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5月7日,国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(俗称“新36条”)对民间资本参与政策性保障房建设大开绿灯,这让民资大为兴奋,倍受鼓舞。但激动之余,也有些许犹疑:在市场风险尚存、地方政府的诚信度、执行力和行政效率尚有一定折扣的情势下,民资要分享到保障房利润蛋糕还会有一定的曲折。
民资盯着政策“红包”
政策性保障房也就是经济适用房,是直接由政府组织建设,其土地性质为政府划拨,在建设和销售过程中,享受政府减免部分规费的待遇。
尝尽了商品房市场“提心吊胆”的滋味后,向来对政策敏感的民营房企嗅到了新的利润空间。相对于商品房来说,政策性保障房有一张安全网,有政府作保护伞,拿地成本相对较低,还可享受减免有关规费的优待,因此很受民资开发商的青睐。
来自国家城乡住房与建设部的消息表明,2010年,中央将下达300万套保障性住房建设规划,不少地方已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。这对民间资本来说,是一个极好的投资机遇。
“在国家推出新一轮的房地产调控之后,商品房市场本身的准入门槛在提高,竞争愈加激烈,市场本身可能会经历一场重新洗牌。”国务院经济研究中心的一位研究员表示,一部分民营房地产企业可能因此转而进入投资风险相对较低的政策性住房领域。
在一二线城市,随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高,有的城市的黄金地段甚至出现“面粉贵过面包”的奇怪现象,令民营房企望而生畏,一些资质不低的民营房企面临着储地不足、“吃不饱”的情况。
南京一知名民营房企从事房地产开发已有近20年,但已有3年没有新增土地储备,现有的项目只能开发1年左右,且继续拿地难度很大,老板满脸愁容;而另一方面,公司闲置资金有两三亿元,加上银行授信,可用资金超过10亿元。在此形势下,公司盯着保障房建设的政策“红包”喜不自禁,“新36条”让这位老板看到了出路。
保障性住房项目对企业在社会上的知名度是有很大好处的。作为开发商,介入保障房建设,社会责任感是一个很重要的因素,对品牌的维护也是一个至关重要的环节。一些社会责任感较强的民营企业也想通过参与保障房建设,多承担一点社会责任,树立企业良好的社会形象,而不在乎赚多赚少。
实际上,对开发商而言,政策性保障房也不一定是“鸡肋”。业内人士指出,尤其是在当前国家采取严厉措施调控房地产市场的情况下,开发保障房项目成本低、风险小,利润不高但却相对有保障,对民营企业尤其是那些竞争力不太强的中小企业而言是一个不错的选择。
利润微薄难吊胃口
基于“相对较低的土地成本以及相对较稳定的利润收益”,部分开发商对该市场“兴趣很浓”。但就利润率而言,一些民资对此有所顾虑。
政策性保障房的房价是由政府掌控,一般情况下,利润率控制在3%-5%,相对于商品房30%-50%的暴利来说,这无异于啃骨头。
而资本的本质是追求最大的市场利润,民间资本更不例外。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出,保障房把售价限制了,利润率也定好了,这种情况下房地产开发企业像是建筑企业,是在给政府代建,发挥不了太多主动权。他认为,政府应该为民企提供更多的保障,在信贷和税费方面给予一定的优惠,须防“口惠而实不至”,甚至可以适当放宽保障房的利润空间。
针对被视为鸡肋的微利保障房,也有地产商表示,其实如果拿下从设计、施工到之后的物业管理的全盘保障房建设单子,操作得好,保障性住房的整体利润也可以争取达到10%甚至更高。另外,在保持开发规模和利润的同时,企业还可以通过周转资金赚钱。
保障房开发有政府撑腰,能免费拿地,拆迁方便,在报建、施工上会一路绿灯,各种管理成本比普通商品房要低得多,就算售价不高,但有可能产生不低的利润率,更重要的是,因为量大、销售有保证、项目风险低,整体来说不会比商品房开发的利润少多少。
建立风险分担机制
新36条“看上去很美”,政策空间有了,政府的明确支持也有了,民资进入保障房建设的顾虑却没有打消。民资一旦进入政策性保障房,风险依然存在,主要还是怕亏损。建立更合理的利益激励和风险分担机制,这有助于打消民营房企参建保障房的顾虑。
市场人士指出,保障房售价一般相对固定,但建筑材料等方面的价格往往是波动的,这种成本上的不确定加大了建设保障房的风险。
以北京市为例,回龙观、翠城、朝阳新城等政策性保障房项目均出现过亏损,主要原因是建设周期较长。上述项目建设超过了10年,房屋销售价格却没有改变。10年前周边商品房卖4000元/平方米,回龙观的保障房卖2600元/平方米,10年后保障房售价还是2600元/平方米。此外,这些开发商当时以划拨方式取得土地,需要自己拆迁补助,做一级开发耽误了不少时间,也增加了成本。
“参加这些项目的都是国企,如果是我们,赔了钱怎么办?”一位民企老总忧心忡忡。
深圳一知名的民营房地产开发商说起参建保障房满腹怨言。2006年,这家公司在北方某地开发一个面积约5万平方米的限价房,政府定价是3900元/平方米。不料,在建设过程中,钢材、水泥等主要建材价格猛涨,建筑成本剧增。以限定价格销售,最后该项目每平方米亏损900多元,整个项目亏损4500多万元。
另一位来自重庆的民营开发商也有切肤之痛,他认为民营房企参建保障房有两个问题需要解决,一是在价格、利润限定的情况下,市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担?二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象,企业所增加的额外负担由谁来消化?
地方政府的诚信度、执行力和行政效率是一个不确定因素,“政策支票”一不小心难以兑现,倒霉的是民营开发商,资金沉淀,楼盘变成烂尾楼,民资实力再雄厚,也扛不住大把银子打水漂。
有鉴于此,专家建议,政府应承担保障房建设的首要责任,“政府的归政府”、“企业的归企业”。政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制,减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。一旦发生意外,政府要义不容辞地承担起责任,分析不确定因素的主客观原因,若属市场因素,政府应弥补民营房企的损失或给予适当补偿,不要甩手不管。
民资盯着政策“红包”
政策性保障房也就是经济适用房,是直接由政府组织建设,其土地性质为政府划拨,在建设和销售过程中,享受政府减免部分规费的待遇。
尝尽了商品房市场“提心吊胆”的滋味后,向来对政策敏感的民营房企嗅到了新的利润空间。相对于商品房来说,政策性保障房有一张安全网,有政府作保护伞,拿地成本相对较低,还可享受减免有关规费的优待,因此很受民资开发商的青睐。
来自国家城乡住房与建设部的消息表明,2010年,中央将下达300万套保障性住房建设规划,不少地方已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。这对民间资本来说,是一个极好的投资机遇。
“在国家推出新一轮的房地产调控之后,商品房市场本身的准入门槛在提高,竞争愈加激烈,市场本身可能会经历一场重新洗牌。”国务院经济研究中心的一位研究员表示,一部分民营房地产企业可能因此转而进入投资风险相对较低的政策性住房领域。
在一二线城市,随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高,有的城市的黄金地段甚至出现“面粉贵过面包”的奇怪现象,令民营房企望而生畏,一些资质不低的民营房企面临着储地不足、“吃不饱”的情况。
南京一知名民营房企从事房地产开发已有近20年,但已有3年没有新增土地储备,现有的项目只能开发1年左右,且继续拿地难度很大,老板满脸愁容;而另一方面,公司闲置资金有两三亿元,加上银行授信,可用资金超过10亿元。在此形势下,公司盯着保障房建设的政策“红包”喜不自禁,“新36条”让这位老板看到了出路。
保障性住房项目对企业在社会上的知名度是有很大好处的。作为开发商,介入保障房建设,社会责任感是一个很重要的因素,对品牌的维护也是一个至关重要的环节。一些社会责任感较强的民营企业也想通过参与保障房建设,多承担一点社会责任,树立企业良好的社会形象,而不在乎赚多赚少。
实际上,对开发商而言,政策性保障房也不一定是“鸡肋”。业内人士指出,尤其是在当前国家采取严厉措施调控房地产市场的情况下,开发保障房项目成本低、风险小,利润不高但却相对有保障,对民营企业尤其是那些竞争力不太强的中小企业而言是一个不错的选择。
利润微薄难吊胃口
基于“相对较低的土地成本以及相对较稳定的利润收益”,部分开发商对该市场“兴趣很浓”。但就利润率而言,一些民资对此有所顾虑。
政策性保障房的房价是由政府掌控,一般情况下,利润率控制在3%-5%,相对于商品房30%-50%的暴利来说,这无异于啃骨头。
而资本的本质是追求最大的市场利润,民间资本更不例外。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出,保障房把售价限制了,利润率也定好了,这种情况下房地产开发企业像是建筑企业,是在给政府代建,发挥不了太多主动权。他认为,政府应该为民企提供更多的保障,在信贷和税费方面给予一定的优惠,须防“口惠而实不至”,甚至可以适当放宽保障房的利润空间。
针对被视为鸡肋的微利保障房,也有地产商表示,其实如果拿下从设计、施工到之后的物业管理的全盘保障房建设单子,操作得好,保障性住房的整体利润也可以争取达到10%甚至更高。另外,在保持开发规模和利润的同时,企业还可以通过周转资金赚钱。
保障房开发有政府撑腰,能免费拿地,拆迁方便,在报建、施工上会一路绿灯,各种管理成本比普通商品房要低得多,就算售价不高,但有可能产生不低的利润率,更重要的是,因为量大、销售有保证、项目风险低,整体来说不会比商品房开发的利润少多少。
建立风险分担机制
新36条“看上去很美”,政策空间有了,政府的明确支持也有了,民资进入保障房建设的顾虑却没有打消。民资一旦进入政策性保障房,风险依然存在,主要还是怕亏损。建立更合理的利益激励和风险分担机制,这有助于打消民营房企参建保障房的顾虑。
市场人士指出,保障房售价一般相对固定,但建筑材料等方面的价格往往是波动的,这种成本上的不确定加大了建设保障房的风险。
以北京市为例,回龙观、翠城、朝阳新城等政策性保障房项目均出现过亏损,主要原因是建设周期较长。上述项目建设超过了10年,房屋销售价格却没有改变。10年前周边商品房卖4000元/平方米,回龙观的保障房卖2600元/平方米,10年后保障房售价还是2600元/平方米。此外,这些开发商当时以划拨方式取得土地,需要自己拆迁补助,做一级开发耽误了不少时间,也增加了成本。
“参加这些项目的都是国企,如果是我们,赔了钱怎么办?”一位民企老总忧心忡忡。
深圳一知名的民营房地产开发商说起参建保障房满腹怨言。2006年,这家公司在北方某地开发一个面积约5万平方米的限价房,政府定价是3900元/平方米。不料,在建设过程中,钢材、水泥等主要建材价格猛涨,建筑成本剧增。以限定价格销售,最后该项目每平方米亏损900多元,整个项目亏损4500多万元。
另一位来自重庆的民营开发商也有切肤之痛,他认为民营房企参建保障房有两个问题需要解决,一是在价格、利润限定的情况下,市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担?二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象,企业所增加的额外负担由谁来消化?
地方政府的诚信度、执行力和行政效率是一个不确定因素,“政策支票”一不小心难以兑现,倒霉的是民营开发商,资金沉淀,楼盘变成烂尾楼,民资实力再雄厚,也扛不住大把银子打水漂。
有鉴于此,专家建议,政府应承担保障房建设的首要责任,“政府的归政府”、“企业的归企业”。政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制,减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。一旦发生意外,政府要义不容辞地承担起责任,分析不确定因素的主客观原因,若属市场因素,政府应弥补民营房企的损失或给予适当补偿,不要甩手不管。