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理论背景
房地产业是我国国民经济的基础性、先导性产业。房地产既是生产和生活的必需品，也是一种资产财富，同时也与其他各个行业有着千丝万缕的关系。我国房地产业通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过20%，这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且房地产价格的波动以及对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展。
其中一部分人开始关注中国房地产业自身的发展和价格走势，还有一部分学者开始研究房地产与其他经济发展要素之间的关系，通过他们之间关系的研究来分析和解决经济和社会中所出现的问题，国内关于这方面的研究主要是以定性分析为主，定量分析相对较少。主要代表性的观点有：孟晓苏、梁运斌等[1]对房地产业成为国民经济新的经济增长点，及相关配套政策进行了定性方面的研究；王勉、唐啸峰[2]从定量和定性两方面分析认为房地产投资波动与经济周期存在着一定的相关性，国民经济周期性波动是导致我国房地产投资波动的重要因素；吴婵君、虞晓芬[3]就我国发展房地产投资信托提出了包括基金规模、资金筹集、组织形式、变现方式、投资管理等具体运作模式并提出相关配套政策建议；王骐骥、谢玉爽[4]主要从房产业对经济增长的作用进行了初步的定性探讨；经朝明、谈有花[5]从房地产价格与通货膨胀的关系进行了研究。
综上所述，通过定量分析房地产业发展和经济发展要素的动态关系的研究很少。本文以经济学为基础，对房地产与投资两者之间的关系，进行定量研究。笔者选择房屋销售价格指数和利率这两个指标，在VAR模型基础上，讨论房产价格和投资两者之间的关系，为政府的宏观调控、生产者的投资需求提供参考依据和信息支持。
实证分析
一、变量的选取及模型的设定
（1）考虑到数据的完整性，本文选取最具代表性的房屋销售价格指数作为房产价格指数来进行研究，并选取一年期加权几何平均利率作为一年期利率水平的代表。
（2）因为考虑到人民币利率和房屋销售价格的关系可能存在相互影响，互为因果的关系，所以考虑使用向量自回归模型。设定VAR模型表示如下:
Yt= + + + + + Hx+ (t=1,2 T)
式中：Yt是k维内生变量， 是d维外生变量列向量，p是滞后阶数，T是样本个数。k k维矩阵 , 和k d维矩阵H是待估的系数矩阵， 是k维扰动列向量。
二、数据的平稳性检验与协整检验
为了避免伪回归的出现，本文先对各变量进行平稳性检验，然后在此基础上进行协整分析，各变量值和一阶差分的平稳性检验结果如表1所示。
表1显示，原序列在5%的显著水平上都是不平稳的，其一阶差分在1%的显著水平上都是平稳变量，即房产价格指数（Y）和利率（R）之间可能存在单整关系。协整检验表明各变量间至少存在一个协整关系，从长期来看，利率和房产价格指数存在着正向的相关关系。
三、Granger因果检验
对上述满足协整关系的变量进行Granger因果关系检验，其结果如表2所示。
上表的检验结果表明，在5%的显著性水平下利率是房价波动的Granger原因，但房价却不是利率波动的Granger原因，两者的影响是单方向的，利率的波动能够明显引起房价的波动，但房价的变动却不能显著引起利率的变动。
四、脉冲响应与方差分解
通过脉冲响应函数分析之后对其进行方差分解，从图5可以看出利率在第1期对房价没有影响。从第2期开始，利率对房价的影响程度迅速上升，并于第6期达到最大为48%，而后小幅回落，直至稳定在45%附近。从图6中可以得出，房价变动在第1期对利率的影响较低并且逐渐衰减，但从第2期开始房价对利率的影响迅速增强并于第7期达到最大，之后又逐步保持平稳，维持在30%左右。
结论与建议
通过实证分析，本文得出以下结论：
1、从长期来看，人民币利率与房屋销售价格指数存在长期的协整关系，且互为因果关系。人民币利率的上调会引起房屋销售价格的上升；
2、人民币利率对房屋销售价格指数的影响存在波动性。
3、房屋销售价格指数对人民币利率的变动先减小后增大，五期之后接近于30%，以后在这附近有小幅波动。
基于上述结果，笔者提出如下建议：
1、合理通过人民币利率手段调节房屋销售价格指数；
2、提高人民币利率会导致投资减少，因此要防止利率过快上涨；
3、数据表明，还存在其他因素对房屋销售价格指数产生影响，笔者建议可以综合考虑通货膨胀、国际形式等各方面因素。
参考文献：
[1] 王骐骥.轮房地产拉动经济增长的原由、问题及启动的近期方略[J].经济评论，2000,5.
[2] 王勉，唐啸峰.我国房地产投资波动与经济周期的相关性[J].四川大学学报，2000,3.
[3] 吴婵君、虞晓芬.美国房地产投资信托基金吉借鉴[J].城市开发,2003,8.
[4] 孟晓苏.现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究.博士论文,1996,5.
[5] 经朝明、谈有花.中国当地产价格与通货膨胀的关系[J].中国物价,2006,2.
房地产业是我国国民经济的基础性、先导性产业。房地产既是生产和生活的必需品，也是一种资产财富，同时也与其他各个行业有着千丝万缕的关系。我国房地产业通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过20%，这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且房地产价格的波动以及对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展。
其中一部分人开始关注中国房地产业自身的发展和价格走势，还有一部分学者开始研究房地产与其他经济发展要素之间的关系，通过他们之间关系的研究来分析和解决经济和社会中所出现的问题，国内关于这方面的研究主要是以定性分析为主，定量分析相对较少。主要代表性的观点有：孟晓苏、梁运斌等[1]对房地产业成为国民经济新的经济增长点，及相关配套政策进行了定性方面的研究；王勉、唐啸峰[2]从定量和定性两方面分析认为房地产投资波动与经济周期存在着一定的相关性，国民经济周期性波动是导致我国房地产投资波动的重要因素；吴婵君、虞晓芬[3]就我国发展房地产投资信托提出了包括基金规模、资金筹集、组织形式、变现方式、投资管理等具体运作模式并提出相关配套政策建议；王骐骥、谢玉爽[4]主要从房产业对经济增长的作用进行了初步的定性探讨；经朝明、谈有花[5]从房地产价格与通货膨胀的关系进行了研究。
综上所述，通过定量分析房地产业发展和经济发展要素的动态关系的研究很少。本文以经济学为基础，对房地产与投资两者之间的关系，进行定量研究。笔者选择房屋销售价格指数和利率这两个指标，在VAR模型基础上，讨论房产价格和投资两者之间的关系，为政府的宏观调控、生产者的投资需求提供参考依据和信息支持。
实证分析
一、变量的选取及模型的设定
（1）考虑到数据的完整性，本文选取最具代表性的房屋销售价格指数作为房产价格指数来进行研究，并选取一年期加权几何平均利率作为一年期利率水平的代表。
（2）因为考虑到人民币利率和房屋销售价格的关系可能存在相互影响，互为因果的关系，所以考虑使用向量自回归模型。设定VAR模型表示如下:
Yt= + + + + + Hx+ (t=1,2 T)
式中：Yt是k维内生变量， 是d维外生变量列向量，p是滞后阶数，T是样本个数。k k维矩阵 , 和k d维矩阵H是待估的系数矩阵， 是k维扰动列向量。
二、数据的平稳性检验与协整检验
为了避免伪回归的出现，本文先对各变量进行平稳性检验，然后在此基础上进行协整分析，各变量值和一阶差分的平稳性检验结果如表1所示。
表1显示，原序列在5%的显著水平上都是不平稳的，其一阶差分在1%的显著水平上都是平稳变量，即房产价格指数（Y）和利率（R）之间可能存在单整关系。协整检验表明各变量间至少存在一个协整关系，从长期来看，利率和房产价格指数存在着正向的相关关系。
三、Granger因果检验
对上述满足协整关系的变量进行Granger因果关系检验，其结果如表2所示。
上表的检验结果表明，在5%的显著性水平下利率是房价波动的Granger原因，但房价却不是利率波动的Granger原因，两者的影响是单方向的，利率的波动能够明显引起房价的波动，但房价的变动却不能显著引起利率的变动。
四、脉冲响应与方差分解
通过脉冲响应函数分析之后对其进行方差分解，从图5可以看出利率在第1期对房价没有影响。从第2期开始，利率对房价的影响程度迅速上升，并于第6期达到最大为48%，而后小幅回落，直至稳定在45%附近。从图6中可以得出，房价变动在第1期对利率的影响较低并且逐渐衰减，但从第2期开始房价对利率的影响迅速增强并于第7期达到最大，之后又逐步保持平稳，维持在30%左右。
结论与建议
通过实证分析，本文得出以下结论：
1、从长期来看，人民币利率与房屋销售价格指数存在长期的协整关系，且互为因果关系。人民币利率的上调会引起房屋销售价格的上升；
2、人民币利率对房屋销售价格指数的影响存在波动性。
3、房屋销售价格指数对人民币利率的变动先减小后增大，五期之后接近于30%，以后在这附近有小幅波动。
基于上述结果，笔者提出如下建议：
1、合理通过人民币利率手段调节房屋销售价格指数；
2、提高人民币利率会导致投资减少，因此要防止利率过快上涨；
3、数据表明，还存在其他因素对房屋销售价格指数产生影响，笔者建议可以综合考虑通货膨胀、国际形式等各方面因素。
参考文献：
[1] 王骐骥.轮房地产拉动经济增长的原由、问题及启动的近期方略[J].经济评论，2000,5.
[2] 王勉，唐啸峰.我国房地产投资波动与经济周期的相关性[J].四川大学学报，2000,3.
[3] 吴婵君、虞晓芬.美国房地产投资信托基金吉借鉴[J].城市开发,2003,8.
[4] 孟晓苏.现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究.博士论文,1996,5.
[5] 经朝明、谈有花.中国当地产价格与通货膨胀的关系[J].中国物价,2006,2.