进行全面探索。
1999年，世联地产顾问业务高端起步。
2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。
2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。
2009年，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
目前，世联地产拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供房地产综合服务。
代理公司上市
资料：
2006年7月5日，富阳c中国)控股在香港联合交易所有限公司(联交所)主板上市，是两岸三地第一家首度在香港成功上市的台资房地产代理企业。
2006年7月15日，广州合富辉煌房地产顾问有限公司的控股集团合富辉煌集团在香港联交所的主版上市，成为了首家在香港上市的以从事国内房地产代理业务为主业的公司。
2007年8月8日，易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，中国首家轻资产地产概念股成功登陆纽交所。
2009年8月28日，世联地产正式在深圳证券交易所挂牌上市，这意味着首家房地产综合服务商成功登陆A股市场。