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【摘要】本文对近些年中国房地产市场的发展历程进行回顾，汇总了近些年以来房地产行业的一些经济数据，以及国家对房地产市场的调控政策，并基于目前市场状况，阐述了如何做好房地产企业的经营管理工作。
【关键词】房地产市场房地产企业经营管理
引言
中国进入21世纪后，房地产市场的迅猛发展给人民生活带来了巨大的变化，房地产行业的走势、调控政策更是牵动着各级政府部门和百姓的心，“房”事已经成为目前中国百姓最关注的问题。
自从我国2003年以后，土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致了土地价格和房价大幅上涨。而从1998年开始的房地产信贷制度给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。[1]中国的房地产市场自发展初期，便呈现出高风险、不稳定的态势，这对地产企业的经营管理工作提出了很高的要求。
1我国房地产行业的现状
中国房地产市场经过十余年的市场调整，目前已经出现了一定程度的分化，一二线市场的需求过于集中，房价暴涨，出现供不应求的状况；而在国内巨大人口流动现状的影响下，三四线城市房地产市场供过于求，近年来不少地方出现了房价下跌的现象，甚至出现了多处大面积空置的“鬼城”。鉴于市场对商品房刚性需求的存在，商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环，一二线城市地方政府为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的现象将不可避免。[2]
2013年，我国国内生产总值同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳，货币政策保持稳健，货币供应量持续增长，货币融资规模为17.29亿元，这些数字都显示出了国内经济扩张强有力的动力，有利于房地产行业的发展。在良好经济运行基础的支撑下，2013年全国房地产投资额高达8.6万亿元，同比增长接近19.8%。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%。2013年，全国土地成交额为9918亿元，比2012 年增速提升50.5个百分点。[3]土地成交价款的大幅增长和各地“地王”的不断涌现，显示了国内土地市场的持续升温，特别是一些城市的优质地段，地价、房价均呈现出持续走高的态势。 在需求层面， 2013年国内商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，实现销售面积约13.06亿平方米，同比增长17.3%。由此可见，2013年中国房地产行业在经历了前几年的起伏、调控后，正朝着一个总体平稳、缓慢上升的方向发展。
2房地产市场发展趋势预测
展望2014年，中国房地产市场政策走势经过多年的调整，将趋向于大体稳定的总体基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市总体将会出现形式多变、综合复杂的状况。在政策的强力调控下，楼市短期的情绪低落和小幅调整将不可避免，但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，特别是一二线城市房价将会稳中有升。
2014年，各级政府将会严格执行国家的限购令政策。目前全国已有40余个城市颁布了限购令政策，而2014年上半年，一些城市将变相打破限购的消息均被官方证实为传言，由此推断，限购政策在今后的一段时间内，将被各级政府严格执行，这也是保持我国房地产市场稳定、保障人民生活平稳的重要举措。据业内人士分析，2014年国家和各级政府将加大对楼市的调控，新出台的政策将在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。
3做好房地产企业的经营管理工作
通过上述对国内房地产行业现状和监管政策的分析可以看出，2014年将是我国房地产行业发展历程中重要的一年。国家政策的颁布、相关税收的实施、市场分化的加剧，都将对行业的发展起到至关重要的影响。对于地产企业来说，培养良好的市场嗅觉、积极采取相应措施、提高经营管理水平已经刻不容缓。
首先，要健全完善组织机构，加大预算管理工作力度。房地产行业受国家政策影响较大；同时，房地产行业集中度低，企业均处在一个不稳定且竞争激烈的行业中，需要通过预算管理来控制成本，安排资金。在实际操作中，要提高预算管理的权威性，对于确定的预算内容，企业在项目开发的各环节中都要严格执行，提高预算的控制力和约束力。同时，房地产企业的预算向下必须与公司资源、经营能力匹配，向上必须与公司战略目标协调，才能支撑起企业发展战略。预算工作主要涵盖三类，即投资预算、经营预算、财务预算。在预算制定过程中，要严格把控预算的全面性、科学性和客观性。
其次，要根据国内房地产市场的现状，做好工程投资管理工作。当前国内房地产市场的暴利时代已经逐渐消退，消费者对住房的质量要求和投资理性逐渐增强，这就要求房地产开发商增强工程投资管理意识，把握设计、施工的各个环节，避免因管理不到位而造成的工程变更，同时要加强甲供材料设备使用损耗的检查、分析与监管，认真核实施工企业上报工程量，防止虚报、多报给公司造成的损失。
再次，要积极创新房地产企业的营销工作。房地产行业是一个资金密集、人力资源密集、知识密集的行业，因此房地产营销是一个具有计划策略的经营活动和追求目标业绩经营成果的行为。随着高科技手段的不断涌现，房地产企业应该在使用传统营销模式的同时，积极使用现代信息传播手段开展营销工作。目前，市场上比较流行的网络营销、微信营销等都能收到较传统手段更好的效果。除此之外，还可以利用互联网，开展模拟入住的手段，让消费者在虚拟的样板间内，DIY添加家具、家居、生活用品等，切身体会虚拟住房的感受，提升消费者的购买愿望。同时，由于国内限购政策没有松动的迹象，地产企业可以考虑适当在海外加大宣传力度，吸引国外投资者。在做好上述工作的同时，建立一套行之有效的考核机制也是对营销工作最大的支撑，即可以促进銷售业绩的增长，又是保证销售队伍积极、平稳成长的重要举措。
最后，房地产企业要努力适应市场需求，积极打造一支高效、严明的创新型、学习型团队。房地产企业的根本就是要以人为本，要在员工中创建独特的企业经营理念和企业精神，同时要作到尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，把以人为本这一理念作为指导企业发展的最高行为准则。[4]有了以人为本的企业理念，在制定相关制度和政策上，都会充分考虑员工利益，从而增强了企业的凝聚力和向心力，兼顾企业制度和职工利益，确保企业经济效益和职工职业规划的共同实现。在员工队伍建设过程中，企业要高瞻远瞩，用发展的眼光预测社会经济运行趋势和地产行业发展方向。要以企业的高瞻远瞩带动员工处理工作的前瞻性，培养员工的学习意识，打造学习型团队。在打造学习型组织方面，要着重培养员工把握国家和地区房地产政策的能力，不断调整自己的思路，保证能够不断做出正确的市场判断。
总之，目前国内房地产市场正向正规、平稳、成熟的方向发展，在这种大环境下，地产企业要想保持良好的运营状况，并兼顾长期、稳定的发展，经营管理工作将起到至关重要的作用。积极探索新信息技术下的创新手段，将之运用于地产项目立项研究、设计施工、媒体宣传、市场营销等各个方面，将是新形势下地产企业和地产项目经营管理者所必须学习掌握的能力。
参考文献
[1]黄献波， 郭海生. 城市房地产产权产籍GIS 管理系统框架设计与研究.科教前沿，2011，第5期[2]秦少贤.分析21世纪中国房地产政策研究[J].经济管理研究，2009，13（8）[3]黄美杰.2013年房地产行业运行情况与2014年形势分析.上海金融新闻网，2014， 3[4]钱伟国.房地产企业经营管理的要点分析.中国城市经济，2011，23（10）
【关键词】房地产市场房地产企业经营管理
引言
中国进入21世纪后，房地产市场的迅猛发展给人民生活带来了巨大的变化，房地产行业的走势、调控政策更是牵动着各级政府部门和百姓的心，“房”事已经成为目前中国百姓最关注的问题。
自从我国2003年以后，土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致了土地价格和房价大幅上涨。而从1998年开始的房地产信贷制度给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。[1]中国的房地产市场自发展初期，便呈现出高风险、不稳定的态势，这对地产企业的经营管理工作提出了很高的要求。
1我国房地产行业的现状
中国房地产市场经过十余年的市场调整，目前已经出现了一定程度的分化，一二线市场的需求过于集中，房价暴涨，出现供不应求的状况；而在国内巨大人口流动现状的影响下，三四线城市房地产市场供过于求，近年来不少地方出现了房价下跌的现象，甚至出现了多处大面积空置的“鬼城”。鉴于市场对商品房刚性需求的存在，商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环，一二线城市地方政府为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的现象将不可避免。[2]
2013年，我国国内生产总值同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳，货币政策保持稳健，货币供应量持续增长，货币融资规模为17.29亿元，这些数字都显示出了国内经济扩张强有力的动力，有利于房地产行业的发展。在良好经济运行基础的支撑下，2013年全国房地产投资额高达8.6万亿元，同比增长接近19.8%。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%。2013年，全国土地成交额为9918亿元，比2012 年增速提升50.5个百分点。[3]土地成交价款的大幅增长和各地“地王”的不断涌现，显示了国内土地市场的持续升温，特别是一些城市的优质地段，地价、房价均呈现出持续走高的态势。 在需求层面， 2013年国内商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，实现销售面积约13.06亿平方米，同比增长17.3%。由此可见，2013年中国房地产行业在经历了前几年的起伏、调控后，正朝着一个总体平稳、缓慢上升的方向发展。
2房地产市场发展趋势预测
展望2014年，中国房地产市场政策走势经过多年的调整，将趋向于大体稳定的总体基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市总体将会出现形式多变、综合复杂的状况。在政策的强力调控下，楼市短期的情绪低落和小幅调整将不可避免，但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，特别是一二线城市房价将会稳中有升。
2014年，各级政府将会严格执行国家的限购令政策。目前全国已有40余个城市颁布了限购令政策，而2014年上半年，一些城市将变相打破限购的消息均被官方证实为传言，由此推断，限购政策在今后的一段时间内，将被各级政府严格执行，这也是保持我国房地产市场稳定、保障人民生活平稳的重要举措。据业内人士分析，2014年国家和各级政府将加大对楼市的调控，新出台的政策将在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。
3做好房地产企业的经营管理工作
通过上述对国内房地产行业现状和监管政策的分析可以看出，2014年将是我国房地产行业发展历程中重要的一年。国家政策的颁布、相关税收的实施、市场分化的加剧，都将对行业的发展起到至关重要的影响。对于地产企业来说，培养良好的市场嗅觉、积极采取相应措施、提高经营管理水平已经刻不容缓。
首先，要健全完善组织机构，加大预算管理工作力度。房地产行业受国家政策影响较大；同时，房地产行业集中度低，企业均处在一个不稳定且竞争激烈的行业中，需要通过预算管理来控制成本，安排资金。在实际操作中，要提高预算管理的权威性，对于确定的预算内容，企业在项目开发的各环节中都要严格执行，提高预算的控制力和约束力。同时，房地产企业的预算向下必须与公司资源、经营能力匹配，向上必须与公司战略目标协调，才能支撑起企业发展战略。预算工作主要涵盖三类，即投资预算、经营预算、财务预算。在预算制定过程中，要严格把控预算的全面性、科学性和客观性。
其次，要根据国内房地产市场的现状，做好工程投资管理工作。当前国内房地产市场的暴利时代已经逐渐消退，消费者对住房的质量要求和投资理性逐渐增强，这就要求房地产开发商增强工程投资管理意识，把握设计、施工的各个环节，避免因管理不到位而造成的工程变更，同时要加强甲供材料设备使用损耗的检查、分析与监管，认真核实施工企业上报工程量，防止虚报、多报给公司造成的损失。
再次，要积极创新房地产企业的营销工作。房地产行业是一个资金密集、人力资源密集、知识密集的行业，因此房地产营销是一个具有计划策略的经营活动和追求目标业绩经营成果的行为。随着高科技手段的不断涌现，房地产企业应该在使用传统营销模式的同时，积极使用现代信息传播手段开展营销工作。目前，市场上比较流行的网络营销、微信营销等都能收到较传统手段更好的效果。除此之外，还可以利用互联网，开展模拟入住的手段，让消费者在虚拟的样板间内，DIY添加家具、家居、生活用品等，切身体会虚拟住房的感受，提升消费者的购买愿望。同时，由于国内限购政策没有松动的迹象，地产企业可以考虑适当在海外加大宣传力度，吸引国外投资者。在做好上述工作的同时，建立一套行之有效的考核机制也是对营销工作最大的支撑，即可以促进銷售业绩的增长，又是保证销售队伍积极、平稳成长的重要举措。
最后，房地产企业要努力适应市场需求，积极打造一支高效、严明的创新型、学习型团队。房地产企业的根本就是要以人为本，要在员工中创建独特的企业经营理念和企业精神，同时要作到尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，把以人为本这一理念作为指导企业发展的最高行为准则。[4]有了以人为本的企业理念，在制定相关制度和政策上，都会充分考虑员工利益，从而增强了企业的凝聚力和向心力，兼顾企业制度和职工利益，确保企业经济效益和职工职业规划的共同实现。在员工队伍建设过程中，企业要高瞻远瞩，用发展的眼光预测社会经济运行趋势和地产行业发展方向。要以企业的高瞻远瞩带动员工处理工作的前瞻性，培养员工的学习意识，打造学习型团队。在打造学习型组织方面，要着重培养员工把握国家和地区房地产政策的能力，不断调整自己的思路，保证能够不断做出正确的市场判断。
总之，目前国内房地产市场正向正规、平稳、成熟的方向发展，在这种大环境下，地产企业要想保持良好的运营状况，并兼顾长期、稳定的发展，经营管理工作将起到至关重要的作用。积极探索新信息技术下的创新手段，将之运用于地产项目立项研究、设计施工、媒体宣传、市场营销等各个方面，将是新形势下地产企业和地产项目经营管理者所必须学习掌握的能力。
参考文献
[1]黄献波， 郭海生. 城市房地产产权产籍GIS 管理系统框架设计与研究.科教前沿，2011，第5期[2]秦少贤.分析21世纪中国房地产政策研究[J].经济管理研究，2009，13（8）[3]黄美杰.2013年房地产行业运行情况与2014年形势分析.上海金融新闻网，2014， 3[4]钱伟国.房地产企业经营管理的要点分析.中国城市经济，2011，23（10）