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摘 要 住房消费者权益保护问题一直存在，随住房制度改革的深化，该问题热门化，本文主要分析住房消费者权益保护中存在的问题以及法律保护制度现状，并针对问题提出相关建议。
关键词 住房 消费者权益 法律保护
作者简介：唐睿，辽宁理工学院（原渤海大学文理学院），本科在读，研究方向：法学。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.149
根据消费者权益的概念规定，我们可以把住房消费者权益简单理解为在消费者有偿获得住房或接受相关的服务时，以及在以后的一定时期内住房消费者依法享有的相关权益。我国关于住房制度方面的改革在一步一步的深化，从而住房的消费问题也在逐渐的成为消费领域中的热门问题之一，而在住房消费者权益的法律保护上依旧存在问题，在一定程度上使住房消费者权益遭受损失，对我国住房的长远发展上也产生很大影响。
一、我国住房消费者权益保护存在的问题分析
随着社会经济的发展，我国住房市场发展如火如荼，商品房产出量持续增加，消费者的购房热情持续升温，这其中住房消费者权益的保护问题也越来越受到关注。
住房质量问题越来越成为消费者投诉的热点，一般的房屋质量投诉问题包括楼面、墙壁裂缝，水管，墙体、地面倾斜等，使房产商和消费者之间产生纠纷，引发社会问题，这些质量问题关系到住户的人身安全，这些问题的出现给住房消费者权益带来不必要的麻烦。
今年来，住房消费的合同违约问题日益严峻，一般房屋合同中都包含住房消费的相关事项，而在这些事项在住房交付截止日却不一定能如约实现，如实际交付的住房面积小于合同约定面积，房屋实际交付日期晚于协议约定截至日期等。
住房购买一次性付全款对大部分人来说是不可能的，所以住房按揭贷款是最佳选择。在签订抵押贷款协议时，很少有人注意到其中一项贷款银行要求购买房产保险，由贷款人交保费，受益人却是银行。一旦发生意外，贷款人无法还款，保险公司首先偿付贷款银行的贷款及利息费用，剩余部分才是贷款者的，这无疑增加了住房消费者的负担，银行有将风险转嫁给消费者的嫌疑，有损住房消费者的权益。
住房公积金是用于自用住房的购买、建造、大修等的专项资金，但近年来住房公积金也发生了强制执行的情况，强制冻结划扣有的法院予以执行，有的不执行，没有统一的规定。所以住房公积金的使用问题也亟待规范，这关系到住房消费者合法权益的保护问题。
二、住房消费者权益保护的法律现状分析
相关资料了解，我们知道我国的消费者权益保护出现的比较晚，第一部中华人民共和国消费者权益保护法在1993年的第八届全国人大常委会的第四次会议通过，在1994年的1月1日正式开始实施；在随后的时间里，2008年进行了第一次修订，2013年第二次修订，2014年修订的新版消费者权益保护法开始实施，我国的消费者权益保护法逐渐建立与不断完善。其他相关的法律法规也逐渐建立与完善，包括《宪法》、《民法通则》、《住房法》、《住房保障法》、《产品质量法》、《土地管理法》、《住房保障法》等法律法规对住房消费者权益保护都有相关的规定。随住房市场的复杂化与发展的迅速化，住房消费者权益的法律保护显的尤为重要，但在社会中，从实际情况来看住房消费者权益的法律保护还存在很多的问题待以解决，很多的相关法律法规出现滞后性的问题，加大了住房消费者权益的受损程度，对我国住房市场的发展也起到了负面的效果，影响我国住房市场的发展与进步，简单说住房消费者权益的法律保护亟需进一步建立与完善。
第一，在《消费者权益保护法》的第二条与第三条对住房消费者权益保护有相关的规定，但是这两个条文只是针对狭义的消费关系进行调整，对一定的广义的消费关系并没赋予调整的法律规定，我们知道住房消费属于狭义消费关系的一种，但是消费者权益保护法对此关系也不进行调整；在产品质量法中关于该问题也是出于排除的地位。这就有损住房消费者权益的法律保护，出现住房消费者权益的法律保护的不合理性。第二，在住房消费者权益案件的法律适用问题上存在很大缺陷，首先，我国关于住房消费者权益法律保护的专门性的法律非常少，增加了住房消费者权益案件的处理难度；其次，相关法律规定更多的倾向于住房的生产经营市场方面，对于住房消费的规范方面依旧有很大的缺陷，在住房消费者权益的法律保护方面更是缺乏；再次，我国关于住房的消费者权益的法律保护的立法体系上还是不完整的，立法的层次出现偏低的问题，同时在辅助立法的程序上也是不完善的，相关的辅助性住房消费法律表现的极为缺少；最后，相关的法律的内部问题依旧存在，外部的相关法律规定也是存在不配套问题的。第三，在住房消费者权益的法律保护中还存在一个问题就是住房消费者的维权途径存在问题，虽然的在法律中有所规定，但在实际使用中还有很多问题，例如协商中的问题，调解中的问题等等。第四，住房消费者权益的法律保护的一个重要的法律制度就是行政保护，但是行政保护体制也存有不足，对住房消费者的权益会造成一定的威胁，首先，部门间的分工容易带有分歧；其次，申诉中存在受理的范围模糊问题，降低住房消费者权益的法律保护的力度。第五，诉讼程序上也存有一定的不足，住房消费者权益的侵犯问题主要是由消费者个人发起诉讼的，但是在我国诉讼程序带有一定的复杂性，对住房消费者的权益的法律保护诉讼程序上会加大难度，严重情况下可能出现住房消费者宁愿遭受权益侵犯，也不愿走诉讼程序，造成更多住房消费者权益的法律保护缺失。
三、 国际住房消费者权益法律保护借鉴
（一）美国住房消费者权益的法律保护
在1929年经济爆发危机以前，美国住房需求的满足主要来源于市场。而1929年的金融危机使得美国经济陷入低潮，房地产行业也不例外，居民的住房权益无法得到保护。为了提高美国经济水平，美国从房地产方面着手，企图通过房地产经济拉动美国经济，政府开始干预房地产行业。 在1934年，美国制订了《国民住房法》，在之后的第三年，对其进行了修订，改为《公共住房法》，主要是针对低收入住房消费者权益的法律保护。在1949年，美国颁布了《住房法》，主要是针对贫民的住房区进行重整。1974年颁布的《住房与社会发展法案》中强调终止1949年重整计划，要有计划的对住房消费者进行权益保护。在接下来的数年里，美国在住房消费者权益法律保护方面已经具备较为完备的机制，这大大加强了住房消费者权益的法律保护，使得美国居民的住房率得到很大的提高。
（二）日本住房消费者权益的法律保护众所周知日本所处的地理位置是一个四面环海岛国，面临着人多地少的问题，因此住房问题是日本要解决的一个重大问题
日本政府颁布了一系列的法律法规以保障住房消费者权益。
在1950年，日本制定了《住房金融公库法》，紧接着第二年推出了《公营住房法》，主要建设一批标准低、租金低的公营住房，针对于收入水平低的住房消费者。在1966年颁布的《城市住房计划法》首次提出五年计划，这是日本针对住房消费者权益较为完善的法律保护。随后的数年里，日本不断颁布法律法规完善住房消费者的权益保护，提高了经济能力，增强了综合国力。
四、 住房消费者权益的法律保护制度的建立与完善
（一）针对住房消费者权益保护的法律制度建议
第一，相关法律法规对于住房质量作出详细的规定，对建筑施工单位的资质进行严格审查，相关机构监督住房建造过程，对于违反质量规范的商品房进行拆除重建，对相关单位进行严格处罚。第二，解决合同违约问题应该健全细化相关法律规范，严格执行相关法律法规，如《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，对于违反合同条约的案件加大处罚力度。第三，对于按揭条款中关于房产保险的规定，国家应该从法律上进行规范，要求银行通过其他更科学的方法来防范风险，从开发商资质、借款人还款能力、资信评估等方面的分析等方面进行风险管理，而不是以加重借款人的负担来实现银行规避风险的目的。第四，关于住房公积金的使用，根据住房消费者的具体情况决定是否需要进行住房公积金的强制执行，在消费者住房充裕的条件下可以划归清偿债务，在不违反国家设立住房公积金的情况下，有保障了当事人的合法权益。
（二）针对住房消费者权益保护的法律现状的建议
对住房消费者的权益的法律保护不能仅限于一般的民法保护，一系列的法律体系亟需建立与完善，让住房消费者的权益在现实中达到最大力度的保证。
第一，在相关的住房消费者权益法律的保护法中必须明确的规定住房消费者权益中的广义消费保护中一般保护以及狭义消费者权益保护部分的特殊保护界线，对住房消费者的不同的权益保护赋予不同程度的以及不同性质的具体的法律保护；第二，相关法律的使用范围必须明确规定呢，降低法律的使用模糊度，首先，对于住房消费者权益案件的专门性法律的缺失问题，相关立法机构和辅助立法部门必须加大专门性住房消费者权益保护的法律的建立；其次，增加倾向于住房消费的规范方面的法律法规，规范住房消费行为，保证住房消费者权益的保护；再次，在立法体系上的缺陷，加速立法体系的完善进程，提高立法层次，扩大立法范围，保证住房消费者权益保护的立法全面性，辅助立法程序不能忽略，最大程度的保证其的健全；最后，住房消费者权益保护的相关法律法规是相互联系的，在很多情况下是共同发挥作用的，必须保证法律法规内部的和谐性，剔除内部矛盾的存在，这需要相关部门的共同合作与协商，外部的相关法律法规更多的起到的是辅助作用，那么配套性这个要求必须符合。第三，相关法律法规的建立是前提，达到了有法可依，但是如何使用这个法律，让这法律达到应用的效果，这也是至关紧要的，这其中存在的问题就是住房消费者维权的途径，在住房消费者维权的任何一个步骤中都必须有相关的法律法规的支撑，关于协商以及调解等等的问题中，途径的正当性需要监督，必须设立客观的协调员的存在。第四，住房消费者权益的法律保护的行政保护问题，首先，明确规定不同部门的职责，尽量消除责任混乱的现象，避免出现问题互相逃避责任的情况；其次，对于一个住房消费者权益遭受侵犯的案件的受理范围需是明确的，详细分类住房消费侵犯的类型，具体规定处理的部门使用的法律法规。第五，降低诉讼程序的复杂度，简化诉讼程序，正确引导住房消费者在权益遭受侵犯时走正确诉讼途径的思想，努力解决住房消费者权益的法律保护缺失的问题。
五、结语
住房消费者权益的法律保护问题在公民的生活中是核心的理念问题之一，是每一个国家在经济发展中都会面临的一个问题，这更是一个法律问题，住房消费者权益的保护在法律层面的保护需要注重，社会以及相关部门有责任对住房消费者的合法权益提供有利的保护，维护好住房消费者的合法权益，将法律保护的力度达到最大的程度，保证我国住房消费市场的正常与健康发展，对我国的进步以及社会发展的繁荣做出一点贡献。
参考文献：
[1]宋长森.住房消费亟需法律保护.工商行政管理.2000（4）.
[2]刘旭东.论国际消费者住房权益保护对我国的启示.河北企业.2007（9）.
[3]王笑严.住房权保障法律问题研究.吉林大学.2013（6）.
关键词 住房 消费者权益 法律保护
作者简介：唐睿，辽宁理工学院（原渤海大学文理学院），本科在读，研究方向：法学。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.149
根据消费者权益的概念规定，我们可以把住房消费者权益简单理解为在消费者有偿获得住房或接受相关的服务时，以及在以后的一定时期内住房消费者依法享有的相关权益。我国关于住房制度方面的改革在一步一步的深化，从而住房的消费问题也在逐渐的成为消费领域中的热门问题之一，而在住房消费者权益的法律保护上依旧存在问题，在一定程度上使住房消费者权益遭受损失，对我国住房的长远发展上也产生很大影响。
一、我国住房消费者权益保护存在的问题分析
随着社会经济的发展，我国住房市场发展如火如荼，商品房产出量持续增加，消费者的购房热情持续升温，这其中住房消费者权益的保护问题也越来越受到关注。
住房质量问题越来越成为消费者投诉的热点，一般的房屋质量投诉问题包括楼面、墙壁裂缝，水管，墙体、地面倾斜等，使房产商和消费者之间产生纠纷，引发社会问题，这些质量问题关系到住户的人身安全，这些问题的出现给住房消费者权益带来不必要的麻烦。
今年来，住房消费的合同违约问题日益严峻，一般房屋合同中都包含住房消费的相关事项，而在这些事项在住房交付截止日却不一定能如约实现，如实际交付的住房面积小于合同约定面积，房屋实际交付日期晚于协议约定截至日期等。
住房购买一次性付全款对大部分人来说是不可能的，所以住房按揭贷款是最佳选择。在签订抵押贷款协议时，很少有人注意到其中一项贷款银行要求购买房产保险，由贷款人交保费，受益人却是银行。一旦发生意外，贷款人无法还款，保险公司首先偿付贷款银行的贷款及利息费用，剩余部分才是贷款者的，这无疑增加了住房消费者的负担，银行有将风险转嫁给消费者的嫌疑，有损住房消费者的权益。
住房公积金是用于自用住房的购买、建造、大修等的专项资金，但近年来住房公积金也发生了强制执行的情况，强制冻结划扣有的法院予以执行，有的不执行，没有统一的规定。所以住房公积金的使用问题也亟待规范，这关系到住房消费者合法权益的保护问题。
二、住房消费者权益保护的法律现状分析
相关资料了解，我们知道我国的消费者权益保护出现的比较晚，第一部中华人民共和国消费者权益保护法在1993年的第八届全国人大常委会的第四次会议通过，在1994年的1月1日正式开始实施；在随后的时间里，2008年进行了第一次修订，2013年第二次修订，2014年修订的新版消费者权益保护法开始实施，我国的消费者权益保护法逐渐建立与不断完善。其他相关的法律法规也逐渐建立与完善，包括《宪法》、《民法通则》、《住房法》、《住房保障法》、《产品质量法》、《土地管理法》、《住房保障法》等法律法规对住房消费者权益保护都有相关的规定。随住房市场的复杂化与发展的迅速化，住房消费者权益的法律保护显的尤为重要，但在社会中，从实际情况来看住房消费者权益的法律保护还存在很多的问题待以解决，很多的相关法律法规出现滞后性的问题，加大了住房消费者权益的受损程度，对我国住房市场的发展也起到了负面的效果，影响我国住房市场的发展与进步，简单说住房消费者权益的法律保护亟需进一步建立与完善。
第一，在《消费者权益保护法》的第二条与第三条对住房消费者权益保护有相关的规定，但是这两个条文只是针对狭义的消费关系进行调整，对一定的广义的消费关系并没赋予调整的法律规定，我们知道住房消费属于狭义消费关系的一种，但是消费者权益保护法对此关系也不进行调整；在产品质量法中关于该问题也是出于排除的地位。这就有损住房消费者权益的法律保护，出现住房消费者权益的法律保护的不合理性。第二，在住房消费者权益案件的法律适用问题上存在很大缺陷，首先，我国关于住房消费者权益法律保护的专门性的法律非常少，增加了住房消费者权益案件的处理难度；其次，相关法律规定更多的倾向于住房的生产经营市场方面，对于住房消费的规范方面依旧有很大的缺陷，在住房消费者权益的法律保护方面更是缺乏；再次，我国关于住房的消费者权益的法律保护的立法体系上还是不完整的，立法的层次出现偏低的问题，同时在辅助立法的程序上也是不完善的，相关的辅助性住房消费法律表现的极为缺少；最后，相关的法律的内部问题依旧存在，外部的相关法律规定也是存在不配套问题的。第三，在住房消费者权益的法律保护中还存在一个问题就是住房消费者的维权途径存在问题，虽然的在法律中有所规定，但在实际使用中还有很多问题，例如协商中的问题，调解中的问题等等。第四，住房消费者权益的法律保护的一个重要的法律制度就是行政保护，但是行政保护体制也存有不足，对住房消费者的权益会造成一定的威胁，首先，部门间的分工容易带有分歧；其次，申诉中存在受理的范围模糊问题，降低住房消费者权益的法律保护的力度。第五，诉讼程序上也存有一定的不足，住房消费者权益的侵犯问题主要是由消费者个人发起诉讼的，但是在我国诉讼程序带有一定的复杂性，对住房消费者的权益的法律保护诉讼程序上会加大难度，严重情况下可能出现住房消费者宁愿遭受权益侵犯，也不愿走诉讼程序，造成更多住房消费者权益的法律保护缺失。
三、 国际住房消费者权益法律保护借鉴
（一）美国住房消费者权益的法律保护
在1929年经济爆发危机以前，美国住房需求的满足主要来源于市场。而1929年的金融危机使得美国经济陷入低潮，房地产行业也不例外，居民的住房权益无法得到保护。为了提高美国经济水平，美国从房地产方面着手，企图通过房地产经济拉动美国经济，政府开始干预房地产行业。 在1934年，美国制订了《国民住房法》，在之后的第三年，对其进行了修订，改为《公共住房法》，主要是针对低收入住房消费者权益的法律保护。在1949年，美国颁布了《住房法》，主要是针对贫民的住房区进行重整。1974年颁布的《住房与社会发展法案》中强调终止1949年重整计划，要有计划的对住房消费者进行权益保护。在接下来的数年里，美国在住房消费者权益法律保护方面已经具备较为完备的机制，这大大加强了住房消费者权益的法律保护，使得美国居民的住房率得到很大的提高。
（二）日本住房消费者权益的法律保护众所周知日本所处的地理位置是一个四面环海岛国，面临着人多地少的问题，因此住房问题是日本要解决的一个重大问题
日本政府颁布了一系列的法律法规以保障住房消费者权益。
在1950年，日本制定了《住房金融公库法》，紧接着第二年推出了《公营住房法》，主要建设一批标准低、租金低的公营住房，针对于收入水平低的住房消费者。在1966年颁布的《城市住房计划法》首次提出五年计划，这是日本针对住房消费者权益较为完善的法律保护。随后的数年里，日本不断颁布法律法规完善住房消费者的权益保护，提高了经济能力，增强了综合国力。
四、 住房消费者权益的法律保护制度的建立与完善
（一）针对住房消费者权益保护的法律制度建议
第一，相关法律法规对于住房质量作出详细的规定，对建筑施工单位的资质进行严格审查，相关机构监督住房建造过程，对于违反质量规范的商品房进行拆除重建，对相关单位进行严格处罚。第二，解决合同违约问题应该健全细化相关法律规范，严格执行相关法律法规，如《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，对于违反合同条约的案件加大处罚力度。第三，对于按揭条款中关于房产保险的规定，国家应该从法律上进行规范，要求银行通过其他更科学的方法来防范风险，从开发商资质、借款人还款能力、资信评估等方面的分析等方面进行风险管理，而不是以加重借款人的负担来实现银行规避风险的目的。第四，关于住房公积金的使用，根据住房消费者的具体情况决定是否需要进行住房公积金的强制执行，在消费者住房充裕的条件下可以划归清偿债务，在不违反国家设立住房公积金的情况下，有保障了当事人的合法权益。
（二）针对住房消费者权益保护的法律现状的建议
对住房消费者的权益的法律保护不能仅限于一般的民法保护，一系列的法律体系亟需建立与完善，让住房消费者的权益在现实中达到最大力度的保证。
第一，在相关的住房消费者权益法律的保护法中必须明确的规定住房消费者权益中的广义消费保护中一般保护以及狭义消费者权益保护部分的特殊保护界线，对住房消费者的不同的权益保护赋予不同程度的以及不同性质的具体的法律保护；第二，相关法律的使用范围必须明确规定呢，降低法律的使用模糊度，首先，对于住房消费者权益案件的专门性法律的缺失问题，相关立法机构和辅助立法部门必须加大专门性住房消费者权益保护的法律的建立；其次，增加倾向于住房消费的规范方面的法律法规，规范住房消费行为，保证住房消费者权益的保护；再次，在立法体系上的缺陷，加速立法体系的完善进程，提高立法层次，扩大立法范围，保证住房消费者权益保护的立法全面性，辅助立法程序不能忽略，最大程度的保证其的健全；最后，住房消费者权益保护的相关法律法规是相互联系的，在很多情况下是共同发挥作用的，必须保证法律法规内部的和谐性，剔除内部矛盾的存在，这需要相关部门的共同合作与协商，外部的相关法律法规更多的起到的是辅助作用，那么配套性这个要求必须符合。第三，相关法律法规的建立是前提，达到了有法可依，但是如何使用这个法律，让这法律达到应用的效果，这也是至关紧要的，这其中存在的问题就是住房消费者维权的途径，在住房消费者维权的任何一个步骤中都必须有相关的法律法规的支撑，关于协商以及调解等等的问题中，途径的正当性需要监督，必须设立客观的协调员的存在。第四，住房消费者权益的法律保护的行政保护问题，首先，明确规定不同部门的职责，尽量消除责任混乱的现象，避免出现问题互相逃避责任的情况；其次，对于一个住房消费者权益遭受侵犯的案件的受理范围需是明确的，详细分类住房消费侵犯的类型，具体规定处理的部门使用的法律法规。第五，降低诉讼程序的复杂度，简化诉讼程序，正确引导住房消费者在权益遭受侵犯时走正确诉讼途径的思想，努力解决住房消费者权益的法律保护缺失的问题。
五、结语
住房消费者权益的法律保护问题在公民的生活中是核心的理念问题之一，是每一个国家在经济发展中都会面临的一个问题，这更是一个法律问题，住房消费者权益的保护在法律层面的保护需要注重，社会以及相关部门有责任对住房消费者的合法权益提供有利的保护，维护好住房消费者的合法权益，将法律保护的力度达到最大的程度，保证我国住房消费市场的正常与健康发展，对我国的进步以及社会发展的繁荣做出一点贡献。
参考文献：
[1]宋长森.住房消费亟需法律保护.工商行政管理.2000（4）.
[2]刘旭东.论国际消费者住房权益保护对我国的启示.河北企业.2007（9）.
[3]王笑严.住房权保障法律问题研究.吉林大学.2013（6）.