论文部分内容阅读
近期，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在不同场合两次强调各地要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作等不合理需求，巩固调控的初步成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。
中央态度如此鲜明而坚决，又有《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等措辞有力的政策措施，但成效似乎并不显著。7月份一线城市房价环比仅有0.4％～0.6％的微降，二三线城市仍在上涨。而8月第1周中国指数研究院监测的20个主要城市整体成交楼面均价达到前一周的2.4倍。
政策目标未能得到很好的实现，具体的落实过程值得深究。正所谓“魔鬼都在细节中”，有坚决的态度、有明确的政策，但缺乏严密、细致、可控的实施章程或程序，以致实际工作不到位或力度不够，往往是政策高悬空中、难以落地的症结所在。
例如，要坚决抑制对商品房的投机炒作，就必须首先搞清楚投机炒作的程度、区位分布等问题，但相关部门对各地住房空置率这样的具有重要决策参考意义的数据并无系统而科学的调研、统计或推断。信息的缺失或被垄断状态，弱化了打击投机的力度，客观上助长了房地产投机的态势。
如果说纯粹技术性的困难需要有力的行政程序去保障解决的话，那么掺杂了利益动机而形成的房地产调控困难就更需要严格细致的章程据以克服了。以闲置土地查处为例，国土部近日披露，截至5月底全国共上报闲置土地2815宗，面积达16.95万亩。尽管从数量来看各地上报闲置土地已经不少，但考虑到2000年至2009年10年间，全国房企土地购置面积共32.87亿平方米，而完成开发的土地面积只有20.6亿平方米，二者相差184万多亩，较之16.95万亩的上报数量，十倍有余。其中是否存在瞒报，颇值得怀疑。
更甚，就算已经上报的闲置土地，相关部门至今尚未公布闲置地块名单，也未公布囤地公司名单，更未提供合同签订时间、约定开竣工时间以及闲置面积、合同价款等信息，仅通报了7件违法违规用地案和6件挂牌督办案。区区13起案件显然无法使公众了解2815宗闲置土地的全貌，何况其中涉及囤地的均非全国性的大地产商。
与空置房调查存在的相对客观的困难有所不同，闲置土地完全不存在调查及披露上的技术困难，之所以出现数据存疑、披露有限，与地方政府部门在其中的利益以及由此造成的不够中立的态度有关。由于地方政府财政对土地出让收入有较高依赖，从利益逻辑上看，他们与地产商一定程度上带有枯荣与俱的特点。如果地产商拿地之后囤而不建利益更大，那么他们只要争取到地方政府的“包容”，则很容易就能取得囤地的“合法性”。
如果囤而不建系开发商自身的行为，那么开发商应当承担责任并蒙受相应的损失。但这项责任一旦转由政府以符合“公共利益”之规划调整的名义承担，则责任在转移过程中凭空消解掉了。政府担责的成本很低，但开发商为此卸责而避免的收益损失极大，两相“交易”可谓一拍即合。加之相关信息的披露不足，让公众或社会无法对责任的输送和“损耗”施加监督或有的可放之舆论压力。在这个问题上，对某些开发商和某些地方政府而言，许多都处于“跳出三界外，不在五行中”的监管真空之境，自然会出现瞒报或卸责的情况。
当前房地产调控正处于关键时期，主管部门尤其是地方政府对闲置土地的处理态度完全可能成为公众判断调控意愿和执行力的重要指标。为今之计，首先要对闲置土地的调查出一个章程，不能仅以地方自报为准。如果中央直管的调查力量不足，应当在地方层面形成独立的调查监督机制。此外，还应以更严密、合理的程序界定公共利益，可以更充分地发挥各级人大及人民法院的作用，尽量缩小地方政府以抽象的公共利益维护具体的自身利益的机会。
中央态度如此鲜明而坚决，又有《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等措辞有力的政策措施，但成效似乎并不显著。7月份一线城市房价环比仅有0.4％～0.6％的微降，二三线城市仍在上涨。而8月第1周中国指数研究院监测的20个主要城市整体成交楼面均价达到前一周的2.4倍。
政策目标未能得到很好的实现，具体的落实过程值得深究。正所谓“魔鬼都在细节中”，有坚决的态度、有明确的政策，但缺乏严密、细致、可控的实施章程或程序，以致实际工作不到位或力度不够，往往是政策高悬空中、难以落地的症结所在。
例如，要坚决抑制对商品房的投机炒作，就必须首先搞清楚投机炒作的程度、区位分布等问题，但相关部门对各地住房空置率这样的具有重要决策参考意义的数据并无系统而科学的调研、统计或推断。信息的缺失或被垄断状态，弱化了打击投机的力度，客观上助长了房地产投机的态势。
如果说纯粹技术性的困难需要有力的行政程序去保障解决的话，那么掺杂了利益动机而形成的房地产调控困难就更需要严格细致的章程据以克服了。以闲置土地查处为例，国土部近日披露，截至5月底全国共上报闲置土地2815宗，面积达16.95万亩。尽管从数量来看各地上报闲置土地已经不少，但考虑到2000年至2009年10年间，全国房企土地购置面积共32.87亿平方米，而完成开发的土地面积只有20.6亿平方米，二者相差184万多亩，较之16.95万亩的上报数量，十倍有余。其中是否存在瞒报，颇值得怀疑。
更甚，就算已经上报的闲置土地，相关部门至今尚未公布闲置地块名单，也未公布囤地公司名单，更未提供合同签订时间、约定开竣工时间以及闲置面积、合同价款等信息，仅通报了7件违法违规用地案和6件挂牌督办案。区区13起案件显然无法使公众了解2815宗闲置土地的全貌，何况其中涉及囤地的均非全国性的大地产商。
与空置房调查存在的相对客观的困难有所不同，闲置土地完全不存在调查及披露上的技术困难，之所以出现数据存疑、披露有限，与地方政府部门在其中的利益以及由此造成的不够中立的态度有关。由于地方政府财政对土地出让收入有较高依赖，从利益逻辑上看，他们与地产商一定程度上带有枯荣与俱的特点。如果地产商拿地之后囤而不建利益更大，那么他们只要争取到地方政府的“包容”，则很容易就能取得囤地的“合法性”。
如果囤而不建系开发商自身的行为，那么开发商应当承担责任并蒙受相应的损失。但这项责任一旦转由政府以符合“公共利益”之规划调整的名义承担，则责任在转移过程中凭空消解掉了。政府担责的成本很低，但开发商为此卸责而避免的收益损失极大，两相“交易”可谓一拍即合。加之相关信息的披露不足，让公众或社会无法对责任的输送和“损耗”施加监督或有的可放之舆论压力。在这个问题上，对某些开发商和某些地方政府而言，许多都处于“跳出三界外，不在五行中”的监管真空之境，自然会出现瞒报或卸责的情况。
当前房地产调控正处于关键时期，主管部门尤其是地方政府对闲置土地的处理态度完全可能成为公众判断调控意愿和执行力的重要指标。为今之计，首先要对闲置土地的调查出一个章程，不能仅以地方自报为准。如果中央直管的调查力量不足，应当在地方层面形成独立的调查监督机制。此外，还应以更严密、合理的程序界定公共利益，可以更充分地发挥各级人大及人民法院的作用，尽量缩小地方政府以抽象的公共利益维护具体的自身利益的机会。