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摘 要：讲解设计阶段多個实用易操作有效的成本管控方法，让更多人学会掌握，从而使工程成本在设计阶段得到有效的控制。
关键词：设计；成本；实用；易操作；有效；控制
现在很多人一提到成本，都会理解成压缩成本，这个理解是不对的，对于一个成熟的开发商来说，他追求的是一个性价比最优。房地产企业追求性价比最优的手段就是掌控好设计阶段的成本控制。设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。设计阶段成本控制研究也一直是个永远讲不透的课题，本文讲解多个实用易操作有效的设计阶段的成本管控方法。
1、开展竞品调研，在定位阶段做到成本与售价匹配。
在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。我们需要以客户价值为导向，研究项目板块各个竞争楼盘的配置及建造标准，在设计阶段避免单纯追求效果或片面追求低成本，而应该选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，在总成本不变情况下，调整、分配不同部品或部位的成本。
2、委托设计前编制限额指标表
方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等。故我们需要提前大量调研类似项目，分析整理经验数据，结合投资额编制各项合理的限额设计指标。
3、推行设计招标，择优选择设计单位，将限额设计写入设计合同
（1）通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计公司的管理；
（2）加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化；
（3）将限额设计写入设计合同，要求设计公司按照限额指标表进行设计，在设计过程中达到成本有效控制。
（4）在设计限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
4、掌握设计阶段主要成本控制点，在设计阶段做到多方案成本比选
（1）建筑外立面方案的优化
①降低外立面率
外立面率，是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本，线条和凹凸越多越复杂，外立面率越高，越费人工和模板，用的装饰材料也多，成本越高。
②优化材料选择
好的设计能够将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多，像是花岗岩的成本达到1000元每平米，如果线条复杂，则到2000元每平米，而真石漆可能才120元每平方米左右。
（2）景观工程方案优化
景观工程在房产项目具有功利性特点，优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升了房屋售价。在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够给开发商带来直接的经济利益，但是现在很多景观设计单位不考虑匹配楼盘档次盲目追求奢华，造成投入产出不合理。在设计阶段我们对于景观成本主要在景观节点的等级、位置、数量；软硬景比例；水景面积、数量、形式；苗木草地疏密比例等方面进行控制。
（3）地下面积优化
建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以上。地下室面积越大，投入面积越高，分摊成本越高，可售比越低。地下面积跟车位配比相关，现在车位基本以大地库来满足，大地库钢筋配比、结构成本、桩基、土方等都比一般地下室成本造价高。
（4）基础工程方案优化
现在项目越来越多的利用地下空间，导致了基础工程造价一直上升，开始直接影响整个项目的成本，对于基础工程成本控制也越来越重要，由于基础种类繁多，工艺多样，设计阶段应引进结构优化公司，每个项目坚持结构优化措施，多方案比较达到有效的成本控制。
案例：某项目地勘报告显示抗浮设计水位-2.8米，项目基坑底标高为-5.4米，水浮力较大，地库需考虑抗浮设计。另外，地库底板下还有较厚淤泥质土，针对项目要求做了4个方案的对比分析：
方案一：用柱下抗压兼作抗浮桩，不设承台，增大底板厚度。单价1436元/m2。
方案二：在底板中央设置抗拔桩，不设承台。单价1599元/m2.
方案三：用柱下抗压兼作抗浮桩，设大承台，减少底板跨度从而减少底板厚度和配筋。单价1436元/m2.
方案四：在底板中央设置抗拔桩，设置普通承台。单价1469元/m2.
最后采用了最经济方案三，为此项目节约了1151万成本。
（5）配套工程设计优化
由于水、电、燃气等配套工程具有一定政府垄断色彩，很容易忽略这块成本的优化，其实在配套单位设计中也存在优化空间。
案例：上海某项目供电配套方案的优化（在方案征询阶段的优化）
此项目是别墅项目，因上海市规定别墅项目配套费为按实结算，此地块地区地属偏远，基础配套设施差，配套成本高，在配套单位方案设计阶段，将原先批复的高压方案4路高压外线（共计9公里）优化为内外线距离为4.6公里高压方案，并取消10KV开关站，且低压供电方案同时进行优化，此项目共节约费用大约在1300万左右。
综上所述，在设计阶段掌握了实用易操作有效的成本管控方法，就能真正实现工程成本的有效控制，从而有效的降低工程造价。
参考文献：
[1]郭娟娟.工程造价管理[M].北京：清华大学出版社，2005
关键词：设计；成本；实用；易操作；有效；控制
现在很多人一提到成本，都会理解成压缩成本，这个理解是不对的，对于一个成熟的开发商来说，他追求的是一个性价比最优。房地产企业追求性价比最优的手段就是掌控好设计阶段的成本控制。设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。设计阶段成本控制研究也一直是个永远讲不透的课题，本文讲解多个实用易操作有效的设计阶段的成本管控方法。
1、开展竞品调研，在定位阶段做到成本与售价匹配。
在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。我们需要以客户价值为导向，研究项目板块各个竞争楼盘的配置及建造标准，在设计阶段避免单纯追求效果或片面追求低成本，而应该选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，在总成本不变情况下，调整、分配不同部品或部位的成本。
2、委托设计前编制限额指标表
方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等。故我们需要提前大量调研类似项目，分析整理经验数据，结合投资额编制各项合理的限额设计指标。
3、推行设计招标，择优选择设计单位，将限额设计写入设计合同
（1）通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计公司的管理；
（2）加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化；
（3）将限额设计写入设计合同，要求设计公司按照限额指标表进行设计，在设计过程中达到成本有效控制。
（4）在设计限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
4、掌握设计阶段主要成本控制点，在设计阶段做到多方案成本比选
（1）建筑外立面方案的优化
①降低外立面率
外立面率，是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本，线条和凹凸越多越复杂，外立面率越高，越费人工和模板，用的装饰材料也多，成本越高。
②优化材料选择
好的设计能够将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多，像是花岗岩的成本达到1000元每平米，如果线条复杂，则到2000元每平米，而真石漆可能才120元每平方米左右。
（2）景观工程方案优化
景观工程在房产项目具有功利性特点，优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升了房屋售价。在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够给开发商带来直接的经济利益，但是现在很多景观设计单位不考虑匹配楼盘档次盲目追求奢华，造成投入产出不合理。在设计阶段我们对于景观成本主要在景观节点的等级、位置、数量；软硬景比例；水景面积、数量、形式；苗木草地疏密比例等方面进行控制。
（3）地下面积优化
建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以上。地下室面积越大，投入面积越高，分摊成本越高，可售比越低。地下面积跟车位配比相关，现在车位基本以大地库来满足，大地库钢筋配比、结构成本、桩基、土方等都比一般地下室成本造价高。
（4）基础工程方案优化
现在项目越来越多的利用地下空间，导致了基础工程造价一直上升，开始直接影响整个项目的成本，对于基础工程成本控制也越来越重要，由于基础种类繁多，工艺多样，设计阶段应引进结构优化公司，每个项目坚持结构优化措施，多方案比较达到有效的成本控制。
案例：某项目地勘报告显示抗浮设计水位-2.8米，项目基坑底标高为-5.4米，水浮力较大，地库需考虑抗浮设计。另外，地库底板下还有较厚淤泥质土，针对项目要求做了4个方案的对比分析：
方案一：用柱下抗压兼作抗浮桩，不设承台，增大底板厚度。单价1436元/m2。
方案二：在底板中央设置抗拔桩，不设承台。单价1599元/m2.
方案三：用柱下抗压兼作抗浮桩，设大承台，减少底板跨度从而减少底板厚度和配筋。单价1436元/m2.
方案四：在底板中央设置抗拔桩，设置普通承台。单价1469元/m2.
最后采用了最经济方案三，为此项目节约了1151万成本。
（5）配套工程设计优化
由于水、电、燃气等配套工程具有一定政府垄断色彩，很容易忽略这块成本的优化，其实在配套单位设计中也存在优化空间。
案例：上海某项目供电配套方案的优化（在方案征询阶段的优化）
此项目是别墅项目，因上海市规定别墅项目配套费为按实结算，此地块地区地属偏远，基础配套设施差，配套成本高，在配套单位方案设计阶段，将原先批复的高压方案4路高压外线（共计9公里）优化为内外线距离为4.6公里高压方案，并取消10KV开关站，且低压供电方案同时进行优化，此项目共节约费用大约在1300万左右。
综上所述，在设计阶段掌握了实用易操作有效的成本管控方法，就能真正实现工程成本的有效控制，从而有效的降低工程造价。
参考文献：
[1]郭娟娟.工程造价管理[M].北京：清华大学出版社，2005