论文部分内容阅读
【摘要】现今社会，随着时间的推移，以往的直管公房变得破旧，成为了危房。对于这些危旧直管公房的改造迫在眉睫，而其改造的模式更是值得探讨的一大课题。危旧直管公房的改造模式关乎公房改造的方向及接下来的实施措施，因此必须要慎之又慎。
【关键词】危旧公房；改造；城市；模式
直管公房是由国家各级地产管理部门直接经营管理的国有房产，建造年代久远的直管公房称之为危旧直管公房。由于建造时间久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防意识淡薄，增加了安全事故的可能性。因此，对危旧直管公房的改造已然成为当务之急，必须给予高度重视。
1、改造危旧直管公房的紧迫性
1.1结构性安全隐患严重
危旧的直管公房大多是上世纪五六十年代和七八十年代的土坯房或砖木结构房屋，还有部分九十年代建的预制板楼房。房屋墙体结构被虫蛀、被盐碱，有一些墙体还出现裂缝、空鼓、抹灰脱落的现象；木质结构经过多年的使用，已经发生严重的变形、位移，这种房屋质量较差，大都存在安全隐患或部分房屋已倒塌，我们直管的半数以上的土木、砖木结构的房屋已经成为危房。一方面资金短缺，另一方面部分直管公房已失去维修价值，导致这些危旧直管公房安全隐患随时都有可能发生危险。譬如在遇大风或雨季，更别说可能发生的地震了，这些危旧直管公房根本无法承受这些自然灾难的侵袭，因此发生事故的概率无疑大大增加了。处于对租户及周边居民的安全考虑，对于危旧直管公房的改造已经是火烧眉毛了。
1.2消防安全隐患突出
危旧直管公房以土木结构和砖木结构为主，耐火等级低，且公房大多数没有消防逃生通道，没有防火间距，一旦发生火灾，一方面不能留有足够的时间用来紧急驱散人群，另一方面非常容易发生蝴蝶效应，祸及池鱼，极易造成大面积的火灾。尤其是在气候干燥的时节，火灾隐患更加严重。
1.3租户安全意识淡薄
在城市电网改造中，租户用电均为“一户一表”，各租户经常性根据个人需要随意拉线接线，在有电线损坏的情况下，如鼠咬、烟熏火烤、电线老化，私自拉线接线造成的电线凌乱极易造成漏电伤人或者线路短路起火事故。一旦发生火灾，就会是一场大面积的安全事故，所造成的损失不可估量。
2、城市危旧直管公房改造的几种模式
危旧直管公房改造要以“统一规划、因地制宜、分类实施、规范管理”为原则，以民生性、非盈利性为目的，采取分期分批建设，彻底消除危旧直管公房的安全隐患，造福广大人民群众。
2.1实施成片改造
对于成片的直管公房，房管部门应当主导改造，严格按照建房标准对房屋进行改造，确保房屋质量达到国家建筑安全标准要求。在改造过程中因地制宜，可以仅仅对公房进行改造，也可以根据公房周边房屋的实际情况，将周边房屋一并进行改造，消除周边存在的安全隐患，同时要按照对私房改造标准对周边居民进行补贴。住房问题关乎国计民生、民众安居乐业、社会和谐稳定的大局，也是历届政府一直致力解决的大事要事。因此在对租户进行妥善安置后，可以对剩余的公房按相关要求进行处置，这样既可以回收投资，实现改造资金的平衡，也可以再次合理利用公房的占地面积，进行地产的充分利用。此举同时还解决了危旧直管公房部分租户擅自转租、欠租等问题，进一步完善直管公房管理机制。
2.2纳入棚户区改造
危旧直管公房呈点状分布且面积较小的，可以纳入政府统一组织实施的棚户区危房改造范围，这样既可以对危旧直管公房进行改造，又可以节省对危旧直管公房改造的人力物力。将危旧直管公房的产权一律进行调换，保证直管公房面积不减少，为解决低收入人群提供廉租房源。这样不仅解决了危旧直管公房的改造问题，并且还对城市低收入市民的住房问题提供了可行性方案。
2.3拆除作为公共配套设施
在城市规划逐渐走向绿色环保的现状下，按城市规划的统一部署要求，部分危旧直管公房拆了之后可以建设成城市绿地、教育用地、公共设施等城市配套设施用地。这种做法不仅解决了危旧直管公房的安全隐患问题，并且还为城市提供了更多的公共设施，为城市居民生活品质的提高提供了足够的硬件设施。
2.4委托租户自行翻建或与政府共建
个别危旧直管公房极为分散并且面积较小的，既未纳入棚户区改造范围，也不宜成片改造的，相关部门可以与租户协商，既可以实行现租户垫资改造，自行进行翻建，然后租户垫资款逐年从房租中抵顶的方案；也可以实行政府和租户按一定比例共同出资，建好房后租户垫资款从房租中逐年抵扣的方案。这样既可以节省危旧直管公房改造的人力财力，又可以在一定程度上缓解租户经济压力。
3、城市危旧直管公房改造的建议
3.1深入调查研究
对于危旧直管公房及住户的情况要进行全面的调查摸底和系统的统计分析，然后进行改造方案设计。对拟实行的改造方案应该进行环境评价、财务评价、社会评价及风险性评价，以判别方案的可行性和抗风险能力。在可行合理的情况下再实施改造，尽最大可能地服务于大多数租户。
3.2及时更新观念
城市在不断发展进步，那么城市居民的观念也该随之更新。安土重迁的传统观念一直根深蒂固，对于住了许久的危旧直管公房有了眷恋之情，不舍得离开，这无疑加大了改造的难度。历来的“钉子户”都是令人头疼的存在，因此市民的观念更新极为必要。在危旧直管公房的改造中，危改管理的模式要顺应时代发展，要综合各方的意见。危旧直管公房的住户要紧跟时代步伐，让危改可以更好地真正地为租户服务。
3.3做好制度设计
危旧直管公房的改造可以充分利用城镇住房制度改革的契机，要紧抓各要害环节，对于职能任务要有明确的规定，对危旧直管公房的负责部门的组织管理架构进行扁平化设置。要充分发挥网络信息的作用，对危改过程进行有效的监管。
3.4突出工作重点
在危旧直管公房的改造工作中，从城市房屋的环境和基础设施入手，对危改工作进行大胆尝试，不断完善危房改造的体制机制。在危改工作中，要突出本土特色，首要原则就是要保护危旧直管公房租户的权利和利益，一切以租户利益为重。
結语：
总之，做好危旧直管公房改造的意义重大，解决了城市低收入市民的住房问题，让这一部分市民可以更好的投身到城市建设事业当中。这样既可以保障群众住房安全，又可以推动城市发展，还可以提高城市居民的生活质量和幸福感。并且缩小城市贫富差距，一定程度上化解社会贫富分化，促进社会和谐。
参考文献：
[1]冯营，吴军.旧城更新的中观层而规划管控思路与方法—以广州市旧城保护与更新规划为例[J].城市观察，2014 （3） ：15-17.
【关键词】危旧公房；改造；城市；模式
直管公房是由国家各级地产管理部门直接经营管理的国有房产，建造年代久远的直管公房称之为危旧直管公房。由于建造时间久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防意识淡薄，增加了安全事故的可能性。因此，对危旧直管公房的改造已然成为当务之急，必须给予高度重视。
1、改造危旧直管公房的紧迫性
1.1结构性安全隐患严重
危旧的直管公房大多是上世纪五六十年代和七八十年代的土坯房或砖木结构房屋，还有部分九十年代建的预制板楼房。房屋墙体结构被虫蛀、被盐碱，有一些墙体还出现裂缝、空鼓、抹灰脱落的现象；木质结构经过多年的使用，已经发生严重的变形、位移，这种房屋质量较差，大都存在安全隐患或部分房屋已倒塌，我们直管的半数以上的土木、砖木结构的房屋已经成为危房。一方面资金短缺，另一方面部分直管公房已失去维修价值，导致这些危旧直管公房安全隐患随时都有可能发生危险。譬如在遇大风或雨季，更别说可能发生的地震了，这些危旧直管公房根本无法承受这些自然灾难的侵袭，因此发生事故的概率无疑大大增加了。处于对租户及周边居民的安全考虑，对于危旧直管公房的改造已经是火烧眉毛了。
1.2消防安全隐患突出
危旧直管公房以土木结构和砖木结构为主，耐火等级低，且公房大多数没有消防逃生通道，没有防火间距，一旦发生火灾，一方面不能留有足够的时间用来紧急驱散人群，另一方面非常容易发生蝴蝶效应，祸及池鱼，极易造成大面积的火灾。尤其是在气候干燥的时节，火灾隐患更加严重。
1.3租户安全意识淡薄
在城市电网改造中，租户用电均为“一户一表”，各租户经常性根据个人需要随意拉线接线，在有电线损坏的情况下，如鼠咬、烟熏火烤、电线老化，私自拉线接线造成的电线凌乱极易造成漏电伤人或者线路短路起火事故。一旦发生火灾，就会是一场大面积的安全事故，所造成的损失不可估量。
2、城市危旧直管公房改造的几种模式
危旧直管公房改造要以“统一规划、因地制宜、分类实施、规范管理”为原则，以民生性、非盈利性为目的，采取分期分批建设，彻底消除危旧直管公房的安全隐患，造福广大人民群众。
2.1实施成片改造
对于成片的直管公房，房管部门应当主导改造，严格按照建房标准对房屋进行改造，确保房屋质量达到国家建筑安全标准要求。在改造过程中因地制宜，可以仅仅对公房进行改造，也可以根据公房周边房屋的实际情况，将周边房屋一并进行改造，消除周边存在的安全隐患，同时要按照对私房改造标准对周边居民进行补贴。住房问题关乎国计民生、民众安居乐业、社会和谐稳定的大局，也是历届政府一直致力解决的大事要事。因此在对租户进行妥善安置后，可以对剩余的公房按相关要求进行处置，这样既可以回收投资，实现改造资金的平衡，也可以再次合理利用公房的占地面积，进行地产的充分利用。此举同时还解决了危旧直管公房部分租户擅自转租、欠租等问题，进一步完善直管公房管理机制。
2.2纳入棚户区改造
危旧直管公房呈点状分布且面积较小的，可以纳入政府统一组织实施的棚户区危房改造范围，这样既可以对危旧直管公房进行改造，又可以节省对危旧直管公房改造的人力物力。将危旧直管公房的产权一律进行调换，保证直管公房面积不减少，为解决低收入人群提供廉租房源。这样不仅解决了危旧直管公房的改造问题，并且还对城市低收入市民的住房问题提供了可行性方案。
2.3拆除作为公共配套设施
在城市规划逐渐走向绿色环保的现状下，按城市规划的统一部署要求，部分危旧直管公房拆了之后可以建设成城市绿地、教育用地、公共设施等城市配套设施用地。这种做法不仅解决了危旧直管公房的安全隐患问题，并且还为城市提供了更多的公共设施，为城市居民生活品质的提高提供了足够的硬件设施。
2.4委托租户自行翻建或与政府共建
个别危旧直管公房极为分散并且面积较小的，既未纳入棚户区改造范围，也不宜成片改造的，相关部门可以与租户协商，既可以实行现租户垫资改造，自行进行翻建，然后租户垫资款逐年从房租中抵顶的方案；也可以实行政府和租户按一定比例共同出资，建好房后租户垫资款从房租中逐年抵扣的方案。这样既可以节省危旧直管公房改造的人力财力，又可以在一定程度上缓解租户经济压力。
3、城市危旧直管公房改造的建议
3.1深入调查研究
对于危旧直管公房及住户的情况要进行全面的调查摸底和系统的统计分析，然后进行改造方案设计。对拟实行的改造方案应该进行环境评价、财务评价、社会评价及风险性评价，以判别方案的可行性和抗风险能力。在可行合理的情况下再实施改造，尽最大可能地服务于大多数租户。
3.2及时更新观念
城市在不断发展进步，那么城市居民的观念也该随之更新。安土重迁的传统观念一直根深蒂固，对于住了许久的危旧直管公房有了眷恋之情，不舍得离开，这无疑加大了改造的难度。历来的“钉子户”都是令人头疼的存在，因此市民的观念更新极为必要。在危旧直管公房的改造中，危改管理的模式要顺应时代发展，要综合各方的意见。危旧直管公房的住户要紧跟时代步伐，让危改可以更好地真正地为租户服务。
3.3做好制度设计
危旧直管公房的改造可以充分利用城镇住房制度改革的契机，要紧抓各要害环节，对于职能任务要有明确的规定，对危旧直管公房的负责部门的组织管理架构进行扁平化设置。要充分发挥网络信息的作用，对危改过程进行有效的监管。
3.4突出工作重点
在危旧直管公房的改造工作中，从城市房屋的环境和基础设施入手，对危改工作进行大胆尝试，不断完善危房改造的体制机制。在危改工作中，要突出本土特色，首要原则就是要保护危旧直管公房租户的权利和利益，一切以租户利益为重。
結语：
总之，做好危旧直管公房改造的意义重大，解决了城市低收入市民的住房问题，让这一部分市民可以更好的投身到城市建设事业当中。这样既可以保障群众住房安全，又可以推动城市发展，还可以提高城市居民的生活质量和幸福感。并且缩小城市贫富差距，一定程度上化解社会贫富分化，促进社会和谐。
参考文献：
[1]冯营，吴军.旧城更新的中观层而规划管控思路与方法—以广州市旧城保护与更新规划为例[J].城市观察，2014 （3） ：15-17.