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摘要：我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，借鉴美国信用制度建设的成功经验，对我国房地产信用体系的建立有着重要的现实意义。文章介绍了美国信用体系的构成和主要特点，结合我国房地产信用体系建设的实际，对加快我国房地产信用体系建设提出了具体的建议。
关键词：房地产；信用体系；建议
中图分类号：P27 文献标识码：B 文章编号：1006－0510(2008)12047－02
信用是市场经济的基础，信用体系在防范金融风险、维护市场经济秩序、提高经济运行效率等方面发挥着重要的作用。经济发达国家都建立了与其市场经济发展相适应的信用体系，美国作为世界上最发达的征信国家，代表着一种比较完善的信用体系模式。目前我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，研究、借鉴发达国家信用制度对我国房地产信用体系的建设有着重要的现实意义。
一、美国模式的结构及特点
1、模式结构
美国社会信用体系由健全的信用管理体系、信用管理的法律体系和市场化的各类信用服务公司组成，
国家信用管理体系明确界定了政府管理部门的基本职能，国家对信用管理主要监督和执法部门分为两类：一类是银行系统，包括财政部货币监理办公室、联邦储备系统；一类是非很行系统，包括联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局。美国主要集中在上世纪60年代对信用管理进行全面的立法，涉及信用产品的生产、销售、使用全过程，已经形成完善的信用管理法律框架。公正、独立和市场化的征信服务业：由资本市场、商业市场、消费者信用评估机构三部分组成，把各种与信用有关的信息加工成信用产品，形成高知识含量、高附加值的现代服务业。经过百年的市场竞争，信用服务企业已高度集中，形成了穆迪公司、邓白氏集团公司几个市场化运作主体。
2、主要特点
作为最发达的征信国家，美国拥有完备的社会信用体系，主要特点
(1)完善的法律保障，促进公开政务信息
信用制度在美国已有百年的发展史，通过20世纪60～80年代对信用管理体系全面的立法建设，现已形成信用管理完整的法律体系。从法律角度界定了国家秘密、企业商业秘密、消费者个人隐私和信息公开的基本关系，在《信息自由法》、《联邦咨询委员会法》、《阳光下的联邦政府法》三部法律规范下，建立了信息公开制度。为建立信用体系政府提供了丰厚的政务资源。大量公开政务信息，增强了社会的透明度，保证了信用数据的收集与信用产品生产。
(2)信用服务业市场化的运作模式
美国的信用服务业形成了独立、客观、公正的市场化运作模式。信用服务机构是市场化运作的公司，处于优胜劣汰的市场竞争环境，政府通过立法对征信机构进行管理。该模式满足了市场经济发展的客观要求，对促进信用信息的收集、更新与信用产品生产和销售发挥了不可替代的作用。
(3)完善的监督管理机制
采用政府和行业协会相结合的监管体系，联邦贸易委员会是信用管理行业的主要监管部门，司法部、财政部货币监理局和联邦储备系统在监管方面也发挥着重要作用。同时资信评级、征信、个人资信都建有相应的行业协会，作为企业和政府机构联系的纽带和行业自律管理部门。
(4)市场主体信用意识及对信用产品巨大市场需求
在美国不论是企业还是个人，都有很强的信用观念，信用记录差的企业和个人在生产、生活等多方面会受到极大制约。为了有效防范信用风险，企业一般不愿与没有资信记录的客户交往，个人也十分注重自身的信用状况。美国政府十分重视信用产品的市场需求，在法律中做出明确规定，监管机构也提出有关的要求，使绝大多数经济主体把信用评级和评级结果运用作为一种自觉行动，为信用体系的健康发展创造了广阔的市场空间。
(5)对失信者完备的惩戒制度
美国信用制度的重要组成部分是对失信者的惩戒。把失信者的失信行为扩大为失信方与全社会的矛盾，而且失信记录依照法律规定要保留多年。惩戒制度包括经济处罚、劳动处罚和司法配合，对各类失信行为的惩戒都有明确的规定，使失信者付出昂贵的失信成本，对不法奸商或失信者具有强大的威胁和震撼力。促使企业和个人自觉培育和维护自身信用，形成诚信和守法的良好习惯。
二、加快我国房地产信用体系建设的思考
近年来，涉及房地产相关的质量、价格、广告、计量、物业管理等投诉以每年20％的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉达2.053万件，而解决率居倒数第一。从房地产业发展来看，一方面面临着良好的发展机遇，同时也出现了严重的诚信危机，因此加快房地产信用体系建设迫在眉睫。
1、加强房地产法律建设，构建房地产信用法律框架
从国外经验来看，信用管理法律体系是信用体系健康规范运作的基础，建立信用法律体系作为信用建设的基础性工作，为信用体系的建立和发展提供了制度保证。建立房地产信用体系首先是建立相应的法律体系，在这方面我国仍然是空白。当前立法建设重点是从行业管理的角度界定好国家机密与政务公开、商业秘密与企业信息、个人隐私与个人信息基本关系，着手制定《房地产政务信息公开法规》、《企业商业秘密法规》、《个人隐私权法规》、《消费信用保护法规》、《房地产信用报告法规》，然后抓紧修改其它相关法律法规，构建房地产信用体系的法律框架。在此基础上出台信用管理方面的规章制度，并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制，以促进信用建设的规范发展。
2、建立失信惩戒和守信激励机制。强化房地产信用体系建设
建立房地产信用体系，要形成诚信经营的社会环境，必须使失信成本大于守信成本。因此，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在道德上，房地产监管部门将其失信记录向社会公布、广泛传播，在社会生活中让失信者一处失信处处受罚。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑；在定期性检查、审验、年审时，给予以免检或免审；在市场经营活动中优先提供相关服务、在评比表彰中予以优先推荐，并通过媒体宣传扩大影响。
3、强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台
诚信缺失的重要原因之一是信息不对称，降低房地产市场的信息不对称是房地产信用体系建设的关键。因此，强化信息披露制度，形成房地产信息传递机制。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息和政府政务信息，应在指定媒体上定期如实披露，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递。要充分利用现代通信技术和计算机网络资源的优 势，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、协会网站的互通，构成房地产信息传递网络，形成房地产信息与社会沟通的平台。
4、大力发挥行业协会作用。建立房地产行业的自律机制
市场经济条件下，行业协会是协调和平衡市场主体利益、提高资源配置效率的重要组织机构，更多的是组织、协调、引领行业自律发展。随着我国经济体制和管理体制改革的不断深入，政府要积极扶持、指导房地产行业协会行使行业规范管理的职能，使协会既能反映企业的要求，又具有规范行业成员行为的作用。我国房地产行业诚信体系的建立和完善，即要解决当前突出问题，又要考虑长远的制度建设，行业协会要引领房地产企业在关注经济效益的同时，更多地关注和承担社会责任，推动企业的诚信建设，逐步建立行业的自律机制，塑造行业形象。
5、加强企业信用文化建设，树立企业信用品牌
企业文化是企业内部形成的一种规范行为模式。涉及企业的价值观、经营理念和企业行为等。当前企业要切实加强自身的信用建设，形成“减信为本”的经营理念，强化企业自律行为规范，才能在房地产市场中赢得消费者的青睐，树立企业品牌。在我国经济转型与市场经济体系逐步完善的阶段，强调企业的诚信经营尤为重要，即使在市场经济发达的国家，一个企业如果只强调企业利益的最大化而忽略诚信为本的经营思想。企业最终将被市场淘汰。
企业信用文化建设需求企业高层领导的支持和倡导，将信用管理作为企业管理的重要内容，在企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象。提高企业经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖。我国房地产市场将进入信用竞争的新阶段，房地产投诉是行业发展到一定阶段产生的问题，一方面反映了消费者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地产企业多年来存在和积累的问题。房地产企业应该树立诚信为本经营理念，转变思想观念，以积极的态度正视这些问题，从质量、管理、服务中去寻找原因，在解决投诉的过程中树立起企业的信用品牌和企业形象。
三、结语
我国信用体系建设但借鉴国外信用体系建设的先进经验是十分必要的，结合国情目前以政府为主导，一个以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用体系建设的探索正在开展。房地产业在国民经济中即是支柱产业，又是消费热点。对于拉动经济增长、扩大社会就业、满足人民群众的住房需求、全面建设小康和谐社会发挥重要的作用。因此，加快房地产信用体系建设，在房地产信用法律框架下，建立激励、惩戒和行业自律机制。强化信息披露制度和企业信用建设，为促进房地产业持续、健康的发展，为我国经济发展做出新的贡献。
关键词：房地产；信用体系；建议
中图分类号：P27 文献标识码：B 文章编号：1006－0510(2008)12047－02
信用是市场经济的基础，信用体系在防范金融风险、维护市场经济秩序、提高经济运行效率等方面发挥着重要的作用。经济发达国家都建立了与其市场经济发展相适应的信用体系，美国作为世界上最发达的征信国家，代表着一种比较完善的信用体系模式。目前我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，研究、借鉴发达国家信用制度对我国房地产信用体系的建设有着重要的现实意义。
一、美国模式的结构及特点
1、模式结构
美国社会信用体系由健全的信用管理体系、信用管理的法律体系和市场化的各类信用服务公司组成，
国家信用管理体系明确界定了政府管理部门的基本职能，国家对信用管理主要监督和执法部门分为两类：一类是银行系统，包括财政部货币监理办公室、联邦储备系统；一类是非很行系统，包括联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局。美国主要集中在上世纪60年代对信用管理进行全面的立法，涉及信用产品的生产、销售、使用全过程，已经形成完善的信用管理法律框架。公正、独立和市场化的征信服务业：由资本市场、商业市场、消费者信用评估机构三部分组成，把各种与信用有关的信息加工成信用产品，形成高知识含量、高附加值的现代服务业。经过百年的市场竞争，信用服务企业已高度集中，形成了穆迪公司、邓白氏集团公司几个市场化运作主体。
2、主要特点
作为最发达的征信国家，美国拥有完备的社会信用体系，主要特点
(1)完善的法律保障，促进公开政务信息
信用制度在美国已有百年的发展史，通过20世纪60～80年代对信用管理体系全面的立法建设，现已形成信用管理完整的法律体系。从法律角度界定了国家秘密、企业商业秘密、消费者个人隐私和信息公开的基本关系，在《信息自由法》、《联邦咨询委员会法》、《阳光下的联邦政府法》三部法律规范下，建立了信息公开制度。为建立信用体系政府提供了丰厚的政务资源。大量公开政务信息，增强了社会的透明度，保证了信用数据的收集与信用产品生产。
(2)信用服务业市场化的运作模式
美国的信用服务业形成了独立、客观、公正的市场化运作模式。信用服务机构是市场化运作的公司，处于优胜劣汰的市场竞争环境，政府通过立法对征信机构进行管理。该模式满足了市场经济发展的客观要求，对促进信用信息的收集、更新与信用产品生产和销售发挥了不可替代的作用。
(3)完善的监督管理机制
采用政府和行业协会相结合的监管体系，联邦贸易委员会是信用管理行业的主要监管部门，司法部、财政部货币监理局和联邦储备系统在监管方面也发挥着重要作用。同时资信评级、征信、个人资信都建有相应的行业协会，作为企业和政府机构联系的纽带和行业自律管理部门。
(4)市场主体信用意识及对信用产品巨大市场需求
在美国不论是企业还是个人，都有很强的信用观念，信用记录差的企业和个人在生产、生活等多方面会受到极大制约。为了有效防范信用风险，企业一般不愿与没有资信记录的客户交往，个人也十分注重自身的信用状况。美国政府十分重视信用产品的市场需求，在法律中做出明确规定，监管机构也提出有关的要求，使绝大多数经济主体把信用评级和评级结果运用作为一种自觉行动，为信用体系的健康发展创造了广阔的市场空间。
(5)对失信者完备的惩戒制度
美国信用制度的重要组成部分是对失信者的惩戒。把失信者的失信行为扩大为失信方与全社会的矛盾，而且失信记录依照法律规定要保留多年。惩戒制度包括经济处罚、劳动处罚和司法配合，对各类失信行为的惩戒都有明确的规定，使失信者付出昂贵的失信成本，对不法奸商或失信者具有强大的威胁和震撼力。促使企业和个人自觉培育和维护自身信用，形成诚信和守法的良好习惯。
二、加快我国房地产信用体系建设的思考
近年来，涉及房地产相关的质量、价格、广告、计量、物业管理等投诉以每年20％的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉达2.053万件，而解决率居倒数第一。从房地产业发展来看，一方面面临着良好的发展机遇，同时也出现了严重的诚信危机，因此加快房地产信用体系建设迫在眉睫。
1、加强房地产法律建设，构建房地产信用法律框架
从国外经验来看，信用管理法律体系是信用体系健康规范运作的基础，建立信用法律体系作为信用建设的基础性工作，为信用体系的建立和发展提供了制度保证。建立房地产信用体系首先是建立相应的法律体系，在这方面我国仍然是空白。当前立法建设重点是从行业管理的角度界定好国家机密与政务公开、商业秘密与企业信息、个人隐私与个人信息基本关系，着手制定《房地产政务信息公开法规》、《企业商业秘密法规》、《个人隐私权法规》、《消费信用保护法规》、《房地产信用报告法规》，然后抓紧修改其它相关法律法规，构建房地产信用体系的法律框架。在此基础上出台信用管理方面的规章制度，并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制，以促进信用建设的规范发展。
2、建立失信惩戒和守信激励机制。强化房地产信用体系建设
建立房地产信用体系，要形成诚信经营的社会环境，必须使失信成本大于守信成本。因此，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在道德上，房地产监管部门将其失信记录向社会公布、广泛传播，在社会生活中让失信者一处失信处处受罚。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑；在定期性检查、审验、年审时，给予以免检或免审；在市场经营活动中优先提供相关服务、在评比表彰中予以优先推荐，并通过媒体宣传扩大影响。
3、强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台
诚信缺失的重要原因之一是信息不对称，降低房地产市场的信息不对称是房地产信用体系建设的关键。因此，强化信息披露制度，形成房地产信息传递机制。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息和政府政务信息，应在指定媒体上定期如实披露，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递。要充分利用现代通信技术和计算机网络资源的优 势，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、协会网站的互通，构成房地产信息传递网络，形成房地产信息与社会沟通的平台。
4、大力发挥行业协会作用。建立房地产行业的自律机制
市场经济条件下，行业协会是协调和平衡市场主体利益、提高资源配置效率的重要组织机构，更多的是组织、协调、引领行业自律发展。随着我国经济体制和管理体制改革的不断深入，政府要积极扶持、指导房地产行业协会行使行业规范管理的职能，使协会既能反映企业的要求，又具有规范行业成员行为的作用。我国房地产行业诚信体系的建立和完善，即要解决当前突出问题，又要考虑长远的制度建设，行业协会要引领房地产企业在关注经济效益的同时，更多地关注和承担社会责任，推动企业的诚信建设，逐步建立行业的自律机制，塑造行业形象。
5、加强企业信用文化建设，树立企业信用品牌
企业文化是企业内部形成的一种规范行为模式。涉及企业的价值观、经营理念和企业行为等。当前企业要切实加强自身的信用建设，形成“减信为本”的经营理念，强化企业自律行为规范，才能在房地产市场中赢得消费者的青睐，树立企业品牌。在我国经济转型与市场经济体系逐步完善的阶段，强调企业的诚信经营尤为重要，即使在市场经济发达的国家，一个企业如果只强调企业利益的最大化而忽略诚信为本的经营思想。企业最终将被市场淘汰。
企业信用文化建设需求企业高层领导的支持和倡导，将信用管理作为企业管理的重要内容，在企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象。提高企业经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖。我国房地产市场将进入信用竞争的新阶段，房地产投诉是行业发展到一定阶段产生的问题，一方面反映了消费者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地产企业多年来存在和积累的问题。房地产企业应该树立诚信为本经营理念，转变思想观念，以积极的态度正视这些问题，从质量、管理、服务中去寻找原因，在解决投诉的过程中树立起企业的信用品牌和企业形象。
三、结语
我国信用体系建设但借鉴国外信用体系建设的先进经验是十分必要的，结合国情目前以政府为主导，一个以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用体系建设的探索正在开展。房地产业在国民经济中即是支柱产业，又是消费热点。对于拉动经济增长、扩大社会就业、满足人民群众的住房需求、全面建设小康和谐社会发挥重要的作用。因此，加快房地产信用体系建设，在房地产信用法律框架下，建立激励、惩戒和行业自律机制。强化信息披露制度和企业信用建设，为促进房地产业持续、健康的发展，为我国经济发展做出新的贡献。