论文部分内容阅读
摘要：本文从房地产业的发展同城镇化进程的关系入手，分析目前房地产业存在的问题及对中国城镇化进程的影响，并提出促进房地产业健康发展，与城镇化进程形成和谐共赢局面的建议与措施。
关键词：房地产；城镇化；发展
中国的房地产市场近年来的发展势头令世界瞩目。但是目前中国房地产市场的发展并不是与城镇化进程同步和相互促进的，其中房价过高严重阻碍了城镇化进程的现象和问题，如何在中国持续的城镇化进程中，保持房地产业的健康发展，以促进中国城市化的进程，使房地产业和城镇化进程相互促进，对于政府的宏观调控及房地产企业来说，都有着重要的意义。
一、城镇化进程与房地产业的发展息息相关，互相影响促进
1 房地产业的发展提高了城镇化的吸引力
房地产业是国民经济的重要部门，与百姓生活息息相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，中国人均居住面积随着房地产业的发展而逐步提高。健康发展的房地产业不仅为城镇化居民提供了宽敞舒适的住房，也同时提高了城镇化的吸引力。
2 城镇化进程为房地产业的发展提供了空间与动力
中国有十三亿人口，城镇化率每提高一个百分点，则意味着有一千多万人口进入城市。这一千多万人的住房需求，为房地产业的发展提高了需求与动力。同时，城镇化进程的加快，可以提供房地产开发所必须的土地资源。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，也为房地产市场的发展提供了较大的空间。
3 城镇化的巩固也为房地产健康发展不断提供持续的后盾
目前，中国城镇人口已经占总人口的40％以上，一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在两三年内愿意换购住房，已购房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。这些都为房地产市场的发展源源不断提供支持与后盾。
4 房地产业发展与城镇化进程处理不妥，也会产生利益冲突
目前房地产业已经表现出阻碍城镇化进程的趋势。一些大城市的房价过高，投资与投机住房过热，一方面给房地产市场的发展带来了风险，另一方面，又有阻碍城镇化进程。以房价与家庭年收入比来看，中国已经远远超过国际上公认的6这个合适比例，北京一些大城市，比例甚至在20左右。这让一些新进入城市的大学毕业生、农民工等在城市中居无定所，影响城镇化进程。
5 房地产业的发展和城镇化进程是两个不可逆转的趋势
改革开放三十年及住房取消福利化以来，中国房地产的发展，也伴随着中国城镇化速度的加快而加快。总的来说，房地产业的发展与城镇化进程，是两个不可逆转的过程。在这其中，它们会互相影响，互相促进，如果处理不好二者的关系，就会互相阻碍，互相抑制。
二、在城镇化进程背景下，房地产业面临的形势和问题
从目前情况看，在城镇化背景下，中国房地产业面临的形势与问题主要有以下几点：
1 未来十年，中国房地产行业将持续发展
中国房地产在10年内将进入较快的发展阶段。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，中国的城镇化还远远没有达到发达国家水平，甚至和巴西等一些发展中国家相比，也还有一定的差距。所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。这也是中国经济不断增长，人民居住条件不断改善的一种体现。
2 房价将逐步回归理性，房地产业的竞争将体现出品牌的竞争
目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，未来继续大幅上涨的局面应该不会出现。借鉴外国的经验，相信中央政府相关调控政策会及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；呈现平稳渐进发展的趋势。而“楼歪歪”、“楼脆脆”、“楼倒倒”等不良现象也提醒广大消费者，要更加注意房地产商的信誉与品牌。从关注价格为主到关注品牌与质量为主，这也会促使房地产商更加注重品牌的积累。
3 中央对房地产的宏观调控会逐渐加强，促进房地产业健康发展
由于住房关系到千家万户，也关系到国计民生，故中央对房地产的宏观调控会逐渐加强。从中国房地产当前的形势看，存在着房地产投资和投机，房价过高，房地产泡沫逐步扩大的问题。
4 房地产业重要支柱产业的地位不可动摇
房地产投资和消费对拉动内需具有长远性。美、英等发达国家走过的路都已证明房地产业在国民经济发展，尤其在工业化，城市化进程中的主导性地位和重要作用毋庸置疑。由于目前全世界经济危机的影响，房地产对于扩大需求，促进经济发展有着重要作用，其支柱地位短期内看，不可能动摇。
5 房地产市场存在市场监控力度不够、供需结构失衡等问题
目前，相关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够。出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，少部分地区有期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。同时，房地产存在比较严重的供需结构失衡，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房却供给过剩，廉租房供给很少，覆盖面小。
三、促进房地产业与城镇化进程和谐发展的措施及建议
为保持房地产业健康快速发展，同城镇化进程和谐相容，建议从以下几个方面人手：
1 认真执行国家的宏观调控政策
国家出台的调控房地产市场的相关宏观政策措施，是从整个国民经济健康发展的角度出发，也兼顾了房地产企业自身的利益。在此情况下，房地产行业应该全面落实国家、省、市促进房地产市场健康发展的若干政策规定，保证实际操作中不走样，不变形。
2 注重塑造房地产业的品牌
房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。越来越多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。
3 房地产企业要注意防范城镇化进程中的可能风险
房地产企业要发展，必须注意防范可能存在的风险：一是要避免城镇区域不明确，缺乏长远、科学的总体规划。二是防范战略风险，避免进入易出现城市化泡沫的城市。三是要避免发展过程中可能出现的财务风险，2009年，一些城市“地王”频出，有些甚至出现“面粉贵过面包”的现象，这给一些房地产企业的经营带来了极大的财务风险。
4 积极借鉴国外的先进经验与做法
中国的房地产市场实行市场化的时间不长，相比欧美一些发达国家的房地产商来说，还有许多不完善的地方。为避免重复走弯路与错路，要积极借鉴欧美国家房地产商的先进经验与作法，同时，也吸取一些失败的经验与教训。发挥后发优势，促进房地产业的持续稳定发展。
5 房地产业的发展要注意解决好城镇化进程中出现的利益冲突问题
城镇化的利益冲突是指在城镇化进程中，因利益因素产生的阻碍城镇化进程，使城镇化目标不能顺利实现的客观困难、阻力的总和。目前各地出现的暴力拆迁、拒迁自焚现象给房地产业的发展提醒了警钟。虽然房地产的开发离不开土地，但如何和谐拆迁，保护拆迁人员的相关利益，避免出现不应发生的可怕后果，是房地产开发商中应该注意的一个问题。因此要处理好以下几个方面的利益冲突：(1)城镇化与农业、农村、农民的利益冲突；(2)城镇化与城镇工业生产的利益冲突；(3)城镇化与区域间的利益冲突，(4)城镇化与政府的利益冲突，(5)城镇化与其他利益相关者的利益冲突。促进城镇化进程中的房地产业健康发展。
关键词：房地产；城镇化；发展
中国的房地产市场近年来的发展势头令世界瞩目。但是目前中国房地产市场的发展并不是与城镇化进程同步和相互促进的，其中房价过高严重阻碍了城镇化进程的现象和问题，如何在中国持续的城镇化进程中，保持房地产业的健康发展，以促进中国城市化的进程，使房地产业和城镇化进程相互促进，对于政府的宏观调控及房地产企业来说，都有着重要的意义。
一、城镇化进程与房地产业的发展息息相关，互相影响促进
1 房地产业的发展提高了城镇化的吸引力
房地产业是国民经济的重要部门，与百姓生活息息相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，中国人均居住面积随着房地产业的发展而逐步提高。健康发展的房地产业不仅为城镇化居民提供了宽敞舒适的住房，也同时提高了城镇化的吸引力。
2 城镇化进程为房地产业的发展提供了空间与动力
中国有十三亿人口，城镇化率每提高一个百分点，则意味着有一千多万人口进入城市。这一千多万人的住房需求，为房地产业的发展提高了需求与动力。同时，城镇化进程的加快，可以提供房地产开发所必须的土地资源。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，也为房地产市场的发展提供了较大的空间。
3 城镇化的巩固也为房地产健康发展不断提供持续的后盾
目前，中国城镇人口已经占总人口的40％以上，一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在两三年内愿意换购住房，已购房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。这些都为房地产市场的发展源源不断提供支持与后盾。
4 房地产业发展与城镇化进程处理不妥，也会产生利益冲突
目前房地产业已经表现出阻碍城镇化进程的趋势。一些大城市的房价过高，投资与投机住房过热，一方面给房地产市场的发展带来了风险，另一方面，又有阻碍城镇化进程。以房价与家庭年收入比来看，中国已经远远超过国际上公认的6这个合适比例，北京一些大城市，比例甚至在20左右。这让一些新进入城市的大学毕业生、农民工等在城市中居无定所，影响城镇化进程。
5 房地产业的发展和城镇化进程是两个不可逆转的趋势
改革开放三十年及住房取消福利化以来，中国房地产的发展，也伴随着中国城镇化速度的加快而加快。总的来说，房地产业的发展与城镇化进程，是两个不可逆转的过程。在这其中，它们会互相影响，互相促进，如果处理不好二者的关系，就会互相阻碍，互相抑制。
二、在城镇化进程背景下，房地产业面临的形势和问题
从目前情况看，在城镇化背景下，中国房地产业面临的形势与问题主要有以下几点：
1 未来十年，中国房地产行业将持续发展
中国房地产在10年内将进入较快的发展阶段。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，中国的城镇化还远远没有达到发达国家水平，甚至和巴西等一些发展中国家相比，也还有一定的差距。所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。这也是中国经济不断增长，人民居住条件不断改善的一种体现。
2 房价将逐步回归理性，房地产业的竞争将体现出品牌的竞争
目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，未来继续大幅上涨的局面应该不会出现。借鉴外国的经验，相信中央政府相关调控政策会及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；呈现平稳渐进发展的趋势。而“楼歪歪”、“楼脆脆”、“楼倒倒”等不良现象也提醒广大消费者，要更加注意房地产商的信誉与品牌。从关注价格为主到关注品牌与质量为主，这也会促使房地产商更加注重品牌的积累。
3 中央对房地产的宏观调控会逐渐加强，促进房地产业健康发展
由于住房关系到千家万户，也关系到国计民生，故中央对房地产的宏观调控会逐渐加强。从中国房地产当前的形势看，存在着房地产投资和投机，房价过高，房地产泡沫逐步扩大的问题。
4 房地产业重要支柱产业的地位不可动摇
房地产投资和消费对拉动内需具有长远性。美、英等发达国家走过的路都已证明房地产业在国民经济发展，尤其在工业化，城市化进程中的主导性地位和重要作用毋庸置疑。由于目前全世界经济危机的影响，房地产对于扩大需求，促进经济发展有着重要作用，其支柱地位短期内看，不可能动摇。
5 房地产市场存在市场监控力度不够、供需结构失衡等问题
目前，相关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够。出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，少部分地区有期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。同时，房地产存在比较严重的供需结构失衡，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房却供给过剩，廉租房供给很少，覆盖面小。
三、促进房地产业与城镇化进程和谐发展的措施及建议
为保持房地产业健康快速发展，同城镇化进程和谐相容，建议从以下几个方面人手：
1 认真执行国家的宏观调控政策
国家出台的调控房地产市场的相关宏观政策措施，是从整个国民经济健康发展的角度出发，也兼顾了房地产企业自身的利益。在此情况下，房地产行业应该全面落实国家、省、市促进房地产市场健康发展的若干政策规定，保证实际操作中不走样，不变形。
2 注重塑造房地产业的品牌
房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。越来越多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。
3 房地产企业要注意防范城镇化进程中的可能风险
房地产企业要发展，必须注意防范可能存在的风险：一是要避免城镇区域不明确，缺乏长远、科学的总体规划。二是防范战略风险，避免进入易出现城市化泡沫的城市。三是要避免发展过程中可能出现的财务风险，2009年，一些城市“地王”频出，有些甚至出现“面粉贵过面包”的现象，这给一些房地产企业的经营带来了极大的财务风险。
4 积极借鉴国外的先进经验与做法
中国的房地产市场实行市场化的时间不长，相比欧美一些发达国家的房地产商来说，还有许多不完善的地方。为避免重复走弯路与错路，要积极借鉴欧美国家房地产商的先进经验与作法，同时，也吸取一些失败的经验与教训。发挥后发优势，促进房地产业的持续稳定发展。
5 房地产业的发展要注意解决好城镇化进程中出现的利益冲突问题
城镇化的利益冲突是指在城镇化进程中，因利益因素产生的阻碍城镇化进程，使城镇化目标不能顺利实现的客观困难、阻力的总和。目前各地出现的暴力拆迁、拒迁自焚现象给房地产业的发展提醒了警钟。虽然房地产的开发离不开土地，但如何和谐拆迁，保护拆迁人员的相关利益，避免出现不应发生的可怕后果，是房地产开发商中应该注意的一个问题。因此要处理好以下几个方面的利益冲突：(1)城镇化与农业、农村、农民的利益冲突；(2)城镇化与城镇工业生产的利益冲突；(3)城镇化与区域间的利益冲突，(4)城镇化与政府的利益冲突，(5)城镇化与其他利益相关者的利益冲突。促进城镇化进程中的房地产业健康发展。