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【摘 要】《企业会计准则第3号——投资性房地产》已经颁布9年，本文在分析投资性房地产选择成本模式和公允价值模式财务影响差异的基础上，通过对我国境内上市公司采用公允价值模式现状与2007年进行比较分析，对我国境内上市公司选择投资性房地产会计政策的相关影响做出评价。
【关键词】投资性房地产；会计政策；公允价值模式
2006年2月15日，财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”），允许投资性房地产按照公允价值模式计量，这对投资性房地产的会计核算带来较大影响，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。
截至2007年12月31日（投资性房地产准则实施后的第一年），沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占比仅为2.86%。目前，投资性房地产准则已施行8年多，与2007年相比，境内上市公司在投资性房地产会计政策选择方面是否发生根本变化，尚存在哪些问题？本文将对上述问题进行实证分析。
一、投资性房地产会计政策选择及变更处理依据
企业对投资性房地产采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题。按投资性房地产准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如存在确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得，可以将成本模式转为公允价值模式，但应作为会计政策变更处理。按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》，基本的调账原则是“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、投资性房地产会计政策选择财务影响比较分析
企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况均会造成不同的影响，具体如下：
成本模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照历史成本扣除折旧与摊销以及投资性房地产减值后确定其账面价值，采用成本模式进行后续计量的房屋建筑物和土地使用权应分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称“固定资产准则”）和《企业会计准则第6号——无形资产》（以下简称“无形资产准则”）计提资产折旧与摊销，所计提的投资性房地产折旧与摊销会抵减当期会计利润。
公允价值模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照公允价值调整确定其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，即投资性房地产公允价值的变动会导致会计利润上下波动，且投资性房地产无需计提折旧与摊销。在公允价值模式下，除非投资性房地产出现跌价或贬值，企业不用再担心投资性房地产的自然损耗会抵减其会计利润。受我国土地资源稀缺、经济持续发展导致物价不断上升、城镇化深入推进导致房地产市场刚需强劲等因素影响，我国的房地产价格最近几年基本呈现逐年走高的态势。因此，在公允价值模式下，企业完全可以坐等享受因投资性房地产持续增值而产生的源源不断的会计利润。
据不完全统计发现，自我国2007年1月1日起实施投资性房地产准则以来，采用公允价值模式计量的投资性房地产总体来看每年都能为我国境内上市公司贡献金额不等的会计利润，个别上市公司甚至以其为主要利润来源，进而可以引起上市公司资产总额的增大以及资产负债率的下降，对上市公司的经营成果和财务状况均能产生积极影响。
三、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状及财务影响实证分析
1.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状分析
（1）从上市公司数量角度分析
截至2007年12月31日，沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，占当时上市公司总数的40.13%，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重仅为2.86%。
据笔者统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的上市公司共1145家，占当时上市公司总数的43.52%（与2007年末的情况相比，年均绝对数量增长率接近10%，但相对比重在保持稳定的基础上只实现了小幅增长），仅有56家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重为4.89%（与2007年末的情况相比，不论从绝对数量还是相对比重二个方面来看，年均增幅百分比分别超过或者接近二位数），具体数据见表1。
总体来看，在过去7年内，我国境内上市公司对选择投资性房地产会计政策仍持谨慎态度，占比仅从2.86%上升至4.89%，变化非常小。这与我国投资性房地产会计准则对采用公允价值计量设置了较严格的条件有关（投资性房地产准则明确规定：只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量）。
（2）从投资性房地产金额角度分析
据统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的1145家上市公司共计拥有投资性房地产4191.39亿元（其中：选择成本模式的1089家上市公司共计拥有投资性房地产2696.84亿元，占比64.34%；选择公允价值模式的56家上市公司共计拥有投资性房地产1494.55亿元，占比35.66%），平均每家上市公司拥有投资性房地产3.66亿元（其中：选择成本模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产2.48亿元；选择公允价值模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产26.69亿元），具体数据见表2。
通过上表数据可以看出，虽然仅有4.89%的上市公司采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量，但该类上市公司拥有的投资性房地产金额占比上升至35.66%，且平均每家上市公司拥有投资性房地产的金额是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可见公允价值模式相比于成本模式对投资性房地产账面价值的增值魔力。
2.我国境内上市公司投资性房地产选择公允价值模式财务影响分析
（1）所属行业分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司，其2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润共计62.23亿元，占其当年度利润总额的比重为1.48%。从所属行业分布来看，17家属于房地产开发行业（占比接近三分之一），其他行业则比较分散，其中，房地产开发行业上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值利润占其当年度利润总额的比重高达18.88%，远高于平均水平，具体数据见表3。
（2）个体分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润占其当年度利润总额的比重超过20%，其中，有5家上市公司的利润总额全部来自于投资性房地产公允价值变动利润（占比接近十分之一），具体数据见表4。
四、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择评价
1.符合会计准则改革发展趋势
近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济向纵深发展、资本市场进一步完善以及我国市场经济逐步被广泛认可，我国运用公允价值模式的环境和条件也将日趋成熟。2014年，为实现我国会计准则与国际会计准则进一步趋同，我国新颁布实施了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（以下简称“公允价值计量准则”）。公允价值计量准则首次明确了公允价值层次、非金融资产的公允价值计量以及公允价值披露要求，为我国境内上市公司选择公允价值模式计量投资性房地产扫清了技术障碍。因此，可以预见，选择公允价值模式计量投资性房地产的我国境内上市公司会逐年增多。
2.双向影响上市公司财务战略
如果经济持续发展，房地产业预计也将不断繁荣，若上市公司选择公允价值模式计量其投资性房地产，由于资产价值不断增值，必将有利于增强股东、债权人对于上市公司的信心，进而有利于上市公司更好地借助资本市场进一步拓展其投融资以加快发展步伐。即便如此，由于投资性房地产公允价值变动利润并不是上市公司已实现的利润，未产生真实现金流，我们不能忽视其对上市公司股利分配政策的负面影响。假设经济陷入低迷，房地产业因此出现衰退，由于已选择公允价值模式计量投资性房地产的上市公司无法再改选成本模式进行计量，受累于投资性房地产公允价值变动产生的亏损，可能会令上市公司的经营业绩雪上加霜，从而对上市公司的健康发展产生不利影响。因此，投资性房地产会计政策选择会对上市公司的财务战略产生双向影响。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[S].2014.
[2]武玉清，宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨[J].中国管理信息化，2009（2）.
[3]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）.
[4]白银锁.应用公允价值计量投资性房地产的问题及治理研究——以公允价值计量投资性房地产的中国上市公司为例[M].2010.
[5]田莉杰.投资性房地产计量模式比较研究[J].财会通讯·学术版，2007（3）.
[6]温玉彪.投资性房地产计量模式变更的账务调整[J].会计之友，2009（5）.
【关键词】投资性房地产；会计政策；公允价值模式
2006年2月15日，财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”），允许投资性房地产按照公允价值模式计量，这对投资性房地产的会计核算带来较大影响，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。
截至2007年12月31日（投资性房地产准则实施后的第一年），沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占比仅为2.86%。目前，投资性房地产准则已施行8年多，与2007年相比，境内上市公司在投资性房地产会计政策选择方面是否发生根本变化，尚存在哪些问题？本文将对上述问题进行实证分析。
一、投资性房地产会计政策选择及变更处理依据
企业对投资性房地产采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题。按投资性房地产准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如存在确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得，可以将成本模式转为公允价值模式，但应作为会计政策变更处理。按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》，基本的调账原则是“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、投资性房地产会计政策选择财务影响比较分析
企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况均会造成不同的影响，具体如下：
成本模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照历史成本扣除折旧与摊销以及投资性房地产减值后确定其账面价值，采用成本模式进行后续计量的房屋建筑物和土地使用权应分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称“固定资产准则”）和《企业会计准则第6号——无形资产》（以下简称“无形资产准则”）计提资产折旧与摊销，所计提的投资性房地产折旧与摊销会抵减当期会计利润。
公允价值模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照公允价值调整确定其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，即投资性房地产公允价值的变动会导致会计利润上下波动，且投资性房地产无需计提折旧与摊销。在公允价值模式下，除非投资性房地产出现跌价或贬值，企业不用再担心投资性房地产的自然损耗会抵减其会计利润。受我国土地资源稀缺、经济持续发展导致物价不断上升、城镇化深入推进导致房地产市场刚需强劲等因素影响，我国的房地产价格最近几年基本呈现逐年走高的态势。因此，在公允价值模式下，企业完全可以坐等享受因投资性房地产持续增值而产生的源源不断的会计利润。
据不完全统计发现，自我国2007年1月1日起实施投资性房地产准则以来，采用公允价值模式计量的投资性房地产总体来看每年都能为我国境内上市公司贡献金额不等的会计利润，个别上市公司甚至以其为主要利润来源，进而可以引起上市公司资产总额的增大以及资产负债率的下降，对上市公司的经营成果和财务状况均能产生积极影响。
三、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状及财务影响实证分析
1.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状分析
（1）从上市公司数量角度分析
截至2007年12月31日，沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，占当时上市公司总数的40.13%，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重仅为2.86%。
据笔者统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的上市公司共1145家，占当时上市公司总数的43.52%（与2007年末的情况相比，年均绝对数量增长率接近10%，但相对比重在保持稳定的基础上只实现了小幅增长），仅有56家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重为4.89%（与2007年末的情况相比，不论从绝对数量还是相对比重二个方面来看，年均增幅百分比分别超过或者接近二位数），具体数据见表1。
总体来看，在过去7年内，我国境内上市公司对选择投资性房地产会计政策仍持谨慎态度，占比仅从2.86%上升至4.89%，变化非常小。这与我国投资性房地产会计准则对采用公允价值计量设置了较严格的条件有关（投资性房地产准则明确规定：只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量）。
（2）从投资性房地产金额角度分析
据统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的1145家上市公司共计拥有投资性房地产4191.39亿元（其中：选择成本模式的1089家上市公司共计拥有投资性房地产2696.84亿元，占比64.34%；选择公允价值模式的56家上市公司共计拥有投资性房地产1494.55亿元，占比35.66%），平均每家上市公司拥有投资性房地产3.66亿元（其中：选择成本模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产2.48亿元；选择公允价值模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产26.69亿元），具体数据见表2。
通过上表数据可以看出，虽然仅有4.89%的上市公司采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量，但该类上市公司拥有的投资性房地产金额占比上升至35.66%，且平均每家上市公司拥有投资性房地产的金额是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可见公允价值模式相比于成本模式对投资性房地产账面价值的增值魔力。
2.我国境内上市公司投资性房地产选择公允价值模式财务影响分析
（1）所属行业分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司，其2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润共计62.23亿元，占其当年度利润总额的比重为1.48%。从所属行业分布来看，17家属于房地产开发行业（占比接近三分之一），其他行业则比较分散，其中，房地产开发行业上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值利润占其当年度利润总额的比重高达18.88%，远高于平均水平，具体数据见表3。
（2）个体分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润占其当年度利润总额的比重超过20%，其中，有5家上市公司的利润总额全部来自于投资性房地产公允价值变动利润（占比接近十分之一），具体数据见表4。
四、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择评价
1.符合会计准则改革发展趋势
近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济向纵深发展、资本市场进一步完善以及我国市场经济逐步被广泛认可，我国运用公允价值模式的环境和条件也将日趋成熟。2014年，为实现我国会计准则与国际会计准则进一步趋同，我国新颁布实施了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（以下简称“公允价值计量准则”）。公允价值计量准则首次明确了公允价值层次、非金融资产的公允价值计量以及公允价值披露要求，为我国境内上市公司选择公允价值模式计量投资性房地产扫清了技术障碍。因此，可以预见，选择公允价值模式计量投资性房地产的我国境内上市公司会逐年增多。
2.双向影响上市公司财务战略
如果经济持续发展，房地产业预计也将不断繁荣，若上市公司选择公允价值模式计量其投资性房地产，由于资产价值不断增值，必将有利于增强股东、债权人对于上市公司的信心，进而有利于上市公司更好地借助资本市场进一步拓展其投融资以加快发展步伐。即便如此，由于投资性房地产公允价值变动利润并不是上市公司已实现的利润，未产生真实现金流，我们不能忽视其对上市公司股利分配政策的负面影响。假设经济陷入低迷，房地产业因此出现衰退，由于已选择公允价值模式计量投资性房地产的上市公司无法再改选成本模式进行计量，受累于投资性房地产公允价值变动产生的亏损，可能会令上市公司的经营业绩雪上加霜，从而对上市公司的健康发展产生不利影响。因此，投资性房地产会计政策选择会对上市公司的财务战略产生双向影响。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[S].2014.
[2]武玉清，宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨[J].中国管理信息化，2009（2）.
[3]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）.
[4]白银锁.应用公允价值计量投资性房地产的问题及治理研究——以公允价值计量投资性房地产的中国上市公司为例[M].2010.
[5]田莉杰.投资性房地产计量模式比较研究[J].财会通讯·学术版，2007（3）.
[6]温玉彪.投资性房地产计量模式变更的账务调整[J].会计之友，2009（5）.