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摘要：目前，我国住宅租赁市场已有深厚的市场基础，但发展深度还不够，相关机制体制也不健全，还存在一些亟待完善的地方。从政府责任角度出发，分析大力发展租赁市场的重大意义，以及在此过程中政府需要给予的政策支持和需要承担的社会责任。
关键词：租赁市场；存在问题；必要性；政策支持
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）03-0010-12 收稿日期：2018-02-06
1现存租赁市场亟需解决的问题
1.1租赁关系不够稳定
租赁关系不够稳定，影响大城市很多人的租赁意愿，不得不去买房子。具体表现：一是租期不稳定。当他买不起房子的时候，还要举全家之力，几代人之力买房子，造成了很大的经济困扰，也造成了很多不满情绪。租赁关系不稳定表现在租期不稳定，签了合同大家不守信，信守契约的法律意识不明确，短租比较多，长足比较少，租期不稳定。二是租金调整频率高。一个人从大学毕业到能购房，中间5-7年比较合理，但是很多年轻人租房子的时候没有办法稳定5年的租赁租金对他的保护。三是承租人相对处于弱势地位，租赁权益得不到很好的保障。
1.2中介服务不规范
中介服务不规范，导致交易成本高，风险大。租房时，租赁市场发布的房源信息可能是假的，包括不诚信、扣留押金、违规“群租”等。与此同时，机构租赁尚处于起步阶段。
1.3政府支持服务欠缺，监督管理不到位
典型的表现是过去税收体系针对的是销售市场设定的，不租不税，一租各种税费都来了。在过去几年里，政府为了发展租赁市场，降低了租赁税费，很多城市采取了综合税率，从17%降到了5%，但实际上对机构来讲这个税还是没有完全降下来，个人出租5%的税费很多地方也收不上来。要发展机构租赁，金融服務也缺乏有效的支持，缺乏金融政策和金融工具。
2发展规范化的租赁市场意义重大
2.1降低城镇化门槛
中国城镇化的进程还没有结束，大量的农民进城，面对城市租赁房价水平，他们的能力不足以支撑，如果有一个规范化的租赁市场，发展充分的租赁市场，可以使他们以租的形式举家进入城镇，才能实现有质量的人的城镇化，以及在城镇里工作的农民工市民化。
2.2 发展规范化的租赁市场确实有利于实现住有所居
各国都提出了相似的住房发展目标，新加坡是居者有其屋，我国是住有所居。住有所居就是不完全通过购买产权的方式来解决住房问题，租赁也是重要的渠道之一，有利于实现住有所居的发展目标。
2.3助推社会稳定
租赁市场非常成熟，大家租房子权益得到保障，心情也好，安居乐业，整个社会就稳定了。
2.4有利于维护房地产市场的平稳健康发展
如果租赁市场很差，大家都不去租房，购房的需求就会不断地上升。特别是支付能力不足的家庭，如果过早进入购房市场，就要承担过大的风险。所以，规范的租赁市场可以使购房能力不足的家庭暂时不进入到市场波动的销售市场中承担风险，有利于房地产市场的稳定。
2.5有利于企业特别是用工量大的企业吸引人力资源和降低成本
如果一个城市房价很高，又没有很好的租赁市场，一个企业想在这个城市里发展将非常困难。如果有规范化的租赁市场，企业职工除了买房子之外可以通过租赁房子解决居住问题，企业就具备了发展的人力支撑条件。
2.6规范化的租赁市场的发展有利于促进劳动力的流动
劳动力的流动一定是未来经济发展最重要的一个支撑条件，所以发展规范化租赁市场意义重大，既有利于完善住房供应体系，同时也有利于实现上述目标。
3发展租赁市场的主要政策
一是税收的减免。
二是金融的创新。最近连续出台了关于租赁住房的REITs政策，虽然现在还只是类REITs，不是真正完整的REITs，但下一步支持机构租赁发展的最关键的金融支持政策一定会有明显的突破性进展。
三是充分调动存量房源提供租赁市场的政策。不仅是把原来住的房子拿来租，有些城市还要考虑存量的办公、商业房，如何拿出来发展长期租赁公寓。
四是新增土地。如果一个城市的土地有限，大力发展租赁市场，提供租赁住房的用地挤占了销售用地，有可能导致房价的进一步上涨。现在采取的措施是在13个城市尝试用集体建设用地来提供租赁住房，这些支持政策目前已经陆陆续续开始实施了。
下一步发展租赁市场需要政府和市场、政府和企业双方共同努力，对政府来讲最重要的是完善各项服务体系的建设，包括以下几方面：
一是要通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。法律应该更加细化，切实保障租赁双方的权益。
二是要建立住房租赁信息服务平台。政府要建立真实透明的租房信息，为租客提供选择的渠道。
三是要明确住房租赁机构的行业定位。如果不明确住房租赁机构的行业定位，很多政策互相之间的掣肘就会出现。
四是要落实承租人享受均等化公共服务的权益。
五是要推动中介服务的专业化、规范化。租赁市场的发展离不开中介的服务，中介队伍素质的高低，直接影响租赁市场规范程度的好坏。
对企业来讲，企业在住房制度改革20年来，在住房开发、销售市场的经验非常丰富，但是如何发展租赁住房，我们的经验、人才、队伍并不充分，加上这些年来资产价格过高导致租售比不尽合理，下一步租赁市场的发展非常繁杂，会比开发、销售市场复杂很多。所以对于一个从事租赁的企业来讲，未来一方面要提高专业化的水平，在行业里积累更多的经验和人才；另一方面还要提高盈利能力，降低成本。没有盈利作为保障的话，也必将不可持续。
关键词：租赁市场；存在问题；必要性；政策支持
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）03-0010-12 收稿日期：2018-02-06
1现存租赁市场亟需解决的问题
1.1租赁关系不够稳定
租赁关系不够稳定，影响大城市很多人的租赁意愿，不得不去买房子。具体表现：一是租期不稳定。当他买不起房子的时候，还要举全家之力，几代人之力买房子，造成了很大的经济困扰，也造成了很多不满情绪。租赁关系不稳定表现在租期不稳定，签了合同大家不守信，信守契约的法律意识不明确，短租比较多，长足比较少，租期不稳定。二是租金调整频率高。一个人从大学毕业到能购房，中间5-7年比较合理，但是很多年轻人租房子的时候没有办法稳定5年的租赁租金对他的保护。三是承租人相对处于弱势地位，租赁权益得不到很好的保障。
1.2中介服务不规范
中介服务不规范，导致交易成本高，风险大。租房时，租赁市场发布的房源信息可能是假的，包括不诚信、扣留押金、违规“群租”等。与此同时，机构租赁尚处于起步阶段。
1.3政府支持服务欠缺，监督管理不到位
典型的表现是过去税收体系针对的是销售市场设定的，不租不税，一租各种税费都来了。在过去几年里，政府为了发展租赁市场，降低了租赁税费，很多城市采取了综合税率，从17%降到了5%，但实际上对机构来讲这个税还是没有完全降下来，个人出租5%的税费很多地方也收不上来。要发展机构租赁，金融服務也缺乏有效的支持，缺乏金融政策和金融工具。
2发展规范化的租赁市场意义重大
2.1降低城镇化门槛
中国城镇化的进程还没有结束，大量的农民进城，面对城市租赁房价水平，他们的能力不足以支撑，如果有一个规范化的租赁市场，发展充分的租赁市场，可以使他们以租的形式举家进入城镇，才能实现有质量的人的城镇化，以及在城镇里工作的农民工市民化。
2.2 发展规范化的租赁市场确实有利于实现住有所居
各国都提出了相似的住房发展目标，新加坡是居者有其屋，我国是住有所居。住有所居就是不完全通过购买产权的方式来解决住房问题，租赁也是重要的渠道之一，有利于实现住有所居的发展目标。
2.3助推社会稳定
租赁市场非常成熟，大家租房子权益得到保障，心情也好，安居乐业，整个社会就稳定了。
2.4有利于维护房地产市场的平稳健康发展
如果租赁市场很差，大家都不去租房，购房的需求就会不断地上升。特别是支付能力不足的家庭，如果过早进入购房市场，就要承担过大的风险。所以，规范的租赁市场可以使购房能力不足的家庭暂时不进入到市场波动的销售市场中承担风险，有利于房地产市场的稳定。
2.5有利于企业特别是用工量大的企业吸引人力资源和降低成本
如果一个城市房价很高，又没有很好的租赁市场，一个企业想在这个城市里发展将非常困难。如果有规范化的租赁市场，企业职工除了买房子之外可以通过租赁房子解决居住问题，企业就具备了发展的人力支撑条件。
2.6规范化的租赁市场的发展有利于促进劳动力的流动
劳动力的流动一定是未来经济发展最重要的一个支撑条件，所以发展规范化租赁市场意义重大，既有利于完善住房供应体系，同时也有利于实现上述目标。
3发展租赁市场的主要政策
一是税收的减免。
二是金融的创新。最近连续出台了关于租赁住房的REITs政策，虽然现在还只是类REITs，不是真正完整的REITs，但下一步支持机构租赁发展的最关键的金融支持政策一定会有明显的突破性进展。
三是充分调动存量房源提供租赁市场的政策。不仅是把原来住的房子拿来租，有些城市还要考虑存量的办公、商业房，如何拿出来发展长期租赁公寓。
四是新增土地。如果一个城市的土地有限，大力发展租赁市场，提供租赁住房的用地挤占了销售用地，有可能导致房价的进一步上涨。现在采取的措施是在13个城市尝试用集体建设用地来提供租赁住房，这些支持政策目前已经陆陆续续开始实施了。
下一步发展租赁市场需要政府和市场、政府和企业双方共同努力，对政府来讲最重要的是完善各项服务体系的建设，包括以下几方面：
一是要通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。法律应该更加细化，切实保障租赁双方的权益。
二是要建立住房租赁信息服务平台。政府要建立真实透明的租房信息，为租客提供选择的渠道。
三是要明确住房租赁机构的行业定位。如果不明确住房租赁机构的行业定位，很多政策互相之间的掣肘就会出现。
四是要落实承租人享受均等化公共服务的权益。
五是要推动中介服务的专业化、规范化。租赁市场的发展离不开中介的服务，中介队伍素质的高低，直接影响租赁市场规范程度的好坏。
对企业来讲，企业在住房制度改革20年来，在住房开发、销售市场的经验非常丰富，但是如何发展租赁住房，我们的经验、人才、队伍并不充分，加上这些年来资产价格过高导致租售比不尽合理，下一步租赁市场的发展非常繁杂，会比开发、销售市场复杂很多。所以对于一个从事租赁的企业来讲，未来一方面要提高专业化的水平，在行业里积累更多的经验和人才；另一方面还要提高盈利能力，降低成本。没有盈利作为保障的话，也必将不可持续。