论文部分内容阅读
“在进行融资的过程中，旅游地产需要银行、信托、保险、民间资金和地产私募资金等多元化资金的组合。”
“大型旅游地产项目需要团队的智慧和整合，是一项系统性工程，没有五年基本上是做不出来的。”
——赵一军
历经30年发展。我国旅游产业从小到大、从弱到强，成为国民经济的重要产业。国家旅游局规划财务司司长吴文学向媒体透露，到2015年，旅游业总收入达到2.5万亿元，年均增长率为10%。据测算，旅游产业增加值已占到GDP的4%以上。
旅游产业进入大众化、产业化发展的新阶段，其巨大的市场潜力吸引了地产开发商、财务投资商等多方人士的关注。那么，试图捧住旅游这个香饽饽的上述人群如何能够续写旅游产业的辉煌？带着这个问题，我们特意采访了山水文园投资集团金融资产管理中心总经理赵一军，一听他的旅游地产开发之道。
认清形势 冲动莫入
近几年，国家加大旅游的扶持政策，计划将其培育成国民经济的战略性支柱产业，旅游行业进入快速发展的“黄金期”。而现在的房地产行业，尤其是住宅地产开发商，受到国家宏观调控的政策影响，面临资金链紧张的现象。住宅地产开发商考虑升级转型之时，纷纷将目光投向了旅游地产。
赵一军表示，“传统的住宅地产开发商贸然插手旅游地产行业不太合适。旅游地产的选址要求高，通常在GDP和消费能力比较高的一二线城市周边、人文自然环境比较好的地方。依山傍水适宜兴建度假村的地方比较少，而黄山、武夷山等国家旅游区也属于稀缺性资源。旅游地产跑马圈地的时代基本上已经结束了，这些也成为后续开发商进入旅游地产项目开发的天然屏障”。
此外，旅游地产项目开发热现象也包含一些不理性因素。2010年，国家做出将海南建设成为国际旅游岛的国家战略规划。该政策一经公布，当地的旅游地产行业飞速发展。“但作为单纯的旅游度假城市，三亚的常住人口购买力有限，外来游客的消费存在周期性，当地消费者没有太多能力消化这些旅游项目”。而伴随旅游热出现的红色革命根据地旅游开发现象则没有充足地考虑项目后期运作，可操作性不强。
万万不可盲目复制
我们国家的第一代旅游产业是政府推动的，4A、5A旅游区的建立是其突出标志。当时采取当地政府投资建设的方式。十年前，国内出现了一系列主题公园，从童话迪斯尼乐园、科普恐龙馆、奇妙海洋馆、冒险游乐园可窥其踪迹。近期，旅游则演化为集合休闲、旅游、度假、生活于一体的综合体。从另一个角度来说，旅游地产也是地方政府的形象性工程。比如海南旅游地产的典范之一——清水湾，以“投资+度假+养生+休闲”的综合房地产开发模式，开启旅游地产综合体开发热潮。
“目前旅游地产项目基本上属于国家风景区的二度开发”，其开发体系涉及旅游地产投资人、地产开发商与度假酒店、高尔夫、马术、游艇等度假配套项目经营者三大类角色。投资人一般在获得项目的可行性研究报告和详尽的市场分析以及投资分析基础上，确定资金投入。地产开发商需要结合项目当地的人文和自然环境，进行项目深度规划，以获得后续良好的社会效益与经济效益。配套项目运营商负责后期经营与管理，保证旅游地产项目盈利。特殊的产业链条注定了旅游地产是一项需要大资金、大资源、大整合的系统工程。“它涉及诸多综合体项目，需要资金量较大；同时复合的众多旅游功能项目作为项目的配套和载体；开发商需要下大力气并配备专业领域团队整合多方资源，与当地人文和自然景观匹配”。
“旅游地产项目是旅游的细分产业，更多的是旅游成分与功能。因为旅游项目的硬件设施或者度假区内地的别墅、休闲度假场地附着在土地上，人们才把它称之为“旅游地产”。它更多的是给旅游项目的开发资金提供一个销售融资补充。事实上，旅游地产的核心的是旅游而不是地产”。赵一军先生这样表述地产与旅游之间的关系。“华侨城是国内最早切入旅游地产的项目，目前做得比较成功。深圳华侨城的锦绣中华以“民俗”为主题，北京欢乐谷以“时尚”为主题……此外，开发武夷山的复兴地产，做得非常成功。这些都是成功的个案，不具有可复制性，也不适合做连锁发展。因为不同类型、不同区域、不同民俗、不同人文和自然景观、不同功能定位的旅游地产项目，前期投入不同。赢利点不同，财务报表的相关数据（如收入、利润、成本）也不同，这些决定了其成功之处具有个案独特性。成功的旅游地产运营项目更多的需要自己的原创，或者结合项目自身已有资源上再整合、借鉴海内外项目独特创意。”
专业、理性、时间缺一不可
早期从事酒店行业，后期涉足资本运作。不惑之年的赵一军认为旅游地产是资金、土地、团队三大要素的有机结合。目前单个组织和个人不可能以一己之力进行旅游地产项目开发，多需要借助社会资金与民间资本。在进行融资的过程中，旅游地产需要银行、信托、保险、民间资金和地产私募资金等多元化组合，降低投资风险。“公司可以组建一个熟悉投融资专业知识的小团队。人力资源部門工作人员可在银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托公司等金融机构遴选该类专业人员，以较高的薪酬激励机制挖人过来，然后聘请一位各类金融知识都通晓的人来做小组领导。这主要是因为金融管理是‘高精尖’工作，专业人才与地产开发人员是两类人才，企业没有办法通过自己培养。这需要公司管理者具有较强的战略眼光。另一种方法是企业聘请一个专业的团队领导，请他来组织自己的团队”。
涉及到具体项目开发时，地产开发公司最好花费1年进行项目规划定位分析，花同样的时间做投资可行性分析。前者主要是对旅游项目选址、消费市场定位进行准确规划；后者则需要结合项目所在地的旅游市场消费水平和购买人群情况，推算规划项目种类、数量及收费标准，并计算上述项目的投资，确定投入产出比。1—2年的分析准备工作做好后，开始投入资金开发。之后再过几年。项目开始盈利。“旅游地产项目需要团队的智慧和整合，是一项系统性工程，大型旅游项目没有5年基本上是做不出来的。”
倘若项目是开发商推荐给投资人，投资人最好进行实地调查，考察项目是否符合国家产业发展政策，各项规划能否获得政府批复；对开发商提供的数据报表进行理性的判断，尤其是数据报表中涉及客流量之类的数据做最低值处理，算出投入产出比。此外，“旅游地产不是短、平、快的项目，投资人需放平心态，与开发商共担风险、共同进退”。
“大型旅游地产项目需要团队的智慧和整合，是一项系统性工程，没有五年基本上是做不出来的。”
——赵一军
历经30年发展。我国旅游产业从小到大、从弱到强，成为国民经济的重要产业。国家旅游局规划财务司司长吴文学向媒体透露，到2015年，旅游业总收入达到2.5万亿元，年均增长率为10%。据测算，旅游产业增加值已占到GDP的4%以上。
旅游产业进入大众化、产业化发展的新阶段，其巨大的市场潜力吸引了地产开发商、财务投资商等多方人士的关注。那么，试图捧住旅游这个香饽饽的上述人群如何能够续写旅游产业的辉煌？带着这个问题，我们特意采访了山水文园投资集团金融资产管理中心总经理赵一军，一听他的旅游地产开发之道。
认清形势 冲动莫入
近几年，国家加大旅游的扶持政策，计划将其培育成国民经济的战略性支柱产业，旅游行业进入快速发展的“黄金期”。而现在的房地产行业，尤其是住宅地产开发商，受到国家宏观调控的政策影响，面临资金链紧张的现象。住宅地产开发商考虑升级转型之时，纷纷将目光投向了旅游地产。
赵一军表示，“传统的住宅地产开发商贸然插手旅游地产行业不太合适。旅游地产的选址要求高，通常在GDP和消费能力比较高的一二线城市周边、人文自然环境比较好的地方。依山傍水适宜兴建度假村的地方比较少，而黄山、武夷山等国家旅游区也属于稀缺性资源。旅游地产跑马圈地的时代基本上已经结束了，这些也成为后续开发商进入旅游地产项目开发的天然屏障”。
此外，旅游地产项目开发热现象也包含一些不理性因素。2010年，国家做出将海南建设成为国际旅游岛的国家战略规划。该政策一经公布，当地的旅游地产行业飞速发展。“但作为单纯的旅游度假城市，三亚的常住人口购买力有限，外来游客的消费存在周期性，当地消费者没有太多能力消化这些旅游项目”。而伴随旅游热出现的红色革命根据地旅游开发现象则没有充足地考虑项目后期运作，可操作性不强。
万万不可盲目复制
我们国家的第一代旅游产业是政府推动的，4A、5A旅游区的建立是其突出标志。当时采取当地政府投资建设的方式。十年前，国内出现了一系列主题公园，从童话迪斯尼乐园、科普恐龙馆、奇妙海洋馆、冒险游乐园可窥其踪迹。近期，旅游则演化为集合休闲、旅游、度假、生活于一体的综合体。从另一个角度来说，旅游地产也是地方政府的形象性工程。比如海南旅游地产的典范之一——清水湾，以“投资+度假+养生+休闲”的综合房地产开发模式，开启旅游地产综合体开发热潮。
“目前旅游地产项目基本上属于国家风景区的二度开发”，其开发体系涉及旅游地产投资人、地产开发商与度假酒店、高尔夫、马术、游艇等度假配套项目经营者三大类角色。投资人一般在获得项目的可行性研究报告和详尽的市场分析以及投资分析基础上，确定资金投入。地产开发商需要结合项目当地的人文和自然环境，进行项目深度规划，以获得后续良好的社会效益与经济效益。配套项目运营商负责后期经营与管理，保证旅游地产项目盈利。特殊的产业链条注定了旅游地产是一项需要大资金、大资源、大整合的系统工程。“它涉及诸多综合体项目，需要资金量较大；同时复合的众多旅游功能项目作为项目的配套和载体；开发商需要下大力气并配备专业领域团队整合多方资源，与当地人文和自然景观匹配”。
“旅游地产项目是旅游的细分产业，更多的是旅游成分与功能。因为旅游项目的硬件设施或者度假区内地的别墅、休闲度假场地附着在土地上，人们才把它称之为“旅游地产”。它更多的是给旅游项目的开发资金提供一个销售融资补充。事实上，旅游地产的核心的是旅游而不是地产”。赵一军先生这样表述地产与旅游之间的关系。“华侨城是国内最早切入旅游地产的项目，目前做得比较成功。深圳华侨城的锦绣中华以“民俗”为主题，北京欢乐谷以“时尚”为主题……此外，开发武夷山的复兴地产，做得非常成功。这些都是成功的个案，不具有可复制性，也不适合做连锁发展。因为不同类型、不同区域、不同民俗、不同人文和自然景观、不同功能定位的旅游地产项目，前期投入不同。赢利点不同，财务报表的相关数据（如收入、利润、成本）也不同，这些决定了其成功之处具有个案独特性。成功的旅游地产运营项目更多的需要自己的原创，或者结合项目自身已有资源上再整合、借鉴海内外项目独特创意。”
专业、理性、时间缺一不可
早期从事酒店行业，后期涉足资本运作。不惑之年的赵一军认为旅游地产是资金、土地、团队三大要素的有机结合。目前单个组织和个人不可能以一己之力进行旅游地产项目开发，多需要借助社会资金与民间资本。在进行融资的过程中，旅游地产需要银行、信托、保险、民间资金和地产私募资金等多元化组合，降低投资风险。“公司可以组建一个熟悉投融资专业知识的小团队。人力资源部門工作人员可在银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托公司等金融机构遴选该类专业人员，以较高的薪酬激励机制挖人过来，然后聘请一位各类金融知识都通晓的人来做小组领导。这主要是因为金融管理是‘高精尖’工作，专业人才与地产开发人员是两类人才，企业没有办法通过自己培养。这需要公司管理者具有较强的战略眼光。另一种方法是企业聘请一个专业的团队领导，请他来组织自己的团队”。
涉及到具体项目开发时，地产开发公司最好花费1年进行项目规划定位分析，花同样的时间做投资可行性分析。前者主要是对旅游项目选址、消费市场定位进行准确规划；后者则需要结合项目所在地的旅游市场消费水平和购买人群情况，推算规划项目种类、数量及收费标准，并计算上述项目的投资，确定投入产出比。1—2年的分析准备工作做好后，开始投入资金开发。之后再过几年。项目开始盈利。“旅游地产项目需要团队的智慧和整合，是一项系统性工程，大型旅游项目没有5年基本上是做不出来的。”
倘若项目是开发商推荐给投资人，投资人最好进行实地调查，考察项目是否符合国家产业发展政策，各项规划能否获得政府批复；对开发商提供的数据报表进行理性的判断，尤其是数据报表中涉及客流量之类的数据做最低值处理，算出投入产出比。此外，“旅游地产不是短、平、快的项目，投资人需放平心态，与开发商共担风险、共同进退”。