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自2015年3月国家出台各项政策刺激房地产市场以来，全国不少城市的房价重拾向上路径。以北京、上海、深圳为首的一线城市住房价格不断上涨，南京、苏州等二线城市亦再现“日光盘”、深夜排队购房等火爆现象。据监测数据显示，2015年2月—2016年2月以来，北京、上海、广州和深圳的住宅价格分别上涨15.03%、17.65%、-1.09%和81.20%。深圳是去年全国房价上涨的排头兵，1年内住宅价格同比涨幅竟然高达81.20%。
虽然深圳涨幅惊人，但是与深圳相邻的广州房价却不升而降，2015年2月至2016年2月住房价格同比涨幅为-1.09%，两个城市的差距为何如此巨大，为何与深圳一衣带水的珠三角各城市没有都感染到深圳火热的行情，市场表现依然冷热不均（详见表1）？
一、深圳如“猛虎”，广州似“慢牛”
深圳与广州相距150公里，从地缘政治上讲，可谓近在咫尺。深圳房价与广州房价长期以来都维持着深圳房价略高、两者走势相同、差距平稳的行情。但这一行情在2015年3月以来被打破，自此之后，深圳房价一骑绝尘陡然向上，走出了与广州完全不同的行情。截至2016年2月，深圳市平均房价已经高达每平方米50074元，比广州市每平方米19887元的价格高出2.52倍（见图1）。
二、深圳的暴涨之谜
深圳房价的暴涨引来了无数投资、投机客，炒房在深圳蔚然成风。但是从数据来看，深圳房价已经远远超过北京、上海，是什么资金、什么样的投资客才能撬动如此大规模的市场炒作行为呢？笔者认为，主要有以下3个原因。
1.房市黑金
在房价已经如此高启的情况下，炒作房地产必然需要大规模的资金，那么是什么资金在撬动深圳市房地产市场价格呢？地下利率黑市资金或许首当其冲。
所谓“地下利率黑市”就是中国资金倒卖和套利的市场渠道总集。利率黑市诞生的缘起是我国外汇管制政策，由于我国利率非市场化，由央行统一调控，存款和贷款息差过大；资金资源被国有大行垄断，银行的信贷资源绝大部分又被国企央企和特权民企垄断，广大私企借贷无门。银行信贷资金利息往往不超过10%，中国民间借贷市场平均利率水平则在30%左右。所以，许多国企央企以及特权民企弄到廉价的资金之后，不从事实业生产，而是从事资金倒卖业务。由于政策原因，这些资金往往通过地下钱庄完成交易，因此被称为“利率黑市资金”。近年来，由于欧美日等国家进行量化宽松政策，这些国家低廉的资金也通过地下钱庄大量进入国内市场。
在中国特色的金融系统里，深圳扮演着极其重要的角色。因为香港是中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心，每年数额高达数千亿美元。深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，深圳地产除了可以在香港某些金融机构做抵押品融资之外，还可以到国内机构做内保外贷，其套利收入还可以到地下钱庄做账户对敲，通过这些合法不合法的手段都可以把人民币资产转成境外的美元资产，使黑钱流出境外。
同时，深圳在P2P融资、互联网金融、信托、理财产品、地下钱庄等方面均走在全国前列，这为地下黑钱通过楼市流出境外提供了其他地区无可比拟的优势。图2中我国外汇储蓄余额变动情况就是对此最好的注脚。
2.中介推波助澜
众所周知，2008年国际金融危机的起因是美国的次贷危机。次贷危机产生的原因是银行对不符合贷款条件的购房者发放贷款，最终引发多米诺效应。我国实行严格的金融管制规定，中央银行明确规定了房地产贷款的首付比例以及成数。但是由于房价高启，大部分刚需及改善性购房者并没有足够的资金完成首付交易。由此，我国庞大的，以大型房地产中介机构为代表的房产中介性过桥首付贷应运而生，近年来，已成燎原之势，大有越做越强大态势。
所谓首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借，从而帮助购房人放大购房杠杆。在部分房价上涨较快地区，首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%，甚至更低。
首付贷使房地产交易的杠杆成倍增加，虽然活跃了市场交易，而一旦产生风险，则可能是整体性、全局性，甚至是不可收拾的。因为，这些中介的资金大部分也是利用了客户的资金配置时限，做的其实也是金融生意，而这些机构一无风险管控经验与能力，二无存款保证金制度，不受主管机构监管。
更为重要的是，中介不仅提供了首付贷的融资杠杆，在房地产交易中，大型的中介往往更利用自身的房源、客户优势推高房地产交易价格，从中牟取暴利。
3.利率定价套利空间存在
我国金融利率市场化改革正在推进。由于利率市场化，各类金融机构纷纷推出各种类型的表内、表外利率性借贷或者理财产品，这就使得利用房地产交易进行资金利率套利行为有了很大的空间。深圳作为全国南方金融中心，加之黑市资金的大量涉入，房地产价格由此水涨船高，也是必然之事。
三、广州缘何“掉队”
与深圳相比，广州无论在金融地位，还是金融创新方面均无法比拟。由此，本轮房地产市场上涨中，广州房价一直不温不火。这与广州市房地产市场管理严格也有很大的关系。
那么，同样是一线城市，为何北京与上海也上涨了呢？
从数据来看，北京和上海年内涨幅均超过10%，但是这两个城市的房价按照本身的体量以及资金来源来看，显然比广州就大很多，需求也大很多。
广州房价平稳对于市场来说，可以说情理之中，亦是合理之中。
四、“疯狂”的尽头是调控
近来，深圳等地楼市非正常的上涨已经引起监管部门的重视，央行紧急叫了首付贷。在此情形下，北京二手房市场交易活跃度已经开始下降。深圳市25日深夜发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；同时收紧了限购条件。
央行和深圳市政府的意图很明显，但是，效果会怎样还有待观察。因为本轮深圳楼市上涨的两个基本因素，首先是资金利用楼市外逃，其次是中国混乱的金融市场格局以及利率政策。这两个因素如果没有从根本上消除或者进行治理，无论是央行的政策，还是政府的文件，都很难真正改变市场内在的需求，这些需求不从深圳爆发出来，必然也会从其他地方爆发出来。因此，疏导市场，让市场的回归市场，才是政府部门真正应当做的调控行为。
作者系北京中金标准数据总经理
虽然深圳涨幅惊人，但是与深圳相邻的广州房价却不升而降，2015年2月至2016年2月住房价格同比涨幅为-1.09%，两个城市的差距为何如此巨大，为何与深圳一衣带水的珠三角各城市没有都感染到深圳火热的行情，市场表现依然冷热不均（详见表1）？
一、深圳如“猛虎”，广州似“慢牛”
深圳与广州相距150公里，从地缘政治上讲，可谓近在咫尺。深圳房价与广州房价长期以来都维持着深圳房价略高、两者走势相同、差距平稳的行情。但这一行情在2015年3月以来被打破，自此之后，深圳房价一骑绝尘陡然向上，走出了与广州完全不同的行情。截至2016年2月，深圳市平均房价已经高达每平方米50074元，比广州市每平方米19887元的价格高出2.52倍（见图1）。
二、深圳的暴涨之谜
深圳房价的暴涨引来了无数投资、投机客，炒房在深圳蔚然成风。但是从数据来看，深圳房价已经远远超过北京、上海，是什么资金、什么样的投资客才能撬动如此大规模的市场炒作行为呢？笔者认为，主要有以下3个原因。
1.房市黑金
在房价已经如此高启的情况下，炒作房地产必然需要大规模的资金，那么是什么资金在撬动深圳市房地产市场价格呢？地下利率黑市资金或许首当其冲。
所谓“地下利率黑市”就是中国资金倒卖和套利的市场渠道总集。利率黑市诞生的缘起是我国外汇管制政策，由于我国利率非市场化，由央行统一调控，存款和贷款息差过大；资金资源被国有大行垄断，银行的信贷资源绝大部分又被国企央企和特权民企垄断，广大私企借贷无门。银行信贷资金利息往往不超过10%，中国民间借贷市场平均利率水平则在30%左右。所以，许多国企央企以及特权民企弄到廉价的资金之后，不从事实业生产，而是从事资金倒卖业务。由于政策原因，这些资金往往通过地下钱庄完成交易，因此被称为“利率黑市资金”。近年来，由于欧美日等国家进行量化宽松政策，这些国家低廉的资金也通过地下钱庄大量进入国内市场。
在中国特色的金融系统里，深圳扮演着极其重要的角色。因为香港是中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心，每年数额高达数千亿美元。深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，深圳地产除了可以在香港某些金融机构做抵押品融资之外，还可以到国内机构做内保外贷，其套利收入还可以到地下钱庄做账户对敲，通过这些合法不合法的手段都可以把人民币资产转成境外的美元资产，使黑钱流出境外。
同时，深圳在P2P融资、互联网金融、信托、理财产品、地下钱庄等方面均走在全国前列，这为地下黑钱通过楼市流出境外提供了其他地区无可比拟的优势。图2中我国外汇储蓄余额变动情况就是对此最好的注脚。
2.中介推波助澜
众所周知，2008年国际金融危机的起因是美国的次贷危机。次贷危机产生的原因是银行对不符合贷款条件的购房者发放贷款，最终引发多米诺效应。我国实行严格的金融管制规定，中央银行明确规定了房地产贷款的首付比例以及成数。但是由于房价高启，大部分刚需及改善性购房者并没有足够的资金完成首付交易。由此，我国庞大的，以大型房地产中介机构为代表的房产中介性过桥首付贷应运而生，近年来，已成燎原之势，大有越做越强大态势。
所谓首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借，从而帮助购房人放大购房杠杆。在部分房价上涨较快地区，首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%，甚至更低。
首付贷使房地产交易的杠杆成倍增加，虽然活跃了市场交易，而一旦产生风险，则可能是整体性、全局性，甚至是不可收拾的。因为，这些中介的资金大部分也是利用了客户的资金配置时限，做的其实也是金融生意，而这些机构一无风险管控经验与能力，二无存款保证金制度，不受主管机构监管。
更为重要的是，中介不仅提供了首付贷的融资杠杆，在房地产交易中，大型的中介往往更利用自身的房源、客户优势推高房地产交易价格，从中牟取暴利。
3.利率定价套利空间存在
我国金融利率市场化改革正在推进。由于利率市场化，各类金融机构纷纷推出各种类型的表内、表外利率性借贷或者理财产品，这就使得利用房地产交易进行资金利率套利行为有了很大的空间。深圳作为全国南方金融中心，加之黑市资金的大量涉入，房地产价格由此水涨船高，也是必然之事。
三、广州缘何“掉队”
与深圳相比，广州无论在金融地位，还是金融创新方面均无法比拟。由此，本轮房地产市场上涨中，广州房价一直不温不火。这与广州市房地产市场管理严格也有很大的关系。
那么，同样是一线城市，为何北京与上海也上涨了呢？
从数据来看，北京和上海年内涨幅均超过10%，但是这两个城市的房价按照本身的体量以及资金来源来看，显然比广州就大很多，需求也大很多。
广州房价平稳对于市场来说，可以说情理之中，亦是合理之中。
四、“疯狂”的尽头是调控
近来，深圳等地楼市非正常的上涨已经引起监管部门的重视，央行紧急叫了首付贷。在此情形下，北京二手房市场交易活跃度已经开始下降。深圳市25日深夜发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；同时收紧了限购条件。
央行和深圳市政府的意图很明显，但是，效果会怎样还有待观察。因为本轮深圳楼市上涨的两个基本因素，首先是资金利用楼市外逃，其次是中国混乱的金融市场格局以及利率政策。这两个因素如果没有从根本上消除或者进行治理，无论是央行的政策，还是政府的文件，都很难真正改变市场内在的需求，这些需求不从深圳爆发出来，必然也会从其他地方爆发出来。因此，疏导市场，让市场的回归市场，才是政府部门真正应当做的调控行为。
作者系北京中金标准数据总经理