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一尧城市化与房价院全球视角（一）美国城市化进程与房价走势美国城市化进程符合纳瑟姆定律，城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4个百分点；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57个百分点；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23个百分点。美国人口流动整体上可以分为4个阶段，至1920年美国城市人口首超农村人口；至1940年美国大城市（25万人以上）人口占城市人口的84%，美国成为大城市主导的国家；至1970年美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；至1990年美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。