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【摘要】随着经济的发展，房地产行业发展迅速。而房地产开发投资经营项目，是一项高投入、高风险项目，涉及面较广，需要投入大量资金。因此，在房地产项目开发中，开发项目管理中的质量控制显得越来越重要。项目管理中的质量控制不仅会影响着建设项目的成本、质量和进度，还会影响企业的经济效益和社会效益。所以，质量管理控制，要贯穿于房地产开发项目始终。
【关键词】房地产定义;项目管理;管理措施
房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。
1、房地产开发定义
房地产开发项目管理是以高效的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标值投资回报率、销售量、自有资金利润等投资指标，以及项目的外部功能要求;约束性目标指的是建设工期、投资限额、质量标准等。除此以外，房地产开发项目还受到城市规划、土地利用规划条件等制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、银行等接近几十个部门和单位，以及最终用户消费者的项目制约和相互影响，因此，房地产项目开发是一个复杂的系统工程，必须有一套完整、科学和规范的管理体系，来统筹和协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
2、房地产开发项目项目管理过程中存在的问题
2.1房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该从目标客户及市场的实际需求出发，客观分析客户消费能力以及市场的及时动态，但是过分注重市场变化也容易引发一系列的问题。项目的决策需要以项目策划和计划为有效支持，如果在项目计划过程中考虑不周全，方案不够详细，必將对项目决策造成影响，使其决策迟迟不能确定。如果决策的制定过于匆忙，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2.2成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重要内容，始终贯穿于整个开发项目的管理过程中。一直以来，成本控制和质量控制都是开发项目中的重点管理对象。现阶段，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及品质，没有充分考虑项目成本，没有在设计阶段深入分析项目方案的市场经济性，导致耗时耗力，也使得最终方案不具备实施的可行性，严重影响工程整体进程。
2.3工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，工程的完成必须以保证质量为前提。房地产项目开发的相关管理人员要有纵观全局的意识，对施工单位、监理单位等进行合理协调，确保工程质量目标的达成。纵观国内各房地产项目，往往施工项目的准备阶段及项目的施工阶段相对来说管理还是有理有据，基本可以顺利进行。然而在项目的收尾阶段，却总会出现开工容易收工难的尴尬局面，导致项目后期收尾的进展缓慢。
3、房地产工程管理措施
3.1做好项目开发的前期工作
房地产开发项目前期工作，对于房地产开发项目质量控制也非常重要。项目建议书、项目开发的产品策划、可行性研究报告直接决定着开发项目未来发展，因此，做好项目开发的前期工作，我们必须抓好以下几项工作。一是要建立可行的项目质量管理责任制。作为房地产开发项目主要负责人，一定要亲自抓好质量工作，因此，开发项目质量全权负责人就是项目负责人。项目质量经理，对于房地产开发项目质量控制也发挥着重要作用。质量经理的职责是编制开发项目质量计划，制定切实可行的市场定位目标，按质量计划规定，组织实施检查项目质量，对发现重大的质量问题，一定要及时报告项目团队负责人。同时，编制项目质量报告，与上级之间部门沟通协调，寻找有效办法解决问题。项目质量经理检查监督质量，应完成自己应负的质量责任，专业负责人、各部室、各专业人员也要根据项目需求，切实完成岗位质量监督检查职责，只有这样，项目质量才能有保证。二是要制定开发项目质量计划。使得房地产开发项目管理中，管理者能够明确质量目标和质量标准，了解和掌握项目的特点，按质量计划层层落实质量监督检查职责。质量管理计划要简明扼要，每一层次职责、权限都要明确，使得质量管理制度重点突出，具有可操作性。三是要建立项目评审制度。开发项目前期工作成果，对于质量控制也发挥了重要作用。进行项目评审，吸取专家的知识和智慧，更有利于优化前期工作成果，及时发现工作问题，以便于加强质量控制，提高开发项目投资效益。
3.2全面完善成本管理
项目成本管理工作，需要公司总部与各部门通力协作，并贯穿于整个项目的生命周期，每个环节都是相互配合紧密联系的，缺一不可，如果处理不当，会直接导致成本升高，影响项目的收益。作为房地产工程，应加强全过程的成本管理。在房地产开发的投资决策阶段，必须把成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价。定性分析，是全面把握项目的整体收益，注重资金的投入与收益比，研究工程价值的走向。定量分析是对施工每个过程的造价进行有效的控制，具体工程具体数字，对各施工量进行核实。还必须加强施工现场管理，安排足够的监理人员驻扎现场，对施工现场严格把关，对施工的质量、进度、成本层层把关。
3.3项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设的质量。建筑产品不同于其他的工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较小，同批次的质量较为稳定，而建筑产品质量影响因素诸多，人、材、机、施工工艺、环境等都会对建筑产品质量造成一定的影响。此外，项目建设管理还涉及了多个学科，例如：建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学科，还需要与多个部门与单位项目配合，需要对新型建筑材料、施工工艺的学习、接受、应用能力。房地产企业正在逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等涉及要广泛，考虑问题更深入，因此对开发企业应注意管理团队建设、整体素质必须得到充分保障，这是管理成败的基础。
结语：
总之，房地产的工程管理是房地产企业管理的重要内容，不但决定房地产企业的效益，而且关系到对社会的一份责任。我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理的认识、及时更新开发理念、提升管理水平，以此促进企业的健康持续发展。
参考文献：
[1]柳国庆.房地产工程管理的有效途径探讨[J].住宅与房地产，2017（9）：26.
[2]姜红岩.加强建筑工程管理的有效途径[J].华东科技：学术版，2015（1）：129.
作者简介：
宁新泉，中铁十四局集团房地产开发有限公司，山东济南。
【关键词】房地产定义;项目管理;管理措施
房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。
1、房地产开发定义
房地产开发项目管理是以高效的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标值投资回报率、销售量、自有资金利润等投资指标，以及项目的外部功能要求;约束性目标指的是建设工期、投资限额、质量标准等。除此以外，房地产开发项目还受到城市规划、土地利用规划条件等制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、银行等接近几十个部门和单位，以及最终用户消费者的项目制约和相互影响，因此，房地产项目开发是一个复杂的系统工程，必须有一套完整、科学和规范的管理体系，来统筹和协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
2、房地产开发项目项目管理过程中存在的问题
2.1房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该从目标客户及市场的实际需求出发，客观分析客户消费能力以及市场的及时动态，但是过分注重市场变化也容易引发一系列的问题。项目的决策需要以项目策划和计划为有效支持，如果在项目计划过程中考虑不周全，方案不够详细，必將对项目决策造成影响，使其决策迟迟不能确定。如果决策的制定过于匆忙，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2.2成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重要内容，始终贯穿于整个开发项目的管理过程中。一直以来，成本控制和质量控制都是开发项目中的重点管理对象。现阶段，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及品质，没有充分考虑项目成本，没有在设计阶段深入分析项目方案的市场经济性，导致耗时耗力，也使得最终方案不具备实施的可行性，严重影响工程整体进程。
2.3工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，工程的完成必须以保证质量为前提。房地产项目开发的相关管理人员要有纵观全局的意识，对施工单位、监理单位等进行合理协调，确保工程质量目标的达成。纵观国内各房地产项目，往往施工项目的准备阶段及项目的施工阶段相对来说管理还是有理有据，基本可以顺利进行。然而在项目的收尾阶段，却总会出现开工容易收工难的尴尬局面，导致项目后期收尾的进展缓慢。
3、房地产工程管理措施
3.1做好项目开发的前期工作
房地产开发项目前期工作，对于房地产开发项目质量控制也非常重要。项目建议书、项目开发的产品策划、可行性研究报告直接决定着开发项目未来发展，因此，做好项目开发的前期工作，我们必须抓好以下几项工作。一是要建立可行的项目质量管理责任制。作为房地产开发项目主要负责人，一定要亲自抓好质量工作，因此，开发项目质量全权负责人就是项目负责人。项目质量经理，对于房地产开发项目质量控制也发挥着重要作用。质量经理的职责是编制开发项目质量计划，制定切实可行的市场定位目标，按质量计划规定，组织实施检查项目质量，对发现重大的质量问题，一定要及时报告项目团队负责人。同时，编制项目质量报告，与上级之间部门沟通协调，寻找有效办法解决问题。项目质量经理检查监督质量，应完成自己应负的质量责任，专业负责人、各部室、各专业人员也要根据项目需求，切实完成岗位质量监督检查职责，只有这样，项目质量才能有保证。二是要制定开发项目质量计划。使得房地产开发项目管理中，管理者能够明确质量目标和质量标准，了解和掌握项目的特点，按质量计划层层落实质量监督检查职责。质量管理计划要简明扼要，每一层次职责、权限都要明确，使得质量管理制度重点突出，具有可操作性。三是要建立项目评审制度。开发项目前期工作成果，对于质量控制也发挥了重要作用。进行项目评审，吸取专家的知识和智慧，更有利于优化前期工作成果，及时发现工作问题，以便于加强质量控制，提高开发项目投资效益。
3.2全面完善成本管理
项目成本管理工作，需要公司总部与各部门通力协作，并贯穿于整个项目的生命周期，每个环节都是相互配合紧密联系的，缺一不可，如果处理不当，会直接导致成本升高，影响项目的收益。作为房地产工程，应加强全过程的成本管理。在房地产开发的投资决策阶段，必须把成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价。定性分析，是全面把握项目的整体收益，注重资金的投入与收益比，研究工程价值的走向。定量分析是对施工每个过程的造价进行有效的控制，具体工程具体数字，对各施工量进行核实。还必须加强施工现场管理，安排足够的监理人员驻扎现场，对施工现场严格把关，对施工的质量、进度、成本层层把关。
3.3项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设的质量。建筑产品不同于其他的工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较小，同批次的质量较为稳定，而建筑产品质量影响因素诸多，人、材、机、施工工艺、环境等都会对建筑产品质量造成一定的影响。此外，项目建设管理还涉及了多个学科，例如：建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学科，还需要与多个部门与单位项目配合，需要对新型建筑材料、施工工艺的学习、接受、应用能力。房地产企业正在逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等涉及要广泛，考虑问题更深入，因此对开发企业应注意管理团队建设、整体素质必须得到充分保障，这是管理成败的基础。
结语：
总之，房地产的工程管理是房地产企业管理的重要内容，不但决定房地产企业的效益，而且关系到对社会的一份责任。我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理的认识、及时更新开发理念、提升管理水平，以此促进企业的健康持续发展。
参考文献：
[1]柳国庆.房地产工程管理的有效途径探讨[J].住宅与房地产，2017（9）：26.
[2]姜红岩.加强建筑工程管理的有效途径[J].华东科技：学术版，2015（1）：129.
作者简介：
宁新泉，中铁十四局集团房地产开发有限公司，山东济南。