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根据国家统计局数据，截至2013年末，中国65岁及以上老年人口接近1.32亿，占全国人口比例高达9.7%，老年人口抚养比超过12%。这意味着每十个中国人中就有一个65岁及以上的老年人，全社会的养老压力逐年增大。
中国现有的养老模式主要包括家庭养老、自助性养老。具体形式上包括：（1）子女或其他抚养人养老，房产由子女或其他抚养人继承；（2）租出大房租入小房，房租差价养老；（3）出租或出售房子，自住老年公寓，租金或售房款养老；（4）出售大房换购小房，差价养老；（5）出售住房再租回，售房款交纳房租并养老。
与此同时，近年来“以房养老”作为一种相对较新的养老模式从国外引进中国，成为前两种传统养老模式的有益补充。
一、以房养老的尴尬
“以房养老”本质上为“住房反向抵押贷款”或者叫“倒按揭”，是指老年人将自己的独立产权房抵押给有资质的银行或保险公司，从而定期取得一定数额的养老金或者接受老年公寓服务的养老方式。老年人去世后，银行或保险公司有权回住房使用权。
以房养老在国外是一种较为成熟的养老模式，在美国、加拿大、英国、日本等国家均有着长期较为广泛的应用。中国2006年即成立以房养老的相关课题组进行调研，随后不断出台相关规定或试点。2013年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发广泛关注，按照计划“以房养老”的相关政策会于2014年上半年试行并推广。
但是，现行的“以房养老”模式存在较为明显的缺陷，推广存在一定的困难。以房养老就是要把房子抵押给银行或保险公司从而获得一定的贷款用以养老。在这个过程中主要存在四个方面的问题：房屋总价的确定难、土地使用权问题、房屋折旧费的确定难、经过贴现后的房屋现值相对较低。
第一，房屋总价的确定问题。在将房屋抵押给银行或保险公司时需要确定该房屋的总价，而这涉及到对国内房地产市场价格走势的中长期判断。房价及人均寿命等关键因素较难预测，双方面临的风险都会比较大。金融机构面临“若后续房价下降，回收后房价难以覆盖贷款”的风险；抵押房子的老年人则面临“若后续房价上涨，此前获得的抵押贷款较少难以覆盖房租甚至影响生活质量”的风险。双方在房屋总价上的考虑不一致，分歧会较大。
第二，土地使用权问题。中国的土地使用权只有70年，若抵押者寿命较长，最后金融机构拿到手的房屋剩余使用年限可能较短。2007年《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但自动续期是有偿还是无偿，法律目前并未明确规定，后续仍存较大的不确定性。这在估算房屋总价时同样是一个很大的难题。并且使金融机构面临这样的问题，老年人从开始签订以房养老的合同至去世时间如果较长，金融机构最后获得的房屋使用权限可能较短，处置上面临一定风险。
第三，房屋折旧费的确定问题。房屋折旧是由于物理因素、功能因素或经济因素所造成的物业价值损耗。确定折旧费的主要依据包括建筑造价、残值、清理费用和折旧年限，同时还需考虑比如房屋地段位置、房屋建筑面积、楼层与朝向等其他因素。旧房总价等于基本造价扣除折旧费。由于老年人通过以房养老抵押的房屋大部分属于旧房，存在折旧费的确定问题。同样的，金融机构与抵押者之间会存在一定的分歧。
第四，经过贴现后的房屋现值相对较低。即使解决了上述三个问题，以房养老还存在另一个缺陷。算出未来的合理房屋总价后折算成现价需要贴现，而经过十几甚至二十几年的贴现后，房屋现值会相对较低，故而老年人真正能拿到手的贷款数额也会比较低。若接下来时间内，通货膨胀较快，这笔贷款可能难以持续覆盖老年人的房租及其他生活费用，对其老年生活造成较大的不利影响。
总的来看，现行的这种“以房养老”模式存在较为明显的缺陷，不妨扩大思路、另辟蹊径，即“养老地产基金”的模式。
二、市场化的养老地产基金
我们期待的“养老地产基金”，与现有的养老地产项目有所不同，主要是由银行、保险公司等金融机构甚至房地产开发商等市场主体成立，加入基金计划的老年人将房屋按现价或双方约定价格出售给该基金管理人，基金管理人负责提供养老地产项目供老年人居住直至去世，并承担居住期间养老公共服务设施建设及其他相关费用。
养老地产基金与以房养老最大的不同在于，前者在参加基金时就将房屋出售，基金管理人即可获得房屋产权；后者在参加计划时仅将房屋抵押，金融机构在老人去世后才可获得房屋产权。
目前，各地火热建设的养老地产基本为房地产开发商建设的项目，然后由开发商本身或金融机构主要是保险公司负责对外出租，并挂钩金额较高的保单或其他入住门槛。这种模式对于收入较高、积蓄较多的人老年更为适合，而一些有房子但是收入较低、积蓄较低的老年人较难入住这些养老社区。不难发现，这种模式的特点是受众相对较窄、盈利模式仍未成熟。
而养老地产基金模式则成功地解决了这一问题，只要有房子，就可以通过把房子按现价或双方约定价格卖给基金管理人从而获得资金并入住。对于金融机构而言，立即就获得了房屋的产权，无需等待老年人去世，可以直接转售或者以此作为抵押获得贷款从事其他业务或投资。对于老年人而言，只要有房子，即使积蓄不高也可以入住高端养老社区，同时房屋按照市价或约定价格作价，与预测未来房价相比更为稳妥一些，获得的资金也较贴现之后高出不少。
在这一模式下，老年人卖房所得资金根据不同用处可以分为四个部分：（1）入住养老地产园区所需的房租；（2）基金管理人提供个人标志生活服务的费用；（3）卖房之后出现疾病或其他意外时所需的费用；（4）剩余部分可作为老人自由支配资金。
这种做法避开了以房养老的几个明显缺陷。房屋总价比较容易确定，不存在预测未来十几年房价的争议，也不存在贴现，直接按市价或者双方约定价格成交。对于房屋产权的顾虑也相对较少，因为基金管理人可以直接获得房屋产权。同时，入住门槛相对较低，未来会有越来越多的老年人符合条件，尤其对于拥有多套房产的老年人。随着独生子女的比例越来越高，未来拥有多套房产的人会越来越多，项目的受众也会逐步增加。
三、政策上还需大力扶持
养老产业由于存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，一直处在初期阶段。未能有所突破的关键问题是缺乏政策大力支持，在没有土地、金融等相关政策的突破下，养老地产的运作并不十分顺畅，很难市场化。现有政策对养老地产的支持并不十分明确，还需要加大扶持力度。包括土地优惠、税费优惠及其他配套项目的支持。
目前，国家对于养老产业的相关支持政策，仍然停留在研究阶段，缺乏较为实质性的支持。拿地、建设开发、销售、经营各阶段均没有一个明确的政策指引。一个亟需建立的制度是对养老服务的补贴制度，具体方式上可能包括税费优惠、直接补贴等等。
政策的突破与大力支持无疑会加速养老地产基金的发展，进而为老年人提供更优质、更舒心的服务。今年一系列关乎养老地产发展的政策和行业标准有望陆续出台。
4月23日国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》（下称《意见》）。该意见旨在落实国务院提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。《意见》界定了养老服务设施用地范围、用途、年期，以及供地方式，并明确规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。同时提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提出，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
随着后续支持政策的不断出台及扶持力度的加大，养老地产产业，尤其是养老地产基金这种模式将会得到快速发展。
作者系银河证券首席策略分析师
中国现有的养老模式主要包括家庭养老、自助性养老。具体形式上包括：（1）子女或其他抚养人养老，房产由子女或其他抚养人继承；（2）租出大房租入小房，房租差价养老；（3）出租或出售房子，自住老年公寓，租金或售房款养老；（4）出售大房换购小房，差价养老；（5）出售住房再租回，售房款交纳房租并养老。
与此同时，近年来“以房养老”作为一种相对较新的养老模式从国外引进中国，成为前两种传统养老模式的有益补充。
一、以房养老的尴尬
“以房养老”本质上为“住房反向抵押贷款”或者叫“倒按揭”，是指老年人将自己的独立产权房抵押给有资质的银行或保险公司，从而定期取得一定数额的养老金或者接受老年公寓服务的养老方式。老年人去世后，银行或保险公司有权回住房使用权。
以房养老在国外是一种较为成熟的养老模式，在美国、加拿大、英国、日本等国家均有着长期较为广泛的应用。中国2006年即成立以房养老的相关课题组进行调研，随后不断出台相关规定或试点。2013年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发广泛关注，按照计划“以房养老”的相关政策会于2014年上半年试行并推广。
但是，现行的“以房养老”模式存在较为明显的缺陷，推广存在一定的困难。以房养老就是要把房子抵押给银行或保险公司从而获得一定的贷款用以养老。在这个过程中主要存在四个方面的问题：房屋总价的确定难、土地使用权问题、房屋折旧费的确定难、经过贴现后的房屋现值相对较低。
第一，房屋总价的确定问题。在将房屋抵押给银行或保险公司时需要确定该房屋的总价，而这涉及到对国内房地产市场价格走势的中长期判断。房价及人均寿命等关键因素较难预测，双方面临的风险都会比较大。金融机构面临“若后续房价下降，回收后房价难以覆盖贷款”的风险；抵押房子的老年人则面临“若后续房价上涨，此前获得的抵押贷款较少难以覆盖房租甚至影响生活质量”的风险。双方在房屋总价上的考虑不一致，分歧会较大。
第二，土地使用权问题。中国的土地使用权只有70年，若抵押者寿命较长，最后金融机构拿到手的房屋剩余使用年限可能较短。2007年《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但自动续期是有偿还是无偿，法律目前并未明确规定，后续仍存较大的不确定性。这在估算房屋总价时同样是一个很大的难题。并且使金融机构面临这样的问题，老年人从开始签订以房养老的合同至去世时间如果较长，金融机构最后获得的房屋使用权限可能较短，处置上面临一定风险。
第三，房屋折旧费的确定问题。房屋折旧是由于物理因素、功能因素或经济因素所造成的物业价值损耗。确定折旧费的主要依据包括建筑造价、残值、清理费用和折旧年限，同时还需考虑比如房屋地段位置、房屋建筑面积、楼层与朝向等其他因素。旧房总价等于基本造价扣除折旧费。由于老年人通过以房养老抵押的房屋大部分属于旧房，存在折旧费的确定问题。同样的，金融机构与抵押者之间会存在一定的分歧。
第四，经过贴现后的房屋现值相对较低。即使解决了上述三个问题，以房养老还存在另一个缺陷。算出未来的合理房屋总价后折算成现价需要贴现，而经过十几甚至二十几年的贴现后，房屋现值会相对较低，故而老年人真正能拿到手的贷款数额也会比较低。若接下来时间内，通货膨胀较快，这笔贷款可能难以持续覆盖老年人的房租及其他生活费用，对其老年生活造成较大的不利影响。
总的来看，现行的这种“以房养老”模式存在较为明显的缺陷，不妨扩大思路、另辟蹊径，即“养老地产基金”的模式。
二、市场化的养老地产基金
我们期待的“养老地产基金”，与现有的养老地产项目有所不同，主要是由银行、保险公司等金融机构甚至房地产开发商等市场主体成立，加入基金计划的老年人将房屋按现价或双方约定价格出售给该基金管理人，基金管理人负责提供养老地产项目供老年人居住直至去世，并承担居住期间养老公共服务设施建设及其他相关费用。
养老地产基金与以房养老最大的不同在于，前者在参加基金时就将房屋出售，基金管理人即可获得房屋产权；后者在参加计划时仅将房屋抵押，金融机构在老人去世后才可获得房屋产权。
目前，各地火热建设的养老地产基本为房地产开发商建设的项目，然后由开发商本身或金融机构主要是保险公司负责对外出租，并挂钩金额较高的保单或其他入住门槛。这种模式对于收入较高、积蓄较多的人老年更为适合，而一些有房子但是收入较低、积蓄较低的老年人较难入住这些养老社区。不难发现，这种模式的特点是受众相对较窄、盈利模式仍未成熟。
而养老地产基金模式则成功地解决了这一问题，只要有房子，就可以通过把房子按现价或双方约定价格卖给基金管理人从而获得资金并入住。对于金融机构而言，立即就获得了房屋的产权，无需等待老年人去世，可以直接转售或者以此作为抵押获得贷款从事其他业务或投资。对于老年人而言，只要有房子，即使积蓄不高也可以入住高端养老社区，同时房屋按照市价或约定价格作价，与预测未来房价相比更为稳妥一些，获得的资金也较贴现之后高出不少。
在这一模式下，老年人卖房所得资金根据不同用处可以分为四个部分：（1）入住养老地产园区所需的房租；（2）基金管理人提供个人标志生活服务的费用；（3）卖房之后出现疾病或其他意外时所需的费用；（4）剩余部分可作为老人自由支配资金。
这种做法避开了以房养老的几个明显缺陷。房屋总价比较容易确定，不存在预测未来十几年房价的争议，也不存在贴现，直接按市价或者双方约定价格成交。对于房屋产权的顾虑也相对较少，因为基金管理人可以直接获得房屋产权。同时，入住门槛相对较低，未来会有越来越多的老年人符合条件，尤其对于拥有多套房产的老年人。随着独生子女的比例越来越高，未来拥有多套房产的人会越来越多，项目的受众也会逐步增加。
三、政策上还需大力扶持
养老产业由于存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，一直处在初期阶段。未能有所突破的关键问题是缺乏政策大力支持，在没有土地、金融等相关政策的突破下，养老地产的运作并不十分顺畅，很难市场化。现有政策对养老地产的支持并不十分明确，还需要加大扶持力度。包括土地优惠、税费优惠及其他配套项目的支持。
目前，国家对于养老产业的相关支持政策，仍然停留在研究阶段，缺乏较为实质性的支持。拿地、建设开发、销售、经营各阶段均没有一个明确的政策指引。一个亟需建立的制度是对养老服务的补贴制度，具体方式上可能包括税费优惠、直接补贴等等。
政策的突破与大力支持无疑会加速养老地产基金的发展，进而为老年人提供更优质、更舒心的服务。今年一系列关乎养老地产发展的政策和行业标准有望陆续出台。
4月23日国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》（下称《意见》）。该意见旨在落实国务院提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。《意见》界定了养老服务设施用地范围、用途、年期，以及供地方式，并明确规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。同时提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提出，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
随着后续支持政策的不断出台及扶持力度的加大，养老地产产业，尤其是养老地产基金这种模式将会得到快速发展。
作者系银河证券首席策略分析师