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[摘要]智能化住宅建筑通过对建筑物的结构、系统、服务和管理四个基本要素以及它们的最优组合来提供一个具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息环境。由于北京市公租房项目自身独特的特点，智能化设计将会成为应用的必然趋势，应该考虑在传统智能化住宅建筑的基础上，较低成本地实现人员管理和控制。
[关键词]智能化；住宅；公租房；保障房管理
1、智能化设计在住宅建筑中的应用现状
住宅建筑智能化设计通过对建筑物的结构、系统、服务和管理四个基本要素以及它们之间的内在联系的最优组合来提供一个具有安全性、舒适性、高效性、便捷性的人性化信息环境。当前住宅建筑内的智能化设计主要分为网络通讯和报警系统两部分。
1.1网络通讯的智能化设计
网络通讯技术的应用是智能住宅的核心部分，它通过网络将住宅区内的各个系统连接在一起，实现了小区自身内部与外部的沟通，物业可以及时地为居民提供良好的服务。网络通讯系统实现了住宅区内各个用户的计算机网络连接及通信工具连接，为居民提供了方便。
1.2报警系统实现智能化
一般的智能住宅的报警系统由灾情自动报警系统、安全防盗系统和紧急呼救系统构成。
1.2.1灾情自动报警系统
灾情自动报警系统中的火灾报警系统，主要是将火灾探测器安装在楼道内、电梯口处以及居民家庭内并与住宅区的报警系统连接，一旦发生火灾，报警系统就会启动，及时通知物业及消防部门进行灭火措施。另外在厨房内安装的天然气泄露报警设备也属于灾情自动报警系统，当住宅户的天然气发生泄露时，通过声光报警，及时提醒业主、物业及消防部门进行安全防护。
1.2.2安全防盗系统
安全防盗系统包含的门禁设备，主要是在住户的门框上安装门磁设施，住户可以用钥匙正常开门，但是发生有人撬门的情况，设备就会发出警报，警报会及时地传到住宅区的保安那里，保安可以及时地到达现场进行处理。安全防盗系统还体现在对讲设备的安装和使用上，在家庭中安装对讲机，有人来访时须先通过对讲机进行确认才可以让来访者进门。视频监控也是防盗系统的主要设施，其主要在住宅区的入口和出口处、停车场和道路上安装摄像头，保安可以看到视频中路段上人们的行为，有效防止盗窃行为。
目前，北京很多住宅小区已经部分完成了建筑安防监控和小区门禁，并设置了与之对应的小区物业管理系统智能化的系统。但是现有的智能化系统只是满足了监控事后调取、门禁即时开启这类简单的物业方和业主方的需求，对系统未来应用的扩展性和稳定性等因素考虑较少。结合小区项目管理和控制的智能化设计，预计将成为进行后期运营管理中的重点核心。
2、当前北京公租房项目的特点和智能化需求
目前北京市公租房归政府或公共机构所有，用低于市场价格的形式向中低收入家庭出租。北京市目前推行的公共租赁住房与过去的直管公房存在着很多不同之处：一是建设用地跨出主城区，小区分布较广；二是保障对象打破“户籍限制”，居住群体素质差异性较大，人员的流动性频繁；三是公共租赁住房周转保障性要求更强，迫切需要解决承租家庭入住后的实际困难问题。随着北京公共租赁住房普遍进入交付期，如何管理好数量庞大的公共租赁住房，既能做到服务到位、管理高效，又能使房源有效流转，已经成为摆在所有公共租赁住房管理者面前的重要课题。由于公租房项目租赁户有些家庭经济条件不好，教育水平参差不齐，有部分租户没有形成缴纳租金的概念，造成公租房项目出现租赁户欠缴租金，追缴困难、租期到期退出难等情况，传统追缴方法对于公租房这一新兴事物力度不够，需要结合智能化设计促进公租房管理问题的解决。
3、针对北京公租房项目结合智能化的具体设计构想
公共租赁住房小区具有独特性，不能简单照搬普通智能化住宅建筑设计方案，应该考虑在传统智能化住宅建筑的基础上，较低成本地使用现有网络，访客机、小区门禁、单元梯控门禁和入户门禁进行集成应用，实现人员管理和控制。通过智能化设计、信息化建设促进标准化管理体系的形成。建议公租房项目智能化应用时可以考虑“2+1”门禁系统、可视抓拍系统、小区服务系统等功能设计，运用技术手段提升公租房运营管理水平。
3.1“2+1”门禁系统
公租房项目中，门禁卡、人脸识别和数字密码取代传统的钥匙，承租户通过门禁卡和人脸识别获得所对应的单元门权限，通过数字密码解锁方式进入户门。人脸识别系统以人脸识别技术为核心，采用区域特征分析算法，利用计算机图像处理技术从视频中提取人像特征点，利用生物统计学的原理进行分析建立数学模型，将捕获得到的人像或是指定的人像与数据库中已登记的某一对像作比对核实确定其是否为同一人。
租户的租金缴纳情况与门禁卡及数字密码锁权限直接对应。当房租即将到期时，租户通过门禁卡和人脸识别方式进入单元门时，门禁识别系统将发出提醒；当发生短期房租拖欠时，户门密码锁部分会暂时失效，需要租户到物业公司或管理服务站进行短期激活，一般一次激活有效期为3天，通过这种方式提醒住户缴纳费用；租金拖欠两个月，失去单元门权限（即无法打开单元门）；拖欠超过三个月，物业公司或管理服务站的短期激活权限也将失效，租户只有补交租金后方可进入房间。要想正常地居住在公租房内，就必须按时交纳房租，从而有效地通过技术手段解决公租房租金收缴难的问题。此外，通过门禁卡将租户人脸识别信息绑定，可以有效防止转租、转借、群租等违规使用公租房的行为。
3.2可视抓拍系统
每个单元门安装相应的智能视频设备，当访客呼叫住户时，住户不仅可以通过门禁室内机与访客对话，还能通过摄像头实时对单元门口的情况进行监控。抓拍系统还会对门禁系统的使用情况进行数据记录，保存在數据库内，也就是说，哪个人在什么时候使用哪张卡开了哪扇门都会有详细记录。在公租房管理部门及辖区公安部门设置数据终端，以便需要时调用相关数据，通过科技手段助力公租房项目内的治安维稳、防止转租等日常管理工作。
3.3小区服务系统
针对租住公租房的老龄、大病、重残等人员，可以在智能系统的终端上，设置专门的物业和社区呼叫按钮，当公租房承租户需要服务或发生紧急情况时，可以直接按下按钮呼叫社区和物业；社区和物业接到呼叫后，通过系统马上就可以知道租户的住址及基本信息，及时进行妥善处理。
由于公租房项目自身独特的特点，智能化设计将会成为应用的必然趋势。住宅产业化的系统推进，也必将促进住宅科技含量的不断提升，随着网络技术迅速发展，在公租房项目的智能化实施中，应该坚持以人为本的思想，健全完善标准化管理体系，从实际需求出发，进行功能设置，合理考虑实用性、经济性，努力为公租房租住家庭营造一个安全、智能、舒适的居住环境。
[关键词]智能化；住宅；公租房；保障房管理
1、智能化设计在住宅建筑中的应用现状
住宅建筑智能化设计通过对建筑物的结构、系统、服务和管理四个基本要素以及它们之间的内在联系的最优组合来提供一个具有安全性、舒适性、高效性、便捷性的人性化信息环境。当前住宅建筑内的智能化设计主要分为网络通讯和报警系统两部分。
1.1网络通讯的智能化设计
网络通讯技术的应用是智能住宅的核心部分，它通过网络将住宅区内的各个系统连接在一起，实现了小区自身内部与外部的沟通，物业可以及时地为居民提供良好的服务。网络通讯系统实现了住宅区内各个用户的计算机网络连接及通信工具连接，为居民提供了方便。
1.2报警系统实现智能化
一般的智能住宅的报警系统由灾情自动报警系统、安全防盗系统和紧急呼救系统构成。
1.2.1灾情自动报警系统
灾情自动报警系统中的火灾报警系统，主要是将火灾探测器安装在楼道内、电梯口处以及居民家庭内并与住宅区的报警系统连接，一旦发生火灾，报警系统就会启动，及时通知物业及消防部门进行灭火措施。另外在厨房内安装的天然气泄露报警设备也属于灾情自动报警系统，当住宅户的天然气发生泄露时，通过声光报警，及时提醒业主、物业及消防部门进行安全防护。
1.2.2安全防盗系统
安全防盗系统包含的门禁设备，主要是在住户的门框上安装门磁设施，住户可以用钥匙正常开门，但是发生有人撬门的情况，设备就会发出警报，警报会及时地传到住宅区的保安那里，保安可以及时地到达现场进行处理。安全防盗系统还体现在对讲设备的安装和使用上，在家庭中安装对讲机，有人来访时须先通过对讲机进行确认才可以让来访者进门。视频监控也是防盗系统的主要设施，其主要在住宅区的入口和出口处、停车场和道路上安装摄像头，保安可以看到视频中路段上人们的行为，有效防止盗窃行为。
目前，北京很多住宅小区已经部分完成了建筑安防监控和小区门禁，并设置了与之对应的小区物业管理系统智能化的系统。但是现有的智能化系统只是满足了监控事后调取、门禁即时开启这类简单的物业方和业主方的需求，对系统未来应用的扩展性和稳定性等因素考虑较少。结合小区项目管理和控制的智能化设计，预计将成为进行后期运营管理中的重点核心。
2、当前北京公租房项目的特点和智能化需求
目前北京市公租房归政府或公共机构所有，用低于市场价格的形式向中低收入家庭出租。北京市目前推行的公共租赁住房与过去的直管公房存在着很多不同之处：一是建设用地跨出主城区，小区分布较广；二是保障对象打破“户籍限制”，居住群体素质差异性较大，人员的流动性频繁；三是公共租赁住房周转保障性要求更强，迫切需要解决承租家庭入住后的实际困难问题。随着北京公共租赁住房普遍进入交付期，如何管理好数量庞大的公共租赁住房，既能做到服务到位、管理高效，又能使房源有效流转，已经成为摆在所有公共租赁住房管理者面前的重要课题。由于公租房项目租赁户有些家庭经济条件不好，教育水平参差不齐，有部分租户没有形成缴纳租金的概念，造成公租房项目出现租赁户欠缴租金，追缴困难、租期到期退出难等情况，传统追缴方法对于公租房这一新兴事物力度不够，需要结合智能化设计促进公租房管理问题的解决。
3、针对北京公租房项目结合智能化的具体设计构想
公共租赁住房小区具有独特性，不能简单照搬普通智能化住宅建筑设计方案，应该考虑在传统智能化住宅建筑的基础上，较低成本地使用现有网络，访客机、小区门禁、单元梯控门禁和入户门禁进行集成应用，实现人员管理和控制。通过智能化设计、信息化建设促进标准化管理体系的形成。建议公租房项目智能化应用时可以考虑“2+1”门禁系统、可视抓拍系统、小区服务系统等功能设计，运用技术手段提升公租房运营管理水平。
3.1“2+1”门禁系统
公租房项目中，门禁卡、人脸识别和数字密码取代传统的钥匙，承租户通过门禁卡和人脸识别获得所对应的单元门权限，通过数字密码解锁方式进入户门。人脸识别系统以人脸识别技术为核心，采用区域特征分析算法，利用计算机图像处理技术从视频中提取人像特征点，利用生物统计学的原理进行分析建立数学模型，将捕获得到的人像或是指定的人像与数据库中已登记的某一对像作比对核实确定其是否为同一人。
租户的租金缴纳情况与门禁卡及数字密码锁权限直接对应。当房租即将到期时，租户通过门禁卡和人脸识别方式进入单元门时，门禁识别系统将发出提醒；当发生短期房租拖欠时，户门密码锁部分会暂时失效，需要租户到物业公司或管理服务站进行短期激活，一般一次激活有效期为3天，通过这种方式提醒住户缴纳费用；租金拖欠两个月，失去单元门权限（即无法打开单元门）；拖欠超过三个月，物业公司或管理服务站的短期激活权限也将失效，租户只有补交租金后方可进入房间。要想正常地居住在公租房内，就必须按时交纳房租，从而有效地通过技术手段解决公租房租金收缴难的问题。此外，通过门禁卡将租户人脸识别信息绑定，可以有效防止转租、转借、群租等违规使用公租房的行为。
3.2可视抓拍系统
每个单元门安装相应的智能视频设备，当访客呼叫住户时，住户不仅可以通过门禁室内机与访客对话，还能通过摄像头实时对单元门口的情况进行监控。抓拍系统还会对门禁系统的使用情况进行数据记录，保存在數据库内，也就是说，哪个人在什么时候使用哪张卡开了哪扇门都会有详细记录。在公租房管理部门及辖区公安部门设置数据终端，以便需要时调用相关数据，通过科技手段助力公租房项目内的治安维稳、防止转租等日常管理工作。
3.3小区服务系统
针对租住公租房的老龄、大病、重残等人员，可以在智能系统的终端上，设置专门的物业和社区呼叫按钮，当公租房承租户需要服务或发生紧急情况时，可以直接按下按钮呼叫社区和物业；社区和物业接到呼叫后，通过系统马上就可以知道租户的住址及基本信息，及时进行妥善处理。
由于公租房项目自身独特的特点，智能化设计将会成为应用的必然趋势。住宅产业化的系统推进，也必将促进住宅科技含量的不断提升，随着网络技术迅速发展，在公租房项目的智能化实施中，应该坚持以人为本的思想，健全完善标准化管理体系，从实际需求出发，进行功能设置，合理考虑实用性、经济性，努力为公租房租住家庭营造一个安全、智能、舒适的居住环境。