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再有不到两个月，我国首条时速达300公里的城际铁路京津城际铁路将试运行。途经五站，届时京津两地30分钟便可通达。
实际上，自2005年7月开工，京津城际铁路便承载了开发商天津拿地的战略布局及买房人天津置业的探讨。如今开通进入倒计时，京津城际沿线楼盘、开发商、买房人有何举动?
毫无疑问，京津城际列车加快了京津一体化的步伐。上世纪80年代，珠江三角洲建立了四个经济特区，成为促进中国经济腾飞的第一引擎。90年代，随着上海浦东的开发开放，整个华东地区和长江流域成为中国经济振兴的第二引擎。21世纪，经济发展的第三引擎锁定在“京津一体化”。
对于房地产行业而言，如果说20世纪80年代是珠三角的时代，90年代是长三角的天下，那么21世纪的楼市新局将从“环渤海”开始，“京津一体”就是第一站。
城际铁路 助推京津一体化 靳 华
京津一体化的步伐越来越快。
将于5月试运行，奥运前正式通车的京津城际铁路已于2月22日进行了时速200公里的试验，届时，北京至天津的行程仅需30分钟，比坐5号线从天通苑到宋家庄还要快15分钟以上。
半小时的轨道交通拉近了京津两市距离，京津一体化推进中，知名开发商天津拿地的欲望越来越强。
地产大鳄天津拿地加速
2008新年刚过，天津就迎来了两位地产大鳄，保利地产便为其中之一。
1月14日，保利地产以9.05亿元总价将天津武清区一地块揽入囊中，这是保利地产首次进入天津房地产市场。据介绍，保利地产选择投资区域的前提有三点，必须是大体量、只有少量商业用地、达到一定的利润率。保利地产认为武清地块符合要求。“北京、天津‘双城’概念呼之欲出，武清区交通便捷，区域价值必然提升。” 保利(天津)房地产开发有限公司营销总监王希岩对《楼市》表示。
武清是京津城际铁路的站点之一。京津城际轨道交通自北京南站东端引出，并行京山线至玉蜓桥后，跨北京二环、三环、四环、五环，经亦庄、永乐进入天津，沿途设置的5座车站分别是北京南站、亦庄站、永乐店站、武清站、天津站。
“京津城际铁路在武清区的具体站点是杨村镇，保利地产所拿地块正好位居杨村镇中心，楼面地价接近1200元/平方米，若明年入市，单价至少在6000元以上。”中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟在接受《楼市》记者采访时表示。而目前整个武清区的房价约在3000元/平方米左右。
就在保利地产成功进入天津后仅三天，绿地集团也以1481亩的圈地规模强势踏上了天津热土。1月17日，绿地成功竞获天津市蓟县地块，规划打造世界级复合型文化城——天津盘龙谷文化城项目。
保利、绿地进入天津的步伐适时但并不算超前。2007年，恒大地产凭借位于蓟县的天津恒大金碧天下项目揭开了布局天津的序幕。早在2005年，和记黄埔、金地、首创置业、远洋地产已将天津纳入开发版图。2005年11月，招商地产竞得位于西康路36号的原天津电话设备厂用地。招商地产董事总经理林少斌就坦言，这是招商地产在天津主导开发的首个项目，天津是公司未来五年规划中必须大举进入的重点城市之一。而从2001年起，万科就加大了对天津的投资力度，王石一句“绝不能再像浦东开发那时错失良机”足以显示了万科未来布局天津的野心。事实上，万通、泰达、富力、合生等地产巨头早已进入天津开发。
除交通利好，2005年国务院将滨海新区正式纳入“十一五”期间的全国总体发展战略；2006年，天津被定位为“北方经济中心”；2007年，滨海成为国内首个个人可直接投资境外证券市场的试点等政策倾斜，都成为天津地块升温的助推剂，天津被诸多房企写入了公司战略布局，甚至一些外资房企目前也均在天津寻求开发机遇。
天津俨然成为地产大鳄逐鹿的新战场。“铁路拉动经济效应是非常明显的”，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔在接受《楼市》记者采访时表示，京津城际铁路的开通必将带动房产开发资金向天津流动。
城际铁路促京津房产融合
京津城际铁路从北京南站达天津东站只是开始。
据了解，未来，京津城际铁路延长线还将至滨海新区，将在2010年实现与两端地铁网络的无缝对接——即在北京与地铁4号、14号线相连，在天津与地铁2、3、9号线相连。也就是说，北京乘客可以通过轨道交通换乘城际轨道，而天津乘客也可以通过城际地铁达至北京的地铁从而前往目的地。
对此，3月份前来北京参加全国两会的天津政协委员刘乃兰表示，届时，搭地铁出发——换乘京津城际快速列车——转地铁到站，这一路线图将成为京津间往来的最便捷出行方式。京津之间交通网络的完善，进一步推进了天津与北京的产业融合，特别是在房地产市场上表现将尤其明显，势必形成典型的“京津市场”。
“北京和天津两地常住人口约2500万，加上流动人口，超过3000万。未来北京人到天津买房、去塘沽看海，天津人到北京工作、去王府井购物，很可能都会成为今后日常生活中十分普遍的事情。”全国政协委员张彦森说。
易居中国天津公司副总经理胡勇林在接受《楼市》记者采访时表示，推动两个城市一体化的要素有两个：第一个是产业结构融合；第二是居住人群融合，即通过交通纽带使得居住区域快速结合。而据我爱我家北京公司一项意在了解北京人异地置业需求的调查显示：5％的接受调查者有意向在天津购房，其中以年轻白领为主。同时，《楼市》记者通过对天津武清的第6城、东篱19英里等楼盘调查发现，当地大多楼盘广告对象已直指北京人，并开始将“京津城际”作为最大卖点。
目前，北京五环外房均价已冲万元，而京津城际铁路武清区站点杨村镇的房价为5000－6000元/平方米，与北京的高房价相比，天津房价有着明显的竞争优势。据中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟介绍，2004至2005年，到杨村置业的京津两地人仅为5％左右，而2006至2007年，这一比例增加到8％－10％。毫无疑问，京津两地的房产融合已是大势所趋!
京津城际激活沿线楼盘
易居中国天津公司副总经理胡勇林
城市一体化并不是两个城市变为一个，而是一体化带来城市之间空间明显缩短，两个城市之间的城市化进程加快。同时，这两个城市的房价级差、土地级差也会缩小，从而影响到房地产楼盘。未来五到十年内，天津的经济发展以及房地产发展都将看好，大量的房企都将天津作为战略重点，也能明显感觉到北京关注天津楼盘的人群增加。不过京津城际所带来的不论是北京人还是天津人在铁路沿线置业人群均与北京或天津有着某种联系，不会仅仅是看中天津房价低于北京房价这一个要素。
高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇
郊区化一直是京城楼市发展的方向，在京津城际使得北京天津一体化的形式下，北京的住房需求会再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。不过未来京城人津门置业是否大大增加不仅仅受房价影响，还将取决于武清等区域楼盘周边配套以及区域内公共交通等是否跟得上等诸多因素。
中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟
在京津城际铁路开建后，武清及北辰区的多数楼盘以城铁为主要卖点，从目前来看，京津的置业需求中以投资为主，以武清为例，在城铁周边的几个在售项目中了解到，京津投资比例约占总成交量的10％左右。 京城人到天津置业会受到交通成本的制约，如果北京铁路局上报的京津城际铁路票价初步定在60元至80元获得发改委批准，对工作和居住分别在两个城市的“钟摆一族”来讲，乘坐京津城际就意味着每天来回都要花费120元至160元，每月22个工作日达2640至3520元，并不是小数目。这可能会让部分买房人产生观望。
保利(天津)房地产开发有限公司营销总监王希岩
从区域来看，武清区交通便捷，加上北京、天津“双城”概念呼之欲出，区域价值必然提升。目前个别城市个别项目的降价，也只是针对老客户并不具有普遍性，更不会影响到天津市场，只是加重了人们的观望情绪。中国经济及房地产市场未来发展仍然是向好的，在一段时间调整低迷后，3月份楼市有望反弹。对于购房人来讲，无论是自住或是投资只要选对产品，可以放心购房。
京津一体化历程
14年来，京津城市铁路不断发展。14年前，北京到天津只有一列绿皮直达车，一天两次往返，单程120分钟；6年后，被称为‘子弹头’的‘神州号’开行，运行时速140公里，单程74分钟；去年4月，全国铁路第六次提速，北京到天津之间增开12对新型高速列车，全程69分钟；去年8月，京津之间列车客流高峰时发车密度调整为每5分钟一班，实现‘公交化’运营。今年，京津城际交通将再次升级。作为中国第一条开工建设的高等级城际快速铁路，300公里的运行时速，30分钟走完全程，京津城际铁路拉开了京津一体化崭新的一幕。
北京住宅需求部分分流 东南楼市迎来新机遇 靳 华
京津城际铁路的开通使意欲在北京东南方向置业的部分潜在自住需求以及投资需求可能分流到天津，同时对北京南站商业项目的发展带来了大契机，也给东南楼市带来了新机遇。
3月份，小章已是第三次穿梭于北京与天津之间了。三次的目的只有一个，就是希望能选择到适合自己的房子，而第三次与他同行的还有两位他的同事。促使小章接二连三赶往天津的缘由就是即将于奥运前正式运行的京津城际铁路。
置业需求再向东南移
“我已经看过了亦庄、武清、甚至天津站周边的近10个楼盘”，回忆起自己的寻房历程，小章介绍，这还不算去年在京北、京东的看房经历。但是看过了无数的楼盘后，由于尚无太多积蓄而无法承受高房价，比较京城各大区域楼盘后，他最终确定了在东南方向购房。
作为我国首都的北京内扩外张，如今已经“摊”至六环，每一次新环线的落成，都带动了周边房产的开发热潮，无所不用其极的扩张也反映出日益庞大的房地产市场需求。而当小章有了购房想法之时，月收入仅4000元的他只有在京南买房的机会了。
京津城际铁路开通的消息更坚定了他的选择。京津城际在北京设有三个站点：北京南站、亦庄、永乐店。小章对每个站点周边的楼盘考察后却并不满意。“我看过了亦庄的金地格林小镇、亦庄北岸等项目，感觉亦庄的房价并不便宜，而永乐的整体配套设施我觉得还不够成熟。直到考察天津武清站点后，小章下了最后的决心，就在此购房。”
像小章一样的人不在少数，小章的同事则是用来投资。用其同事的话讲，只要有小章这样的需求在，他的投资就能赚钱。并且天津生活节奏慢，生活成本低，临近大海，配套也很完善，现在趁着房价还不太贵，买后既可以出租，等升值后也可出售。
对此现象，高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇接受《楼市》记者采访时表示，郊区化一直是京城楼市发展的方向，而京津一体化的形势下，就使得北京的住房需求再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。同时，北京东南楼市以及天津站点周边楼盘在需求的刺激下房价也将步入上涨通道。
“南站经济圈” 破冰
北京南站是京津城际铁路的始发站。“京津城际铁路的开通会拉动整个沿线范围的房地产，但是重点影响在两端，北京南站即为其中之一。” 五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。
北京南站原名永定门火车站，是北京普客(俗称慢车)的始发站，这里也是崇文区、宣武区和丰台区的交界处，俗称“三不管”。
这一持续多年的局面即将彻底划上句号，将于8月1日正式启用的北京南站改扩建后被誉为“亚洲第一站”。按照规划，北京南站不仅是京津城际铁路的始发点和终点，也是京沪高速铁路的始发点和终点，同时还是地铁14号线和4号线的中间站。范围东至马家堡路，西至马家堡西路，南至凉水河，北至南二环的北京南站成为了高铁、地铁、市郊铁路、公交、出租“零距离”换乘的大型交通枢纽。3月9日，沿着南二环一直往西，快到开阳桥时，记者看到一个藏在老式住宅楼群后的巨大椭圆形屋顶轮廓建筑，尚未完工的北京南站已经显示出现代的感觉。
不过，北京南站周边基本无在售新盘，据记者了解，周边的开阳里、清芷园、东庄、洋桥北里、西罗园、世纪金色嘉园等项目当前的二手商品房价格在16000-17000元/平方米之间，由于受到4号线地铁和京津城铁的双重影响，从2007年开始，周边楼盘房价开始了快速上涨，2007年至今，涨幅达36％。
据丰台区建委主任郭振江介绍，新南站建成后，“北京南站经济圈”也将应运而生，成为沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点，将给南城发展带来新的契机。据记者了解，建成后的新北京南站比北京西站主站区建筑面积多出将近一倍，可容纳1万多人同时候车。预计每天的客流量将达到10万人，不亚于西站。2020年南站运量每年超1.9亿人次。
“南站经济圈应主要突出商务概念，如商务办公，物流商业。”郭振江说。不过就目前而言，“南站经济圈”商务地产仅刚刚破冰，总体量20万平方米的搜宝商务中心目前在售的是3号楼，均价16400元/平方米左右。由于北京南站周边的很多社区都是20世纪90年代之前兴建的老居民区，除了京明酒店、侨园饭店、大康国际鞋城等几家大型商业外，四周几乎没有大型商业设施，部分临街居民楼底层被改为经营类底商，但商铺总体档次较低。
对此，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔分析认为，铁路经济的效应非常明显，一般火车站周边都很繁华，铁路运量消费层次与机场不一样，机场客流的目标消费场地是高档场所，而火车站的客流一般需转乘城市内部地铁，转城市公共系统，在转换过程中会引发一系列交易行为，因此北京南站一带未来商业需求肯定增加，对北京南站商业地产项目而言是个大契机。
看来，以前曾经是小饭店、小旅馆聚集的北京南站将借助京津城际高速铁路迅猛发展。
亦庄房价继续冲高
亦庄成为京津城际铁路的第二大受益区域。大片的杨树林，在阳春三月的风中左右摇摆，施工中的亦庄站俨然成了亦庄的一个新风景。张宏是北京一家生物技术公司的拓展部负责人，他正在京津城际铁路亦庄车站附近选址，计划在京津城际铁路开通以后在此设立分部。张宏信心十足地告诉记者，“从亦庄到天津仅20多分钟，同时亦庄又是北京重点发展国家级经济技术开发区，公司设立于此将对拓展两个城市的业务大有益处。”
“当时，我参加了亦庄站评审，此站将为北京南站提供疏解作用，非常重要。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理陶滔认为，京津城际铁路的开通对亦庄产业的发展大有裨益，而产业的发展又将带动服务业、房地产业的发展。 据记者调查了解，目前亦庄五大主导产业分别为电子信息产业(含微电子和TFT)、光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、新能源、新材料产业、软件产业。目前世界500强企业42家，国际跨国公司60多家，高新技术企业210家进驻亦庄，产值占地区工业经济的85％以上。在产业发展的带动下，近几年亦庄房地产行业发展如火如荼。据链家地产统计资料显示，在亦庄区域内登记购房的客户中，外地消费者占到近七成。
今年亦庄有近10个楼盘入市，其中，金色漫香林、国融国际为纯新盘，亦庄北岸、金地格林小镇、天鹅堡等为楼盘后期。目前新入市楼盘平均房价达10100元/平方米。由金地集团开发的金地格林小镇6已由2007年4月的6500-6800元/平方米上升到9500元/平方米；亦庄北岸一期均价7800元/平方米，目前三期均价高达10100元/平方米；天鹅堡2007年9月均价9800元/平方米，一年后均价已达到13000－14000元/平方米。
商务办公方面，亦庄目前主要在售楼盘有BDA国际广场、联东U谷、汇龙森国际·企业港、隆盛大厦，前两者均为独栋销售，汇龙森国际·企业港既有独栋式组团，也有酒店式小面积科研办公用房。隆盛大厦可租可售，有中、小户型。亦庄写字楼目前售价为8000元/平方米左右，整体来看，亦庄写字楼存在价值洼地。预计京津城际铁路的开通将把亦庄楼盘房价拉向新高，其中3月份隆盛大厦已提价500元达到8500元/平方米。
永乐店地产“启蒙”
京津城际铁路自北京至天津的第三站是永乐店。永乐店位于北京的最东南端，与河北廊坊及天津武清区的河西务、大孟庄镇相临。这里由于交通不便，成为投资的死角。京津城际铁路的建设给该镇带来了商机。
记者看到，处在德仁务村和半截河村之间京津城际铁路永乐站附近的部分村民已经在整修自家的房屋，积极筹备开办农家乐。
永乐店镇主管规划的李宗秀副镇长近来也在思考京津城际铁路可能带来的巨大发展机遇。李宗秀坦陈，京津城际铁路改变了永乐店镇的规划，“以前是以镇政府为核心发展，现在要南移，要以京津城际铁路永乐站为核心，将来此处叫做德仁务片区。”
目前，永乐店镇商品房开发还处于启蒙期，但是借着京津城际铁路开通的东风，永乐店的房价也由3年前每平方米不到1000元涨到3000元左右。
“京津城际铁路开通后房价肯定要高于3000元，肯定有人在北京工作，到永乐买房。”附近的村民相当自信地对记者说。而据永乐店镇何海龙副书记介绍，当京津城际铁路在永乐店设站的消息发布后，永乐店一夜之间就成了各大投资者的首选之地，如香港协和集团、河北卓达集团等，大有抢占先机的劲头。
不过，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔认为，在京津城际铁路的站点中，永乐刚好处于亦庄和武清之间，由于永乐目前的经济发展无法与亦庄和武清相比，并且未来在此停靠的车次也比较少，因此，相比较京津城际铁路的其他几个站点而言，永乐的经济及房地产快速发展还要延后几年。
天津房地产投资热加速 房价逐步向北京看齐 靳 华
天津成为“京津半小时互动”的最大受益者。天津市一位高层领导曾如此描述：交通设施的滞后是给外界以“天津被边缘化”、“天津沉寂了”印象的一个重要原因。京津城际铁路对天津楼市带来的变化显而易见，天津站和武清两个站点的楼盘已有明显反应。
“天津正在快速城市化，前几年，外地人到天津购房的比例都不到10％，现在大量的房企都将天津作为战略重点，另外，从中新城上城等楼盘来，能明显感觉到北京关注天津楼盘的人群在增加。”易居中国天津公司副总经理胡勇林分析道。来自天津中原数据统计，天津站周边的一手房房价已经达到10000元／平方米。在去年天津楼市的成交总量中，有3成是外地购房人群，其中北京人达到一半以上。
天津东站后广场：
房价涨势凶猛 挺进万元大关
天津东站是京津城际铁路从北京到天津的终点站。改扩建中的天津东站已经有120年历史，改造之后将呈现出现代感十足的T字形结构，实现普速铁路、高速铁路、京津城际铁路、城市地铁间的零距离换乘。
天津东站横跨河北区和河东区，京津城际开通的受益者是天津河东区站点即天津站后广场商圈。在天津人印象里，河东区一直都是天津中档楼盘的聚集地，而近两年这一印象在逐渐扭转。
2007年8月，深圳振业集团以10.6亿高价获取河东区新开路东侧的3.68万平方米地块，楼面地价高达每平方米9000元，同时，天津东站后广场商圈楼盘海河新天地也突破9500元/平方米的大限，挺进万元大关。目前，海河新天地的高档住宅部分——远洋天地售价已达11000元/平方米。而2005年该项目售价6000元/平方米，两年来，房价涨幅高达83％。地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程，给天津东站后广场核心区域带来了越来越多的发展契机，天津东站后广场，成为河东区的高端住宅区。
当然，随着近年开发火热，天津东站区域也日渐趋于成熟。根据中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟介绍，天津东站周边住宅从2006年至今新增供应量约为85万平方米，而截至今年2月份，成交量占新增供应量约85％左右。目前大多楼盘销售进入尾声，在售的仅远洋天地、泰达北斗星城等为数不多的几个楼盘。整体来看，目前区域楼盘售价在9000-12000元/平方米，与北京四至五环楼盘房价相当，在京津城际铁路沿线站点中逐渐向亦庄房价看齐。
据了解，未来天津阳光滨海房地产开发有限公司、九龙建业、嘉里建设等开发商都将在天津东站区域有项目亮相。“作为天津东站区域来讲，在房地产市场稳定发展的条件下，单凭其板块的不可复制性来看其未来的地产市场将会继续升温，京津城际铁路的运营将为其锦上添花”
李娟表示。
与北京南站类似，天津东站还将被天津河东区着力打造为商务商贸聚集区。如原津海大厦，目前被命名为渤海创智中心，为该区域集甲级写字楼、国际酒店式公寓、商业设施于一体的项目。但是由于天津东站区域的写字楼并非处在传统商务中心区的有利竞争地位，在客户选择上面临着比较大的竞争，项目周边商务氛围不成熟给项目的发展带来一定压力。
不过随着整个河东区城市区域功能的不断完善和商务氛围的加强，东站后广场区域的辐射和吸引力将提升，该区域写字楼市场竞争力也将同时得到提升。
武清：保利带头 房地产开发将步入快车道
京津城际铁路在天津的另外一个站点设在武清区的杨村。“紧靠北京，不借不用北京之势，是武清最大的损失。”武清区区委书记王树培在一次讲话中这样形容武清与北京的关系。
如今，武清区域的整体房价与北京通州的永乐相当，而就其核心杨村的房价目前已达5000－6000元/平方米。谈起京津城际铁路，武清区规划局规划科科长张印松很高兴地表示，“京津城际铁路就像个项链，我们愿做其中一颗珠子。”
武清区位于天津市西北部，京津两大城市之间，距北京和天津新港各70公里。有“京津走廊”之称。如今，京津城际铁路对沿线楼盘价格带动作用已经显现。目前位居武清区京津公路与前进道交口杨村板块的第6城售价已达5000元/平方米，北岸尚城更是达到5600元/平方米。 1月14日，保利地产以9.05亿元总价首次进入天津市拿地，成为进入武清区域的首个知名外埠开发商。保利武清项目规划地上建筑面积75.7万平方米，距离京津城际站点仅2公里左右。保利地产对外如此宣称：“武清位于京津经济发展的主轴之上，在京津一体化大的趋势下，伴随京津城铁开通、京津塘高速二线等利好因素，势必会迎来一个前所未有的大好机遇。保利地产也正是以此为契机从而成功介入来推动当地房地产市场的发展。”
不仅仅如此，保利地产还希望通过开发武清项目，为下一步深耕天津市区乃至整个环渤海地区的大市场奠定基础。在武清的规划中，京津城际铁路武清站周边预留了四五平方公里的备开发土地，将来繁荣的商贸业态也会出现，各大商业项目也将陆续“上马”。
而据武清区规划局办公室刘继群主任介绍，华北地区最大的人工森林公园——港北森林公园项目正在进行详细规划；此外，京津超大型冰雪主题娱乐购物中心招商工作已经接近尾声，投资方表示，这里与城际铁路紧邻，京津塘高速也途经此地，未来将成为武清区的商业核心。 对于武清区域的未来发展，中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟认为，借京津城际之势，在天津规划的“四郊五县”中，武清已经走在了五县的前端，武清的房地产规模开发刚刚开始，随着奥运前京津城际铁路开通，该区域的房地产市场会逐渐繁荣。同时，她表示，在武清城铁周边的几个在售项目中了解到，京津投资比例约占总成交量的10％左右。由于武清教育、医疗、户籍、商业等相关配套与京津城区相比还有差距，若配套建设跟不上，加之交通运营成本的高负担，对大量的异地自住型置业客群来讲，无疑构成了消费阻力。由此可见，在房产开发的同时着重配套设施建设，成为武清未来房地产健康发展的关键。
定位“后花园” 度假型楼盘迎来机遇
“奥运在北京，观光在天津”，天津旅游局提出的这一理念，在京津城际铁路开通后将变得更加容易实现。随着京津半小时互动，北京将“拥抱大海”，天津将成为继北戴河之后的第二个北京后花园。
“京津一体化还包括这两个城市的配套、市政等功能的一体化。”易居中国天津公司副总经理胡勇林在接受《楼市》记者采访时表示，在京津城际缩短两市距离的同时，天津的港口、北京的机场某种程度上就是两个城市共有的。
而部分楼盘也以此为契机，主打旅游度假以吸引北京天津两市的居民购买以及消费。由天津优联投资发展集团开发的第6城即为其中之一。第6城位居武清县京津公路与前进道交口，70万平方米的建面中含有30多万平方米的公共配套，其中主打的是亚洲最大的运动滑雪主题。受到京津城际的利好影响，其住宅区房价也由2006年11月份的3600元/平方米上扬到5000元/平方米。
实际上早在2004年，由天津合生珠江房地产开发有限公司开发的京津新城就集别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球会、教育基地、体育中心为一体，客户群定位于京津冀及全国消费者。如今，在京津一体化的局势下，天津蓟县等一些旅游度假类楼盘也开始受到北京居民的关注。蓟县自然资源丰富，景观比较优越，坊间流传着“早已有盘山，何必下江南”的说法。恒大在天津的首个楼盘金碧天下就选址于蓟县。金碧天下位于盘山风景区以南，距北京国际机场60公里，距天津115公里，拟打造成面向天津、北京消费群体的原生态高尚人居社区。
由于要在七八月份开盘，金碧天下目前尚未公布售价。但据胡勇林透露，蓟县目前的房价与北京密云、怀柔、昌平相当，而未来金碧天下的房价将有充分的想象空间。
环渤海 房地产呈现新格局 靳 华
京津城际助推京津一体化，改变的不仅仅是北京与天津。以滨海新区规划为契机，以建设现代交通体系为突破口，京津“双轮”驱动模式旨在影响整个环渤海经济圈。环渤海房地产将呈现新的局面。
“京津城际最根本的作用还不只在北京与天津之间，就像20年前在天津建的大秦铁路是解决山西煤炭、内蒙矿物资源通道问题，中央确定天津滨海新区建设，目的是带动环渤海经济圈甚至整个华北区的发展。在这样的大背景下，规划了京津城际铁路，预计京津城际铁路未来站点还会从天津东站延伸到滨海新区。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。
北京房价将稳健上涨
北京作为中国的首都，是环渤海的中心城市，近年来房地产市场迅速发展，在膨胀的需求支撑中，房价水涨船高。
截至目前，京城楼盘四环以内房价高达15000－16000元/平方米，四环至五环达14000元/平方米，五环至六环也已冲至10000元/平方米，六环以外亦达7000元/平方米。但是环渤海经济圈其他城市的房地产市场还没有真正发展起来。
环渤海经济圈的概念由来已久。按照规划，在中国开放的进程中，有3个主要的经济支撑区域：长三角、珠三角和环渤海。环渤海经济圈，主要是指三省两市的范围，即北京、天津、辽宁、山东和河北。然而，随着珠三角和长三角相继崛起，环渤海经济圈却迟迟没有实现预期中的腾飞。反映在房地产市场上则是北京、天津尚未起到龙头作用，其他二线城市的资源优势没有发挥，房地产市场的发展受到一定程度的限制。而如今，北京膨胀的购房需求终于有了放缓的机会。“北京的房地产市场并非需求越多越好，北京的房地产市场属于全国性市场，而目前天津部分的市场需求有可能在当地解决，而北京有一部分投资型购房需求会转移到天津。北京作为环渤海房地产行业“带头大哥”，经历了房地产的快速发展期，也到了带动周边城市楼市发展的时候了。”陶滔说。
部分购房需求的减缓是否会影响北京房价?接受记者采访的专家多数认为这并不会对北京的房价产生影响，毕竟北京是中国的首都，是中国的政治中心，未来住房需求仍将平稳增长，对于北京而言，随着房地产市场的发展成熟，房价将呈现“稳健”上涨。
天津抢占楼市高峰
而未来几年，环渤海区域房地产快速发展的焦点将转移到天津。
据官方最新数据，2008年全年天津将竣工住宅面积1500万平方米，比去年增加7％。据国家发展和改革委员会和国家统计局数据显示，２月份天津房价同比上涨6.9％，涨幅强劲。目前，天津具有非常好的“城市题材”，从国家政策到金融环境，各方面都是一派欣欣向荣的繁荣景象。继2005年，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，成为环渤海发展新的增长极；近两年来京津两地投资100多亿美元，修建快速铁路、高速公路、机场，以促进京津两地互联互通。京津城际铁路便是成果之一。
逐渐完善的配套设施成为拉动房地产迅猛发展的重要因素，京津快速铁路、高速公路的修建，以及空中客车A320中国总装厂落户等事件使天津滨海新区吸引了更多外来人口，从而导致房地产市场需求的增加。滨海新区成为天津及其周边地区的经济枢纽，并已预留大量土地发展写字楼、工业、住宅、度假及娱乐等项目，天津市房地产市场发展开始加速。目前河西区、南开区、河北区房价在8000元/平方米左右，而和平区接近10000元/平方米。
莱坊中国估价部执行董事梁伟明表示，目前天津的房价仍然大幅落后一线城市，如北京、上海，未来升值空间较大。莱坊研究部预测天津市将成为环渤海地区房地产市场龙头。在记者的采访中，部分天津开发商也表示，随着京津大融合，天津的房价与北京相比“八九不离十”才是目标。
沈阳等城市渐成热点
京津环渤海区域“双城两翼”的标杆作用，还将促进环渤海经济圈其他片区房地产业的发展。周边的燕郊、香河、三河、涿州等地诸多项目在北京进行宣传推广。以香河为例，作为毗邻京城最近的外埠市县之一，区域内天琴湾、梅沙湾、萨丁岛项目房价约3000-3500元/平方米，并且由于距京津城际轻轨仅15分钟，又紧邻京津公路、京沈高速、京津塘高速，从项目目前销售情况来看，区域价值已逐渐被诸多北京人接纳、认可。
京沈互动也在悄然加速，来往于京沈之间乘坐飞机只需一个多小时；乘坐火车，第六次提速之后也只有4个多小时。而在公路交通上，京沈高速则为人们提供了自驾车和长途客车两种选择。中原地产沈阳公司副总经理张冰表示，北京人在沈阳置业者总量并不高，但随着铁路提速等诸多利好因素刺激，以到沈阳居住、投资为目的的京城投资者呈现增多趋势。
实际上，随着一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，土地成本日益上涨，从房地产公司发展策略上讲，在北京等一线城市拿地已经变得非常困难，环渤海区域正向二三线城市扩展。以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司早已转向二线城市“跑马圈地”，环渤海经济圈的沈阳、青岛、大连等二三线城市渐成房企关注的重点。以沈阳为例，2008年初，首创置业重磅出击，在沈阳浑南开发首个大型住宅项目。此前首创置业将天津滨海一规划总建筑面积53万平方米的地块收入囊中，沈阳和天津市场成为以北京为根据地的首创置业在环渤海经济圈的重要开局战役。
始于2005年下半年，万科、保利、国瑞、远洋、金地、华润、首创置业先后进入沈阳房地产市场，目前沈阳已基本上形成了以亿达、华锐等为代表的大连军团，以首创置业、保利地产、阳光100、远洋地产等为代表的首都军团，以及以新拓、新湖等为代表的江浙军团。包括香港恒基兆业、瑞安集团、嘉里集团、瑞宝集团、保利达集团、恒隆集团等在内的香港军团也开始大踏步地进入沈阳。根据政府部门的信息，2006年全年沈阳出让土地1249万平方米，土地成交量较2005年上涨约60％；从近几年的土地成交情况看，年度土地成交量基本都保持在50％的增长幅度。
此外，环渤海青岛、烟台等海滨城市楼盘也越来越受到开发商和外地人的关注。以2007年9月第二届环渤海房地产博览会为例，二、三线城市参展住房价格普遍上涨。中国房地产业协会副会长、天房发展总经理张建台认为，环渤海经济定位及发展将给二三线城市房地产市场带来的联动效应，使这些城市房地产市场开始进入加速成长期。
实际上，自2005年7月开工，京津城际铁路便承载了开发商天津拿地的战略布局及买房人天津置业的探讨。如今开通进入倒计时，京津城际沿线楼盘、开发商、买房人有何举动?
毫无疑问，京津城际列车加快了京津一体化的步伐。上世纪80年代，珠江三角洲建立了四个经济特区，成为促进中国经济腾飞的第一引擎。90年代，随着上海浦东的开发开放，整个华东地区和长江流域成为中国经济振兴的第二引擎。21世纪，经济发展的第三引擎锁定在“京津一体化”。
对于房地产行业而言，如果说20世纪80年代是珠三角的时代，90年代是长三角的天下，那么21世纪的楼市新局将从“环渤海”开始，“京津一体”就是第一站。
城际铁路 助推京津一体化 靳 华
京津一体化的步伐越来越快。
将于5月试运行，奥运前正式通车的京津城际铁路已于2月22日进行了时速200公里的试验，届时，北京至天津的行程仅需30分钟，比坐5号线从天通苑到宋家庄还要快15分钟以上。
半小时的轨道交通拉近了京津两市距离，京津一体化推进中，知名开发商天津拿地的欲望越来越强。
地产大鳄天津拿地加速
2008新年刚过，天津就迎来了两位地产大鳄，保利地产便为其中之一。
1月14日，保利地产以9.05亿元总价将天津武清区一地块揽入囊中，这是保利地产首次进入天津房地产市场。据介绍，保利地产选择投资区域的前提有三点，必须是大体量、只有少量商业用地、达到一定的利润率。保利地产认为武清地块符合要求。“北京、天津‘双城’概念呼之欲出，武清区交通便捷，区域价值必然提升。” 保利(天津)房地产开发有限公司营销总监王希岩对《楼市》表示。
武清是京津城际铁路的站点之一。京津城际轨道交通自北京南站东端引出，并行京山线至玉蜓桥后，跨北京二环、三环、四环、五环，经亦庄、永乐进入天津，沿途设置的5座车站分别是北京南站、亦庄站、永乐店站、武清站、天津站。
“京津城际铁路在武清区的具体站点是杨村镇，保利地产所拿地块正好位居杨村镇中心，楼面地价接近1200元/平方米，若明年入市，单价至少在6000元以上。”中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟在接受《楼市》记者采访时表示。而目前整个武清区的房价约在3000元/平方米左右。
就在保利地产成功进入天津后仅三天，绿地集团也以1481亩的圈地规模强势踏上了天津热土。1月17日，绿地成功竞获天津市蓟县地块，规划打造世界级复合型文化城——天津盘龙谷文化城项目。
保利、绿地进入天津的步伐适时但并不算超前。2007年，恒大地产凭借位于蓟县的天津恒大金碧天下项目揭开了布局天津的序幕。早在2005年，和记黄埔、金地、首创置业、远洋地产已将天津纳入开发版图。2005年11月，招商地产竞得位于西康路36号的原天津电话设备厂用地。招商地产董事总经理林少斌就坦言，这是招商地产在天津主导开发的首个项目，天津是公司未来五年规划中必须大举进入的重点城市之一。而从2001年起，万科就加大了对天津的投资力度，王石一句“绝不能再像浦东开发那时错失良机”足以显示了万科未来布局天津的野心。事实上，万通、泰达、富力、合生等地产巨头早已进入天津开发。
除交通利好，2005年国务院将滨海新区正式纳入“十一五”期间的全国总体发展战略；2006年，天津被定位为“北方经济中心”；2007年，滨海成为国内首个个人可直接投资境外证券市场的试点等政策倾斜，都成为天津地块升温的助推剂，天津被诸多房企写入了公司战略布局，甚至一些外资房企目前也均在天津寻求开发机遇。
天津俨然成为地产大鳄逐鹿的新战场。“铁路拉动经济效应是非常明显的”，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔在接受《楼市》记者采访时表示，京津城际铁路的开通必将带动房产开发资金向天津流动。
城际铁路促京津房产融合
京津城际铁路从北京南站达天津东站只是开始。
据了解，未来，京津城际铁路延长线还将至滨海新区，将在2010年实现与两端地铁网络的无缝对接——即在北京与地铁4号、14号线相连，在天津与地铁2、3、9号线相连。也就是说，北京乘客可以通过轨道交通换乘城际轨道，而天津乘客也可以通过城际地铁达至北京的地铁从而前往目的地。
对此，3月份前来北京参加全国两会的天津政协委员刘乃兰表示，届时，搭地铁出发——换乘京津城际快速列车——转地铁到站，这一路线图将成为京津间往来的最便捷出行方式。京津之间交通网络的完善，进一步推进了天津与北京的产业融合，特别是在房地产市场上表现将尤其明显，势必形成典型的“京津市场”。
“北京和天津两地常住人口约2500万，加上流动人口，超过3000万。未来北京人到天津买房、去塘沽看海，天津人到北京工作、去王府井购物，很可能都会成为今后日常生活中十分普遍的事情。”全国政协委员张彦森说。
易居中国天津公司副总经理胡勇林在接受《楼市》记者采访时表示，推动两个城市一体化的要素有两个：第一个是产业结构融合；第二是居住人群融合，即通过交通纽带使得居住区域快速结合。而据我爱我家北京公司一项意在了解北京人异地置业需求的调查显示：5％的接受调查者有意向在天津购房，其中以年轻白领为主。同时，《楼市》记者通过对天津武清的第6城、东篱19英里等楼盘调查发现，当地大多楼盘广告对象已直指北京人，并开始将“京津城际”作为最大卖点。
目前，北京五环外房均价已冲万元，而京津城际铁路武清区站点杨村镇的房价为5000－6000元/平方米，与北京的高房价相比，天津房价有着明显的竞争优势。据中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟介绍，2004至2005年，到杨村置业的京津两地人仅为5％左右，而2006至2007年，这一比例增加到8％－10％。毫无疑问，京津两地的房产融合已是大势所趋!
京津城际激活沿线楼盘
易居中国天津公司副总经理胡勇林
城市一体化并不是两个城市变为一个，而是一体化带来城市之间空间明显缩短，两个城市之间的城市化进程加快。同时，这两个城市的房价级差、土地级差也会缩小，从而影响到房地产楼盘。未来五到十年内，天津的经济发展以及房地产发展都将看好，大量的房企都将天津作为战略重点，也能明显感觉到北京关注天津楼盘的人群增加。不过京津城际所带来的不论是北京人还是天津人在铁路沿线置业人群均与北京或天津有着某种联系，不会仅仅是看中天津房价低于北京房价这一个要素。
高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇
郊区化一直是京城楼市发展的方向，在京津城际使得北京天津一体化的形式下，北京的住房需求会再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。不过未来京城人津门置业是否大大增加不仅仅受房价影响，还将取决于武清等区域楼盘周边配套以及区域内公共交通等是否跟得上等诸多因素。
中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟
在京津城际铁路开建后，武清及北辰区的多数楼盘以城铁为主要卖点，从目前来看，京津的置业需求中以投资为主，以武清为例，在城铁周边的几个在售项目中了解到，京津投资比例约占总成交量的10％左右。 京城人到天津置业会受到交通成本的制约，如果北京铁路局上报的京津城际铁路票价初步定在60元至80元获得发改委批准，对工作和居住分别在两个城市的“钟摆一族”来讲，乘坐京津城际就意味着每天来回都要花费120元至160元，每月22个工作日达2640至3520元，并不是小数目。这可能会让部分买房人产生观望。
保利(天津)房地产开发有限公司营销总监王希岩
从区域来看，武清区交通便捷，加上北京、天津“双城”概念呼之欲出，区域价值必然提升。目前个别城市个别项目的降价，也只是针对老客户并不具有普遍性，更不会影响到天津市场，只是加重了人们的观望情绪。中国经济及房地产市场未来发展仍然是向好的，在一段时间调整低迷后，3月份楼市有望反弹。对于购房人来讲，无论是自住或是投资只要选对产品，可以放心购房。
京津一体化历程
14年来，京津城市铁路不断发展。14年前，北京到天津只有一列绿皮直达车，一天两次往返，单程120分钟；6年后，被称为‘子弹头’的‘神州号’开行，运行时速140公里，单程74分钟；去年4月，全国铁路第六次提速，北京到天津之间增开12对新型高速列车，全程69分钟；去年8月，京津之间列车客流高峰时发车密度调整为每5分钟一班，实现‘公交化’运营。今年，京津城际交通将再次升级。作为中国第一条开工建设的高等级城际快速铁路，300公里的运行时速，30分钟走完全程，京津城际铁路拉开了京津一体化崭新的一幕。
北京住宅需求部分分流 东南楼市迎来新机遇 靳 华
京津城际铁路的开通使意欲在北京东南方向置业的部分潜在自住需求以及投资需求可能分流到天津，同时对北京南站商业项目的发展带来了大契机，也给东南楼市带来了新机遇。
3月份，小章已是第三次穿梭于北京与天津之间了。三次的目的只有一个，就是希望能选择到适合自己的房子，而第三次与他同行的还有两位他的同事。促使小章接二连三赶往天津的缘由就是即将于奥运前正式运行的京津城际铁路。
置业需求再向东南移
“我已经看过了亦庄、武清、甚至天津站周边的近10个楼盘”，回忆起自己的寻房历程，小章介绍，这还不算去年在京北、京东的看房经历。但是看过了无数的楼盘后，由于尚无太多积蓄而无法承受高房价，比较京城各大区域楼盘后，他最终确定了在东南方向购房。
作为我国首都的北京内扩外张，如今已经“摊”至六环，每一次新环线的落成，都带动了周边房产的开发热潮，无所不用其极的扩张也反映出日益庞大的房地产市场需求。而当小章有了购房想法之时，月收入仅4000元的他只有在京南买房的机会了。
京津城际铁路开通的消息更坚定了他的选择。京津城际在北京设有三个站点：北京南站、亦庄、永乐店。小章对每个站点周边的楼盘考察后却并不满意。“我看过了亦庄的金地格林小镇、亦庄北岸等项目，感觉亦庄的房价并不便宜，而永乐的整体配套设施我觉得还不够成熟。直到考察天津武清站点后，小章下了最后的决心，就在此购房。”
像小章一样的人不在少数，小章的同事则是用来投资。用其同事的话讲，只要有小章这样的需求在，他的投资就能赚钱。并且天津生活节奏慢，生活成本低，临近大海，配套也很完善，现在趁着房价还不太贵，买后既可以出租，等升值后也可出售。
对此现象，高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇接受《楼市》记者采访时表示，郊区化一直是京城楼市发展的方向，而京津一体化的形势下，就使得北京的住房需求再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。同时，北京东南楼市以及天津站点周边楼盘在需求的刺激下房价也将步入上涨通道。
“南站经济圈” 破冰
北京南站是京津城际铁路的始发站。“京津城际铁路的开通会拉动整个沿线范围的房地产，但是重点影响在两端，北京南站即为其中之一。” 五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。
北京南站原名永定门火车站，是北京普客(俗称慢车)的始发站，这里也是崇文区、宣武区和丰台区的交界处，俗称“三不管”。
这一持续多年的局面即将彻底划上句号，将于8月1日正式启用的北京南站改扩建后被誉为“亚洲第一站”。按照规划，北京南站不仅是京津城际铁路的始发点和终点，也是京沪高速铁路的始发点和终点，同时还是地铁14号线和4号线的中间站。范围东至马家堡路，西至马家堡西路，南至凉水河，北至南二环的北京南站成为了高铁、地铁、市郊铁路、公交、出租“零距离”换乘的大型交通枢纽。3月9日，沿着南二环一直往西，快到开阳桥时，记者看到一个藏在老式住宅楼群后的巨大椭圆形屋顶轮廓建筑，尚未完工的北京南站已经显示出现代的感觉。
不过，北京南站周边基本无在售新盘，据记者了解，周边的开阳里、清芷园、东庄、洋桥北里、西罗园、世纪金色嘉园等项目当前的二手商品房价格在16000-17000元/平方米之间，由于受到4号线地铁和京津城铁的双重影响，从2007年开始，周边楼盘房价开始了快速上涨，2007年至今，涨幅达36％。
据丰台区建委主任郭振江介绍，新南站建成后，“北京南站经济圈”也将应运而生，成为沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点，将给南城发展带来新的契机。据记者了解，建成后的新北京南站比北京西站主站区建筑面积多出将近一倍，可容纳1万多人同时候车。预计每天的客流量将达到10万人，不亚于西站。2020年南站运量每年超1.9亿人次。
“南站经济圈应主要突出商务概念，如商务办公，物流商业。”郭振江说。不过就目前而言，“南站经济圈”商务地产仅刚刚破冰，总体量20万平方米的搜宝商务中心目前在售的是3号楼，均价16400元/平方米左右。由于北京南站周边的很多社区都是20世纪90年代之前兴建的老居民区，除了京明酒店、侨园饭店、大康国际鞋城等几家大型商业外，四周几乎没有大型商业设施，部分临街居民楼底层被改为经营类底商，但商铺总体档次较低。
对此，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔分析认为，铁路经济的效应非常明显，一般火车站周边都很繁华，铁路运量消费层次与机场不一样，机场客流的目标消费场地是高档场所，而火车站的客流一般需转乘城市内部地铁，转城市公共系统，在转换过程中会引发一系列交易行为，因此北京南站一带未来商业需求肯定增加，对北京南站商业地产项目而言是个大契机。
看来，以前曾经是小饭店、小旅馆聚集的北京南站将借助京津城际高速铁路迅猛发展。
亦庄房价继续冲高
亦庄成为京津城际铁路的第二大受益区域。大片的杨树林，在阳春三月的风中左右摇摆，施工中的亦庄站俨然成了亦庄的一个新风景。张宏是北京一家生物技术公司的拓展部负责人，他正在京津城际铁路亦庄车站附近选址，计划在京津城际铁路开通以后在此设立分部。张宏信心十足地告诉记者，“从亦庄到天津仅20多分钟，同时亦庄又是北京重点发展国家级经济技术开发区，公司设立于此将对拓展两个城市的业务大有益处。”
“当时，我参加了亦庄站评审，此站将为北京南站提供疏解作用，非常重要。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理陶滔认为，京津城际铁路的开通对亦庄产业的发展大有裨益，而产业的发展又将带动服务业、房地产业的发展。 据记者调查了解，目前亦庄五大主导产业分别为电子信息产业(含微电子和TFT)、光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、新能源、新材料产业、软件产业。目前世界500强企业42家，国际跨国公司60多家，高新技术企业210家进驻亦庄，产值占地区工业经济的85％以上。在产业发展的带动下，近几年亦庄房地产行业发展如火如荼。据链家地产统计资料显示，在亦庄区域内登记购房的客户中，外地消费者占到近七成。
今年亦庄有近10个楼盘入市，其中，金色漫香林、国融国际为纯新盘，亦庄北岸、金地格林小镇、天鹅堡等为楼盘后期。目前新入市楼盘平均房价达10100元/平方米。由金地集团开发的金地格林小镇6已由2007年4月的6500-6800元/平方米上升到9500元/平方米；亦庄北岸一期均价7800元/平方米，目前三期均价高达10100元/平方米；天鹅堡2007年9月均价9800元/平方米，一年后均价已达到13000－14000元/平方米。
商务办公方面，亦庄目前主要在售楼盘有BDA国际广场、联东U谷、汇龙森国际·企业港、隆盛大厦，前两者均为独栋销售，汇龙森国际·企业港既有独栋式组团，也有酒店式小面积科研办公用房。隆盛大厦可租可售，有中、小户型。亦庄写字楼目前售价为8000元/平方米左右，整体来看，亦庄写字楼存在价值洼地。预计京津城际铁路的开通将把亦庄楼盘房价拉向新高，其中3月份隆盛大厦已提价500元达到8500元/平方米。
永乐店地产“启蒙”
京津城际铁路自北京至天津的第三站是永乐店。永乐店位于北京的最东南端，与河北廊坊及天津武清区的河西务、大孟庄镇相临。这里由于交通不便，成为投资的死角。京津城际铁路的建设给该镇带来了商机。
记者看到，处在德仁务村和半截河村之间京津城际铁路永乐站附近的部分村民已经在整修自家的房屋，积极筹备开办农家乐。
永乐店镇主管规划的李宗秀副镇长近来也在思考京津城际铁路可能带来的巨大发展机遇。李宗秀坦陈，京津城际铁路改变了永乐店镇的规划，“以前是以镇政府为核心发展，现在要南移，要以京津城际铁路永乐站为核心，将来此处叫做德仁务片区。”
目前，永乐店镇商品房开发还处于启蒙期，但是借着京津城际铁路开通的东风，永乐店的房价也由3年前每平方米不到1000元涨到3000元左右。
“京津城际铁路开通后房价肯定要高于3000元，肯定有人在北京工作，到永乐买房。”附近的村民相当自信地对记者说。而据永乐店镇何海龙副书记介绍，当京津城际铁路在永乐店设站的消息发布后，永乐店一夜之间就成了各大投资者的首选之地，如香港协和集团、河北卓达集团等，大有抢占先机的劲头。
不过，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔认为，在京津城际铁路的站点中，永乐刚好处于亦庄和武清之间，由于永乐目前的经济发展无法与亦庄和武清相比，并且未来在此停靠的车次也比较少，因此，相比较京津城际铁路的其他几个站点而言，永乐的经济及房地产快速发展还要延后几年。
天津房地产投资热加速 房价逐步向北京看齐 靳 华
天津成为“京津半小时互动”的最大受益者。天津市一位高层领导曾如此描述：交通设施的滞后是给外界以“天津被边缘化”、“天津沉寂了”印象的一个重要原因。京津城际铁路对天津楼市带来的变化显而易见，天津站和武清两个站点的楼盘已有明显反应。
“天津正在快速城市化，前几年，外地人到天津购房的比例都不到10％，现在大量的房企都将天津作为战略重点，另外，从中新城上城等楼盘来，能明显感觉到北京关注天津楼盘的人群在增加。”易居中国天津公司副总经理胡勇林分析道。来自天津中原数据统计，天津站周边的一手房房价已经达到10000元／平方米。在去年天津楼市的成交总量中，有3成是外地购房人群，其中北京人达到一半以上。
天津东站后广场：
房价涨势凶猛 挺进万元大关
天津东站是京津城际铁路从北京到天津的终点站。改扩建中的天津东站已经有120年历史，改造之后将呈现出现代感十足的T字形结构，实现普速铁路、高速铁路、京津城际铁路、城市地铁间的零距离换乘。
天津东站横跨河北区和河东区，京津城际开通的受益者是天津河东区站点即天津站后广场商圈。在天津人印象里，河东区一直都是天津中档楼盘的聚集地，而近两年这一印象在逐渐扭转。
2007年8月，深圳振业集团以10.6亿高价获取河东区新开路东侧的3.68万平方米地块，楼面地价高达每平方米9000元，同时，天津东站后广场商圈楼盘海河新天地也突破9500元/平方米的大限，挺进万元大关。目前，海河新天地的高档住宅部分——远洋天地售价已达11000元/平方米。而2005年该项目售价6000元/平方米，两年来，房价涨幅高达83％。地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程，给天津东站后广场核心区域带来了越来越多的发展契机，天津东站后广场，成为河东区的高端住宅区。
当然，随着近年开发火热，天津东站区域也日渐趋于成熟。根据中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟介绍，天津东站周边住宅从2006年至今新增供应量约为85万平方米，而截至今年2月份，成交量占新增供应量约85％左右。目前大多楼盘销售进入尾声，在售的仅远洋天地、泰达北斗星城等为数不多的几个楼盘。整体来看，目前区域楼盘售价在9000-12000元/平方米，与北京四至五环楼盘房价相当，在京津城际铁路沿线站点中逐渐向亦庄房价看齐。
据了解，未来天津阳光滨海房地产开发有限公司、九龙建业、嘉里建设等开发商都将在天津东站区域有项目亮相。“作为天津东站区域来讲，在房地产市场稳定发展的条件下，单凭其板块的不可复制性来看其未来的地产市场将会继续升温，京津城际铁路的运营将为其锦上添花”
李娟表示。
与北京南站类似，天津东站还将被天津河东区着力打造为商务商贸聚集区。如原津海大厦，目前被命名为渤海创智中心，为该区域集甲级写字楼、国际酒店式公寓、商业设施于一体的项目。但是由于天津东站区域的写字楼并非处在传统商务中心区的有利竞争地位，在客户选择上面临着比较大的竞争，项目周边商务氛围不成熟给项目的发展带来一定压力。
不过随着整个河东区城市区域功能的不断完善和商务氛围的加强，东站后广场区域的辐射和吸引力将提升，该区域写字楼市场竞争力也将同时得到提升。
武清：保利带头 房地产开发将步入快车道
京津城际铁路在天津的另外一个站点设在武清区的杨村。“紧靠北京，不借不用北京之势，是武清最大的损失。”武清区区委书记王树培在一次讲话中这样形容武清与北京的关系。
如今，武清区域的整体房价与北京通州的永乐相当，而就其核心杨村的房价目前已达5000－6000元/平方米。谈起京津城际铁路，武清区规划局规划科科长张印松很高兴地表示，“京津城际铁路就像个项链，我们愿做其中一颗珠子。”
武清区位于天津市西北部，京津两大城市之间，距北京和天津新港各70公里。有“京津走廊”之称。如今，京津城际铁路对沿线楼盘价格带动作用已经显现。目前位居武清区京津公路与前进道交口杨村板块的第6城售价已达5000元/平方米，北岸尚城更是达到5600元/平方米。 1月14日，保利地产以9.05亿元总价首次进入天津市拿地，成为进入武清区域的首个知名外埠开发商。保利武清项目规划地上建筑面积75.7万平方米，距离京津城际站点仅2公里左右。保利地产对外如此宣称：“武清位于京津经济发展的主轴之上，在京津一体化大的趋势下，伴随京津城铁开通、京津塘高速二线等利好因素，势必会迎来一个前所未有的大好机遇。保利地产也正是以此为契机从而成功介入来推动当地房地产市场的发展。”
不仅仅如此，保利地产还希望通过开发武清项目，为下一步深耕天津市区乃至整个环渤海地区的大市场奠定基础。在武清的规划中，京津城际铁路武清站周边预留了四五平方公里的备开发土地，将来繁荣的商贸业态也会出现，各大商业项目也将陆续“上马”。
而据武清区规划局办公室刘继群主任介绍，华北地区最大的人工森林公园——港北森林公园项目正在进行详细规划；此外，京津超大型冰雪主题娱乐购物中心招商工作已经接近尾声，投资方表示，这里与城际铁路紧邻，京津塘高速也途经此地，未来将成为武清区的商业核心。 对于武清区域的未来发展，中原地产(天津)投资顾问部投资分析师李娟认为，借京津城际之势，在天津规划的“四郊五县”中，武清已经走在了五县的前端，武清的房地产规模开发刚刚开始，随着奥运前京津城际铁路开通，该区域的房地产市场会逐渐繁荣。同时，她表示，在武清城铁周边的几个在售项目中了解到，京津投资比例约占总成交量的10％左右。由于武清教育、医疗、户籍、商业等相关配套与京津城区相比还有差距，若配套建设跟不上，加之交通运营成本的高负担，对大量的异地自住型置业客群来讲，无疑构成了消费阻力。由此可见，在房产开发的同时着重配套设施建设，成为武清未来房地产健康发展的关键。
定位“后花园” 度假型楼盘迎来机遇
“奥运在北京，观光在天津”，天津旅游局提出的这一理念，在京津城际铁路开通后将变得更加容易实现。随着京津半小时互动，北京将“拥抱大海”，天津将成为继北戴河之后的第二个北京后花园。
“京津一体化还包括这两个城市的配套、市政等功能的一体化。”易居中国天津公司副总经理胡勇林在接受《楼市》记者采访时表示，在京津城际缩短两市距离的同时，天津的港口、北京的机场某种程度上就是两个城市共有的。
而部分楼盘也以此为契机，主打旅游度假以吸引北京天津两市的居民购买以及消费。由天津优联投资发展集团开发的第6城即为其中之一。第6城位居武清县京津公路与前进道交口，70万平方米的建面中含有30多万平方米的公共配套，其中主打的是亚洲最大的运动滑雪主题。受到京津城际的利好影响，其住宅区房价也由2006年11月份的3600元/平方米上扬到5000元/平方米。
实际上早在2004年，由天津合生珠江房地产开发有限公司开发的京津新城就集别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球会、教育基地、体育中心为一体，客户群定位于京津冀及全国消费者。如今，在京津一体化的局势下，天津蓟县等一些旅游度假类楼盘也开始受到北京居民的关注。蓟县自然资源丰富，景观比较优越，坊间流传着“早已有盘山，何必下江南”的说法。恒大在天津的首个楼盘金碧天下就选址于蓟县。金碧天下位于盘山风景区以南，距北京国际机场60公里，距天津115公里，拟打造成面向天津、北京消费群体的原生态高尚人居社区。
由于要在七八月份开盘，金碧天下目前尚未公布售价。但据胡勇林透露，蓟县目前的房价与北京密云、怀柔、昌平相当，而未来金碧天下的房价将有充分的想象空间。
环渤海 房地产呈现新格局 靳 华
京津城际助推京津一体化，改变的不仅仅是北京与天津。以滨海新区规划为契机，以建设现代交通体系为突破口，京津“双轮”驱动模式旨在影响整个环渤海经济圈。环渤海房地产将呈现新的局面。
“京津城际最根本的作用还不只在北京与天津之间，就像20年前在天津建的大秦铁路是解决山西煤炭、内蒙矿物资源通道问题，中央确定天津滨海新区建设，目的是带动环渤海经济圈甚至整个华北区的发展。在这样的大背景下，规划了京津城际铁路，预计京津城际铁路未来站点还会从天津东站延伸到滨海新区。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。
北京房价将稳健上涨
北京作为中国的首都，是环渤海的中心城市，近年来房地产市场迅速发展，在膨胀的需求支撑中，房价水涨船高。
截至目前，京城楼盘四环以内房价高达15000－16000元/平方米，四环至五环达14000元/平方米，五环至六环也已冲至10000元/平方米，六环以外亦达7000元/平方米。但是环渤海经济圈其他城市的房地产市场还没有真正发展起来。
环渤海经济圈的概念由来已久。按照规划，在中国开放的进程中，有3个主要的经济支撑区域：长三角、珠三角和环渤海。环渤海经济圈，主要是指三省两市的范围，即北京、天津、辽宁、山东和河北。然而，随着珠三角和长三角相继崛起，环渤海经济圈却迟迟没有实现预期中的腾飞。反映在房地产市场上则是北京、天津尚未起到龙头作用，其他二线城市的资源优势没有发挥，房地产市场的发展受到一定程度的限制。而如今，北京膨胀的购房需求终于有了放缓的机会。“北京的房地产市场并非需求越多越好，北京的房地产市场属于全国性市场，而目前天津部分的市场需求有可能在当地解决，而北京有一部分投资型购房需求会转移到天津。北京作为环渤海房地产行业“带头大哥”，经历了房地产的快速发展期，也到了带动周边城市楼市发展的时候了。”陶滔说。
部分购房需求的减缓是否会影响北京房价?接受记者采访的专家多数认为这并不会对北京的房价产生影响，毕竟北京是中国的首都，是中国的政治中心，未来住房需求仍将平稳增长，对于北京而言，随着房地产市场的发展成熟，房价将呈现“稳健”上涨。
天津抢占楼市高峰
而未来几年，环渤海区域房地产快速发展的焦点将转移到天津。
据官方最新数据，2008年全年天津将竣工住宅面积1500万平方米，比去年增加7％。据国家发展和改革委员会和国家统计局数据显示，２月份天津房价同比上涨6.9％，涨幅强劲。目前，天津具有非常好的“城市题材”，从国家政策到金融环境，各方面都是一派欣欣向荣的繁荣景象。继2005年，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，成为环渤海发展新的增长极；近两年来京津两地投资100多亿美元，修建快速铁路、高速公路、机场，以促进京津两地互联互通。京津城际铁路便是成果之一。
逐渐完善的配套设施成为拉动房地产迅猛发展的重要因素，京津快速铁路、高速公路的修建，以及空中客车A320中国总装厂落户等事件使天津滨海新区吸引了更多外来人口，从而导致房地产市场需求的增加。滨海新区成为天津及其周边地区的经济枢纽，并已预留大量土地发展写字楼、工业、住宅、度假及娱乐等项目，天津市房地产市场发展开始加速。目前河西区、南开区、河北区房价在8000元/平方米左右，而和平区接近10000元/平方米。
莱坊中国估价部执行董事梁伟明表示，目前天津的房价仍然大幅落后一线城市，如北京、上海，未来升值空间较大。莱坊研究部预测天津市将成为环渤海地区房地产市场龙头。在记者的采访中，部分天津开发商也表示，随着京津大融合，天津的房价与北京相比“八九不离十”才是目标。
沈阳等城市渐成热点
京津环渤海区域“双城两翼”的标杆作用，还将促进环渤海经济圈其他片区房地产业的发展。周边的燕郊、香河、三河、涿州等地诸多项目在北京进行宣传推广。以香河为例，作为毗邻京城最近的外埠市县之一，区域内天琴湾、梅沙湾、萨丁岛项目房价约3000-3500元/平方米，并且由于距京津城际轻轨仅15分钟，又紧邻京津公路、京沈高速、京津塘高速，从项目目前销售情况来看，区域价值已逐渐被诸多北京人接纳、认可。
京沈互动也在悄然加速，来往于京沈之间乘坐飞机只需一个多小时；乘坐火车，第六次提速之后也只有4个多小时。而在公路交通上，京沈高速则为人们提供了自驾车和长途客车两种选择。中原地产沈阳公司副总经理张冰表示，北京人在沈阳置业者总量并不高，但随着铁路提速等诸多利好因素刺激，以到沈阳居住、投资为目的的京城投资者呈现增多趋势。
实际上，随着一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，土地成本日益上涨，从房地产公司发展策略上讲，在北京等一线城市拿地已经变得非常困难，环渤海区域正向二三线城市扩展。以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司早已转向二线城市“跑马圈地”，环渤海经济圈的沈阳、青岛、大连等二三线城市渐成房企关注的重点。以沈阳为例，2008年初，首创置业重磅出击，在沈阳浑南开发首个大型住宅项目。此前首创置业将天津滨海一规划总建筑面积53万平方米的地块收入囊中，沈阳和天津市场成为以北京为根据地的首创置业在环渤海经济圈的重要开局战役。
始于2005年下半年，万科、保利、国瑞、远洋、金地、华润、首创置业先后进入沈阳房地产市场，目前沈阳已基本上形成了以亿达、华锐等为代表的大连军团，以首创置业、保利地产、阳光100、远洋地产等为代表的首都军团，以及以新拓、新湖等为代表的江浙军团。包括香港恒基兆业、瑞安集团、嘉里集团、瑞宝集团、保利达集团、恒隆集团等在内的香港军团也开始大踏步地进入沈阳。根据政府部门的信息，2006年全年沈阳出让土地1249万平方米，土地成交量较2005年上涨约60％；从近几年的土地成交情况看，年度土地成交量基本都保持在50％的增长幅度。
此外，环渤海青岛、烟台等海滨城市楼盘也越来越受到开发商和外地人的关注。以2007年9月第二届环渤海房地产博览会为例，二、三线城市参展住房价格普遍上涨。中国房地产业协会副会长、天房发展总经理张建台认为，环渤海经济定位及发展将给二三线城市房地产市场带来的联动效应，使这些城市房地产市场开始进入加速成长期。