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经历了多次大规模停工，南京上千工地在一种新的节奏里，重新热闹起来。一系列政令实施，虽然有着明确的时间点，始料所及，但房地产开发商们，显然低估了它所产生的后坐力。
去年下半年，南京过半待交楼盘中，大多因“停工”延误工期，从而被打破的业主生活计划，也成为导火索，引发彼此消耗的博弈和权益抗争。面这同时，迟到的房子，也让双方重溯当初的交易细节，其中，合同正本及副本中“不可抗力”、“延展期”细则，意外成为备受争议的关键词。
1月30日，如果没有房子的事情，王博（化名）此时也许正在筹备年货，等待过年。但是今年，他没了心思。他要作为业主的代表，再次面见开发商，交涉最终的交付日期及延迟赔偿。这是合同交付日过后，第6次与开发商见面。距离原定交付日2014年12月31日，超过了—个月。
与记者沟通的电话里，王博语气缓和，条理清晰，建筑行业的出身，让他能够设身处地为对方着想。他所购置的小区名叫京门府，常被南京媒体称作“城中豪宅”。2014年，这个在建项目也在“停工”之列。尽管开发商早先表示，工期无碍。但在交付之前，已然证明了实际上的力不从心。
“是不是应该提早做好工程计划安排？”王博理智分析，理解的基础上，他也认为开发商用以搪塞的“不可抗力”说不过去。计划工程进度，细节繁琐，必须十分精密、周全，始料所及的青奥会、公祭日，能够算作“不可抗力”吗？
等待答案的，还有南京十余家延期交付楼盘的业主。他们重读合同，咨询律师，在业主论坛里，反复诉说着悔不当初的疏漏和无知。而开发商们，也在冲刺业绩的关键时刻，对业主“上学”、“结婚”改期的逐条控诉，疲惫应对着。
被低估的“停工”效应
青奥会举国皆知，而在南京，引起更大反响的，反而是这场国际赛事前的“保蓝计划”。
为保这场国际赛事期间的环境质量，南京2000余工地2014年7月15日起停工，直至9月7日，54天，切断工地扬尘。紧接着，12月6日起，再度实施国家公祭日环境管控，至17日，停工12天。
超过60日的全面停工管控，难得一见，即时显见的蓝天成果，让工地扬尘作为雾霾元凶，身份更加凸显和明确。而这同时，被迫戛然而止的2000余工地，施工安排却在经历一场非凡的考验，尤其在限日交付的商品房建设工地中，释放着匆忙的赶工情绪。
按照规定，商品房住宅工程的形象进度达到总层数的三分之一，开发商才能申请销售许可。工地停工，最开始影响的就是销售进度。甚至整个7月，天未亮，房管局门口就常有开发商排队等待领取销售许可， “这是之后两个月的囤货”，道出无奈。
而南京楼市也似乎进入了一个“青奥周期”。去年9月上市5000余套新房，对比上一年，少了1000多套。而整个下半年也不复风光，比照2013年，降低6.8%。
正因为考虑到停工期，不少开发商也将交付日设定在去年年底，以缓解压力。根据公开的交付日期来看，约88家下半年交付楼盘中，多达62家择定2014年12月30日或12月31日交付，似为误工留足余地。但现在看来，却不够充分。
“我们只能够按照合同正本的日期来拿房”。2014年年底，等待收房的京门府业主王小姐，提到收房愤怒难平。目前尚在租房的她，因为工期拖延，被迫再跟房主续约，在她看来，这样的损失，是预期的落空，牵涉绝对不只是一个月的房租。
而以她所言，有着类似境遇的同期业主，不是等着结婚，就是孩子到了上学期限，各自承受着难以协调的麻烦，如果开发商仅是以政府的“停工”政令做解，不能接受。
从2014年12月27日，预料无法顺利交付，京门府的业主就开始了有计划的与开发商交涉。从确认日期，到协商赔偿事宜，从听取解释，到重读合同条款，找到“不可抗力”的矛盾所在。一个月来，双方在密集的接触中，谈及所有现阶段延迟交付楼盘所经历的矛盾和疑问，也将“停工”所带来的后续效应，一一呈现。
2014年10月起，也就是青奥会结束2个月后，南京楼市理应迎来计划中的交付潮。事实不然。边城世家、阳光帝景、世茂外滩新城、京门府、康利华府、红豆香江豪庭、银亿东城、骋望骊都等多家楼盘相继延迟交付。随之而来的，是赔付、推责、争议声音的此起彼伏。
争议中，有红豆香江豪庭拿出总房款0.9%赔款、京门府计划以每户3-5万元车位券做偿，总金额超过300万元；名城世家以总价万分之二比例赔偿，总金额超1500万元；骋望骊都二期54日延期，计划总价万分之二每日比例赔偿、阳光帝景赔偿5000元车位券……主动承担误工责任，与业主达成和解。也有买卖双方，还在围绕合同，激烈争论，不断交涉。
“停工”效应，像是一个被不断搅动的漩涡，争议不断，在彼此举证的过程中，也不断掺进工程计划、资金能力、契约精神、不可抗力……这些后见之明。多数开发商无奈表示，其实本身没有因“停工”收获任何补贴或适当赔偿。但业主对延迟交付的赔偿诉求，却看似权责明晰。法律界人士认为，如无不可抗力，开发商便要按合同进行相应赔偿。
隐匿在合同里的“不可抗力"
如果没有这次延期讨偿的经历，王博坦言，自己恐怕一辈子不会仔细翻阅买卖合同。而所谓的“不可抗力”就像隐匿在庞大的合同文字中，一个沉默寡言的人，没有必要，不会讲话。但当开发商以“不可抗力”为理由第一次与业主诉求形成对峙，便立刻引起了王博一阵紧张。他赶紧回家仔细研究合同条款，找到这处“不可抗力”，同时把其他含糊不清的地方，向内行人一一确认。
在《商品房预售合同》中，“不可抗力”是一个常见条款。在附加条款，亦或混合文件中的补充协议里，开发商大多会注明“人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共事件、战争……临近的市政或其他政府性工程建设使房屋的施工进程停止、暂停或非出卖人所能控制的市政因素……不视为逾期交房。
事关赔偿责任的判定，所以双方的争议焦点在“不可抗力”。 实际上，对此法律界也看法不同。合同法显示，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
“亚青会和青奥会，都属于政府的强制管控，理应都算作不可抗力因素，开发商有权拒绝支付赔偿金”江苏天淦律师事务所马泰宁律师认为。
也有律师提出相反意见，“所谓不可抗力，是针对自然现象和突发社会现象，比如地震、洪水和政府管控行为，社会异常现象等。南京的青奥会早在四年前就已经敲定，何况先前的亚青会也有先例，所以青奥会的系列停工计划，是可以提前预见，并弥补工期的。”江苏维世德律师事务所郑晓华律师认为，开发商需要赔偿。
江苏房地产专业律师网首席律师杨焘也认为，停工的时间并非不可预见。如果法院最终判定属于“不可抗力”，那么进行违约赔偿是板上钉钉的事。
事实上，不少开发商在此之前已经透露出他们的“先见性”。河西的招商雍华府、江北的融侨观邸等楼盘，早前就表示，会选择赶工，在青奥会期间推出房源，以补给市场。也有不少开发商当时表示，制定计划时，会考虑到各种因素，并会有相应措施，并判定这个影响应该不大。
接受记者采访时，有开发商坦诚认为预判有误，愿意与业主协商赔偿，也有表达过预见意识的开发商，依然坚持“不可抗力”。为解延误困惑，业主王博也亲自了解过项目延迟交付更为细节的原因，当中以青奥、公祭日等多次停工为主。而主要工程结束，后续的水电衔接事宜，也在这次延迟交付中充当了帮凶。事关多家单位，协商过程中出现拖延，时长确实难以预料。当然，在他看来，这些意外之争，依然不能作为延迟交付的理由，但他也表达理解。
而在合同正本之外，“延展期”一词也被不少业主视为“霸王条款”。
预期在2014年12月31日拿房的世茂外滩新城业主，也许就将经历更长的工期延误，而得不到赔偿，因为在合同里，提到了长达半年的交付延展期。这意味着，开发商分别承诺了两个交付日期，2014年12月31日交付，延展期至2015年6月。
对此，6幢的业主王女士向《南京楼市》表示不可接受，在她看来，一方面这与购房时的宣传承诺并不相符，另外，交付日期双重标准，最终的决定权还是在开发商手中，这让业主完全被动。对此，《南京楼市》记者向开发商相关负责人求证，其并不认为他们违背了交付日期的承诺。有关停工，对工程本身产生影响，但并没有影响最终的交付日期。
而法律界对此的解释，也存在着合理性的判定，也就是是否属于“不可抗力”。
延迟交付的“真正原因”
宣传也好，合同附则也好，引发交付纠纷频繁爆发的症结点，都似在给那些在房价变幻中焦灼的购房者一些警示。而对开发商而言，“停工”也像是给他们的一次工期检测。一位从事工程管理的工程师告诉《南京楼市》，成熟的开发商会在可预见的期限里，灵活的变化工程节奏，并不以牺牲品质为代价。而这样的成熟，是在开工前几年，就对城市规划、自身工程网络、交叉作业、相应时差等条件作出平衡，这当中，充满了细节，远比呈现出来的工程建设更加繁复。
中铁地产从事工程管理的助理工程师李源，也曾发文详解住宅施工进度计划的实施细则。阐明：
一、要将项目进度作为一个系统工程，编制进度控制规划系统，有总进度、年度、月度、周进度。
二、不可能完全安排工程进度的前提下，仍然需要更具弹性的控制方法。
三、进度分工系统，分为横向和纵向。横向的是项目经理，工程师，技术人员等。而纵向则有监理班子组成。
四、整个管理是一个闭环系统，任何一个环节出现偏差，需要立即反应到控制的主体处去。
而当出现需要调整进度计划的时候，工程师王楠告诉《南京楼市》，关键线路上某项工程的时间，如果超出计划时间，可以增加工程力量，或者缩短施工时间来调整进度。这是在不打乱原网络计划的逻辑前提下，增减工作项目。
这当中，关键线路，是一个项目最重要的结合线，在工期控制中，必须对该线路上的活动予以特别重视，在时间上、资源上予以特殊的保证。
而在不可逆的“停工”规定实施前提下，他认为，编制相对完善的工程进度，几乎是开发商唯一主动且给交付日期留有回转余地的有效方法，但在国内住宅开发商的实践中，却表现不成熟，甚至混乱。而对于购房者而言，大多数人对复杂的工期安排甚至一无所知，还有什么比看清合同更重要的？法律维权，那是除此之外的事。
去年下半年，南京过半待交楼盘中，大多因“停工”延误工期，从而被打破的业主生活计划，也成为导火索，引发彼此消耗的博弈和权益抗争。面这同时，迟到的房子，也让双方重溯当初的交易细节，其中，合同正本及副本中“不可抗力”、“延展期”细则，意外成为备受争议的关键词。
1月30日，如果没有房子的事情，王博（化名）此时也许正在筹备年货，等待过年。但是今年，他没了心思。他要作为业主的代表，再次面见开发商，交涉最终的交付日期及延迟赔偿。这是合同交付日过后，第6次与开发商见面。距离原定交付日2014年12月31日，超过了—个月。
与记者沟通的电话里，王博语气缓和，条理清晰，建筑行业的出身，让他能够设身处地为对方着想。他所购置的小区名叫京门府，常被南京媒体称作“城中豪宅”。2014年，这个在建项目也在“停工”之列。尽管开发商早先表示，工期无碍。但在交付之前，已然证明了实际上的力不从心。
“是不是应该提早做好工程计划安排？”王博理智分析，理解的基础上，他也认为开发商用以搪塞的“不可抗力”说不过去。计划工程进度，细节繁琐，必须十分精密、周全，始料所及的青奥会、公祭日，能够算作“不可抗力”吗？
等待答案的，还有南京十余家延期交付楼盘的业主。他们重读合同，咨询律师，在业主论坛里，反复诉说着悔不当初的疏漏和无知。而开发商们，也在冲刺业绩的关键时刻，对业主“上学”、“结婚”改期的逐条控诉，疲惫应对着。
被低估的“停工”效应
青奥会举国皆知，而在南京，引起更大反响的，反而是这场国际赛事前的“保蓝计划”。
为保这场国际赛事期间的环境质量，南京2000余工地2014年7月15日起停工，直至9月7日，54天，切断工地扬尘。紧接着，12月6日起，再度实施国家公祭日环境管控，至17日，停工12天。
超过60日的全面停工管控，难得一见，即时显见的蓝天成果，让工地扬尘作为雾霾元凶，身份更加凸显和明确。而这同时，被迫戛然而止的2000余工地，施工安排却在经历一场非凡的考验，尤其在限日交付的商品房建设工地中，释放着匆忙的赶工情绪。
按照规定，商品房住宅工程的形象进度达到总层数的三分之一，开发商才能申请销售许可。工地停工，最开始影响的就是销售进度。甚至整个7月，天未亮，房管局门口就常有开发商排队等待领取销售许可， “这是之后两个月的囤货”，道出无奈。
而南京楼市也似乎进入了一个“青奥周期”。去年9月上市5000余套新房，对比上一年，少了1000多套。而整个下半年也不复风光，比照2013年，降低6.8%。
正因为考虑到停工期，不少开发商也将交付日设定在去年年底，以缓解压力。根据公开的交付日期来看，约88家下半年交付楼盘中，多达62家择定2014年12月30日或12月31日交付，似为误工留足余地。但现在看来，却不够充分。
“我们只能够按照合同正本的日期来拿房”。2014年年底，等待收房的京门府业主王小姐，提到收房愤怒难平。目前尚在租房的她，因为工期拖延，被迫再跟房主续约，在她看来，这样的损失，是预期的落空，牵涉绝对不只是一个月的房租。
而以她所言，有着类似境遇的同期业主，不是等着结婚，就是孩子到了上学期限，各自承受着难以协调的麻烦，如果开发商仅是以政府的“停工”政令做解，不能接受。
从2014年12月27日，预料无法顺利交付，京门府的业主就开始了有计划的与开发商交涉。从确认日期，到协商赔偿事宜，从听取解释，到重读合同条款，找到“不可抗力”的矛盾所在。一个月来，双方在密集的接触中，谈及所有现阶段延迟交付楼盘所经历的矛盾和疑问，也将“停工”所带来的后续效应，一一呈现。
2014年10月起，也就是青奥会结束2个月后，南京楼市理应迎来计划中的交付潮。事实不然。边城世家、阳光帝景、世茂外滩新城、京门府、康利华府、红豆香江豪庭、银亿东城、骋望骊都等多家楼盘相继延迟交付。随之而来的，是赔付、推责、争议声音的此起彼伏。
争议中，有红豆香江豪庭拿出总房款0.9%赔款、京门府计划以每户3-5万元车位券做偿，总金额超过300万元；名城世家以总价万分之二比例赔偿，总金额超1500万元；骋望骊都二期54日延期，计划总价万分之二每日比例赔偿、阳光帝景赔偿5000元车位券……主动承担误工责任，与业主达成和解。也有买卖双方，还在围绕合同，激烈争论，不断交涉。
“停工”效应，像是一个被不断搅动的漩涡，争议不断，在彼此举证的过程中，也不断掺进工程计划、资金能力、契约精神、不可抗力……这些后见之明。多数开发商无奈表示，其实本身没有因“停工”收获任何补贴或适当赔偿。但业主对延迟交付的赔偿诉求，却看似权责明晰。法律界人士认为，如无不可抗力，开发商便要按合同进行相应赔偿。
隐匿在合同里的“不可抗力"
如果没有这次延期讨偿的经历，王博坦言，自己恐怕一辈子不会仔细翻阅买卖合同。而所谓的“不可抗力”就像隐匿在庞大的合同文字中，一个沉默寡言的人，没有必要，不会讲话。但当开发商以“不可抗力”为理由第一次与业主诉求形成对峙，便立刻引起了王博一阵紧张。他赶紧回家仔细研究合同条款，找到这处“不可抗力”，同时把其他含糊不清的地方，向内行人一一确认。
在《商品房预售合同》中，“不可抗力”是一个常见条款。在附加条款，亦或混合文件中的补充协议里，开发商大多会注明“人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共事件、战争……临近的市政或其他政府性工程建设使房屋的施工进程停止、暂停或非出卖人所能控制的市政因素……不视为逾期交房。
事关赔偿责任的判定，所以双方的争议焦点在“不可抗力”。 实际上，对此法律界也看法不同。合同法显示，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
“亚青会和青奥会，都属于政府的强制管控，理应都算作不可抗力因素，开发商有权拒绝支付赔偿金”江苏天淦律师事务所马泰宁律师认为。
也有律师提出相反意见，“所谓不可抗力，是针对自然现象和突发社会现象，比如地震、洪水和政府管控行为，社会异常现象等。南京的青奥会早在四年前就已经敲定，何况先前的亚青会也有先例，所以青奥会的系列停工计划，是可以提前预见，并弥补工期的。”江苏维世德律师事务所郑晓华律师认为，开发商需要赔偿。
江苏房地产专业律师网首席律师杨焘也认为，停工的时间并非不可预见。如果法院最终判定属于“不可抗力”，那么进行违约赔偿是板上钉钉的事。
事实上，不少开发商在此之前已经透露出他们的“先见性”。河西的招商雍华府、江北的融侨观邸等楼盘，早前就表示，会选择赶工，在青奥会期间推出房源，以补给市场。也有不少开发商当时表示，制定计划时，会考虑到各种因素，并会有相应措施，并判定这个影响应该不大。
接受记者采访时，有开发商坦诚认为预判有误，愿意与业主协商赔偿，也有表达过预见意识的开发商，依然坚持“不可抗力”。为解延误困惑，业主王博也亲自了解过项目延迟交付更为细节的原因，当中以青奥、公祭日等多次停工为主。而主要工程结束，后续的水电衔接事宜，也在这次延迟交付中充当了帮凶。事关多家单位，协商过程中出现拖延，时长确实难以预料。当然，在他看来，这些意外之争，依然不能作为延迟交付的理由，但他也表达理解。
而在合同正本之外，“延展期”一词也被不少业主视为“霸王条款”。
预期在2014年12月31日拿房的世茂外滩新城业主，也许就将经历更长的工期延误，而得不到赔偿，因为在合同里，提到了长达半年的交付延展期。这意味着，开发商分别承诺了两个交付日期，2014年12月31日交付，延展期至2015年6月。
对此，6幢的业主王女士向《南京楼市》表示不可接受，在她看来，一方面这与购房时的宣传承诺并不相符，另外，交付日期双重标准，最终的决定权还是在开发商手中，这让业主完全被动。对此，《南京楼市》记者向开发商相关负责人求证，其并不认为他们违背了交付日期的承诺。有关停工，对工程本身产生影响，但并没有影响最终的交付日期。
而法律界对此的解释，也存在着合理性的判定，也就是是否属于“不可抗力”。
延迟交付的“真正原因”
宣传也好，合同附则也好，引发交付纠纷频繁爆发的症结点，都似在给那些在房价变幻中焦灼的购房者一些警示。而对开发商而言，“停工”也像是给他们的一次工期检测。一位从事工程管理的工程师告诉《南京楼市》，成熟的开发商会在可预见的期限里，灵活的变化工程节奏，并不以牺牲品质为代价。而这样的成熟，是在开工前几年，就对城市规划、自身工程网络、交叉作业、相应时差等条件作出平衡，这当中，充满了细节，远比呈现出来的工程建设更加繁复。
中铁地产从事工程管理的助理工程师李源，也曾发文详解住宅施工进度计划的实施细则。阐明：
一、要将项目进度作为一个系统工程，编制进度控制规划系统，有总进度、年度、月度、周进度。
二、不可能完全安排工程进度的前提下，仍然需要更具弹性的控制方法。
三、进度分工系统，分为横向和纵向。横向的是项目经理，工程师，技术人员等。而纵向则有监理班子组成。
四、整个管理是一个闭环系统，任何一个环节出现偏差，需要立即反应到控制的主体处去。
而当出现需要调整进度计划的时候，工程师王楠告诉《南京楼市》，关键线路上某项工程的时间，如果超出计划时间，可以增加工程力量，或者缩短施工时间来调整进度。这是在不打乱原网络计划的逻辑前提下，增减工作项目。
这当中，关键线路，是一个项目最重要的结合线，在工期控制中，必须对该线路上的活动予以特别重视，在时间上、资源上予以特殊的保证。
而在不可逆的“停工”规定实施前提下，他认为，编制相对完善的工程进度，几乎是开发商唯一主动且给交付日期留有回转余地的有效方法，但在国内住宅开发商的实践中，却表现不成熟，甚至混乱。而对于购房者而言，大多数人对复杂的工期安排甚至一无所知，还有什么比看清合同更重要的？法律维权，那是除此之外的事。