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【摘要】随着中国经济的高速发展，房地产市场的不断扩大，户型清晰精装修市场要求已渐渐成熟，很多装修材料价格现在都已经相当透明，在装修市场竞争日趋激烈的情况下，施工企业要想将“利润”保持一定额度，这将是企业保持改革、进取、健康、稳定和可持续发展的必然趋势。施工企业应更进一步搞好工程的成本管理这一核心工作，本文主要对精装修工程中成本分析与成本控制如何操作更符合工程项目施工的实际要求，浅谈以下几个方面的体会。
【关键词】精装修工程；成本分析意义；降低成本方案
【 abstract 】 along with the rapid development of China's economy, the real estate market continues to expand, family clear fine decoration market demand has gradually mature, many decorate material price now are quite transparent, in decorating a market competition becomes increasingly fierce, the construction enterprise to will "profit" keep a certain limit, this will be the enterprise keep reform, enterprising, healthy, stable and sustainable development of the inevitable trend. Construction enterprises should further improve engineering cost management as the core work, this paper mainly to the fine decoration engineering cost analysis and cost control in how to operate more in line with the actual needs of construction project, showing the following several aspects of the experience.
【 key words 】 fine decoration engineering; Cost analysis meaning; Cost reduction plan
中图分类号：TU767 文献标识码：A文章编号：
建筑装饰工程分为粗装修和精装修两部分，粗装修是指对一般的楼地面、墙柱面、天棚面进行抹灰处理或进行大白粉刷等装修；精装修是指对楼地面、墙柱面、天棚吊顶、踢脚线、窗帘盒、室內门窗及窗台、楼梯栏杆、厨房、卫生间等面层详尽考虑，以人为本，精巧设计装饰。我们以广州某高档楼盘的精装修为例：某项目位于天河区珠江新城东西商业轴线与广州大道的交点，规划总建筑面积约 185932m2。其中一栋45层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼40层；其中一栋 42层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼37层； 地下室建筑面积 约35623 m2；地上裙楼（含架空部分）建筑面积约30159 m2；其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31096 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31028 m2。地下1～3层为停车库、卸货区及设备用房，第1～4层为商场、会所、游泳池及健身房等，第5层为架空层，第6层以上为住宅（第15、30层设避难层）。户型内部属于豪华装修，其中包括客厅餐厅房间地面均为木地板、墙身使用墙纸，天花为石膏板吊顶，卫生间厨房地面、墙身铺贴石材，户门为夹丝玻璃趟门与实木饰面门，洁具龙头、镜柜浴柜、橱柜、厨房电器、开关插座均使用进口高档品牌的产品。
遇到这样高档豪华的装修项目，如果在施工前不计划好资金使用与成本控制，在设计时作出周密的考虑，一旦投入超出预算，形成亏损局面，很有可能把企业经营状况拖垮，因此进行成本分析与控制是非常有必要和不可缺少的。建筑装饰工程施工项目成本分类：在成本管理的角度上可分为预算成本、计划成本、实际成本三大类。而成本分析主要指对建设项目的成本数据进行科学统系的分类，以标准统一的成本分析格式进行分析，从而得以简化成本的审核和类比。成本分析的结果报告可以清晰的体现一栋建筑物的成本是如何在建筑物的组成构件之间进行分配。当进行建筑物的成本比较时，往往会将项目成本比较建立在工程相似基础上，将那些工程差异较大，没有可比性的项目分开，因此成本分析是成本控制的基础。
经过成本分析我们可以得到对成本影响较大的关键元素，想要行之有效的控制成本，就需要对这些关键元素进行控制，控制的状态是动态的，在确定控制目标值后，应在在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。成本控制的全过程分为三个阶段：事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。为达到工程成本在“施工前”计划目标值测定的科学合理性，首先必须把满足工程项目施工生产作为前提。同时目标值的确定必须适应市场经济运行规则，以企业自身的管理水平和综合实力为基础。企业基础管理工作水平的高低对项目法施工的管理有直接的影响，分析要细、有深度。将着力点放在加强管理和内部挖潜上构思，强调对确定成本目标值的调查和分析，明确影响成本主体的内因和外部条件，才能达到预测的准确性，符合实际施工管理要求，为竣工后的总结评估提供科学的依据。
项目在施工过程中降低成本的基本方法
1、人工费控制：把施工成本管理责任制度与对项目管理者的激励机制结合起来，以增强管理人员的成本意识和控制能力。人工费控制实行量价分离的方法，做好人工成本的询价，同时防止重复用工、返工损失等造成的人工费的超支，严格控制其它非生产性用工。
2、材料费控制：以施工消耗定额为计算依据，同样按“量价分离”的原则将各分部、分项工程的工程量进行精确计算后实行限额领料，超支自负；节约分成。对于超量要查找原因，明确责任，经处理后才能另补料单领用。加强材料的计划管理，做到“货比三家”，择优选购；减少材料的库存成本和运输成本，降低材料采购成本价。工程层段材料渐进方式。
3、 机械费控制：根据不同的建筑物合理的选择机械及组合方式。合理调控施工生产顺序，尽量避免设备的停置造成的窝工，做好机操人员与生产班组的协调和配合工作，提高设备的台班产量。
4、 经营招待费控制：协调处理好业主、监理、质检、材检、安检、消防和环保等行业管理部门的关系，把好质量、安全、文明施工关，确保各分部、分项工程质量交验一次合格，技术档案资料签字手续一次到位，避免重复交验所浪费的人力物力财力。
5、 办公费用控制：加强对施工生产区，办公、生活区用水、用电的控制和管理，禁止长明灯、长流水现象发生。积少成多，全方位的进行成本控制。
6、 财务管理控制：必须建立一套健全的专项工程财务管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的使用和费用的结算支付进行审核、审批，使其成为施工成本控制的一个重要手段。
以该项目的商业、住宅楼项目二次装修工程为例：
1、 人工费控制：做好对水电工、木工、泥水工、焊工、油漆工、墙纸工杂工等劳务用工询价，确保劳务市场用工价格与成本价格保持一致；
2、 材料费控制：
该项目都是用高档的石材、墙纸、卫浴五金、镜柜浴柜，在国内很难找到替代品，因此很可能会成为材料商的独市生意。所以做到“货比三家”，择优选购是相当重要的。特别是墙纸部分，该墙纸全是进口的，由香港代理商统一代购，由于每一批次货都要空运，材料本身成本就自然升高了。如果要做到减少材料的库存成本和运输成本，降低材料采购成本价，就必须要在项目工程投入前期做好材料统计好，这样才能避免材料重复采购，能有效地降低成本（从276元降到51.9元）见下表，也能避免了重复用工、返工的发生。
3、 办公费用控制：
该项目除了对施工、办公用水用电的控制外，还对办公用品进行了严格控制。电脑、文具、纸张、复印机等均由公司统一配送，合理投入，避免造成浪费及重复使用资源，增加成本开支。
4、 财务管理控制：
该项目的财务管理，利用了公司完善ISO管理体系，针对收款情况及支出情况形成台账，并及时进行更新。较好地避免了收支失衡或超付的情况，每一项材料分包或劳务用工分包，都经过多个部门审批，核准确定。
5、 施工工艺的提升进步：
该项目由于使用大量的石材，所以对石材的质量要求及光泽、色泽有着严格的要求。但天然石材除了它自身因素外，也很容易受外围因素影响，如：石材受潮、反碱等会严重影响石材本身的光泽与美观。原有的涂膜防水或水泥砂浆渗防水粉，可能达不到要求。因此选用了大理石胶粘粉，这是专为大理石及其它天然石材设计的粉白色水泥基瓷砖胶粘剂，能很好地保护石材避免从基层受潮、反碱到面层，影响石材美观，这也避免了小业主在收楼的过程中石材更换，降低施工成本。
6、 项目后期竣工验收阶段的成本控制：
通常项目一进入竣工验收阶段，很多成本支出及成本浪费等混乱现象随即产生，导致前期积累下来的良好成本控制基础白白丢失。因此，该项目对竣工验收阶段作了完善的管理。对验收该项目施工范围内的内容实行一次性通过，若出现整改情况，提前备好相关材料和人員，避免临时性用工及临时性采购材料而导致成本增加。
经过一系列的成本控制管理措施后，该项目计划成本为5060万元，预算成本为4529万元，实际成本为4438万元，这足以印证了成本分析与成本控制的重要性。
【结束语】
在现今物价日益飞涨的市场，所有施工成本都在增加的大环境下，建筑装饰市场竞争越发激烈，如何提高自身企业效益，杜绝不必要的成本支出，是很多施工企业难以解决的问题。只有实行良好的管理制度，通过程序控制方案，做好成本管理控制，透切分析、深入了解市场人、材、机成本条件，才能运筹帷幄、决胜千里，使企业立于不败境地。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
【关键词】精装修工程；成本分析意义；降低成本方案
【 abstract 】 along with the rapid development of China's economy, the real estate market continues to expand, family clear fine decoration market demand has gradually mature, many decorate material price now are quite transparent, in decorating a market competition becomes increasingly fierce, the construction enterprise to will "profit" keep a certain limit, this will be the enterprise keep reform, enterprising, healthy, stable and sustainable development of the inevitable trend. Construction enterprises should further improve engineering cost management as the core work, this paper mainly to the fine decoration engineering cost analysis and cost control in how to operate more in line with the actual needs of construction project, showing the following several aspects of the experience.
【 key words 】 fine decoration engineering; Cost analysis meaning; Cost reduction plan
中图分类号：TU767 文献标识码：A文章编号：
建筑装饰工程分为粗装修和精装修两部分，粗装修是指对一般的楼地面、墙柱面、天棚面进行抹灰处理或进行大白粉刷等装修；精装修是指对楼地面、墙柱面、天棚吊顶、踢脚线、窗帘盒、室內门窗及窗台、楼梯栏杆、厨房、卫生间等面层详尽考虑，以人为本，精巧设计装饰。我们以广州某高档楼盘的精装修为例：某项目位于天河区珠江新城东西商业轴线与广州大道的交点，规划总建筑面积约 185932m2。其中一栋45层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼40层；其中一栋 42层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼37层； 地下室建筑面积 约35623 m2；地上裙楼（含架空部分）建筑面积约30159 m2；其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31096 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31028 m2。地下1～3层为停车库、卸货区及设备用房，第1～4层为商场、会所、游泳池及健身房等，第5层为架空层，第6层以上为住宅（第15、30层设避难层）。户型内部属于豪华装修，其中包括客厅餐厅房间地面均为木地板、墙身使用墙纸，天花为石膏板吊顶，卫生间厨房地面、墙身铺贴石材，户门为夹丝玻璃趟门与实木饰面门，洁具龙头、镜柜浴柜、橱柜、厨房电器、开关插座均使用进口高档品牌的产品。
遇到这样高档豪华的装修项目，如果在施工前不计划好资金使用与成本控制，在设计时作出周密的考虑，一旦投入超出预算，形成亏损局面，很有可能把企业经营状况拖垮，因此进行成本分析与控制是非常有必要和不可缺少的。建筑装饰工程施工项目成本分类：在成本管理的角度上可分为预算成本、计划成本、实际成本三大类。而成本分析主要指对建设项目的成本数据进行科学统系的分类，以标准统一的成本分析格式进行分析，从而得以简化成本的审核和类比。成本分析的结果报告可以清晰的体现一栋建筑物的成本是如何在建筑物的组成构件之间进行分配。当进行建筑物的成本比较时，往往会将项目成本比较建立在工程相似基础上，将那些工程差异较大，没有可比性的项目分开，因此成本分析是成本控制的基础。
经过成本分析我们可以得到对成本影响较大的关键元素，想要行之有效的控制成本，就需要对这些关键元素进行控制，控制的状态是动态的，在确定控制目标值后，应在在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。成本控制的全过程分为三个阶段：事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。为达到工程成本在“施工前”计划目标值测定的科学合理性，首先必须把满足工程项目施工生产作为前提。同时目标值的确定必须适应市场经济运行规则，以企业自身的管理水平和综合实力为基础。企业基础管理工作水平的高低对项目法施工的管理有直接的影响，分析要细、有深度。将着力点放在加强管理和内部挖潜上构思，强调对确定成本目标值的调查和分析，明确影响成本主体的内因和外部条件，才能达到预测的准确性，符合实际施工管理要求，为竣工后的总结评估提供科学的依据。
项目在施工过程中降低成本的基本方法
1、人工费控制：把施工成本管理责任制度与对项目管理者的激励机制结合起来，以增强管理人员的成本意识和控制能力。人工费控制实行量价分离的方法，做好人工成本的询价，同时防止重复用工、返工损失等造成的人工费的超支，严格控制其它非生产性用工。
2、材料费控制：以施工消耗定额为计算依据，同样按“量价分离”的原则将各分部、分项工程的工程量进行精确计算后实行限额领料，超支自负；节约分成。对于超量要查找原因，明确责任，经处理后才能另补料单领用。加强材料的计划管理，做到“货比三家”，择优选购；减少材料的库存成本和运输成本，降低材料采购成本价。工程层段材料渐进方式。
3、 机械费控制：根据不同的建筑物合理的选择机械及组合方式。合理调控施工生产顺序，尽量避免设备的停置造成的窝工，做好机操人员与生产班组的协调和配合工作，提高设备的台班产量。
4、 经营招待费控制：协调处理好业主、监理、质检、材检、安检、消防和环保等行业管理部门的关系，把好质量、安全、文明施工关，确保各分部、分项工程质量交验一次合格，技术档案资料签字手续一次到位，避免重复交验所浪费的人力物力财力。
5、 办公费用控制：加强对施工生产区，办公、生活区用水、用电的控制和管理，禁止长明灯、长流水现象发生。积少成多，全方位的进行成本控制。
6、 财务管理控制：必须建立一套健全的专项工程财务管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的使用和费用的结算支付进行审核、审批，使其成为施工成本控制的一个重要手段。
以该项目的商业、住宅楼项目二次装修工程为例：
1、 人工费控制：做好对水电工、木工、泥水工、焊工、油漆工、墙纸工杂工等劳务用工询价，确保劳务市场用工价格与成本价格保持一致；
2、 材料费控制：
该项目都是用高档的石材、墙纸、卫浴五金、镜柜浴柜，在国内很难找到替代品，因此很可能会成为材料商的独市生意。所以做到“货比三家”，择优选购是相当重要的。特别是墙纸部分，该墙纸全是进口的，由香港代理商统一代购，由于每一批次货都要空运，材料本身成本就自然升高了。如果要做到减少材料的库存成本和运输成本，降低材料采购成本价，就必须要在项目工程投入前期做好材料统计好，这样才能避免材料重复采购，能有效地降低成本（从276元降到51.9元）见下表，也能避免了重复用工、返工的发生。
3、 办公费用控制：
该项目除了对施工、办公用水用电的控制外，还对办公用品进行了严格控制。电脑、文具、纸张、复印机等均由公司统一配送，合理投入，避免造成浪费及重复使用资源，增加成本开支。
4、 财务管理控制：
该项目的财务管理，利用了公司完善ISO管理体系，针对收款情况及支出情况形成台账，并及时进行更新。较好地避免了收支失衡或超付的情况，每一项材料分包或劳务用工分包，都经过多个部门审批，核准确定。
5、 施工工艺的提升进步：
该项目由于使用大量的石材，所以对石材的质量要求及光泽、色泽有着严格的要求。但天然石材除了它自身因素外，也很容易受外围因素影响，如：石材受潮、反碱等会严重影响石材本身的光泽与美观。原有的涂膜防水或水泥砂浆渗防水粉，可能达不到要求。因此选用了大理石胶粘粉，这是专为大理石及其它天然石材设计的粉白色水泥基瓷砖胶粘剂，能很好地保护石材避免从基层受潮、反碱到面层，影响石材美观，这也避免了小业主在收楼的过程中石材更换，降低施工成本。
6、 项目后期竣工验收阶段的成本控制：
通常项目一进入竣工验收阶段，很多成本支出及成本浪费等混乱现象随即产生，导致前期积累下来的良好成本控制基础白白丢失。因此，该项目对竣工验收阶段作了完善的管理。对验收该项目施工范围内的内容实行一次性通过，若出现整改情况，提前备好相关材料和人員，避免临时性用工及临时性采购材料而导致成本增加。
经过一系列的成本控制管理措施后，该项目计划成本为5060万元，预算成本为4529万元，实际成本为4438万元，这足以印证了成本分析与成本控制的重要性。
【结束语】
在现今物价日益飞涨的市场，所有施工成本都在增加的大环境下，建筑装饰市场竞争越发激烈，如何提高自身企业效益，杜绝不必要的成本支出，是很多施工企业难以解决的问题。只有实行良好的管理制度，通过程序控制方案，做好成本管理控制，透切分析、深入了解市场人、材、机成本条件，才能运筹帷幄、决胜千里，使企业立于不败境地。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。